Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Dân Sự Theo Bộ Luật Dân Sự 2015

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo bộ luật dân sự 2015, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp khả

• Tác giả: Nguyễn Bảo Ngọc
• Người hướng dẫn: PGS. Ngô Huy Cương
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Bảo Đảm Thực Hiện Nghĩa Vụ Dân Sự Theo Bộ Luật Dân Sự 2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP
• 1.1. Lý luận chung về thế chấp tài sản
• 1.2. Khái quát chung về xử lý tài sản thế chấp
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG CHẾ ĐỊNH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015
• 2.1. Tổng quan các quy định về thế chấp tài sản
• 2.2. Các quy định của Bộ luật dân sự 2015 về xử lý tài sản thế chấp
• 2.3. Thực tiễn áp dụng các quy định của bộ luật dân sự 2015 trong việc xử lý tài sản thế chấp
• 3. Chương 3: HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TRONG BỘ LUẬT DÂN SỰ 2015
• 3.1. Sự cần thiết và yêu cầu hoàn thiện chế định xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của Bộ luật dân sự năm 2015
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Theo Bộ Luật Dân Sự 2015

Xử lý tài sản thế chấp là một vấn đề quan trọng trong việc đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo Bộ luật Dân sự 2015, quy định về tài sản thế chấp đã được cải tiến nhằm tạo ra một hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho các giao dịch. Việc hiểu rõ các quy định này sẽ giúp các bên liên quan thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình một cách hiệu quả.

1.1. Khái Niệm và Đặc Điểm Của Tài Sản Thế Chấp

Tài sản thế chấp là tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự. Đặc điểm của tài sản thế chấp bao gồm tính chất không chuyển giao quyền sở hữu và quyền chiếm hữu cho bên nhận thế chấp.

1.2. Vai Trò Của Tài Sản Thế Chấp Trong Giao Dịch Dân Sự

Tài sản thế chấp đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho bên cho vay. Nó giúp bảo vệ quyền lợi của bên cho vay trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ.

II. Những Thách Thức Trong Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Hiện Nay

Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 đã có những quy định rõ ràng về xử lý tài sản thế chấp, nhưng thực tế vẫn tồn tại nhiều thách thức. Các vấn đề như chồng chéo trong quy định pháp luật và sự thiếu hụt trong thực thi đã gây khó khăn cho các bên liên quan.

2.1. Vấn Đề Chồng Chéo Trong Quy Định Pháp Luật

Nhiều văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp đang tồn tại song song, dẫn đến tình trạng khó khăn trong việc áp dụng và thực thi.

2.2. Thực Trạng Chậm Trễ Trong Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Thời gian xử lý tài sản thế chấp thường kéo dài, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp trong việc thu hồi nợ.

III. Phương Pháp Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Theo Bộ Luật Dân Sự 2015

Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định rõ các phương pháp xử lý tài sản thế chấp, bao gồm việc bán đấu giá tài sản và chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản. Những phương pháp này nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên nhận thế chấp.

3.1. Phương Pháp Bán Đấu Giá Tài Sản Thế Chấp

Bán đấu giá là một trong những phương pháp phổ biến nhất để xử lý tài sản thế chấp. Quy trình này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thu hồi nợ.

3.2. Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Tài Sản Thế Chấp

Chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản thế chấp là một phương pháp khác, cho phép bên nhận thế chấp có thể thu hồi nợ một cách nhanh chóng hơn.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Thực tiễn áp dụng các quy định về xử lý tài sản thế chấp cho thấy nhiều kết quả tích cực, nhưng cũng bộc lộ nhiều hạn chế. Việc nghiên cứu và phân tích thực tiễn sẽ giúp cải thiện quy trình này.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng các quy định về xử lý tài sản thế chấp đã giúp nhiều bên thu hồi nợ thành công.

4.2. Những Hạn Chế Trong Thực Tiễn Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn chế trong quy trình thực hiện, như việc thiếu sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng.

