Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là nơi sinh sống, lao động của con người. Đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng, về diện tích, có tính cố định về vị trí. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, cùng với nó là nhu cầu sử dụng đất cho các hoạt động: Nhà ở, kinh doanh, dịch vụ ngày càng phát triển, dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề cấp bách đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có những biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó.
Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. n Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS. Nguyễn Thị Lợi, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 – 2013” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển quyền SDĐ, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Hà Đông trong thời gian tới. Mục đích nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSDĐ ở quận Hà Đông trong giai đoạn 2010 – 2013. - Phân tích những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra các nguyên nhân và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục, điều chỉnh cho phù hợp với tình hình hiện nay và cho tương lai.
Yêu cầu của đề tài - Nắm vững nội dung của công tác chuyển quyền SDĐ đai theo quy định của Luật Đất đai 2003, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của trung ương và địa phương. - Xác định thực trạng của công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra ở địa phương trong thời gian qua. Thu thập số liệu điều tra đảm bảo tính trung thực, khách quan. - Tìm hiểu các nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương n và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương.
Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập Thông qua thời gian thực tập sẽ giúp sinh viên tiếp cận với các công việc thực tế tại địa phương nhằm áp dụng được các kiến thức đã được học trong nhà trường, đồng thời làm phong phú hơn các kiến thức thực tế, linh hoạt trong áp dụng lý thuyết ra thực tiễn đặc biệt là xung quanh những vấn đề nghiên cứu. Mặt khác, trong quá trình thực tập tạo cơ hội khẳng định mình, từ đó sẽ làm tốt các công việc sau khi tốt nghiệp ra trường. Ý nghĩa trong thực tiễn Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. n PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Một số các văn bản pháp quy của Nhà nước ban quy định liên quan tới công tác chuyển quyền sử dụng đất - Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 26/11/2003 được Quốc hội thông qua gồm 8 hình thức chuyển QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền SDĐ. - Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ.
n - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành Quy định về GCN QSDĐ. - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Các văn bản pháp quy của quận Hà Đông thành phố Hà Nội quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất - Quyết định số 15/2009/QĐ-UBND ngày 09/01/2009 của UBND Thành phố Hà Nội về việc thu phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Quyết định số 84/2009/QĐ-UBND ngày 1/7/2009 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết công việc của tổ chức, cá nhân tại các cơ quan quản lý hành chính Nhà nước thuộc thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công sang đất phi nông nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội). n - Quyết định số 1200/2010/QĐ-UBND ngày 29/07/2010 về việc ban hành quy trình cấp GCN, chuyển quyền SDĐ, QSH, đăng ký chuyển mục đích SDĐ, đăng ký thế chấp và xóa thế chấp bằng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Cơ sở thực tiễn Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển quyền SDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.