Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại Thành phố Hồ Chí Minh

Khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại TP.HCM trong luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh.

• Tác giả: Phạm Thị Vân
• Người hướng dẫn: T.S. Lê Thị Kim Hoa
• Trường học: Trường Đại Học Công Nghiệp Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Quản Trị Kinh Doanh
• Đề tài: Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Quyết Định Mua Căn Hộ Officetel Tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ
• ABSTRACT
• LỜI CAM ĐOAN
• MỤC LỤC
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN LĨNH VỰC NGHIÊN CỨU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.2.1. Mục tiêu chung
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.4. Đối tượng nghiên cứu
• 1.5. Phạm vi nghiên cứu
• 1.6. Phương pháp nghiên cứu
• 1.7. Ý nghĩa của nghiên cứu
• 1.8. Kết cấu của đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Tổng quan về lý thuyết
• 2.1.1. Khái niệm về căn hộ officetel
• 2.1.2. Phần sở hữu của căn hộ officetel
• 2.1.3. Phân hạng căn hộ chung cư
• 2.2. Các cơ sở lý thuyết có liên quan đến quyết định mua
• 2.2.1. Khái niệm về hành vi người tiêu dùng
• 2.2.2. Tầm quan trọng của việc nghiên cứu hành vi người tiêu dùng
• 2.2.3. Quyết định mua của người tiêu dùng
• 2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua của người tiêu dùng
• 2.3. Các lý thuyết liên quan đến hành vi tiêu dùng
• 2.3.1. Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action)
• 2.3.2. Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behaviour)
• 2.4. Các công trình đã nghiên cứu trước đây
• 2.4.1. Các công trình nghiên cứu nước ngoài
• 2.5. Mô hình nghiên cứu và đề xuất các giả thuyết nghiên cứu
• 2.5.1. Các giả thuyết nghiên cứu
• 2.5.1.1. Tài chính
• 2.5.2. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp nghiên cứu
• 3.2.1. Nghiên cứu sơ bộ
• 3.2.2. Xây dựng thang đo
• 3.2.3. Nghiên cứu định lượng
• 4. CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ
• 4.1. Thực trạng tình hình căn hộ tại Thành Phố Hồ Chí Minh
• 4.2. Phân tích kết quả kiểm định mô hình
• 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu
• 4.2.2. Đánh giá độ tin cậy của thang đo
• 4.2.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.2.4. Phân tích tương quan
• 4.2.5. Phân tích hồi quy
• 4.2.6. Kiểm định các giả thuyết
• 4.2.7. Kiểm định sự khác biệt quyết định mua với các yếu tố nhân khẩu học
• 4.2.8. Thảo luận kết quả nghiên cứu
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ
• 5.1. Nguồn: Tác giả tổng hợp
• 5.2. Hàm ý quản trị
• 5.2.1. Hàm ý quản trị về Marketing
• 5.2.2. Hàm ý quản trị về chủ đầu tư
• 5.2.3. Hàm ý quản trị về Tài chính
• 5.2.4. Hàm ý quản trị về vị trí
• 5.2.5. Hàm ý quản trị về Thiết kế - Tiện ích
• 5.2.6. Hàm ý quản trị về Pháp lý
• 5.3. Đóng góp của đề tài
• 5.4. Những hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4.1. Hướng nghiên cứu tiếp theo
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC
• LÝ LỊCH TRÍCH NGANG CỦA HỌC VIÊN

Tóm tắt

I. Tổng quan về căn hộ officetel và thị trường bất động sản tại TP

Căn hộ officetel là một loại hình bất động sản kết hợp giữa văn phòng và căn hộ, đang ngày càng phổ biến tại TP.HCM. Với sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở, căn hộ officetel đã trở thành một giải pháp hiệu quả cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ, cũng như những người có ý định khởi nghiệp. Thị trường bất động sản tại TP.HCM đã chứng kiến sự bùng nổ của loại hình này, với nguồn cung tăng đáng kể từ năm 2014 đến nay. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng cũng đặt ra nhiều thách thức về pháp lý bất động sản và thủ tục mua bán, đòi hỏi sự quan tâm từ cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý.

