Đặt vấn đề Đất đai được xác định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống. Đất đai có giá trị như vậy nên con người luôn luôn có mong muốn tác động vào nó thường xuyên và tích cực để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất.
Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí Nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.
Luật Đất đai 2003 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993. Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ hơn Luật Đất đai 1993 cả về số hình thức chuyển quyền (thêm 3 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là tặng cho, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất). Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà Luật Đất đai 2003 bộc lộ nhiều 2 điểm không phù hợp. Sự ra đời của Luật Đất đai 2013 giúp khắc phục những hạn chế của luật đất đai 2003.
Theo Luật Đất đai 2013 có 7 hình thức đó là: chuyển đổi quyền sử dụng, chuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại), tặng cho, thừa kế, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thị trấn Mộc Châu là một thị trấn ở miền núi phía Tây Bắc. Trong những năm gần đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lí và sử dụng đất đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó để thấy được những tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm để quản lý và sử dụng đất hiệu quả nhất.
Xuất phát từ vấn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Khoa Quản lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Phan Đình Binh em xin tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016”. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát của đề tài Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu, huyện Mộc Châu, tỉnh Sơn La giai đoạn 2014-2016 từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác quản lí được tốt hơn. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã hội và tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu.
3 - Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Mộc Châu giai đoạn 2014-2016. - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất qua ý kiến người dân và cán bộ làm công tác chuyển quyền sử dụng đất. - Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp công tác quản lý tốt hơn. Ý nghĩa của đề tài - Trong học tập và nghiên cứ khoa học: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
Làm rõ các quy định hiện hành trong chuyển quyền sử dụng đất, từ thực trạng và những tồn tại ngoài thực tế nhằm đề xuất ra giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa trong thực tiễn: Quá trình làm đề tài giúp cho sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí đất đai tại địa phương từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết và hoàn thiện công tác quản lí đất đai. - Đề tài là tài liệu tham khảo giúp cơ quan quản lí nắm chắc được công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; - Luật Đất đai 2003; - Luật Đất đai 2013; - Bộ luật Dân sự 2005; - Luật Thuế sử dụng đất và nhà ở; - Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; - Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính; 5 - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; - Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 93/QĐ-TT ngày 22 tháng 06 năm 2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.
Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 1993 đã thêm hình thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
6 Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]. Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật Đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho họ vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’.
Như vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất là: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Ngyễn Khắc Thái Sơn, 2015)[11]. 7 Trong công tác chuyển QSDĐ Nhà nước tiếp tục bổ sung thêm các trường hợp được nhận quyền sử dụng đất (Điều 169, Luật Đất đai 2013)[8], trong đó có bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn là giá trị quyền sử dụng đất (điểm b, khoản 1), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở (điểm đ, khoản 1).