Chương 1: Một số vẫn đẻ lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Chương 2: Pháp luật vẻ giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, thực tiễn áp dụng trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk và giải pháp hoản thiện. CHUONG 1 MOT SO VAN DE LY LUAN VE TRANH CHAP VA GIAI QUYET TRANH CHAP QUYEN SU DUNG DAT 1. Một số khái niệm có liên quan đến tranh chap quyền sử dụng đất 1.
Khái niệm quyên sử dụng đất Pháp luật đất đai từ năm 1987 đến nay đã quy định về QSDĐ như sau: - Thuật ngữ “quyền sử dụng đất” lần đầu tiên được đưa ra trong LĐĐ năm 1987 với tên gọi là quyền sử dụng đất đai. Quy định về QSDĐ trong giai đoạn này mang tính “sơ khai”, bước đầu ghi nhận một số quyên NSDĐ. Theo đó, NSDĐ chỉ được chuyển QSDD trong một số trường hợp do UBND cấp xã hay cấp huyện quyết định tùy thuộc vào đất ở nông thôn hay đất ở thành thị. - LĐĐ năm 1993 tiếp tục khang định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý.
Là người thay mặt cho nhân dân quản lý đất đai, Chính phủ có quyên quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương đề tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao dat, chuyén muc dich su dung dat, tién thué dat, 1é phi trước bạ: tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Do được giao quyền quản lý nên duy nhất chỉ Nhà nước mới có quyên giao đất, cho thuê đất đối với tô chức, cá nhân; còn NSDĐ thì được chuyển đổi. chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định pháp luật.
Như vậy, mặc dù phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, không tuân theo giá cả thị trường, tuy nhiên đất đai đã được xác định giá, và QSDĐ đã được tham gia vào thị trường vốn, thông qua các hành vi của NSDĐ được pháp luật cho phép. - LĐĐ năm 2003 xác định cu thé dia vị pháp lý của Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai. Hàng loạt khái niệm pháp lý đã được làm rõ; trong đó giá QSDĐ đã được định nghĩa là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch quyền sử dụng đất, còn giá trị quyên sử dụng đất là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giao dịch QSDĐ được xác định thông qua hành vi pháp lý của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai, như: (¡) Việc chuyển nhượng QSDĐ của các hộ gia đình, cá nhân, tô chức; (ï) Nhận QSDĐ trong trường hợp bên nhận thế chấp tô chức đầu giá để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, hoặc nhận QSDĐ trong trường hợp Nhà nước tổ chức đấu giá để tạo vốn đầu tư theo mục đích đề ra; (iii) Gop vốn bằng QSDĐ mà hình thành pháp nhân mới.
Như vậy, giá đất hay giá QSDĐ do Nhà nước quy định, song giá trị của nó đã mang yếu tô thị trường thông qua sự xác định của những người muốn nhận QSDĐ đó. Ngoài các quyền đã được quy định như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định pháp luật,.: trong LĐĐ năm 2003 còn quy định NSDĐ có thêm các quyền: cho thuê lại, tặng cho QSDĐ. Hàng hóa QSDĐ đã được tham gia thị trường bất động sản, đáp ứng nhu cầu sản xuất, đầu tư, phát triển kinh tế của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai. Như vậy, tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân, song QSDD lại thuộc về các tô chức, cá nhân sử dụng đất, có nguồn gốc hình thành chủ yếu từ việc Nhà nước công nhận, dugc giao đất hoặc nhận chuyển QSDĐ từ phía Nhà nước, từ các chủ thể đang sử dụng đất khác'.
- Khái niệm quyển sử dụng theo Điều 189 BLDS năm 2015 được quy định như sau: Quyên sử dụng là quyên khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyên sử dụng có thê được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra khái niệm vê QSDĐÐ như sau: ! Lê Ngọc Thạnh (2013), Đảm bảo tài sản là quyền sử dụng đất của người có dat bị thu hồi - Nhìn từ quy định trong các bản Hiên pháp và pháp luật đât đai, 7?ạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 3 (299), tr. Quyên sử dụng đất là quyên của người sử dụng đất được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là dat dai mạng lại và thực hiện các quyên, nghĩa vụ khác theo quy định pháp luát.