1.1. Khái niệm và đặc điểm của căn hộ officetel

Căn hộ officetel là sự kết hợp giữa không gian làm việc và sinh hoạt, phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và cá nhân. Loại hình này thường có diện tích nhỏ gọn, giá thành hợp lý, và được thiết kế để tối ưu hóa không gian sử dụng. Căn hộ officetel không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn là giải pháp cho các doanh nghiệp cần không gian làm việc linh hoạt. Tuy nhiên, việc thiếu pháp lý bất động sản rõ ràng và các quy định về thủ tục mua bán đã gây ra nhiều lo ngại cho người mua.

1.2. Thị trường căn hộ officetel tại TP.HCM

Thị trường bất động sản tại TP.HCM đã chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ của căn hộ officetel trong những năm gần đây. Từ năm 2014 đến 2021, nguồn cung đã tăng gấp 14 lần, với hơn 30.000 căn được giao dịch. Đầu tư bất động sản vào loại hình này đã trở thành xu hướng, thu hút nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự phát triển nhanh chóng cũng đi kèm với những thách thức về pháp lý bất động sản và thủ tục mua bán, đòi hỏi sự quan tâm và điều chỉnh từ các cơ quan quản lý.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel

Nghiên cứu đã xác định sáu yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại TP.HCM, bao gồm: tài chính, vị trí, pháp lý, chủ đầu tư, marketing, và thiết kế - tiện ích. Mỗi yếu tố đều có mức độ ảnh hưởng khác nhau, trong đó vị trí và tài chính được coi là hai yếu tố quan trọng nhất. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, pháp lý bất động sản và thủ tục mua bán là những vấn đề cần được cải thiện để tăng cường sự tin tưởng của người mua.

2.1. Yếu tố tài chính và vị trí

Tài chính là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel. Giá cả phải chăng và khả năng chi trả của người mua là những yếu tố quyết định. Vị trí cũng đóng vai trò quan trọng, với các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 2, và Quận 7 được ưa chuộng hơn cả. Vị trí đắc địa không chỉ mang lại tiện ích sống mà còn tăng tiềm năng tăng giá của bất động sản.

2.2. Yếu tố pháp lý và chủ đầu tư

Pháp lý bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến quyết định mua. Người mua thường lo ngại về các vấn đề liên quan đến thủ tục mua bán, quyền sở hữu, và các quy định pháp lý khác. Chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng, với uy tín và kinh nghiệm của họ ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định của người mua. Một chủ đầu tư uy tín sẽ giúp tăng sự tin tưởng và giảm thiểu rủi ro cho người mua.

III. Phương pháp nghiên cứu và kết quả

Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel. Dữ liệu được thu thập từ 350 khách hàng đã mua căn hộ officetel tại TP.HCM, và được phân tích bằng phần mềm SPSS. Kết quả cho thấy, tài chính, vị trí, và pháp lý là ba yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua. Nghiên cứu cũng đề xuất các chiến lược đầu tư và hàm ý quản trị để giúp các doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

3.1. Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính để thu thập thông tin từ các chuyên gia và khách hàng, và phương pháp nghiên cứu định lượng để khảo sát 350 khách hàng đã mua căn hộ officetel tại TP.HCM. Dữ liệu được phân tích bằng phần mềm SPSS, sử dụng các phương pháp như phân tích nhân tố khám phá (EFA) và phân tích hồi quy để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố.