V. Kết Luận Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Theo Bộ Luật Dân Sự 2015

Xử lý tài sản thế chấp theo Bộ luật Dân sự 2015 là một vấn đề phức tạp, đòi hỏi sự cải thiện liên tục. Việc hoàn thiện các quy định và quy trình sẽ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

5.1. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật

Cần có những giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy định về xử lý tài sản thế chấp, nhằm nâng cao hiệu quả thực thi.

5.2. Tương Lai Của Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Việt Nam

Tương lai của xử lý tài sản thế chấp tại Việt Nam sẽ phụ thuộc vào việc cải cách pháp luật và nâng cao nhận thức của các bên liên quan.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường định hướng hội nhập quốc tế sâu rộng sau khi Việt Nam gia nhập WTO và ký kết hiệp định CPTPP, các giao dịch cấp tín dụng ngân hàng đã tăng trưởng mạnh mẽ, trong đó ước tính khoảng 75% đến 80% các hợp đồng vay vốn có sử dụng biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản, đặc biệt là bất động sản. Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng của quy mô tín dụng, tỷ lệ nợ xấu và các tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp cũng có xu hướng gia tăng phức tạp. Theo ghi nhận thực tiễn trong giai đoạn 2015 đến 2018, thời gian trung bình để xử lý xong một tài sản thế chấp có tranh chấp tại Tòa án thường kéo dài từ 18 đến 36 tháng, gây đọng vốn và làm tăng chi phí quản trị rủi ro của các ngân hàng thương mại thêm khoảng 15% đến 20%.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn là làm rõ những xung đột, bất cập và khoảng trống pháp lý trong chế định xử lý tài sản thế chấp theo Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2017) trong mối tương quan với các đạo luật chuyên ngành như Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Luật Thi hành án dân sự sửa đổi năm 2014. Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận về vật quyền bảo đảm, phân tích thực trạng áp dụng pháp luật, đánh giá các vướng mắc trong việc thu giữ và bán tài sản, từ đó xây dựng hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện khung pháp lý. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hệ thống pháp luật thực định Việt Nam giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018, đối chiếu có chọn lọc với kinh nghiệm của một số quốc gia. Ý nghĩa của nghiên cứu thể hiện qua việc cung cấp luận cứ khoa học để hoàn thiện thể chế, rút ngắn thời gian xử lý nợ xuống dưới 12 tháng, gia tăng tỷ lệ thu hồi nợ xấu và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng hai lý thuyết nền tảng của khoa học pháp lý về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ:

Thứ nhất là Lý thuyết vật quyền bảo đảm (Rights in rem), vốn bắt nguồn từ Luật La Mã cổ đại và được phát triển mạnh mẽ trong hệ thống pháp luật Civil Law (như Pháp, Đức, Nhật Bản). Theo lý thuyết này, thế chấp trao cho bên nhận thế chấp một vật quyền đối với tài sản, bao gồm quyền truy đòi (right of pursuit) và quyền ưu tiên thanh toán (priority right) khi tài sản được xử lý. Vật quyền này phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba ngay khi được công khai hóa qua thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại Điều 297 và Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Thứ hai là Lý thuyết trái quyền (Rights in personam), tiếp cận thế chấp dưới góc độ hợp đồng và sự thỏa thuận ý chí giữa các bên. Theo thuyết này, quyền xử lý tài sản phụ thuộc vào sự hợp tác của bên có nghĩa vụ. Ngoài ra, tác giả cũng tham chiếu Thuyết quyền sở hữu (Title theory) và Thuyết giữ tài sản thế chấp (Lien theory) trong hệ thống Common Law (Anh, Mỹ, Úc) để giải thích cơ chế chuyển giao quyền định đoạt khi xảy ra vi phạm nghĩa vụ.

