Chương 1: Cơ sở lý luận về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. - Chương 2: Thực trạng về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì thành phố Hà Nội. - Chương 3: Giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội. 5 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1 Quyền sử dụng đất Quyền sử dụng (QSD): Theo Bộ luật dân sự thì quyền sử dụng đối với tài sản là quyền khai thác các tính năng của tài sản để phục vụ cho mục đích kinh tế hoặc đời sống của chủ tài sản.
Quyền sử dụng là một trong ba nội dung quan trọng của quyền sở hữu. Đây là quyền năng có ý nghĩa thực tế nhất đối với chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản. Điều 192, Bộ luật dân sự 2005 đã quy định: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Theo Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội, thì “quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản của mình hoặc từ tài sản của người khác.
Người sử dụng tài sản được quyền khai thác theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại và làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác”. Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Theo Từ điển kinh tế: Quyền sử dụng đất là phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của từng cá nhân, của tập thể hoặc của nhà nước. Theo quy định của Hiến pháp - đạo luật cơ bản và Luật Đất đai, thì chỉ có sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện; còn các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có QSDĐ mà không có quyền sở hữu tư nhân về ruộng đất. QSDĐ là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý khác hẳn so với quyền sử dụng tài sản thông thường.
QSDĐ bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định. Người được giao QSDĐ (bao gồm 6 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) được quyền sử dụng loại tài sản đặc biệt này trên cơ sở quy định của Bộ luật dân sự và Luật Đất đai. Là một bộ phận thuộc thượng tầng kiến trúc nên chế độ sử dụng đất đai do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định. Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 (bổ sung 2009): QSDĐ cũng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản.
Ở Việt Nam, Nhà nước chỉ là đại diện cho chủ thể sở hữu đất đai là toàn dân; Nhà nước chỉ sử dụng quyền định đoạt đối với đất đai bằng các hình thức như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất… Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất hợp pháp và được phép. Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà nước trong việc thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ thống cơ quan quản lý đất đai thống nhất từ trung ương đến địa phương; ban hành và thực hiện thống nhất trong cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật đất đai; tổ chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ về đất đai, xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai Khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng thực tế về đất đai.
Nhà nước thực hiện Quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng đất có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất. Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là quyền định đoạt về đất đai. Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ sử dụng đất luôn 7 luôn phải tuân thủ theo những quy định này.
Chủ sử dụng đất được sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước Đối với nước ta, “.đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có thể hiểu, Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, còn các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có QSDĐ đai chứ không có quyền định đoạt đất đai. Như vậy, QSDĐ là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường.
Nội dung QSDĐ bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) Luật Đất đai 2013 đã quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất”. Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều công nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất. Biểu hiện cụ thể của việc Nhà nước công nhận quyền này là việc Nhà nước cấp GCN QSDĐ cho người sử dụng đất.
GCN QSDĐ là giấy tờ pháp lý và là bằng chứng thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Về phương diện lý luận và thực tế cần phân biệt giữa khái niệm “quyết định giao đất” và “giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Nếu quyết định giao đất là căn cứ pháp lý làm phát sinh QSDĐ, thì GCN QSDĐ là bằng chứng pháp lý xác nhận 8 mối quan hệ đó là hoàn toàn hợp pháp. GCN QSDĐ có ý nghĩa là giấy tờ hợp pháp để thực hiện các quyền của người sử dụng đất; là điều kiện để được đền bù thiệt hại về đất và tài sản có trên đất; là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành chính nhà nước hoặc thuộc tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và các đương sự yêu cầu phải giải quyết.
Việc cấp GCN QSDĐ có mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai; để người sử dụng đất an tâm khai thác tốt mọi tiềm năng của đất; đồng thời người sử dụng đất phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho thế hệ sau này. Như vậy, GCN QSDĐ là một chứng thư pháp lý đầy đủ xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. GCN QSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sử dụng.3 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Về bản chất công tác cấp GCN QSDĐ là một thủ tục hành chính (TTHC). Có nhiều cách hiểu khác nhau về Thủ tục hành chính.
Dưới góc độ quản lý nhà nước nói chung, TTHC được hiểu là công cụ, phương tiện quan trọng để các cơ quan hành chính thực hiện việc quản lý đối với từng ngành, lĩnh vực cụ thể. Còn dưới góc độ xã hội, TTHC được xác định là cầu nối để chuyển tải các quy định cụ thể về chính sách của Nhà nước vào cuộc sống, đảm bảo cho người dân, tổ chức tiếp cận và thực hiện tốt các chính sách, trong đó, cơ bản và chủ yếu là thực hiện các quyền, lợi ích chính đáng, hợp pháp của công dân, tổ chức. Hiện nay, theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ, TTHC được quy định theo hướng giải thích từ ngữ: “TTHC là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức”. Quy định nêu trên có tính khái quát hóa cao về TTHC.
Trên cơ sở giải thích đó, tại Khoản 2 Điều 8 Nghị định số 63/2010/NĐ-CP quy định: một TTHC phải có 08 (tám) bộ phận tạo thành bắt buộc và ba (03) bộ phận tạo thành không bắt buộc. Cụ thể gồm: 9 - Tên thủ tục; - Hồ sơ của thủ tục; - Trình tự thực hiện; - Cách thức thực hiện; - Thời hạn giải quyết; - Đối tượng thực hiện; - Cơ quan có thẩm quyền giải quyết; - Kết quả của thủ tục; - Yêu cầu, điều kiện (nếu có); - Mẫu đơn, tờ khai (nếu có); - Phí, lệ phí (nếu có).