3.2. Kết quả nghiên cứu

Kết quả nghiên cứu cho thấy, tài chính, vị trí, và pháp lý là ba yếu tố có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ officetel. Thiết kế - tiện ích và chủ đầu tư cũng đóng vai trò quan trọng, nhưng ở mức độ thấp hơn. Nghiên cứu cũng đề xuất các chiến lược đầu tư và hàm ý quản trị để giúp các doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

IV. Hàm ý quản trị và kết luận

Nghiên cứu đã đưa ra các hàm ý quản trị quan trọng cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản. Các chiến lược đầu tư cần tập trung vào việc cải thiện pháp lý bất động sản, tăng cường uy tín của chủ đầu tư, và phát triển các sản phẩm có vị trí đắc địa và tiện ích căn hộ tốt. Nghiên cứu cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của khách hàng để đưa ra các quyết định kinh doanh phù hợp.

4.1. Hàm ý quản trị

Các hàm ý quản trị được đề xuất bao gồm việc cải thiện pháp lý bất động sản, tăng cường uy tín của chủ đầu tư, và phát triển các sản phẩm có vị trí đắc địa và tiện ích căn hộ tốt. Các doanh nghiệp cũng cần tập trung vào việc hiểu rõ nhu cầu và mong muốn của khách hàng để đưa ra các chiến lược đầu tư phù hợp.

4.2. Kết luận

Nghiên cứu đã xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại TP.HCM, và đưa ra các hàm ý quản trị quan trọng cho các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Kết quả nghiên cứu không chỉ có ý nghĩa lý thuyết mà còn mang lại giá trị thực tiễn, giúp các doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị lớn nhất Việt Nam với tốc độ tăng trưởng dân số khoảng 1 triệu người mỗi 5 năm, tạo áp lực lớn về nhu cầu nhà ở. Theo báo cáo ngành bất động sản, giá trị bất động sản tại đây tăng gấp ba lần trong một chu kỳ 10 năm, khiến việc sở hữu nhà ở trở thành thách thức đối với nhiều người, đặc biệt là nhóm có thu nhập thấp. Trong bối cảnh đó, căn hộ officetel – loại hình kết hợp giữa văn phòng và nhà ở với diện tích nhỏ gọn, giá thành hợp lý – đã trở thành lựa chọn hấp dẫn cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như người khởi nghiệp.

Nguồn cung officetel tại TP.HCM đã tăng mạnh từ dưới 600 căn năm 2014 lên hơn 30.000 căn vào năm 2021, với mức cung trung bình khoảng 5.000 căn mỗi năm và tổng giá trị giao dịch ước tính lên đến 9.000 tỷ đồng hàng năm. Tuy nhiên, loại hình này còn tồn tại nhiều vấn đề về pháp lý và chất lượng dự án, gây ra sự lo ngại cho người mua.

Luận văn tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại TP.HCM, với mục tiêu xác định mức độ tác động của từng yếu tố và đề xuất giải pháp nâng cao quyết định mua. Nghiên cứu được thực hiện trong giai đoạn từ tháng 4 đến tháng 10 năm 2022, khảo sát 350 người dân tại các quận trung tâm như Quận 1, Quận 2, Quận 3, Quận 5, Quận 7 và Bình Thạnh. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ các doanh nghiệp và cơ quan quản lý xây dựng chiến lược phát triển phù hợp, đồng thời giúp người tiêu dùng có cái nhìn rõ ràng hơn về sản phẩm officetel.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai lý thuyết hành vi tiêu dùng chủ đạo để phân tích quyết định mua căn hộ officetel:

• Thuyết hành động hợp lý (Theory of Reasoned Action - TRA): Mô hình này nhấn mạnh vai trò của thái độ và chuẩn chủ quan trong việc hình thành ý định hành vi. Người tiêu dùng sẽ cân nhắc lợi ích sản phẩm và ý kiến của người thân, bạn bè trước khi đưa ra quyết định mua.

• Thuyết hành vi dự định (Theory of Planned Behaviour - TPB): Mở rộng từ TRA, TPB bổ sung yếu tố nhận thức kiểm soát hành vi, giúp giải thích các hành vi không hoàn toàn dựa trên ý chí lý trí, phù hợp với các quyết định mua phức tạp như căn hộ officetel.