Bên cạnh khung lý thuyết, nghiên cứu làm rõ các khái niệm pháp lý cốt lõi:

• Thế chấp tài sản (Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015): Biện pháp bảo đảm không chuyển giao quyền chiếm hữu vật chất của tài sản cho bên nhận thế chấp;
• Tài sản thế chấp: Bao gồm động sản, bất động sản, tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai đáp ứng điều kiện thuộc quyền sở hữu và được phép lưu thông dân sự;
• Quyền tài sản (Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015): Quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền sử dụng đất, quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ;
• Quyền hưởng dụng (Điều 261) và Quyền bề mặt (Điều 271): Các vật quyền phái sinh mới được ghi nhận nhưng chưa có cơ chế xử lý rõ ràng khi thế chấp.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu nghiên cứu bao gồm hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam qua các thời kỳ (Bộ luật Dân sự năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2015, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP, Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP của Bộ Tư pháp) cùng các điều ước quốc tế liên quan. Về dữ liệu thực tiễn, tác giả thu thập mẫu khảo sát gồm 30 bản án và vụ việc tranh chấp thế chấp tài sản tiêu biểu tại Tòa án nhân dân các cấp trong giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2018.

Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu có chủ đích (purposive sampling), tập trung vào các vụ tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng tín dụng ngân hàng có tài sản bảo đảm là bất động sản và dự án đầu tư có giá trị trên 2 tỷ đồng. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm nhận diện chính xác các nút thắt pháp lý điển hình mà các bên thường gặp phải trong quá trình thu giữ, định giá và bán tài sản.

Phương pháp phân tích được kết hợp chặt chẽ giữa phân tích luật học quy chuẩn (doctrinal analysis), phương pháp so sánh luật học (đối chiếu quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 với Điều 2114 Bộ luật Dân sự Pháp và Điều 369 Bộ luật Dân sự Nhật Bản), phương pháp tổng hợp và phương pháp tổng kết thực tiễn xét xử. Timeline nghiên cứu được thực hiện xuyên suốt trong 2 năm (2016 - 2018), đánh giá sát sao thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 bắt đầu đi vào đời sống thực tế.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng đã chỉ ra 4 phát hiện quan trọng:

Phát hiện thứ nhất: Quyền tự xử lý tài sản của bên nhận thế chấp theo Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 gặp rào cản lớn khi bên thế chấp bất hợp tác. Mặc dù luật cho phép 4 phương thức xử lý (bán đấu giá, bên nhận bảo đảm tự bán, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, phương thức khác), nhưng quy định tại Điều 301 lại bắt buộc bên nhận thế chấp phải yêu cầu Tòa án giải quyết nếu người giữ tài sản không tự nguyện bàn giao. Khảo sát thực tế cho thấy có tới hơn 60% các vụ việc thu hồi nợ bị kéo dài quá 24 tháng chỉ vì không thể thực hiện quyền thu giữ tài sản trên thực địa.

Phát hiện thứ hai: Quy định về xử lý quyền tài sản tại Điều 115, Điều 325 và Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2015 còn quá sơ sài, hầu như mới chỉ quy định cụ thể về quyền sử dụng đất. Các quyền tài sản mới có giá trị kinh tế cao như quyền bề mặt (Điều 271) và quyền hưởng dụng (Điều 261) thiếu vắng quy trình xử lý minh bạch, khiến khoảng 30% tiềm năng huy động vốn của doanh nghiệp thông qua các quyền tài sản phi truyền thống này bị đóng băng.

Phát hiện thứ ba: Quy định về nghĩa vụ thông báo xử lý tài sản theo Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015 sử dụng thuật ngữ định tính "thời hạn hợp lý". Sự thiếu định lượng này dẫn đến việc bên có nghĩa vụ thường xuyên khiếu nại, kéo dài thời gian xử lý từ 3 đến 6 tháng với lý do chưa nhận được thông báo hợp lý, làm giảm giá trị thương mại của tài sản.

