Khóa Luận Tốt Nghiệp: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu (ACB)

Chuyên khảo kinh tế phân tích Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu acb, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

• Tác giả: Dương Thanh Tuyền
• Người hướng dẫn: THS. Nguyễn Thị Thương
• Trường học: Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Ngành Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu (ACB)
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.2. Tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Định nghĩa tài sản thế chấp
• 1.2.2. Đặc điểm tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3. Xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.1. Định nghĩa xử lý tài sản thế chấp
• 1.3.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp
• 1.3.3. Vai trò của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.4. Cơ sở pháp lý về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.5. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.6. Căn cứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.7. Phương thức xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.4. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB)
• 2.1. Tổng quan về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức
• 2.1.3. Hoạt động kinh doanh
• 2.1.4. Các hoạt động cấp tín dụng có nhận thế chấp
• 2.2. Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 2.2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp tại ACB trong quá trình giao kết hợp đồng
• 2.2.1.1. Hiệu lực hợp đồng
• 2.2.1.2. Thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp
• 2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại ACB trong quá trình thực hiện hợp đồng
• 2.2.2.1. Căn cứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp
• 2.2.2.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 2.2.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
• 2.2.2.4. Bán tài sản thế chấp
• 2.2.2.5. Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
• 2.2.2.6. Nhận khoản nợ hoặc tiền của người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ
• 2.3. Thu giữ tài sản thế chấp để xử lý
• 2.4. Nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản thế chấp
• 2.4.1. Rủi ro phát sinh từ bên thế chấp
• 2.4.2. Rủi ro phát sinh từ chính tài sản thế chấp
• 2.5. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại ACB trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án và Trọng tài thương mại
• 2.5.1. Phương thức giải quyết tranh chấp bằng Tòa án
• 2.5.1.1. Nhược điểm
• 2.5.2. Phương thức giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài
• 2.5.2.1. Nhược điểm
• 2.5.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án
• 2.5.4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
• 3.1. Giải pháp khắc phục những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 3.1.1. Tạo điều kiện để ACB thực hiện quyền tự thu giữ đối với tài sản thế chấp
• 3.1.2. Cải cách hệ thống quản lý cư trú
• 3.1.3. Thành lập cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá trị của tài sản thế chấp
• 3.2. Kiến nghị khắc phục những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 3.2.1. Đối với Quốc Hội
• 3.2.2. Đối với ACB
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại ACB 2024

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế sâu rộng, nhu cầu vốn của các thành phần kinh tế ngày càng tăng cao. Các Ngân hàng Thương mại, trong đó có ACB, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn này. Hoạt động cấp tín dụng không chỉ thúc đẩy sự phát triển kinh tế mà còn mang lại nguồn thu nhập lớn cho ngân hàng. Để đảm bảo an toàn cho hoạt động này, pháp luật đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh việc cấp tín dụng và xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, quá trình xử lý nợ xấu ACB tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức, đòi hỏi các ngân hàng phải có quy trình hiệu quả và tuân thủ pháp luật.

1.1. Vai Trò Của Tài Sản Thế Chấp ACB Trong Cấp Tín Dụng

Theo Luật Các Tổ Chức Tín Dụng 2010, cấp tín dụng là một trong những hoạt động chính của NHTM. Cho vay, một hình thức cấp tín dụng phổ biến, đòi hỏi sự bảo đảm để giảm thiểu rủi ro. Tài sản thế chấp đóng vai trò như một nguồn thu dự phòng cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ. ACB sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay, giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng hiệu quả hơn.

1.2. Các Hình Thức Tài Sản Đảm Bảo ACB Phổ Biến

Luật Dân sự 2015 quy định nhiều hình thức bảo đảm nghĩa vụ, bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. ACB thường ưu tiên thế chấp tài sản hơn cầm cố do tính ưu việt của nó. Thế chấp cho phép ngân hàng quản lý tài sản mà không cần chuyển giao, đồng thời có thể nhận tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo. Đây là yếu tố quan trọng, nhất là với các dự án bất động sản.

