Khóa Luận Tốt Nghiệp: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu (ACB)

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế sâu rộng, nhu cầu vốn của các thành phần kinh tế… 80 trang · Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh · 2019.

• Tác giả: Dương Thanh Tuyền
• Người hướng dẫn: THS. Nguyễn Thị Thương
• Trường học: Trường Đại học Ngoại ngữ - Tin học Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Ngành Luật Kinh Tế
• Đề tài: Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Á Châu (ACB)
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 1.1. Cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.2. Tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.2.1. Định nghĩa tài sản thế chấp
• 1.2.2. Đặc điểm tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3. Xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.1. Định nghĩa xử lý tài sản thế chấp
• 1.3.2. Đặc điểm xử lý tài sản thế chấp
• 1.3.3. Vai trò của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.4. Cơ sở pháp lý về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.5. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.6. Căn cứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.3.7. Phương thức xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• 1.4. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU (ACB)
• 2.1. Tổng quan về Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
• 2.1.2. Cơ cấu tổ chức
• 2.1.3. Hoạt động kinh doanh
• 2.1.4. Các hoạt động cấp tín dụng có nhận thế chấp
• 2.2. Tình hình xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 2.2.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp tại ACB trong quá trình giao kết hợp đồng
• 2.2.1.1. Hiệu lực hợp đồng
• 2.2.1.2. Thỏa thuận về xử lý tài sản thế chấp
• 2.2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại ACB trong quá trình thực hiện hợp đồng
• 2.2.2.1. Căn cứ phát sinh việc xử lý tài sản thế chấp
• 2.2.2.2. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 2.2.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp
• 2.2.2.4. Bán tài sản thế chấp
• 2.2.2.5. Nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ
• 2.2.2.6. Nhận khoản nợ hoặc tiền của người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ
• 2.3. Thu giữ tài sản thế chấp để xử lý
• 2.4. Nguyên nhân ảnh hưởng đến quá trình xử lý tài sản thế chấp
• 2.4.1. Rủi ro phát sinh từ bên thế chấp
• 2.4.2. Rủi ro phát sinh từ chính tài sản thế chấp
• 2.5. Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại ACB trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án và Trọng tài thương mại
• 2.5.1. Phương thức giải quyết tranh chấp bằng Tòa án
• 2.5.1.1. Nhược điểm
• 2.5.2. Phương thức giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài
• 2.5.2.1. Nhược điểm
• 2.5.3. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Tòa án
• 2.5.4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp tại Trọng tài
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ GÓP PHẦN KHẮC PHỤC NHỮNG KHÓ KHĂN TRONG QUÁ TRÌNH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI ACB
• 3.1. Giải pháp khắc phục những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 3.1.1. Tạo điều kiện để ACB thực hiện quyền tự thu giữ đối với tài sản thế chấp
• 3.1.2. Cải cách hệ thống quản lý cư trú
• 3.1.3. Thành lập cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá trị của tài sản thế chấp
• 3.2. Kiến nghị khắc phục những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB
• 3.2.1. Đối với Quốc Hội
• 3.2.2. Đối với ACB
• KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Tại ACB 2024

Trong bối cảnh hội nhập kinh tế sâu rộng, nhu cầu vốn của các thành phần kinh tế ngày càng tăng cao. Các Ngân hàng Thương mại, trong đó có ACB, đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp nguồn vốn này. Hoạt động cấp tín dụng không chỉ thúc đẩy sự phát triển kinh tế mà còn mang lại nguồn thu nhập lớn cho ngân hàng. Để đảm bảo an toàn cho hoạt động này, pháp luật đã tạo ra hành lang pháp lý điều chỉnh việc cấp tín dụng và xử lý tài sản thế chấp. Tuy nhiên, quá trình xử lý nợ xấu ACB tiềm ẩn nhiều rủi ro và thách thức, đòi hỏi các ngân hàng phải có quy trình hiệu quả và tuân thủ pháp luật.

1.1. Vai Trò Của Tài Sản Thế Chấp ACB Trong Cấp Tín Dụng

Theo Luật Các Tổ Chức Tín Dụng 2010, cấp tín dụng là một trong những hoạt động chính của NHTM. Cho vay, một hình thức cấp tín dụng phổ biến, đòi hỏi sự bảo đảm để giảm thiểu rủi ro. Tài sản thế chấp đóng vai trò như một nguồn thu dự phòng cho ngân hàng trong trường hợp khách hàng không có khả năng trả nợ. ACB sử dụng tài sản thế chấp để bảo đảm cho các khoản vay, giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng hiệu quả hơn.