Phát hiện thứ tư: Sự thiếu đồng bộ giữa cơ sở dữ liệu của các cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm và các tổ chức hành nghề công chứng tạo ra kẽ hở pháp lý, dẫn đến khoảng 10% đến 15% các vụ việc tranh chấp phức tạp bắt nguồn từ hành vi một tài sản bị đem thế chấp hoặc chuyển nhượng trái phép cho nhiều chủ thể khác nhau.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các hạn chế trên xuất phát từ sự chưa triệt để trong việc chuyển đổi từ tư duy trái quyền sang tư duy vật quyền bảo đảm của nhà làm luật Việt Nam. Khi so sánh với Điều 369 Bộ luật Dân sự Nhật Bản và Điều 2114 Bộ luật Dân sự Pháp, các nền tài phán này trao quyền trực tiếp và tuyệt đối cho chủ nợ có đăng ký được tiến hành tịch biên tài sản mà không bị phụ thuộc vào ý chí chủ quan của con nợ. Tại Việt Nam, quy định tại Điều 301 Bộ luật Dân sự năm 2015 vô hình trung đã tước bỏ sức mạnh của vật quyền thế chấp, biến quyền tự xử lý thành quyền yêu cầu gián tiếp qua cơ quan xét xử.

Để minh họa rõ hơn cấu trúc xung đột này, dữ liệu thực tiễn có thể được biểu diễn trực quan qua một bảng ma trận đối chiếu 4 phương thức xử lý tại Điều 303 với các rủi ro pháp lý tương ứng, kết hợp cùng biểu đồ cột thể hiện thời gian xử lý nợ trung bình (24 đến 36 tháng qua con đường Tòa án so với kỳ vọng dưới 6 tháng theo cơ chế vật quyền chuẩn hóa). Việc nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ cũng bị hạn chế khi bên thế chấp là bên thứ ba dùng tài sản bảo lãnh cho khoản vay của người khác, tạo ra lỗ hổng lớn cho các quan hệ tín dụng tam giác. Kết quả này khẳng định yêu cầu cấp bách phải sửa đổi các văn bản hướng dẫn nhằm tái lập quyền năng thực tế cho bên nhận thế chấp.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các kết quả nghiên cứu, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp cụ thể:

Thứ nhất, Sửa đổi và hoàn thiện quy định về quyền thu giữ tài sản tại Điều 301 Bộ luật Dân sự năm 2015. Quốc hội và Bộ Tư pháp cần bổ sung điều khoản cho phép bên nhận thế chấp hợp pháp (đã đăng ký biện pháp bảo đảm) được quyền chủ động niêm phong, thu giữ tài sản thế chấp theo thỏa thuận đã ký mà không bắt buộc phải qua thủ tục khởi kiện nếu không có tranh chấp về quyền sở hữu. Mục tiêu là rút ngắn chu kỳ thu hồi nợ từ 24 tháng xuống dưới 6 tháng, lộ trình thực hiện trong giai đoạn 2024 đến 2026.

Thứ hai, Ban hành Nghị định chuyên đề hướng dẫn xử lý các quyền tài sản mới. Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần ban hành văn bản quy định chi tiết quy trình định giá, chuyển nhượng và thanh lý đối với quyền bề mặt, quyền hưởng dụng và quyền đòi nợ hình thành trong tương lai. Chỉ tiêu đề ra là gia tăng tỷ trọng giải ngân vốn vay dựa trên quyền tài sản lên mức 25% tổng dư nợ bảo đảm trong vòng 12 tháng kể từ khi ban hành.

Thứ ba, Định lượng hóa khái niệm "thời hạn hợp lý" tại Điều 300 Bộ luật Dân sự năm 2015. Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành Nghị quyết hướng dẫn áp dụng thống nhất: ấn định thời hạn thông báo xử lý tài sản là 15 ngày đối với động sản và 30 ngày đối với bất động sản trước ngày mở bán hoặc chuyển giao. Giải pháp này sẽ loại bỏ khoảng 80% các khiếu nại mang tính trì hoãn thủ tục trong vòng 6 tháng áp dụng.