II. Quy Trình Xử Lý Tài Sản Thế Chấp ACB Bước Đi Cần Thiết

Khi khách hàng không còn khả năng trả nợ, ACB buộc phải tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Đây là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Mục tiêu của việc xử lý tài sản không chỉ là thu hồi nợ mà còn là giảm thiểu thiệt hại cho ngân hàng. Quy trình này bao gồm nhiều bước, từ đánh giá giá tài sản thế chấp ACB đến bán đấu giá tài sản hoặc các phương thức xử lý nợ xấu ACB khác.

2.1. Căn Cứ Pháp Lý Cho Việc Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành. BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các TCTD, trong đó có ACB, trong việc thu hồi nợ.

2.2. Các Phương Thức Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Theo Quy Định

Pháp luật quy định nhiều phương thức xử lý tài sản thế chấp, bao gồm bán đấu giá, tự bán, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, hoặc thỏa thuận với người thứ ba để nhận nợ. ACB lựa chọn phương thức phù hợp với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa hiệu quả thu hồi nợ. Thông báo bán đấu giá tài sản ACB là một bước quan trọng trong quy trình.

2.3 Thanh Toán Số Tiền Có Được Từ Việc Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Sau khi xử lý tài sản thế chấp, số tiền thu được sẽ được dùng để thanh toán các khoản nợ của bên vay đối với ACB. Thứ tự thanh toán được thực hiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Phần còn lại (nếu có) sẽ được trả lại cho bên vay. Việc thanh toán phải được thực hiện minh bạch, rõ ràng.

III. Thách Thức Khi Xử Lý Nợ Xấu Tài Sản Thế Chấp ACB

Quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ. Nhiều yếu tố khách quan và chủ quan có thể gây khó khăn, kéo dài thời gian và tăng chi phí. Các thách thức này bao gồm rủi ro từ bên thế chấp, rủi ro từ chính tài sản thế chấp và các vướng mắc pháp lý.

3.1. Rủi Ro Từ Bên Thế Chấp Hợp Tác Hay Chây ỳ

Sự hợp tác của bên thế chấp đóng vai trò quan trọng trong quá trình xử lý tài sản. Nếu bên thế chấp không hợp tác, ACB có thể gặp khó khăn trong việc thu giữ tài sản hoặc hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Hành vi chây ỳ, trốn tránh trách nhiệm có thể làm chậm trễ quá trình xử lý nợ xấu và gây thiệt hại cho ngân hàng.

3.2. Rủi Ro Từ Chính Tài Sản Thế Chấp Giá Trị Thực Pháp Lý

Giá trị thực tế của tài sản thế chấp có thể thấp hơn so với giá trị được đánh giá ban đầu. Sự biến động của thị trường bất động sản và các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Ngoài ra, các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp, như tranh chấp quyền sở hữu, cũng có thể gây khó khăn cho việc xử lý tài sản.

IV. Giải Pháp Kiến Nghị Để Tối Ưu Xử Lý Tài Sản ACB

Để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp và giảm thiểu rủi ro, ACB cần áp dụng các giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này bao gồm tăng cường quản lý rủi ro, cải thiện quy trình xử lý nợ xấu ACB và phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng.

4.1. Tăng Cường Quản Lý Rủi Ro Trong Cấp Tín Dụng

Việc quản lý rủi ro hiệu quả là yếu tố then chốt để hạn chế phát sinh nợ xấu. ACB cần nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng và kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay. Đồng thời, cần thường xuyên rà soát và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp.

4.2. Cải Thiện Quy Trình Xử Lý Nợ Xấu Tại ACB

ACB cần xây dựng quy trình xử lý nợ xấu rõ ràng, minh bạch và hiệu quả. Quy trình này cần bao gồm các bước cụ thể, từ phân loại nợ đến thu hồi nợ, bán đấu giá tài sản, và giải quyết tranh chấp. Cần chú trọng đến việc đào tạo và nâng cao năng lực cho cán bộ xử lý nợ xấu.