Các khái niệm chính được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm: tài chính, vị trí căn hộ, pháp lý, uy tín chủ đầu tư, marketing, thiết kế - tiện ích. Những yếu tố này được lựa chọn dựa trên tổng hợp các nghiên cứu trong và ngoài nước về hành vi mua nhà và căn hộ, đồng thời phù hợp với đặc thù của loại hình officetel.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp định tính và định lượng:

• Nghiên cứu định tính: Thu thập thông tin từ các chuyên gia bất động sản, khách hàng đã mua officetel và nhân viên tư vấn qua phỏng vấn cá nhân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng và xây dựng thang đo.

• Nghiên cứu định lượng: Thực hiện khảo sát với 350 khách hàng đã mua căn hộ officetel tại TP.HCM, tập trung ở các quận trung tâm. Mẫu được chọn theo phương pháp thuận tiện nhằm đảm bảo tính đại diện cho nhóm khách hàng mục tiêu.

Dữ liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm SPSS 20.0 với các kỹ thuật phân tích: thống kê mô tả, kiểm định độ tin cậy Cronbach’s Alpha, phân tích nhân tố khám phá (EFA), phân tích hồi quy đa biến và phân tích phương sai (ANOVA). Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 4 đến tháng 10 năm 2022.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Yếu tố tài chính có ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua officetel với hệ số hồi quy đạt khoảng 0,35, phản ánh sự quan tâm lớn của khách hàng về giá cả, khả năng thanh toán và hỗ trợ vay vốn ngân hàng.

2. Pháp lý đứng thứ hai về mức độ tác động với hệ số khoảng 0,28, cho thấy người mua rất quan tâm đến tính minh bạch, hợp pháp của dự án, đặc biệt trong bối cảnh officetel còn nhiều vướng mắc pháp lý.

3. Vị trí căn hộ có ảnh hưởng tích cực với hệ số 0,25, khách hàng ưu tiên các dự án gần trung tâm, thuận tiện giao thông và gần nơi làm việc.

4. Uy tín chủ đầu tư và marketing cũng đóng vai trò quan trọng, với hệ số lần lượt là 0,22 và 0,18, cho thấy niềm tin vào chủ đầu tư và các chiến dịch quảng bá, khuyến mãi ảnh hưởng đến quyết định mua.

5. Thiết kế - tiện ích có mức độ ảnh hưởng thấp hơn nhưng vẫn có ý nghĩa thống kê, với hệ số khoảng 0,15, phản ánh nhu cầu về không gian sống tiện nghi và đa chức năng.

Biểu đồ hồi quy đa biến minh họa mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố, trong đó tài chính và pháp lý chiếm tỷ trọng lớn nhất trong mô hình giải thích quyết định mua officetel.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân tài chính đứng đầu là do officetel dù có giá thấp hơn căn hộ thông thường nhưng vẫn là tài sản lớn, khách hàng cần cân nhắc kỹ lưỡng về khả năng chi trả và vay vốn. Pháp lý được đánh giá cao do nhiều dự án officetel còn tồn tại rủi ro về giấy phép và quyền sở hữu, khiến người mua e ngại.

Vị trí căn hộ là yếu tố truyền thống luôn được ưu tiên trong bất động sản, phù hợp với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam và quốc tế. Uy tín chủ đầu tư và marketing góp phần tạo dựng niềm tin và thúc đẩy quyết định mua, nhất là trong thị trường cạnh tranh cao.

Thiết kế và tiện ích tuy có ảnh hưởng thấp hơn nhưng vẫn cần được chú trọng để nâng cao trải nghiệm khách hàng, nhất là với đối tượng khách hàng trẻ, năng động.

So sánh với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, kết quả này tương đồng với mô hình của Nguyễn Tuấn Anh (2018) và Mariadas (2019), khẳng định tính nhất quán và phù hợp của mô hình nghiên cứu.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường hỗ trợ tài chính: Chủ đầu tư và ngân hàng cần phối hợp xây dựng các gói vay ưu đãi, linh hoạt về tiến độ thanh toán nhằm giảm áp lực tài chính cho khách hàng. Mục tiêu nâng tỷ lệ khách hàng vay vốn thành công lên 30% trong vòng 12 tháng.