Thứ tư, Xây dựng hệ thống liên thông dữ liệu quốc gia về đăng ký tài sản và biện pháp bảo đảm. Bộ Tư pháp chủ trì phối hợp với Bộ Công an và Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện nền tảng dữ liệu điện tử trực tuyến kết nối 100% các trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký đất đai và các tổ chức hành nghề công chứng trong thời hạn 24 tháng, triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ gian lận thế chấp trùng lặp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

Khối cán bộ pháp chế và quản trị rủi ro tại các ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Giúp nắm vững các rủi ro pháp lý tiềm ẩn khi nhận thế chấp quyền tài sản, chuẩn hóa các điều khoản trong hợp đồng thế chấp (đặc biệt là điều khoản tự bán và điều khoản nhận chính tài sản), tối ưu hóa quy trình xử lý nợ xấu theo đúng quy chuẩn luật định.

Thẩm phán, Kiểm sát viên, Chấp hành viên và Luật sư tranh tụng: Cung cấp hệ thống lập luận lý luận vững chắc và thực tiễn xét xử để áp dụng đúng đắn thứ tự ưu tiên thanh toán tại Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015, giải quyết thấu đáo các xung đột giữa Luật Thi hành án dân sự và Bộ luật Dân sự khi kê biên tài sản đang thế chấp.

Các nhà nghiên cứu, giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự: Tài liệu học thuật chuyên sâu phản ánh sự chuyển dịch từ lý thuyết trái quyền sang lý thuyết vật quyền bảo đảm trong hệ thống tư pháp Việt Nam đương đại.

Cộng đồng doanh nghiệp và nhà đầu tư: Nâng cao nhận thức pháp lý khi đưa các tài sản như quyền dự án, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào bảo đảm nghĩa vụ vay vốn, bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tham gia quan hệ tín dụng.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thế chấp không thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm thì bên nhận thế chấp có bị mất hoàn toàn quyền ưu tiên thanh toán không? Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 308 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc chưa đăng ký khiến biện pháp thế chấp không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, nhưng bên nhận thế chấp vẫn được thanh toán theo thứ tự thời gian xác lập giao dịch bảo đảm so với các chủ nợ không có bảo đảm đối kháng khác.

Bên nhận thế chấp có được quyền tự bán tài sản bảo đảm mà không cần văn bản ủy quyền riêng của chủ sở hữu không? Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 303 và Điều 195 Bộ luật Dân sự năm 2015, nếu hợp đồng thế chấp ban đầu đã có thỏa thuận về phương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản thì ngân hàng có quyền thực hiện ngay khi phát sinh căn cứ xử lý mà không cần thêm văn bản ủy quyền tại thời điểm bán.

Khi thế chấp bất động sản mà có vật phụ gắn liền thì vật phụ đó có bị xử lý cùng tài sản chính không? Căn cứ Điều 110 và Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản có vật phụ đi kèm thì vật phụ trực tiếp phục vụ cho việc khai thác công dụng của vật chính mặc nhiên thuộc tài sản thế chấp và được xử lý đồng thời, trừ khi các bên có thỏa thuận loại trừ.

Chủ thể có quyền hưởng dụng hoặc quyền bề mặt có thể dùng quyền đó để thế chấp vay vốn ngân hàng không? Căn cứ Điều 115 và Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2015, quyền bề mặt được phép chuyển giao nên hoàn toàn đủ điều kiện làm tài sản thế chấp. Đối với quyền hưởng dụng theo Điều 261, do luật chỉ quy định quyền cho thuê nên việc thế chấp hiện còn nhiều rủi ro bị Tòa án tuyên vô hiệu nếu không có hướng dẫn cụ thể.

Khi bên thế chấp cố tình trốn tránh, không chịu giao tài sản thì ngân hàng có được tự ý vào nhà thu giữ không? Theo quy định tại Điều 301 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế chấp không được tự ý sử dụng các biện pháp vũ lực hoặc xâm phạm chỗ ở trái phép để thu giữ tài sản mà bắt buộc phải nộp đơn yêu cầu Tòa án giải quyết hoặc phối hợp với cơ quan thi hành án theo trình tự luật định.

