CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE CÔNG TAC CAP GIAY CHUNG NHAN QUYEN SU DUNG DAT 1. Khái quát chung về GCNQSDD 1. Khái niệm về GCNQSDD Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có nhiều loại Giấy chứng nhận về nhà đất như: “Giấy chứng nhận quyền sử dung đất”; “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dung dat ở”; “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nha ở”. Nhưng từ ngày 10/12/2009 mẫu Giấy chứng nhận mới được Bộ Tài nguyên và Môi trường áp dụng chung trên toàn quốc với tên gọi “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất”.
Theo khoản 16 Điều 3 Luật Dat Đai 2013: “Giấy chứng nhận quyên sử dụng dat, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý dé Nha nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gan liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” Như vậy, ta có thể hiểu “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý dé Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp”. Vai trò của việc cap GCNQSDD 1.1 Vai trò đối với nhà nước và xã hội Cấp GCNQSDĐ là cơ sở pháp lý dé Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng của người sở hữu và là căn cứ pháp lý dé giải quyết các vấn dé về đất đai. Cấp GCNQSDĐ cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động lực thúc đây KT - XH phát triển, tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai. Nhờ việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước có thé nắm rõ được tình hình đất đai, số lượng chính xác, đặc điểm hiện trạng và tình hình biến động của đất đai trong quá trình sử dụng của người dân.
Từ đó thực hiện quy hoạch và đưa ra kế hoạch hợp lý dé sử dụng đất bền vững. Tiếp theo, GCNQSDD là căn cứ dé đưa ra những quyết định cụ thé như quyết định về đăng kí đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự về đất đai như thế chấp, tranh chấp, thừa kế, chuyền nhượng và theo đõi những biến động về đất đai. Cũng nhờ GCNQSDD mà Nhà nước có thé phát hiện những vi phạm ảnh hưởng đến quyền hợp pháp của người sử dụng, lợi ích của nhà nước; và áp dụng chế tài với những chủ thê không hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cuối cùng, thông qua việc cấp GCNQSDD, Nhà nước có thé quản ly đất đai trên toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc chuyên nhượng, giao dịch mua bán trên thị trường và thu được nguồn tài chính vô cùng to lớn.
Vai trò của GCNQSDĐ đối với người sử dụng đất. GCNQSDĐ là căn cứ xác lập mối quan hệ về đất đai, là giấy tờ chứng minh mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sở hữu, là điều kiện dé người sử dụng dat được hưởng những lợi ích hợp pháp, được bảo vệ trong quá trình sử dụng đất. Từ đó người sử dụng đất có thể yên tâm sản xuất trên chính mảnh đất của mình. Người sở hữu đất phải nộp đủ nghĩa vụ tài chính nhưng GCNQSDĐ cũng giúp họ được đền bù những thiệt hại khi mảnh đất của họ bị thu hồi.
Bên cạnh đó, GCNQSDĐ là giấy tờ bắt buộc để đất đai có thể tham gia vào thị trường BĐS. GCNQSDĐ cũng giúp hạn chế tình trạng tranh chấp đất đai tại các địa phương, giúp người dân yên tâm sử dụng, sản xuất và đầu tư. Đối tượng và điều kiện được cap GCNQSDĐ 1. Đối tượng được cấp GCNQSDĐ Theo điều 99, Luật Dat Dai 2013 quy định những trường hợp sử dụng dat được cấp GCNQSDĐ như sau: “a, Người đang sử dụng đất có đầy đủ điều kiện cấp GCNQSDD theo quy định tai các điều 100, 101 và 102 của Luật này; b, Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành; c, Người được chuyên đôi, nhận chuyên nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn băng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thé chấp bằng quyền sử dụng đất dé thu hồi nợ; d, Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Toàn án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thầm quyền đã được thi hành; e, Người trúng thầu quyền sử dụng đất; 4 f, Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; ø, Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất; h, Người được nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở, người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; i, Người sử dung đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dung đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có; k, Người sử dụng đất đề nghị cấp đôi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mat.
Điều kiện dé được cấp GCNQSDĐ > Đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng dat. Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thé như sau: “ 1, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất 6n định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: a, Những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thâm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; b, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nha nước có thâm quyền cấp hoặc có tên trong Số đăng ký ruộng đất, Sở địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; c, Giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; d, Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; e, Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định pháp luật; f, Giấy tờ về quyền sử dụng đất do co quan có thâm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; g, Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có trong một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ việc chuyền quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyên quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành công, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tổ cáo về dat đai của cơ quan nhà nước có thâm quyền đã được thi hành thì được cấp Giây chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đền, đình, miéu, am, từ đường, nhà thờ họ, đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhân là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất.” > Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dung đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định cụ thé như sau: “1, Hộ gia đình, cá nhân dang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương mà trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ồn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 6 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phủ hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thâm quyền cấp GCNQSDD Tham quyền cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở va tài sản khác gắn liền với đất được quy định rõ tại Điều 105, Luật Đất đai 2013 như sau: “1.