Khóa luận pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án BĐS - ĐH Luật

Nghiên cứu quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và thực tiễn thi hành tại Việt Nam.

• Tác giả: Nguyễn Trọng Nam Trường
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và thực tiễn thực thi
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2025
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Tổng quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là một hình thức kinh doanh bất động sản phổ biến. Doanh nghiệp đầu tư xây dựng đồng bộ mạng lưới giao thông, cấp thoát nước, chiếu sáng và viễn thông trước khi chuyển giao quyền sử dụng đất. Hoạt động này tạo nguồn thu tài chính lớn cho chủ đầu tư. Đồng thời, thị trường ghi nhận sự gia tăng nguồn cung sản phẩm đất nền cho người dân. Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 xác lập khung pháp lý chặt chẽ cho giao dịch này. Nhà nước kiểm soát chặt chẽ điều kiện chuyển nhượng nhằm bảo vệ quyền lợi khách hàng. Doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa sản phẩm ra thị trường. Quy hoạch chi tiết 1/500 và giấy phép xây dựng là căn cứ pháp lý quan trọng hàng đầu. Cơ chế quản lý mới giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.

1.1. Khái niệm và đặc điểm pháp lý của đất nền dự án có hạ tầng

Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản mang tính chất hàng hóa đặc thù. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tiến hành san nền, thi công đường giao thông, hệ thống cấp điện, cấp thoát nước đồng bộ. Bất động sản này gắn liền với mục tiêu quy hoạch tổng thể của toàn bộ dự án đô thị hoặc khu dân cư. Đối tượng giao dịch là các lô đất đã được phân định ranh giới rõ ràng theo bản đồ quy hoạch chi tiết. Chủ đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng khi công trình hạ tầng kỹ thuật hoàn thành nghiệm thu theo tiến độ dự án. Việc xác định rõ đặc điểm pháp lý giúp các bên phòng ngừa rủi ro tranh chấp trong giao dịch thương mại.

1.2. Vai trò của pháp luật đối với thị trường chuyển nhượng đất dự án

Hệ thống pháp luật đóng vai trò thiết lập trật tự và định hướng thị trường kinh doanh bất động sản. Các quy định pháp lý tạo hành lang minh bạch cho hoạt động đầu tư của doanh nghiệp. Pháp luật bảo đảm sự cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư, khách hàng và cơ quan quản lý nhà nước. Cơ chế kiểm soát chặt chẽ ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá và phân lô bán nền trái phép. Đồng thời, pháp luật thúc đẩy doanh nghiệp thực hiện trách nhiệm hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đúng chuẩn kỹ thuật. Nhà nước tăng cường thu ngân sách thông qua việc thu thuế, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ minh bạch từ các giao dịch chính ngạch.

II. Phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn chuyển nhượng đất nền

Thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án bộc lộ nhiều bất cập phức tạp. Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa tuân thủ đầy đủ quy trình đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật. Tình trạng chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện pháp lý vẫn diễn ra dưới hình thức hợp đồng góp vốn hoặc đặt cọc giữ chỗ. Điều này gây rủi ro lớn cho người mua đất và làm mất an ninh trật tự địa phương. Bên cạnh đó, sự không đồng bộ giữa Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản tạo ra rào cản hành chính. Thủ tục xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất kéo dài khiến dự án chậm tiến độ. Công tác thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước tại một số địa phương còn thiếu quyết liệt. Nhiều dự án bị bỏ hoang nhiều năm do chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính nhưng đã bán sạch đất nền. Tình trạng này gây lãng phí nguồn lực đất đai và làm suy giảm niềm tin của thị trường.

2.1. Rào cản pháp lý và vướng mắc trong điều kiện chuyển nhượng

Quy định về điều kiện phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III tạo ra áp lực lớn cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghiệm thu toàn bộ hạ tầng kỹ thuật trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, quy trình định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương thường xuyên bị ách tắc kéo dài. Cơ chế xác định chi phí đầu tư hạ tầng trừ vào tiền sử dụng đất còn nhiều cách hiểu khác nhau giữa các cơ quan quản lý. Sự chậm trễ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau chuyển nhượng cũng trực tiếp gây tranh chấp dân sự gay gắt.