Kết luận

• Luận văn đã phân định sâu sắc ranh giới học thuyết giữa vật quyền bảo đảm và trái quyền trong chế định thế chấp tài sản tại Việt Nam.
• Nhận diện 4 điểm nghẽn pháp lý cốt tử của Bộ luật Dân sự năm 2015: cơ chế thu giữ tài sản bị động, thiếu quy định xử lý quyền tài sản mới, thời hạn thông báo mơ hồ và kẽ hở liên thông dữ liệu.
• Đề xuất hệ thống giải pháp lập pháp và hành pháp đồng bộ, phối hợp giữa Bộ luật Dân sự với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Thi hành án dân sự.
• Định hình lộ trình cải cách thể chế giai đoạn 2024 đến 2026 với mục tiêu số hóa 100% dữ liệu giao dịch bảo đảm và rút ngắn thời gian xử lý nợ xấu xuống dưới 6 tháng.
• Khuyến nghị các định chế tài chính rà soát và chuẩn hóa ngay 100% mẫu hợp đồng thế chấp để bảo đảm an toàn tín dụng.

Công trình nghiên cứu của tác giả Nguyễn Bảo Ngọc năm 2018 dưới sự hướng dẫn của PGS. Ngô Huy Cương là tài liệu khoa học giá trị, cung cấp góc nhìn chuyên sâu và giải pháp thực tiễn cho bài toán xử lý tài sản bảo đảm tại Việt Nam. Quý độc giả, chuyên gia pháp lý và các nhà hoạch định chính sách hãy khai thác và vận dụng các luận điểm của đề tài để góp phần hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường minh bạch và an toàn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP 1. Lý luận chung về thế chấp tài sản 1. Khái niệm, đặc điểm của thế chấp tài sản 1. Khái niệm thế chấp tài sản Thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại.

Theo các học giả La Mã, Luật về Cầm cố và Thế chấp là luật thứ hai xuất hiện sau Luật về quyền dụng ích. Hình thức đầu tiên của cách thức bảo đảm có tên gọi là Fiducia Cum Creditore (còn được gọi là bán đợ). Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đối với một số tài sản của mình cho bên có quyền, khi người có nghĩa vụ thực hiện xong nghĩa vụ thì bên có quyền hoàn trả lại tài sản. Đây là biện pháp bảo đảm chuyển giao vật cùng với chuyển giao quyền sở hữu vật.

Xét dưới giác độ lợi ích của bên có nghĩa vụ thì biện pháp này ẩn chứa nhiều rủi ro bởi lẽ khi bên có quyền đã được trao cho quyền sở hữu đối với vật thì có thể sẽ bán tài sản đó cho người thứ ba. Người có nghĩa vụ thậm chí đã hoàn thành nghĩa vụ cũng không thể đòi lại vật (có chăng đó là quyền yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại) nếu người có quyền không ngay tình và không muốn trả. Việc hoàn trả lại tài sản bảo đảm cho bên nghĩa vụ hoàn toàn phụ thuộc vào đạo đức của bên có quyền. Sau đó, các cơ quan chấp chính đã công nhận quyền được đòi lại tài sản đó của bên có nghĩa vụ sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ hoặc yêu cầu được đền bù nguyên giá trị của tài sản.

Đến thời kỳ Justinian (Thời gian cuối của thời Cổ đại được gọi theo tên của Hoàng đế Justinian I của La Mã) loại giao dịch fiducia đã chấm dứt và thay vào đó là pignus (cầm cố) và hypotheca (thế chấp). Quá trình phát triển của biện pháp thế chấp trong luật La Mã đã ảnh hưởng và chi phối mạnh mẽ đến sự ra đời, sự thay đổi các quy định pháp luật về thế chấp ở các nước theo hệ thống luật Civil Law mà điển hình là các nước Pháp, bang Quebec của Canada, Đức, Nhật Bản. Chính bởi vậy, trong suốt thế kỷ 19 và gần như cả thế kỷ 20 ở Pháp, thuật ngữ "thế chấp" được dùng để chỉ biện pháp bảo đảm không có yếu tố chuyển giao vật và là biện pháp bảo đảm bằng bất động sản. Điều 2114 BLDS Pháp quy định: "Thế chấp là một quyền tài sản đối với bất động sản được dùng để đảm bảo việc thực hiện 7 nghĩa vụ” [7].

