Tổng quan nghiên cứu

Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ tại Thành phố Hồ Chí Minh cùng sự gia tăng dân số cơ học với hàng trăm ngàn người nhập cư mỗi năm đã tạo ra áp lực khổng lồ về nhu cầu nhà ở. Trong cơ cấu nguồn cung nhà ở đô thị, căn hộ chung cư chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới gần 90% với khoảng 45.000 căn hộ được ghi nhận trong các năm gần đây. Tuy nhiên, thị trường bất động sản giai đoạn 2018 - 2020 chứng kiến sự sụt giảm nguồn cung dự án mới lên tới 70% cùng nhiều biến động pháp lý phức tạp, khiến việc tiếp cận nhà ở của người dân gặp nhiều trở ngại.

Việc thấu hiểu các động cơ, rào cản và mức độ ưu tiên của khách hàng khi chọn mua căn hộ là bài toán mang tính sống còn đối với các nhà phát triển dự án và nhà hoạch định chính sách. Nghiên cứu của học viên Phạm Đức Quỳnh được thực hiện nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận về hành vi tiêu dùng, nhận diện và định lượng mức độ tác động của 9 nhóm yếu tố then chốt chi phối quyết định mua căn hộ chung cư của cư dân đô thị.

Phạm vi nghiên cứu được triển khai tập trung tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2018 - 2020, thu thập và xử lý 223 mẫu khảo sát thực tế hợp lệ. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn to lớn khi chỉ ra rằng nhóm yếu tố Giá cả chiếm 18,83% và Hồ sơ pháp lý chiếm 17,04% là hai động lực quyết định hàng đầu, chiếm tổng cộng tới 35,87% tỷ trọng chi phối hành vi người mua. Đây là nguồn dữ liệu khoa học giúp các doanh nghiệp bất động sản tái cấu trúc sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng Mô hình hành vi người tiêu dùng và Mô hình 5 giai đoạn ra quyết định mua hàng của Kotler và Keller (2012), bao gồm: Nhận biết nhu cầu, Tìm kiếm thông tin, Đánh giá các lựa chọn, Quyết định mua và Hành vi sau khi mua. Đồng thời, tác giả kết hợp Lý thuyết lựa chọn hợp lý của Schiffman và Kanuk (2005) cùng phân tích đánh giá chi phí - lợi ích của Wright (1975) để lý giải các cân nhắc tài chính của khách hàng.

Các khái niệm học thuật then chốt được chuẩn hóa bao gồm: khái niệm Người tiêu dùng theo Khoản 1 Điều 3 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010; Hành vi người tiêu dùng theo Blackwell và cộng sự (2006); Hộp đen ý thức người mua của Kotler và Keller (2012); cùng định nghĩa Nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng (2014).

Mô hình nghiên cứu đề xuất gồm 9 nhóm nhân tố độc lập với 9 giả thuyết từ H1 đến H9 tác động trực tiếp đến biến phụ thuộc là Quyết định mua căn hộ chung cư, bao gồm: Giá cả, Cơ sở vật chất, Chi phí vận hành, Công năng sử dụng, Môi trường sống, Truyền thông marketing, Vị trí khu căn hộ, Vị trí căn hộ, và Hồ sơ pháp lý.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và DKRA Việt Nam với dữ liệu sơ cấp thu thập trực tiếp. Quá trình thu thập dữ liệu sơ cấp sử dụng kỹ thuật phỏng vấn sâu chuyên gia và khảo sát bảng hỏi với 32 câu hỏi đo lường các biến quan sát.

Tổng số 230 phiếu khảo sát được phát ra ngẫu nhiên, thu về 227 phiếu và tinh lọc được 223 phiếu hợp lệ (tỷ lệ sử dụng đạt 98,2%). Đối tượng khảo sát bao gồm người đang sở hữu căn hộ, người đang chờ bàn giao theo tiến độ và người đang có ý định mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh trong mốc thời gian nghiên cứu từ năm 2018 đến năm 2020.

Phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để điều chỉnh thang đo phù hợp với đặc thù thị trường địa phương, tiếp nối bởi phương pháp nghiên cứu định lượng gồm thống kê mô tả, phân tích tần số và kiểm định độ tin cậy. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích này là nhằm định lượng hóa chính xác mức độ quan tâm của khách hàng, hạn chế tính chủ quan và cung cấp các bằng chứng số liệu khách quan cho các kết luận học thuật.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích dữ liệu khảo sát từ 223 khách thể đã mang lại bốn phát hiện trọng tâm:

Thứ nhất, về đặc điểm nhân khẩu học, phụ nữ chiếm tỷ trọng áp đảo với 65% (144 người) trong quyết định lựa chọn căn hộ, cao gấp 1,85 lần so với nam giới với 35% (79 người). Về độ tuổi, nhóm khách hàng từ 31 đến 40 tuổi chiếm tỷ lệ cao nhất với 55,1% (nhóm 36 - 40 tuổi chiếm 30,0% và nhóm 31 - 35 tuổi chiếm 25,1%), trong khi nhóm dưới 25 tuổi chỉ chiếm 7,6%. Về nghề nghiệp, nhân viên văn phòng dẫn đầu với 28,3%, theo sau là cấp quản lý với 23,3% và lao động tự do chiếm 21,0%.