1.2. Các Hình Thức Tài Sản Đảm Bảo ACB Phổ Biến

Luật Dân sự 2015 quy định nhiều hình thức bảo đảm nghĩa vụ, bao gồm cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. ACB thường ưu tiên thế chấp tài sản hơn cầm cố do tính ưu việt của nó. Thế chấp cho phép ngân hàng quản lý tài sản mà không cần chuyển giao, đồng thời có thể nhận tài sản hình thành trong tương lai làm tài sản đảm bảo. Đây là yếu tố quan trọng, nhất là với các dự án bất động sản.

II. Quy Trình Xử Lý Tài Sản Thế Chấp ACB Bước Đi Cần Thiết

Khi khách hàng không còn khả năng trả nợ, ACB buộc phải tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Đây là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Mục tiêu của việc xử lý tài sản không chỉ là thu hồi nợ mà còn là giảm thiểu thiệt hại cho ngân hàng. Quy trình này bao gồm nhiều bước, từ đánh giá giá tài sản thế chấp ACB đến bán đấu giá tài sản hoặc các phương thức xử lý nợ xấu ACB khác.

2.1. Căn Cứ Pháp Lý Cho Việc Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật chuyên ngành. BLDS 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thế chấp. Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu cũng tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các TCTD, trong đó có ACB, trong việc thu hồi nợ.

2.2. Các Phương Thức Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Theo Quy Định

Pháp luật quy định nhiều phương thức xử lý tài sản thế chấp, bao gồm bán đấu giá, tự bán, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ, hoặc thỏa thuận với người thứ ba để nhận nợ. ACB lựa chọn phương thức phù hợp với từng trường hợp cụ thể, đảm bảo tuân thủ pháp luật và tối ưu hóa hiệu quả thu hồi nợ. Thông báo bán đấu giá tài sản ACB là một bước quan trọng trong quy trình.

2.3 Thanh Toán Số Tiền Có Được Từ Việc Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Sau khi xử lý tài sản thế chấp, số tiền thu được sẽ được dùng để thanh toán các khoản nợ của bên vay đối với ACB. Thứ tự thanh toán được thực hiện theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Phần còn lại (nếu có) sẽ được trả lại cho bên vay. Việc thanh toán phải được thực hiện minh bạch, rõ ràng.

III. Thách Thức Khi Xử Lý Nợ Xấu Tài Sản Thế Chấp ACB

Quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB không phải lúc nào cũng diễn ra suôn sẻ. Nhiều yếu tố khách quan và chủ quan có thể gây khó khăn, kéo dài thời gian và tăng chi phí. Các thách thức này bao gồm rủi ro từ bên thế chấp, rủi ro từ chính tài sản thế chấp và các vướng mắc pháp lý.

3.1. Rủi Ro Từ Bên Thế Chấp Hợp Tác Hay Chây ỳ

Sự hợp tác của bên thế chấp đóng vai trò quan trọng trong quá trình xử lý tài sản. Nếu bên thế chấp không hợp tác, ACB có thể gặp khó khăn trong việc thu giữ tài sản hoặc hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết. Hành vi chây ỳ, trốn tránh trách nhiệm có thể làm chậm trễ quá trình xử lý nợ xấu và gây thiệt hại cho ngân hàng.

3.2. Rủi Ro Từ Chính Tài Sản Thế Chấp Giá Trị Thực Pháp Lý

Giá trị thực tế của tài sản thế chấp có thể thấp hơn so với giá trị được đánh giá ban đầu. Sự biến động của thị trường bất động sản và các yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Ngoài ra, các vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp, như tranh chấp quyền sở hữu, cũng có thể gây khó khăn cho việc xử lý tài sản.

IV. Giải Pháp Kiến Nghị Để Tối Ưu Xử Lý Tài Sản ACB

Để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp và giảm thiểu rủi ro, ACB cần áp dụng các giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Các giải pháp này bao gồm tăng cường quản lý rủi ro, cải thiện quy trình xử lý nợ xấu ACB và phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng.

4.1. Tăng Cường Quản Lý Rủi Ro Trong Cấp Tín Dụng

Việc quản lý rủi ro hiệu quả là yếu tố then chốt để hạn chế phát sinh nợ xấu. ACB cần nâng cao chất lượng thẩm định tín dụng, đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng và kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng vốn vay. Đồng thời, cần thường xuyên rà soát và đánh giá lại giá trị tài sản thế chấp.