2.2. Vi phạm thực tế của doanh nghiệp trong huy động vốn đất nền

Một số doanh nghiệp lách luật bằng các giao dịch hợp tác đầu tư, văn bản thỏa thuận hoặc phiếu đặt chỗ khi hạ tầng chưa thành hình. Doanh nghiệp chiếm dụng vốn của khách hàng để phục vụ các mục đích tài chính khác ngoài dự án. Khi dự án gặp khó khăn về pháp lý hoặc đình trệ xây dựng, người mua đất chịu thiệt hại nặng nề. Hơn nữa, việc quảng cáo sai sự thật về tiện ích và quy hoạch kết nối giao thông diễn ra phổ biến. Nhiều dự án thiếu hệ thống xử lý nước thải và đấu nối điện nước nhưng vẫn bàn giao đất cho người dân tự xây nhà.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hoàn thiện thể chế pháp luật là yêu cầu cấp thiết nhằm chấn chỉnh thị trường chuyển nhượng đất nền dự án. Cơ quan lập pháp cần hướng dẫn chi tiết các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024. Nhà nước cần chuẩn hóa quy trình nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật kết hợp số hóa quản lý hồ sơ địa chính. Cơ chế định giá đất phải minh bạch dựa trên nguyên tắc thị trường để tháo gỡ khó khăn định giá cho dự án. Song song đó, việc thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản giúp công khai thông tin quy hoạch và tình trạng pháp lý. Cơ quan quản lý cần tăng cường chế tài xử phạt hành chính và hình sự đối với hành vi huy động vốn trái phép. Việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng đối với giao dịch đất nền dự án sẽ kiểm soát dòng tiền và chống rửa tiền hiệu quả.

3.1. Đồng bộ hóa quy định điều kiện kinh doanh bất động sản đất nền

Cần ban hành nghị định hướng dẫn rõ ràng về tiêu chuẩn hoàn thành hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ phân kỳ đầu tư. Quy định pháp luật phải phân định rõ trách nhiệm bảo trì hệ thống hạ tầng giữa chủ đầu tư và chính quyền địa phương sau chuyển nhượng. Pháp luật cần mở rộng phạm vi áp dụng hợp đồng mẫu đối với hoạt động chuyển nhượng đất nền dự án. Mọi điều khoản về phạt vi phạm, tiến độ bàn giao và trách nhiệm làm thủ tục cấp sổ đỏ phải được quy định bắt buộc. Điều này bảo đảm quyền tiếp cận thông tin công bằng cho người mua.

3.2. Tăng cường thanh tra và số hóa dữ liệu giao dịch đất dự án

Cơ quan thanh tra chuyên ngành xây dựng và tài nguyên môi trường cần phối hợp liên ngành thường xuyên. Việc thanh tra đột xuất các dự án có dấu hiệu huy động vốn trái phép giúp ngăn chặn rủi ro từ sớm. Chính quyền địa phương phải công khai danh sách dự án đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện chuyển nhượng trên cổng thông tin điện tử. Ứng dụng công nghệ bản đồ số GIS hỗ trợ người dân tự tra cứu quy hoạch và ranh giới lô đất chính xác. Biện pháp này triệt tiêu tình trạng dự án ma và sốt đất ảo gây bất ổn thị trường.

IV. Kết luận và ứng dụng khóa luận tốt nghiệp luật học vào thực tiễn

Nghiên cứu pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật mang giá trị lý luận và thực tiễn sâu sắc. Khóa luận tốt nghiệp luật học cung cấp bức tranh toàn diện về khung khổ pháp lý mới tại Việt Nam. Đề tài hệ thống hóa các quy định hiện hành và chỉ ra những điểm nghẽn trong quá trình thực thi của doanh nghiệp bất động sản. Các đề xuất hoàn thiện chính sách có giá trị tham khảo hữu ích cho cơ quan quản lý và các nhà hoạch định luật pháp. Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, kết quả nghiên cứu là tài liệu định hướng tuân thủ pháp lý và quản trị rủi ro đầu tư. Người dân và nhà đầu tư cá nhân có thêm căn cứ pháp lý để tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi tham gia giao dịch. Việc vận dụng tri thức pháp lý chuẩn xác sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh và bền vững trong giai đoạn hội nhập.