Thứ hai, về thu nhập và mức chi trả, nhóm có thu nhập từ 11 đến 20 triệu đồng/tháng chiếm tỷ lệ sở hữu căn hộ cao nhất với 35,0% (78 người), tiếp đến là nhóm thu nhập 21 - 30 triệu đồng/tháng với 25,6% (57 người). Mức chi phí mua căn hộ tập trung mạnh nhất ở phân khúc từ 1,6 đến 2,0 tỷ đồng với 32,3% (72 người) và phân khúc 2,1 đến 2,5 tỷ đồng chiếm 22,9% (51 người). Tổng cộng có tới 76,7% người mua chi trả trong khoảng 1,6 đến 3,0 tỷ đồng để sở hữu nhà.

Thứ ba, về thứ hạng các yếu tố ảnh hưởng, nhóm yếu tố Giá cả xếp vị trí số 1 với 18,83% (42 người), theo sát là Hồ sơ pháp lý xếp vị trí số 2 với 17,04% (38 người). Các vị trí tiếp theo lần lượt là Chi phí vận hành với 14,35% (32 người), Cơ sở vật chất với 11,66% (26 người), Vị trí khu căn hộ với 10,31% (23 người), Môi trường sống chiếm 8,97% (19 người), Công năng chiếm 7,17% (16 người), Truyền thông marketing chiếm 6,28% (14 người), và Vị trí căn hộ xếp cuối cùng với 5,38% (12 người).

Thứ tư, khi phân tích sâu từng thành phần, trong nhóm Giá cả, yếu tố Ngân hàng bảo lãnh và cho vay chiếm tỷ trọng cao nhất lên tới 40,36%, vượt trội so với Thanh toán trả góp (21,97%) và Giá cả hợp lý (16,59%). Trong nhóm Cơ sở vật chất, Bãi đậu xe máy và ô tô rộng rãi chiếm vị trí áp đảo với 35,87%, theo sau là Hệ thống phòng cháy chữa cháy với 22,87% và Hệ thống an ninh bảo vệ đạt 16,59%.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phản ánh chân thực áp lực tài chính tại một đô thị đặc thù như Thành phố Hồ Chí Minh, nơi mặt bằng giá nhà sơ cấp đạt mức trung bình 1.940 USD/m2 và tiếp tục tăng từ 4% đến 6% mỗi năm. Với mức thu nhập phổ biến từ 11 đến 20 triệu đồng/tháng, người mua nhà bắt buộc phải dựa vào đòn bẩy tài chính với các gói vay trả góp kéo dài tới 20 - 25 năm, giải thích vì sao tiêu chí Ngân hàng bảo lãnh và cho vay chiếm tới 40,36% sự quan tâm.

Mối lo ngại về rủi ro pháp lý xếp vị trí thứ 2 với 17,04% xuất phát từ thực tế nhiều dự án vướng mắc thủ tục, chậm cấp sổ hồng từ 2 đến 3 năm hoặc tranh chấp cam kết, khiến tài sản của người mua bị đóng băng không thể giao dịch hay thế chấp.

So sánh với các nghiên cứu quốc tế như nghiên cứu tại Jordan của Haddad và Judeh (2011) hay tại Malaysia của Shyue và cộng sự (2011) vốn đề cao tính thẩm mỹ và yếu tố khuyến mãi, người mua nhà tại Việt Nam ưu tiên các yếu tố an toàn pháp lý và hỗ trợ tín dụng thực tế. Kết quả này tương đồng với các phát hiện của Trương Thành Long (2017) và Phan Thanh Sĩ (2012) tại thị trường nội địa.

Để tối ưu hóa trải nghiệm trực quan cho người đọc, hệ thống dữ liệu này có thể được trình bày thông qua biểu đồ tròn mô tả cơ cấu thu nhập và giới tính, kết hợp biểu đồ cột thể hiện thứ hạng 9 nhóm yếu tố tác động và bảng ma trận tương quan giữa mức giá căn hộ và thu nhập hộ gia đình.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả định lượng, tác giả đưa ra các giải pháp thực thi mang tính chiến lược cho các bên liên quan:

Thứ nhất, hoàn thiện và công khai 100% hồ sơ pháp lý dự án. Các chủ đầu tư bất động sản cần chủ động công bố giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500 và cam kết thời gian bàn giao sổ hồng trong vòng 12 đến 24 tháng kể từ khi nhận nhà, nhằm nâng cao tỷ lệ hấp thụ dự án lên mức trên 85% trong giai đoạn 2021 - 2023.