4.2. Cải Thiện Quy Trình Xử Lý Nợ Xấu Tại ACB

ACB cần xây dựng quy trình xử lý nợ xấu rõ ràng, minh bạch và hiệu quả. Quy trình này cần bao gồm các bước cụ thể, từ phân loại nợ đến thu hồi nợ, bán đấu giá tài sản, và giải quyết tranh chấp. Cần chú trọng đến việc đào tạo và nâng cao năng lực cho cán bộ xử lý nợ xấu.

4.3 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp.

Cần có các văn bản hướng dẫn cụ thể và chi tiết hơn về trình tự, thủ tục xử lý tài sản thế chấp, đặc biệt là trong trường hợp có tranh chấp. Cần có cơ chế phối hợp hiệu quả giữa các cơ quan chức năng, như tòa án, cơ quan thi hành án, và chính quyền địa phương, để hỗ trợ các TCTD trong việc thu hồi nợ. Thành lập cơ quan có thẩm quyền xác định giá trị tài sản thế chấp.

V. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động và tình hình kinh tế có nhiều thách thức, việc xử lý tài sản thế chấp tại ACB càng trở nên quan trọng. Nghiên cứu thực tiễn cho thấy, việc áp dụng các giải pháp và kiến nghị trên sẽ giúp ACB nâng cao hiệu quả thu hồi nợ, giảm thiểu rủi ro và bảo vệ quyền lợi của ngân hàng.

5.1 Kinh nghiệm thu hồi nợ từ đấu giá tài sản thế chấp tại ACB

Nghiên cứu trường hợp cụ thể về quy trình bán đấu giá tài sản ACB và các yếu tố ảnh hưởng đến thành công của việc bán đấu giá. Phân tích các yếu tố như định giá tài sản, quảng bá thông tin đấu giá, và sự tham gia của người mua. rút ra kinh nghiệm và bài học để áp dụng trong các trường hợp tương tự.

5.2 Hiệu quả cơ cấu lại nợ và giải quyết nợ xấu của ACB

Nghiên cứu đánh giá hiệu quả của các biện pháp cơ cấu lại nợ và giải quyết nợ xấu mà ACB đã áp dụng. Phân tích các chỉ số như tỷ lệ nợ xấu, tỷ lệ thu hồi nợ, và chi phí xử lý nợ xấu. Rút ra kết luận về tính hiệu quả của các biện pháp này và đề xuất các giải pháp cải thiện.

VI. Kết Luận và Tương Lai Của Xử Lý Tài Sản Thế Chấp ACB

Xử lý tài sản thế chấp là một hoạt động quan trọng và phức tạp đối với ACB. Để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu rủi ro, ngân hàng cần áp dụng các giải pháp đồng bộ và hiệu quả, đồng thời tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật. Tương lai của xử lý tài sản thế chấp tại ACB phụ thuộc vào khả năng thích ứng và đổi mới của ngân hàng trong bối cảnh kinh tế và pháp lý thay đổi.

6.1. Tầm Quan Trọng Của Việc Tuân Thủ Pháp Luật

Việc tuân thủ pháp luật là yếu tố then chốt để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của quá trình xử lý tài sản thế chấp. ACB cần chú trọng đến việc cập nhật các quy định pháp luật mới và đảm bảo rằng mọi hoạt động đều tuân thủ đúng quy định.

6.2. Hướng Đến Quy Trình Xử Lý Tài Sản Hiệu Quả Hơn

ACB cần tiếp tục cải thiện quy trình xử lý tài sản thế chấp, áp dụng các công nghệ mới và các phương pháp quản lý tiên tiến để nâng cao hiệu quả và giảm thiểu chi phí. Việc xây dựng một quy trình xử lý tài sản linh hoạt và thích ứng sẽ giúp ngân hàng vượt qua các thách thức và đạt được mục tiêu kinh doanh.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường định hướng hội nhập, nhu cầu về nguồn vốn phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của các tổ chức, cá nhân ngày càng gia tăng. Nguồn lực tài chính tự có của phần lớn các chủ thể kinh tế còn hạn chế, dẫn đến việc tiếp cận nguồn vốn tài trợ từ các tổ chức tín dụng trở thành lựa chọn hàng đầu. Hoạt động cấp tín dụng không chỉ thúc đẩy phát triển kinh tế mà còn mang lại nguồn thu nhập chủ yếu cho các ngân hàng thương mại (NHTM). Tuy nhiên, đây là hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao do ngân hàng luôn là bên thực hiện nghĩa vụ giải ngân trước, trong khi việc thu hồi nợ phụ thuộc vào khả năng tài chính và thiện chí của bên vay.