4.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp.

Cần có các văn bản hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn về trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là trong trường hợp có tranh chấp. Cần có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan chức năng, như tòa án, cơ quan thi hành án, và chính quyền địa phương, để hỗ trợ các TCTD trong việc thu hồi nợ. Thành lập cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị tài sản thế chấp.

V. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động và tình hình kinh tế có nhiều thách thức, việc xử lý tài sản thế chấp tại ACB càng trở nên quan trọng. Nghiên cứu thực tiễn cho thấy, việc áp dụng các giải pháp và kiến nghị trên sẽ giúp ACB nâng cao hiệu quả thu hồi nợ, giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của ngân hàng.

5.1 Kinh nghiệm thu hồi nợ từ đấu giá tài sản thế chấp tại ACB

Nghiên cứu trường hợp cụ thể về quy trình bán đấu giá tài sản ACB và các yếu tố ảnh hưởng đến thành công của việc bán đấu giá. Phân tích các yếu tố như định giá tài sản, quảng bá thông tin đấu giá, và sự tham gia của người mua. rút ra kinh nghiệm và bài học để áp dụng trong các trường hợp tương tự.

5.2 Hiệu quả cơ cấu lại nợ và giải quyết nợ xấu của ACB

Nghiên cứu đánh giá hiệu quả của các biện pháp cơ cấu lại nợ và giải quyết nợ xấu mà ACB đã áp dụng. Phân tích các chỉ số như tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ thu hồi nợ, và chi phí xử lý nợ xấu. Rút ra kết luận về tính hiệu quả của các biện pháp này và đề xuất các giải pháp cải thiện.

VI. Kết Luận và Tương Lai Của Xử Lý Tài Sản Thế Chấp ACB

Xử lý tài sản thế chấp là một hoạt động quan trọng và phức tạp đối với ACB. Để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro, ngân hàng cần áp dụng các giải pháp đồng bộ và hiệu quả, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Tương lai của xử lý tài sản thế chấp tại ACB phụ thuộc vào khả năng thích ứng và đổi mới của ngân hàng trong bối cảnh kinh tế và pháp lý thay đổi.

6.1. Tầm Quan Trọng Của Việc Tuân Thủ Pháp Luật

Việc tuân thủ pháp luật là yếu tố then chốt để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp. ACB cần chú trọng đến việc cập nhật các quy định pháp luật mới và đảm bảo rằng mọi hoạt động đều tuân thủ đúng quy định.

6.2. Hướng Đến Quy Trình Xử Lý Tài Sản Hiệu Quả Hơn

ACB cần tiếp tục cải thiện quy trình xử lý tài sản thế chấp, áp dụng các công nghệ mới và các phương pháp quản lý tiên tiến để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu chi phí. Việc xây dựng một quy trình xử lý tài sản linh hoạt và thích ứng sẽ giúp ngân hàng vượt qua các thách thức và đạt được mục tiêu kinh doanh.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại Theo Luật CTCTD 2010, cấp tín dụng là một trong những hoạt động của NHTM và cho vay là hình thức kinh doanh đặc thù, mang tính phổ biến. Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi2. Dựa trên tính bảo đảm của khoản vay, cho vay có thể được chia thành hai loại đó là cho vay có bảo đảm và cho vay không có bảo đảm.