Khái niệm tranh chấp quyên sử dụng dat VỀ mặt ngữ nghĩa: Tranh chấp là: (ï) Gianh giat, giang co nhau cái không rõ thuộc về bên nào; (iï) Bất đồng, trái ngược nhau như tranh chấp ý kiến”. Theo tác giả Lưu Quốc Thái khi bình luận về khái niệm “tranh chấp đất đai” đã cho rang: (i) TCDD 6 nước ta theo quy định của pháp luật chỉ có thể hiểu là tranh chấp QSDD; (ii) Cac thuat ngữ TCDD va tranh chap QSDD đã được sử dụng như những thuật ngữ thay thế nhau kế từ LĐĐ 1987 đến nay mà không hề có su phan biét; (iii) TCDD là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ cua NSDD tai khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 cần được diễn giải là tranh chấp một tổng thể những yếu tố hợp nhất tạo thành QSDĐ nói trên, chứ không phải là việc tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ rời rạc, đơn lẻ hay tranh chấp về các quyền và nghĩa vụ khác của NSDĐ có liên quan đến các quyền nghĩa vụ nêu trên”. Khoản 26 Điều 4 LĐĐ năm 2003 và khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 đều quy định: “7ranh chấp đất dai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Liên quan đến nội dung tranh chấp đất đai, pháp luật đất đai hiện hành có những quy định như sau: () Khoản 14 Điều 22 LĐĐ năm 2013 về các nội dung quản lý nhà nước về đất đai; trong đó có quy định: Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tổ cáo trong quản lý và sử dụng đất đai.
” Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1999), 7ờ điển tiếng Việt, Nxb. Văn hóa - Thông tin, tr. > Luu Quoc Thái (2006), Bàn về khái niệm “tranh châp đât dai” trong Luat Dat dai nam 2003, Tap chi Khoa hoc Pháp lý số 2(33). (ii) Khoan 4 Diéu 29 LDD nam 2013 quy dinh tranh chap địa giới hành chính.
Theo đó, tranh chấp địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị hành chính đó cùng phối hợp giải quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí về phân định địa giới hành chính hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành chính thì thâm quyền giải quyết thuộc Quốc hội hay Ủy ban Thường vụ Quốc hội nếu tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính cấp tỉnh hay cấp huyện, cấp xã. (ii) Thuật ngữ pháp lý “tranh chấp đất đai” còn được sử dụng trong các Điều: 202, 203 LDD nam 2013 khi đề cập đến nội dung “Hòa giải tranh chấp đất đai”, “Thâm quyên giải quyết tranh chấp đất đai”. HP năm 1946 không đề cập đến sở hữu đất đai, nhưng chỉ gián tiếp quy định tại Điều 12: “Quyên tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm.
HP năm 1959 đã quy định, đa dạng hóa quyên sở hữu đất đai tại Điều 14: “Nhà nước chiều theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác của nông dân. Điều 19 HP năm 1980 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, hằm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thêm lục địa,. mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân. Hay nói cách khác, bản văn pháp luật cao nhất nước ta đã thể hiện ý chí guốc hữu hóa sở hữu đất đai.
Và từ thời điểm ngày 18/12/1980 (ngày Quốc hội thông qua Hiến pháp 1980) trở về sau, chế độ sở hữu toàn dân vẻ đất đai đã được tiếp tục kế thừa, quy định trong HP trong các năm 1992, 2001, và gần đây là năm 2013: “Điều 53 Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biến, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trên cơ sở đó, Điều 4 LĐĐ năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. 10 Rõ ràng là, chỉ có Nhà nước mới là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, còn NSDĐ chỉ có QSDĐ.
Và vì thế tranh chấp đất đai chỉ liên quan đến chủ thể đại diện quyền sở hữu như tranh chấp địa giới hành chính được quy định tại khoản 4 Điều 29 LĐĐ năm 2013: còn những bất đồng, mâu thuẫn giữa những NSDĐ với nhau chỉ là “tranh chấp quyên sử dụng đất”. Như vậy, theo cách giải thích từ ngữ nêu trên, pháp luật đã “đánh đồng” khái niệm “đất đai” và “quyền sử dụng đất”. Trên cơ sở nội dung giải thích từ ngữ nêu trên; đồng thời liên hệ với quy định pháp luật hiện hành, chúng ta có thé thấy răng, tranh chấp đất đai là tranh chấp địa giới hành chính trong việc xác định thâm quyền quản lý của các chủ thể đại diện quyên sở hữu toàn dân về đất đai; còn khái niệm về tranh chấp QSDD nhu sau: “Tranh chap quyén sir dung dat \a tranh chap vé quyén, nghia vu cua ngudi str dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Phân loại tranh chấp quyên sử dụng đất Trước khi HP năm 1980 được thông qua, Nhà nước ta thừa nhận sự tồn tại của nhiều loại hình sở hữu đất đai bên cạnh sở hữu nhà nước.