Thứ hai, tái cơ cấu sản phẩm tập trung vào phân khúc căn hộ diện tích vừa và nhỏ từ 50 đến 70m2 với mức giá dao động từ 1,6 đến 2,5 tỷ đồng. Các doanh nghiệp phát triển dự án cần nâng tỷ trọng phân khúc này lên tối thiểu 60% trong tổng nguồn cung mới, đáp ứng trực tiếp nhu cầu của 60,6% nhóm khách hàng có thu nhập trung bình từ 11 đến 30 triệu đồng/tháng.

Thứ ba, thiết lập chương trình liên kết tín dụng dài hạn với các ngân hàng thương mại uy tín. Doanh nghiệp cần phối hợp với các tổ chức tín dụng để triển khai gói vay cố định lãi suất ưu đãi trong 2 đến 3 năm đầu, kéo dài thời gian vay lên 25 đến 30 năm, đưa mức chi trả gốc và lãi hàng tháng về ngưỡng 9 đến 12 triệu đồng nhằm kích cầu người mua trẻ tuổi.

Thứ tư, tối ưu hóa thiết kế cơ sở hạ tầng kỹ thuật, trọng tâm là bãi đỗ xe và an toàn phòng cháy chữa cháy. Đội ngũ kiến trúc sư và nhà thầu xây dựng cần đảm bảo định mức tối thiểu 1 vị trí đỗ ô tô cho mỗi 2 đến 3 căn hộ, đồng thời trang bị hệ thống chữa cháy tự động chuẩn quốc tế, giúp giảm thiểu 95% nguy cơ tranh chấp vận hành sau bàn giao.

Thứ năm, nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch trong quản lý chi phí vận hành. Ban quản lý tòa nhà cần công khai định kỳ hàng năm các khoản phí bảo trì 2%, phí dịch vụ quản lý và mức giá điện nước, hướng tới mục tiêu đạt tỷ lệ hài lòng của cư dân trên 90% trong suốt vòng đời dự án.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả khảo sát thực nghiệm của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho bốn nhóm đối tượng:

Nhóm thứ nhất là Chủ đầu tư và các Nhà phát triển dự án bất động sản. Luận văn cung cấp bức tranh chi tiết về chân dung khách hàng mục tiêu, đặc biệt là nhóm khách hàng nữ chiếm 65% và độ tuổi 31 - 40 chiếm 55,1%, giúp định hình chính xác phân khúc sản phẩm từ 1,6 đến 2,5 tỷ đồng và hoàn thiện các tiện ích cốt lõi như bãi đỗ xe rộng rãi.

Nhóm thứ hai là Chuyên viên marketing và Giám đốc kinh doanh bất động sản. Các phát hiện về thứ hạng yếu tố tác động giúp đội ngũ bán hàng tái xây dựng thông điệp truyền thông, tập trung nhấn mạnh vào uy tín pháp lý và gói hỗ trợ vay vốn ngân hàng (chiếm 40,36%) thay vì chỉ tập trung vào các chương trình chiết khấu ngắn hạn vốn chỉ chiếm 6,28% mức độ quan tâm.

Nhóm thứ ba là Các tổ chức tín dụng và Ngân hàng thương mại. Báo cáo thống kê về hành vi vay vốn và khả năng chi trả của nhóm thu nhập 11 - 20 triệu đồng/tháng là cơ sở để ngân hàng thiết kế các sản phẩm cho vay mua nhà linh hoạt, kiểm soát tỷ lệ nợ xấu bất động sản ở mức dưới 2%.

Nhóm thứ tư là Học viên cao học, Giảng viên và Nhà nghiên cứu kinh tế. Luận văn cung cấp một khung mô hình hoàn chỉnh gồm 9 biến độc lập cùng hệ thống 32 biến quan sát đã được kiểm định thực tế, là tài liệu tham khảo giá trị cho các công trình nghiên cứu tiếp theo về thị trường nhà ở đô thị.

Câu hỏi thường gặp

Yếu tố nào giữ vai trò quan trọng nhất chi phối quyết định mua căn hộ chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh?