Cho vay không có bảo đảm là bên cho vay không áp dụng bất kỳ biện pháp bảo đảm nào đối với khoản vay, cho vay bằng uy tín của bên vay, đây còn được hiểu là cho vay tín chấp. Cho vay có bảo đảm là bên cho vay và bên vay thỏa thuận về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho khoản vay, hình thức bảo đảm được chia thành hai loại là cho vay không có TSBĐ và cho vay có TSBĐ. Cho vay không có TSBĐ là khoản vay được bảo đảm bằng sự tín nhiệm của NHTM, gồm các biện pháp như tín chấp và bảo lãnh3, chủ yếu phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng cá nhân. Biện pháp bảo đảm này có một bên là các Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở hoặc bên thứ ba dùng uy tín của mình để bảo đảm cho bên vay có hoàn cảnh khó khăn khi có nhu cầu vay vốn tại các NHTM.

Trên thực tế, bên vay không hợp tác thì NHTM sẽ khó khăn trong quá trình thu hồi nợ và bên bảo đảm chỉ có thể hỗ trợ NHTM trong việc đốc thúc bên vay trả nợ. Mặc dù nguồn thu nợ chính là từ việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay còn nguồn thu nợ từ TSBĐ chỉ là nguồn thu nợ bổ sung nhưng việc không nhận TSBĐ sẽ không mang đến nguồn thu nợ dự phòng cho NHTM. 2 Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật CTCTD 2010. 3 Theo quy định tại Điều 335,344,345 BLDS 2015.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 6 Cho vay có TSBĐ là việc một bên dùng tài sản của mình hoặc bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay với nhiều quy mô vốn khác nhau.

Việc nhận TSBĐ giúp cho NHTM có thể kiểm soát khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên vay, giảm thiểu rủi ro trong quá trình cho vay. Đồng thời, việc nhận TSBĐ đảm bảo nguồn thu nợ dự phòng và tạo ra lợi thế về tâm lý đối với bên cho vay. Tại NHTM, khoản vay được bảo đảm bằng các biện pháp khác nhau như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, lý cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp phù hợp với quy định tại Điều 292 BLDS 2015 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Trong số đó, thế chấp tài sản (thế chấp) và cầm cố tài sản (cầm cố) thường gặp nhiều hơn trong quá trình cho vay.

Giữa cầm cố và thế chấp, NHTM thường lựa chọn biện pháp thế chấp thay vì cầm cố là do những tính ưu việt như sau: (i) Trên thực tế, đối tượng của cầm cố tài sản là động sản và đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản và TSBĐ tại NHTM phần lớn cũng là bất động sản; (ii) Khi áp dụng biện pháp thế chấp NHTM không cần phải chuyển giao tài sản mà chỉ cần chuyển giao giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu tài sản trong khi cầm cố buộc NHTM phải bỏ ra một khoản tiền lớn cho chi phí quản lý tài sản; (iii) Mặc dù pháp luật dân sự quy định về loại TSBĐ được áp dụng chung cho thế chấp và cầm cố4 nhưng dựa trên bản chất của từng biện pháp, thế chấp cho phép NHTM nhận tài sản hình thành trong tương lai trong khi cầm cố thì chỉ nhận tài sản có thực, có thể cầm, nắm và sử dụng, định đoạt. Tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại 1. Định nghĩa tài sản thế chấp Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, TSTC được ghi nhận tại khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây là bên nhận thế chấp)”. Trong quan hệ thế chấp, TSTC là đối tượng của hợp đồng thế chấp hay được xem như một phương tiện để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.

4 Theo quy định tại Điều 295 BLDS 2015.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 7 Trong các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, vẫn chưa có một điều khoản quy định cụ thể về TSTC mà chỉ mang tính chất liệt kê về những trường hợp được xem là TSTC. Theo quy định của pháp luật dân sự được quy định tại Điều 105, tài sản bao gồm: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” Tại thời điểm giao kết, các bên phải đảm bảo rằng TSTC phải là tài sản không bị nghiêm cấm giao dịch theo quy định của pháp luật như vũ khí, đạn dược,…5 Về cơ bản, tài sản sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ và khi có sự vi phạm, TSTC đó phải mang ra xử lý được vì vậy TSTC có thể được hiểu như sau: “Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm”6.