Cùng với quan điểm đó, BLDS Nhật Bản cũng quy định: "Người nhận thế chấp có quyền ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của mình từ bất động sản mà bên nợ hoặc người thứ ba đưa ra như là một biện pháp bảo đảm trái vụ và không chuyển giao quyền chiếm hữu nó" [6] (Điều 369). Như vậy, do ảnh hưởng chủ yếu bởi luật La Mã cổ đại nên thế chấp theo pháp luật của các nước theo hệ thống pháp luật Civil Law được hiểu là biện pháp bảo đảm với những đặc điểm: (i) Đối tượng của thế chấp là bất động sản; (ii) Không có sự chuyển giao quyền chiếm hữu bất động sản thế chấp từ người có nghĩa vụ sang người có quyền. Chính vì vậy, để đảm bảo lợi ích cho bên có quyền cũng như sự an toàn, hiệu quả của giao dịch, pháp luật của các nước trên đều quy định về cơ chế đăng ký công khai quyền của bên nhận thế chấp đối với bất động sản thế chấp [6]. Đối với những nước theo hệ thống luật Common Law như Anh, Úc, Mỹ, Canada thì thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được phát triển theo hai học thuyết cơ bản: thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp [98].

Ở những nước theo thuyết quyền sở hữu, chủ nợ được nhận quyền sở hữu đối với tài sản trong hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, luật pháp và tòa án ở các nước này đã sửa đổi quyền tài sản của chủ nợ mà theo đó họ chỉ được phép thực hiện quyền này khi người vay không hoàn thành nghĩa vụ. Người nhận thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản trong suốt thời gian thế chấp nhưng chỉ có tính chất tạm thời. Nếu người đi vay không thực hiện nghĩa vụ của mình thì người nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đối.

"Thế chấp là sự chuyển giao quyền sở hữu tài sản theo cách thức bảo đảm với một ngụ ý rằng quyền sở hữu sẽ được chuyển giao lại cho con nợ nếu đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán của mình" [105, tr. Trong thực tế, hợp đồng thế chấp ở các quốc gia theo thuyết quyền sở hữu bao gồm các điều khoản về quyền bán cho phép chủ nợ, khi người vay không hoàn thành nghĩa vụ, được rút ngắn tiến trình tịch biên bằng cách theo luật thông báo trên các báo công cộng về việc bán để tịch biên sắp tới. Do đó, thuyết quyền sở hữu thường tiết kiệm thời gian và tiền bạc cho chủ nợ nhờ việc bỏ qua một vài thủ tục tịch biên nhất định. Học thuyết quyền sở hữu này cũng tương tự như quan niệm về thế chấp theo hệ thống luật cũ của Úc.

Như vậy, cả hai hệ thống pháp luật chủ yếu là Civil Law và Common Law đều có những quan niệm chung về thế chấp ở những điểm sau đây: (i) Đối tượng của thế chấp là 8 bất động sản (đối với các nước Common Law thì còn ghi nhận cả động sản cũng là đối tượng của thế chấp); (ii) Sự phát triển của biện pháp thế chấp theo hướng chuyển từ hình thức thế chấp có chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp sang hình thức thế chấp không có sự chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyền chiếm hữu đối với tài sản thế chấp. Văn tự thế chấp hay hợp đồng thế chấp có đăng ký là phương thức bảo vệ quyền của chủ nợ hiệu quả hơn cả. Trên cơ sở chứng cứ chứng minh quyền đối với tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp sẽ tiến hành quá trình tịch biên đối với bất động sản thế chấp để xử lý nợ. Theo từ điển Hán Việt: “Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “Chấp là cầm, giữ, bắt” [2, tr.