2. Hoàn thiện pháp lý dự án: Cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành các quy định rõ ràng về quyền sở hữu, cấp phép và quản lý officetel. Chủ đầu tư cần minh bạch thông tin pháp lý để tạo niềm tin cho khách hàng. Thời gian thực hiện dự kiến 18 tháng.

3. Chọn vị trí dự án chiến lược: Ưu tiên phát triển officetel tại các khu vực trung tâm, gần các trục giao thông chính và khu công nghiệp, văn phòng để đáp ứng nhu cầu làm việc và sinh sống. Chủ đầu tư nên tập trung vào các quận có tiềm năng như Quận 1, Quận 7, Bình Thạnh.

4. Nâng cao uy tín chủ đầu tư và marketing: Chủ đầu tư cần xây dựng thương hiệu uy tín qua các dự án chất lượng, đồng thời đẩy mạnh các chiến dịch marketing đa kênh, tập trung vào trải nghiệm khách hàng và truyền thông minh bạch. Mục tiêu tăng nhận diện thương hiệu lên 40% trong 1 năm.

5. Cải thiện thiết kế và tiện ích: Tăng cường các tiện ích nội khu như phòng gym, khu vực làm việc chung, không gian xanh để nâng cao giá trị sử dụng. Chủ đầu tư nên khảo sát nhu cầu khách hàng định kỳ để điều chỉnh thiết kế phù hợp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chủ đầu tư bất động sản: Nghiên cứu giúp hiểu rõ các yếu tố quyết định mua officetel, từ đó xây dựng chiến lược phát triển sản phẩm và marketing hiệu quả, giảm thiểu rủi ro pháp lý và nâng cao uy tín thương hiệu.

2. Cơ quan quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở dữ liệu thực tiễn để hoàn thiện chính sách pháp lý, quản lý thị trường officetel minh bạch, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và thúc đẩy phát triển bền vững.

3. Ngân hàng và tổ chức tín dụng: Hiểu rõ nhu cầu tài chính và khả năng vay vốn của khách hàng officetel, từ đó thiết kế các sản phẩm tín dụng phù hợp, hỗ trợ khách hàng tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn.

4. Khách hàng và nhà đầu tư cá nhân: Giúp nhận diện các yếu tố quan trọng khi quyết định mua officetel, đánh giá rủi ro và lợi ích, từ đó đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua ở hợp lý, tránh các rủi ro pháp lý và tài chính.

Câu hỏi thường gặp

1. Căn hộ officetel là gì và có gì khác biệt so với căn hộ chung cư thông thường?
   Officetel là loại hình căn hộ đa năng kết hợp văn phòng và nhà ở, diện tích nhỏ gọn, giá thành hợp lý hơn căn hộ chung cư truyền thống, phù hợp với doanh nghiệp vừa và nhỏ hoặc người khởi nghiệp.

2. Yếu tố tài chính ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua officetel?
   Tài chính là yếu tố quan trọng nhất, khách hàng cân nhắc giá bán, khả năng thanh toán, lãi suất vay ngân hàng và tiến độ thanh toán trước khi quyết định mua.

3. Pháp lý officetel có những vấn đề gì cần lưu ý?
   Pháp lý officetel còn chưa hoàn thiện, nhiều dự án chưa được cấp phép đầy đủ hoặc có quy định sở hữu chưa rõ ràng, gây rủi ro cho người mua về quyền sở hữu và thủ tục sang nhượng.

4. Vị trí căn hộ officetel có quan trọng không?
   Vị trí rất quan trọng, ảnh hưởng đến tiện ích, giao thông và giá trị tài sản. Khách hàng ưu tiên các dự án gần trung tâm, thuận tiện di chuyển và gần nơi làm việc.