Về mặt pháp lý, TSTC còn phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 295 BLDS 2015 và khoản 10 Điều 3, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Đặc điểm tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại Mặc dù pháp luật không đưa khái niệm cụ thể về TSTC, nhưng qua các công trình nghiên cứu và quy định pháp luật, có thể thấy tài sản được thế chấp có các đặc điểm pháp lý cơ bản như sau: Thứ nhất, phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật7: Đặc điểm về điều kiện của TSTC đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên vay vì điều này giúp NHTM tránh được những tranh chấp phát sinh đối với tài sản và khó khăn trong quá trình xử lý tài sản. Điều kiện thứ nhất, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Xuất phát từ nguyên tắc chỉ chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền mới có quyền định đoạt tài sản của người đó, nên TSBĐ phải thuộc sở hữu của bên 5 Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. 6 Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.

7 Theo quy định tại Điều 295 BLDS 2015.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 8 bảo đảm và đảm bảo cho việc bên có nghĩa vụ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, nếu không thì tài sản sẽ được xử lý để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả. Trong trường hợp bên thế chấp là bên vay, TSBĐ bắt buộc phải thuộc quyền sở hữu vì đây là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Giả sử như thế chấp quyền đòi nợ, nếu không xác định được đó có phải quyền đòi nợ của bên vay hay không thì không thể nào xác định được nguồn thu nợ khi có rủi ro xảy ra, chỉ cần sai sót cũng có thể khiến cho NHTM không thể thực hiện quyền đòi nợ đối với bên có nghĩa vụ thanh toán. Trong trường hợp bên thế chấp là bên bảo lãnh, có nghĩa là NHTM đang dùng tài sản của một người khác để bảo đảm khoản vay cho bên vay.

Nếu không xác định rõ quyền sở hữu, thì bên vay và bên bảo lãnh có thể thông đồng với nhau dùng tài sản của một bên thứ ba, làm giả giấy tờ nhà đất, lừa gạt NHTM để vay tiền rồi sau đó bỏ trốn. Khi rủi ro xảy ra, NHTM không thể tìm được bên vay và bên bảo lãnh và cũng không thể ép buộc bên thứ ba đó giao tài sản để NHTM xử lý do giấy tờ không hợp pháp, điều này khiến cho NHTM mất trắng. Điều kiện thứ hai, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được Bản chất của giao dịch đối vật là phải xác định được đối tượng của giao dịch vì bên nhận thế chấp được trao quyền xử lý tài sản nên việc xác định được TSTC nhằm đảm bảo cho hợp đồng này có thể thực hiện được. Tại thời điểm nhận thế chấp, TSTC có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai8.

Trong trường hợp là tài sản hiện có, khi thế chấp quyền sử dụng đất, việc không xác định rõ số thửa dự án, số lô đất thì NHTM không thể xử lý tài sản nếu như bên thế chấp có nhiều lô, nhiều thửa khác nhau. Trong trường hợp là tài sản hình thành trong tương lai, tại thời điểm cấp tín dụng, TSTC là một căn hộ chung cư, dự 8 Theo quy định tại khoản 1.4 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 9 án đang thi công trong phần đối tượng của hợp đồng thế chấp có thể mô tả chung về căn hộ, dự án,. nhưng căn hộ đó, dự án đó phải được xác định cụ thể vị trí như địa chỉ, số lô,…để NHTM có thể xử lý tài sản đó cho dù nó đang trong quá trình hình thành và vẫn chưa xác lập quyền sở hữu. Do đó, TSBĐ có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được, để hạn chế việc nhận tài sản đó mà không xác định được sẽ tác động đến hiệu lực hợp đồng nếu tài sản được đưa vào giao dịch nhưng không xác định được thì khi phát sinh quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp sẽ không thể mang tài sản đi xử lý.

Điều kiện thứ ba, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Tài sản trong pháp luật dân sự hiện hành có nhiều cách phân chia thành các dạng tài sản khác nhau.