Từ điển tiếng Việt giải thích: Thế chấp tài sản là dùng vật bảo đảm thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng hạn [97, tr. Giải thích này của Từ điển tiếng Việt đã cho thấy sự phổ biến của việc sử dụng biện pháp thế chấp trong các hợp đồng cấp tín dụng. Xuất phát từ những ngữ nghĩa cơ bản của thế chấp như trên, chúng ta có thể hiểu thế chấp là biện pháp, cách thức mà các bên thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ thông qua một tài sản mà giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm. Đặc điểm của thế chấp tài sản - Thế chấp tài sản là một vật quyền vì bên nhận thế chấp có quyền truy đòi (quyền theo đuổi) và quyền ưu tiên.

Bản chất của thế chấp tài sản (trong sự phân biệt với biện pháp cầm cố) là tài sản thế chấp không chuyển giao cho bên nhận thế chấp mà vẫn do bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc người thứ ba trực tiếp nắm giữ, khai thác, sử dụng và làm tăng giá trị kinh tế của tài sản thế chấp (Điều 317, Điều 324 Bộ luật Dân sự năm 2015). Do đó, ở biện pháp thế chấp, tính chất vật quyền thể hiện rõ nhất ở quyền truy đòi tài sản thế chấp và thực hiện việc kê biên, bán tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp. Quyền truy đòi tài sản thế chấp được bên nhận thế chấp thực hiện không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào, bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản thế chấp) hay bên đang thực tế chiếm hữu tài sản thế chấp. Để được quyền truy đòi và định đoạt đối với tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp phải thực hiện thủ tục công khai hóa cho người thứ ba biết về vật quyền thế chấp của mình thông qua thiết chế đăng ký.

Đây được xem là điều kiện để quyền đối với tài sản 9 thế chấp của bên nhận thế chấp trở thành vật quyền. Trường hợp không công khai hóa vật quyền thế chấp thông qua thiết chế đăng ký, bên nhận thế chấp vẫn có quyền đối với tài sản thế chấp nhưng việc thực hiện quyền lại phụ thuộc vào ý chí và thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thế chấp. Còn một khi đã công khai hóa thông qua thiết chế đăng ký thì quyền đối với tài sản thế chấp sẽ trở thành vật quyền và bên nhận thế chấp được thực hiện quyền này một cách chủ động, trực tiếp mà không phụ thuộc vào thỏa thuận với bên thế chấp cũng như ý chí, mong muốn của bất kỳ chủ thể nào. Chủ sở hữu tài sản thế chấp (bên thế chấp) hoặc người đang thực tế chiếm hữu tài sản thế chấp phải tôn trọng và đảm bảo thực thi quyền năng này của bên nhận thế chấp.

Cơ chế thực thi vật quyền thế chấp nói trên đảm bảo cho chủ nợ có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp khả năng tự mình xử lý tài sản thế chấp và thu hồi lợi ích chính đáng của mình trong một hoàn cảnh đặc biệt nhạy cảm, đó là khi chủ nợ đứng trước nguy cơ không thu hồi được tài sản của mình do con nợ (bên có nghĩa vụ) không thực hiện nghĩa vụ. Như vậy, truy đòi tài sản thế chấp để xử lý là công vụ (biện pháp) pháp lý cần thiết giúp chủ nợ nhận thế chấp nắm giữ tài sản thế chấp để thực hiện thủ tục xử lý nhằm thu hồi nợ, qua đó, giảm thiểu và bù đắp rủi ro do việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ gây ra. Theo quy định của khoản 2 Điều 297 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì bên nhận thế chấp được quyền thanh toán theo quy định tại Điều 308 của Bộ luật này và luật khác có liên quan. Theo quy định của luật có những trường hợp, ngay cả khi không công khai hóa vật quyền thế chấp thì bên nhận thế chấp vẫn có quyền ưu tiên thanh toán.