Kết quả khảo sát 223 khách hàng cho thấy Giá cả là yếu tố quan trọng nhất với 18,83% tỷ lệ lựa chọn, theo sát là Hồ sơ pháp lý với 17,04%. Trong nhóm giá cả, khách hàng đặc biệt quan tâm đến sự bảo lãnh tài chính và cho vay từ ngân hàng với tỷ lệ chiếm tới 40,36%, cao gấp gần 2,5 lần so với tiêu chí giá trị căn hộ tăng giá theo thời gian (12,56%).

Nhóm khách hàng nào chiếm tỷ lệ cao nhất khi đưa ra quyết định mua căn hộ chung cư?

Nghiên cứu chỉ ra rằng phụ nữ chiếm tới 65% số người tham gia quyết định mua căn hộ, cao vượt trội so với nam giới với 35%. Về độ tuổi, nhóm khách hàng từ 31 đến 40 tuổi chiếm tỷ trọng áp đảo lên tới 55,1% (nhóm 36 - 40 tuổi chiếm 30,0% và nhóm 31 - 35 tuổi chiếm 25,1%), thể hiện rõ đây là lực lượng lao động chín muồi về mặt tích lũy tài chính.

Khách hàng mua chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh ưa chuộng khoảng giá và mức thu nhập nào nhất?

Khoảng giá căn hộ được chọn mua nhiều nhất là từ 1,6 đến 2,0 tỷ đồng (chiếm 32,3%), tiếp đến là phân khúc 2,1 đến 2,5 tỷ đồng (chiếm 22,9%). Đáng chú ý, nhóm khách hàng có thu nhập hàng tháng từ 11 đến 20 triệu đồng chiếm tỷ lệ sở hữu cao nhất đạt 35,0%, phần lớn sử dụng phương thức thanh toán trả góp dài hạn qua ngân hàng.

Về cơ sở vật chất, cư dân chung cư đánh giá tiêu chí kỹ thuật nào cao nhất?

Khảo sát thực tế khẳng định bãi đậu xe máy và ô tô rộng rãi là tiêu chí cơ sở vật chất hàng đầu với 35,87% người lựa chọn, vượt trội hơn hệ thống phòng cháy chữa cháy (22,87%) và hệ thống an ninh bảo vệ (16,59%). Thực tế nhiều chung cư quá tải diện tích đỗ xe đã trực tiếp dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân và chủ đầu tư.

Tại sao yếu tố pháp lý lại trở thành mối bận tâm hàng đầu của người mua nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh?

Hồ sơ pháp lý đứng thứ 2 với 17,04% tổng số phiếu bầu do nhiều dự án chậm bàn giao sổ hồng từ 2 đến 3 năm hoặc vướng sai phạm quy hoạch. Người mua nhà có xu hướng chọn các dự án sở hữu lâu dài với giấy tờ minh bạch, tránh tình trạng bị chôn vốn và hạn chế khả năng thế chấp hoặc chuyển nhượng thứ cấp.

Kết luận

Nghiên cứu của học viên Phạm Đức Quỳnh đã đúc kết các giá trị khoa học và thực tiễn cốt lõi sau:

  • Xác lập thành công mô hình nghiên cứu toàn diện gồm 9 nhóm yếu tố tác động đến hành vi mua căn hộ chung cư tại đô thị trung tâm.
  • Định lượng chính xác Giá cả (18,83%) và Hồ sơ pháp lý (17,04%) là hai nhân tố có sức ảnh hưởng mạnh mẽ nhất đến quyết định của khách hàng.
  • Khẳng định vai trò chủ đạo của người mua nữ giới (65%) và nhóm người trong độ tuổi lao động từ 25 đến 40 tuổi (chiếm 74,4%) trên thị trường.
  • Xác định phân khúc nhà ở có mức giá từ 1,6 đến 3,0 tỷ đồng (chiếm 76,7%) đi kèm chính sách hỗ trợ tín dụng ngân hàng (40,36%) là nguồn cầu chủ đạo.
  • Đề xuất hệ thống 5 nhóm giải pháp đồng bộ giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao tính thanh khoản và chuẩn hóa chất lượng vận hành dự án.

Đóng góp chính của luận văn là đã lượng hóa thành công các rào cản tâm lý và ưu tiên tài chính của người dân đô thị trong giai đoạn 2018 - 2020. Trong lộ trình tiếp theo giai đoạn 2021 - 2025, các nghiên cứu kế thừa nên mở rộng quy mô mẫu khảo sát lên trên 500 khách thể và khảo sát thêm các thị trường đô thị vệ tinh giáp ranh Thành phố Hồ Chí Minh.

Các nhà quản trị doanh nghiệp và quý độc giả quan tâm có thể khai thác toàn văn luận văn thạc sĩ Quản trị kinh doanh của tác giả Phạm Đức Quỳnh tại Học viện Khoa học Xã hội để ứng dụng sâu rộng vào chiến lược phát triển bất động sản thực tế.