5. Làm thế nào để chủ đầu tư nâng cao uy tín và thu hút khách hàng?
   Chủ đầu tư cần đảm bảo chất lượng dự án, minh bạch thông tin pháp lý, xây dựng thương hiệu uy tín và triển khai các chiến dịch marketing hiệu quả, tập trung vào trải nghiệm khách hàng.

Kết luận

• Xác định 6 yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại TP.HCM: tài chính, pháp lý, vị trí, uy tín chủ đầu tư, marketing, thiết kế - tiện ích.
• Tài chính và pháp lý là hai yếu tố có tác động mạnh nhất, chiếm tỷ trọng lớn trong quyết định mua.
• Nghiên cứu cung cấp cơ sở thực tiễn giúp chủ đầu tư và cơ quan quản lý xây dựng chiến lược phát triển và chính sách phù hợp.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao quyết định mua officetel trong vòng 12-18 tháng tới.
• Khuyến khích các bên liên quan áp dụng kết quả nghiên cứu để phát triển thị trường officetel bền vững và hiệu quả.

Để tiếp tục phát triển nghiên cứu, cần mở rộng khảo sát ra các tỉnh thành khác và theo dõi xu hướng thị trường trong các năm tiếp theo. Các doanh nghiệp và nhà quản lý được khuyến khích áp dụng các hàm ý quản trị để nâng cao hiệu quả kinh doanh và phục vụ khách hàng tốt hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 Trong quá trình nghiên cứu và tìm hiểu các vấn đề liên quan đến đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ officetel tại Thành Phố Hồ Chí Minh”. Tác 5 CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan về lý thuyết 2.1 Khái niệm về căn hộ officetel Khái niệm “Căn hộ” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Người La Mã là những người xây dựng nhà ở dạng chung cư đầu tiên với tên gọi “ Insula”. Thời bấy giờ chung cư là nơi dành cho những người nghèo và tầng lớp dưới với diện tích nhỏ hẹp.

Ở Việt Nam, theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: Nhà chung cư là nhà có kết cấu từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ. Nhà chung cư có phần sở hữu chung, có phần sở hữu riêng và các công trình hạ tầng sẽ sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Nhà chung cư bao gồm nhà chung cư xây dựng có mục đích để ở và nhà chung cư xây dựng mới mục đích hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tòa nhà chung cư có thể là một khối riêng biệt hoặc nhiều block có chung khối đế.

Cụm nhà chung cư là dự án được cơ quanh chức năng có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch và có 2 tòa nhà chung cư trở lên. Phần diện tích sử dụng chung trong tòa nhà chung cư là tài sản chung không thể phân chia. Những trang thiết bị sử dụng chung trong khu diện tích chung có thể là của cá nhân hoặc là của chung để phục vụ chung cho tòa nhà. Đối với phần diện tích sử dụng chung cũng như trang thiết bị trong khu vực sử chung thì mọi người đều phải có trách nhiệm và nghĩa vụ ngang nhau.

Officetel là một định nghĩa mới, là từ ghép của từ officetel (văn phòng) và hotel (khách sạn) vậy căn hộ officetel là một mô hình kết hợp giữa văn phòng cho thuê và khách sạn, là loại hình căn hộ đa năng với công năng sử dụng vừa để ở vừa làm văn phòng.2 Phần sở hữu của căn hộ officetel Căn hộ officetel là dạng căn hộ mới, phần sở hữu của căn hộ office cũng giống như căn hộ chung cư. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: - Phần diện tích được công nhận của căn hộ bao gồm: Diện tích bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. - Phần diện tích khác được công nhận là quyền sở hữu riêng cho chủ sở hữu nằm trong tòa nhà chung cư.( Quy định trong hợp đồng mua bán, văn bản thỏa thuận, thông báo bằng văn bản.) - Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: - Ngoài các phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng thì được coi là phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư.