4.1. Giá trị học thuật và đóng góp của đề tài khóa luận tốt nghiệp

Đề tài khóa luận đóng góp nguồn tư liệu khoa học chất lượng cho chuyên ngành luật kinh tế và luật đất đai. Công trình làm sáng tỏ các luận điểm lý thuyết về quyền tài sản và cơ chế quản lý nhà nước đối với đất nền đô thị. Sinh viên và học viên cao học có thể sử dụng đề tài làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu chuyên sâu tiếp theo. Phương pháp tiếp cận kết hợp phân tích quy phạm và khảo sát thực tiễn mang lại tính xác thực cao. Đề tài khẳng định vai trò then chốt của pháp chế trong điều tiết các quan hệ kinh tế phức tạp.

4.2. Khả năng ứng dụng cho doanh nghiệp và quản lý nhà nước

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể áp dụng các giải pháp của đề tài để rà soát quy trình pháp lý dự án. Việc chủ động đáp ứng tiêu chuẩn hạ tầng giúp doanh nghiệp tránh các chế tài xử phạt nặng nề và nâng cao uy tín thương hiệu. Về phía cơ quan quản lý, kết quả nghiên cứu hỗ trợ hoàn thiện quy trình kiểm tra điều kiện chuyển nhượng đất nền tại địa phương. Việc chuẩn hóa thủ tục hành chính giúp rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ cho nhà đầu tư chân chính. Toàn bộ chuỗi giá trị thị trường bất động sản nhờ đó được vận hành hiệu quả hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản 1. Khái niệm và đặc điểm kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản 1.

Khái niệm Ở Việt Nam đã từng tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối với đất đai. Kể từ khi ra đời, Hiến pháp năm 1980 đánh dấu xác lập hình thức sở hữu duy nhất ở nước ta đối với đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đến nay, hình thức sở hữu toàn dân đối với đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý vẫn được ghi nhận và khẳng định trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 tại Điều 533. Với tư cách đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai.

Theo đó, QSDĐ của Nhà nước là quyền năng gốc, độc lập, vĩnh viễn và trọn vẹn trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà gián tiếp khai thác lợi ích của đất đai thông qua người sử dụng đất. Nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể trong xã hội sử dụng thông qua các phương thức giao đất, cho thuê đất và công nhận QSDĐ. Như vậy, quyền trực tiếp sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất song hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước.

Xét dưới góc độ pháp lý, dù Luật Đất đai năm 2024 không có quy định giải thích cụ thể, rõ ràng về khái niệm QSDĐ nhưng có thể hiểu 3 Xem: Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: "Điều 53. Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý". 13 QSDĐ là "quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất"4. Theo pháp luật dân sự Việt Nam, QSDĐ là một trong số các quyền tài sản (trị giá được bằng tiền) được Nhà nước thừa nhận và cho lưu thông.

Đồng nghĩa, QSDĐ của người sử dụng đất được xem là một loại tài sản được tham gia vào giao lưu dân sự dưới hình thức BĐS5. Trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai, Đảng và Nhà nước ta luôn hướng đến mục tiêu cao nhất là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, không ngừng mở rộng các quyền năng sử dụng đất thông qua việc cho phép người sử dụng đất được thực hiện các hành vi trao đổi, chuyển QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn, v. Với tầm quan trọng và giá trị kinh tế - xã hội vô cùng to lớn, QSDĐ dần trở thành một loại quyền tài sản được tham gia giao dịch phổ biến trên thị trường bên cạnh các loại tài sản, quyền tài sản khác. Đó là cơ sở, tiền đề hình thành nên một thị trường QSDĐ và BĐS ở Việt Nam.

Khi đã thừa nhận sự tồn tại thị trường giao dịch QSDĐ đồng nghĩa Nhà nước cho phép tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư, kinh doanh QSDĐ. Kinh doanh là một trong những hoạt động gắn bó mật thiết với sự tồn tại và phát triển của xã hội con người. Khi đời sống kinh tế, xã hội dần được chuyên môn hóa thì hoạt động kinh doanh thay đổi theo hướng đa dạng với nhiều hình thức trong các lĩnh vực khác nhau. Dù diễn ra trong lĩnh vực nào, lợi nhuận vẫn là mục tiêu cuối cùng của chủ thể kinh doanh.