- Tất cả các hệ thống kỹ thuật, hệ thống kết cấu chịu lực, không gian dùng chung cho tòa nhà chung cư. Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. - Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài tòa nhà nhưng được kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của tòa nhà có nằm trong quy hoạch xây dựng được phê duyệt và được sử dụng vào mục đích công cộng không thuộc diện phải bàn giao cho nhà nước hoặc được giao cho chủ đầu tư quản lý hoặc đơn vị vận hành khác được chấp thuận. 8 - Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư như: Sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác, được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.

Nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không phải bàn giao cho Nhà nước. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư: - Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau: - Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; - Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.

- Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà chung cư. Được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. 9 Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.3 Phân hạng căn hộ chung cư Nhà chung cư là mô hình nhà ở ngày càng phát triển mạnh mẽ ở nước ta, đặc biệt là các thành phố lớn, trong bối cảnh, tình hình quỹ đất ngày càng hạn hẹp và số lượng dân cư ngày càng gia tăng. Do thị hiếu của người sử dụng cũng như phân chia để dễ quản lý, sử dụng, pháp luật quy định về phân loại hạng chung cư, bên cạnh đó, các căn hộ chung cứ cũng được phân thành các hạng A, B, C tuỳ theo các tiêu chí khác nhau.

Phân hạng nhà chung cư được dựa trên 4 nhóm tiêu chí: (1) Nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc. (2) Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật. (3) Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội. (4) Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành.

Trong mỗi nhóm sẽ có các tiêu chí cụ thể hơn, để phân biệt giữa các hạng chung cư với nhau. Theo quy định tại Điều 6, Thông tư 31/2016/TT-BXD, Nhà chung cư được phân thành 03 hạng như sau: - Hạng A: Là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư này. - Hạng B: Là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này, đồng thời phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí theo hướng dẫn tại phụ lục số 02 ban hành kèm theo Thông tư này. 10 - Hạng C: Là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu để được phân hạng theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 của Thông tư này nhưng không đạt đủ tiêu chí để công nhận hạng A và hạng B theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này.

Theo thông thường, cũng tương tự như đối với căn hộ, người ta thường cho rằng, chung cư hạng A là chung cư cao cấp, chung cư hạng B là chung cư trung cấp và chung cư hạng C là chung cư bình dân. Đối với chung cư hạng A, cần phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí sau đây: 1. Vị trí: Có hệ thống giao thông thuận tiện, cách đường phố chính (cấp đô thị, cấp khu vực) dưới 0.5 km; có thể tiếp cận phương tiện giao thông công cộng đô thị (cách ga, bến đỗ, trạm dừng xe bus, tàu điện ngầm, tàu điện trên cao) trong phạm vi dưới 0. Mật độ xây dựng: Mật độ xây dựng (diện tích chiếm đất công trình) không quá 45%.

Sảnh căn hộ: Sảnh chính khu căn hộ được bố trí độc lập với lối vào khu vực để xe, khu vực dịch vụ, thương mại và khu vực công cộng khác; có quầy lễ tân, có phòng hoặc khu vực bố trí bàn ghế tiếp khách. Hành lang: Hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1. Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng căn hộ trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2.Tính theo công thức: ≥ 35m2. Phòng vệ sinh: Bình quân tổng số phòng vệ sinh trên tổng số phòng ngủ của các căn hộ ≥ 0.

Tính theo công thức: ≥ 0. Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa không quá 40 căn hộ (tổng số căn hộ chia cho tổng số thang máy phục vụ căn hộ ≤ 40). Chỗ để xe: Tối thiểu mỗi căn hộ có 01 chỗ để ôtô (có mái che). Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng đủ công suất và hệ thống cấp điện đảm bảo cho sinh hoạt trong căn hộ và hoạt động của các thiết bị, chiếu sáng chung của tòa nhà khi mất điện lưới hoặc nguồn cấp điện bình thường khác của tòa nhà.

Cấp nước: Dung tích bể chứa nước sinh hoạt cho căn hộ trên tổng số căn hộ tối thiểu đạt 1600 lít (đảm bảo cấp 200 lít/người/ngày - đêm trong 2 ngày). Thông tin, liên lạc: Có hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, internet tốc độ cao đến từng căn hộ.