Đặc biệt, điều này đã được thể chế hóa trong quy định của pháp luật kinh doanh, thương mại. Luật Doanh nghiệp năm 2020 xây dựng khái niệm "kinh doanh" như sau: "Kinh doanh là việc thực hiện liên tục một, một số hoặc tất cả công đoạn của quá trình từ đầu tư, sản xuất đến tiêu thụ sản phẩm hoặc cung ứng dịch vụ trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận"6. Trong lĩnh vực BĐS, kinh doanh BĐS là hoạt động kinh doanh có đối tượng là BĐS hoặc các dịch vụ BĐS nhằm mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận. Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã làm rõ định nghĩa về kinh doanh BĐS là "hoạt 4 Nguyễn Ngọc Hòa (Chủ biên), Từ điển giải thích thuật ngữ luật học: luật đất đai, luật lao động, tư pháp quốc tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb.

Công an nhân dân, Hà Nội, 1999, tr. 5 Xem: Điều 105 và Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015. 6 Xem: khoản 21 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2020. 14 động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản"7.

Qua cách giải thích này, QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS được ghi nhận với tư cách là đối tượng khi tiến hành kinh doanh trong kinh doanh BĐS. Như đã nói, QSDĐ là loại tài sản được tham gia giao dịch trong đời sống dân sự. Nếu nó được đầu tư xây dựng thêm kết cấu HTKT trong dự án BĐS và trở thành một sản phẩm, hàng hóa được trao đổi, giao dịch trên thị trường nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thì QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS chính là loại đối tượng để kinh doanh bên cạnh những đối tượng khác như nhà ở, CTXD. Thuật ngữ "kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản" lần đầu tiên được sử dụng trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhưng tại Điều 3 của Luật về giải thích từ ngữ hoàn toàn không có quy định làm rõ khái niệm của thuật ngữ này.

Có thể thấy, kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS là một trong những nội dung, khía cạnh được bao hàm trong khái niệm của hoạt động kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, không phải mọi loại QSDĐ đều được đưa vào kinh doanh mà chỉ QSDĐ phải đã có HTKT trong dự án BĐS gắn với yếu tố chủ thể tiến hành (CĐT) và yếu tố phạm vi diễn ra (trong dự án BĐS) mới được xem là đối tượng trong giao dịch kinh doanh8. Dự án BĐS ở đây trong phạm vi nghiên cứu của đề tài được hiểu là dự án đầu tư xây dựng công trình để kinh doanh QSDĐ đã có HTKT được CQNN có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật, bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng CTXD có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và CTXD có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình HTKT; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao9. Người tiến hành các dự án này không ai khác chính là 7 Xem: khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

8 Xem: khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. 9 Xem: khoản 3 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. 15 doanh nghiệp kinh doanh BĐS mang tư cách CĐT dự án BĐS sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để đề xuất bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh công trình HTKT trên đất trong phạm vi khu vực, địa bàn cụ thể với khoảng thời gian xác định và được người quyết định đầu tư quyết định trước khi lập dự án hoặc khi phê duyệt dự án10. Từ những phân tích trên, khái niệm kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS có thể được phát biểu như sau: "Kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn đầu tư tạo lập quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại".

Đặc điểm Kinh doanh QSDĐ đã có HTKT trong dự án BĐS theo pháp luật Việt Nam mang những đặc điểm pháp lý sau đây: Thứ nhất, thực hiện hoạt động kinh doanh có đối tượng là QSDĐ được xác định trên phần diện tích đất đã có HTKT trong dự án BĐS đủ điều kiện được chuyển nhượng, cho thuê. Ở đây, HTKT hay còn gọi là hệ thống công trình kỹ thuật được xác định gồm có công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác11. Về cơ bản, hạ tầng kỹ thuật (HTKT) được hiểu là những công trình mang tính thiết yếu căn bản phục vụ cho hoạt động sống, lao động, sản xuất, kinh doanh và được xây dựng, duy trì hướng tới phục vụ cho tiện ích công cộng. Mặc dù có đối tượng kinh doanh là QSDĐ nhưng các giao dịch QSDĐ trong kinh doanh BĐS phải gắn với tài sản trên đất, yếu tố hạ tầng để "tránh đất đai bị sử dụng một cách tùy tiện, pháp luật bắt buộc các chủ đầu tư được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải tổ chức sử dụng đất theo dự án đầu tư… Tài sản hình thành trên đất sẽ làm tăng giá trị quyền sử dụng đất trong dự án"12.