Nhằm bảo đảm an toàn tín dụng, pháp luật Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản quy phạm điều chỉnh biện pháp bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm (TSBĐ), tiêu biểu như Thông tư 39/2016/TT-NHNN, Nghị định 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP), Nghị định 102/2017/NĐ-CP, cùng Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu. Dù vậy, thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp (TSTC) tại các NHTM vẫn đối mặt với nhiều rào cản do các quy định pháp luật còn chồng chéo, thủ tục thu giữ và phát mãi tài sản kéo dài, chi phí tố tụng cao. Trên cơ sở đó, đề tài "Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB)" được thực hiện nhằm phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể như sau:

1. Tìm hiểu các quy định trong hệ thống pháp luật Việt Nam về quá trình xử lý tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại.
2. Tiến hành phân tích những bất cập, khó khăn từ thực tiễn xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) trong giai đoạn nghiên cứu.
3. Đề ra các giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp, góp phần hạn chế rủi ro cho ACB và hệ thống ngân hàng thương mại.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các quy định của pháp luật Việt Nam liên quan đến xử lý tài sản thế chấp và các quy định nội bộ áp dụng tại Ngân hàng TMCP Á Châu.
• Phạm vi không gian: Hệ thống pháp luật Việt Nam và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB).
• Phạm vi thời gian: Tài liệu, số liệu thu thập phục vụ báo cáo tại ACB trong giai đoạn từ năm 2017 đến năm 2019.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam về giao dịch bảo đảm và hoạt động ngân hàng:

• Bộ luật Dân sự năm 2015 (Luật số 91/2015/QH13).
• Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010 (Luật số 47/2010/QH12).
• Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (Luật số 92/2015/QH13).
• Luật Trọng tài thương mại năm 2010 (Luật số 54/2010/QH12).
• Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014 theo Văn bản hợp nhất số 12/VBHN-VPQH).
• Luật Nhà ở năm 2014, Luật Phá sản năm 2014, Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
• Nghị quyết số 42/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
• Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP) và Nghị định số 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm.
• Thông tư số 39/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, Thông tư số 02/2013/TT-NHNN về phân loại nợ, và Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn xử lý tài sản bảo đảm.

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu thực tiễn, cụ thể gồm:

• Phương pháp quan sát: Tiếp cận và kiểm tra trực tiếp các hợp đồng cấp tín dụng (HĐCTD), hợp đồng thế chấp, hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm và các bản án thực tế đã và đang được xử lý tại ACB.
• Phương pháp phân tích và tổng kết kinh nghiệm: Đối chiếu các quy định pháp luật hiện hành với thực tiễn áp dụng tại ACB, phân tích các điểm nghẽn pháp lý và tổng kết thực tiễn để đề xuất các giải pháp khả thi.

Nguồn dữ liệu của đề tài bao gồm hệ thống văn bản pháp luật, các hợp đồng tín dụng và thế chấp mẫu của ACB, báo cáo tài chính, báo cáo thường niên của ACB các năm 2016, 2017, 2018 và các công văn hướng dẫn nghiệp vụ nội bộ của ngân hàng.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại

Chương 1 hệ thống hóa khung lý luận về tài sản thế chấp và cơ chế xử lý tài sản thế chấp tại NHTM:

• Khái niệm và đặc điểm của tài sản thế chấp: Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp (Điều 317 BLDS 2015). Tài sản thế chấp tại NHTM có bốn đặc điểm pháp lý cơ bản: (1) Phải thỏa mãn các điều kiện luật định (thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, có thể mô tả chung nhưng phải xác định được, bao gồm tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, giá trị có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ bảo đảm); (2) Phải có giá trị và bên nhận thế chấp có khả năng quản lý được; (3) Không có tranh chấp tại thời điểm nhận thế chấp; (4) Bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm tại NHTM để tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
• Bản chất và đặc trưng của việc xử lý tài sản thế chấp: Là giai đoạn thực hiện quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ nhằm thu hồi nợ. Quá trình này mang các đặc điểm: tác động trực tiếp lên tài sản bảo đảm; phương thức xử lý phải dựa trên cơ sở pháp luật; bảo đảm tính công khai, minh bạch và tuân thủ thủ tục hành chính; đảm bảo thứ tự ưu tiên thanh toán (xác lập theo thời điểm đăng ký đối kháng hoặc thời điểm xác lập giao dịch).
• Cơ sở pháp lý, nguyên tắc và căn cứ phát sinh: Hoạt động xử lý TSTC tuân thủ các nguyên tắc: bình đẳng, thỏa thuận; khách quan, công khai, minh bạch; người xử lý là bên nhận thế chấp hoặc người được ủy quyền; việc xử lý nợ không phải hoạt động kinh doanh tài sản của NHTM. Căn cứ phát sinh xử lý gồm: nghĩa vụ đến hạn nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng; vi phạm nghĩa vụ dẫn đến phải thực hiện trước thời hạn; luật quy định tài sản phải xử lý để thực hiện nghĩa vụ khác (như đất bị Nhà nước thu hồi, trưng mua); và các thỏa thuận hợp pháp khác.
• Phương thức xử lý và thanh toán: Bao gồm phương thức phi tố tụng (bán đấu giá, bên nhận thế chấp tự bán, nhận chính TSBĐ để thay thế nghĩa vụ, nhận các khoản tiền từ người thứ ba trong thế chấp quyền đòi nợ) và phương thức tố tụng (khởi kiện ra Tòa án hoặc Trọng tài thương mại, yêu cầu thi hành án).

Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu (ACB)

Chương 2 đi sâu vào phân tích thực trạng xử lý TSTC tại ACB qua các giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp:

• Tổng quan và tình hình nợ xấu tại ACB: ACB thành lập năm 1993, niêm yết tại HNX từ tháng 11/2006. Tỷ lệ nợ xấu của ACB qua các năm được kiểm soát ở mức thấp: năm 2016 đạt 0,88%, năm 2017 giảm còn 0,70%, và năm 2018 tăng nhẹ lên 0,73%. Hoạt động xử lý nợ được thực hiện thông qua cơ chế tự xử lý của ACB và bán nợ cho VAMC.
• Thực tiễn trong quá trình giao kết hợp đồng: ACB tuân thủ nguyên tắc tự do thỏa thuận nhưng áp dụng quy định chặt chẽ hơn luật định: toàn bộ hợp đồng thế chấp đều bắt buộc phải công chứng và hoàn tất đăng ký giao dịch bảo đảm trước khi HĐCTD có hiệu lực và tiến hành giải ngân. HĐCTD bảo đảm 14 điều khoản bắt buộc theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
• Thực tiễn trong quá trình thực hiện hợp đồng và xử lý tài sản:
  • Căn cứ xử lý tại ACB: Áp dụng khi khách hàng phát sinh nợ xấu từ nhóm 3 trở lên, hoặc khi giá trị TSTC bị suy giảm nghiêm trọng làm tỷ lệ cấp tín dụng/TSTC vượt ngưỡng an toàn đã thỏa thuận.
  • Phương thức bán TSTC không thông qua đấu giá: ACB và khách hàng thỏa thuận giá bán bằng văn bản hoặc thuê tổ chức thẩm định giá (trong thời hạn 15 ngày). Nếu không bán được, ACB thực hiện hạ giá tối đa 03 lần liên tục, mỗi lần giảm không quá 10%, khoảng cách giữa các lần hạ giá ít nhất là 30 ngày (đối với bất động sản) và không quá 15 ngày (đối với động sản). Sau 3 lần hạ giá bất thành, ACB được quyền nhận chính tài sản theo giá của lần hạ giá cuối cùng.
  • Phương thức xử lý thế chấp quyền đòi nợ: ACB gửi thông báo xử lý quyền đòi nợ trước ít nhất 07 ngày làm việc kèm hợp đồng thế chấp công chứng và chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm; theo dõi thanh toán trong thời hạn 07 ngày và thực hiện phong tỏa tài khoản đối với khoản nợ đến hạn trước thời điểm xử lý.
• Khó khăn và nguyên nhân ảnh hưởng:
  • Khó khăn trong việc tự thu giữ tài sản do bên thế chấp bất hợp tác, chống đối, vắng mặt hoặc tẩu tán tài sản.
  • Rủi ro từ tài sản thế chấp bị giảm giá trị, vướng quy hoạch hoặc phát sinh tranh chấp ngầm với bên thứ ba.
  • Vướng mắc khi khởi kiện tại Tòa án do thời gian thụ lý, xét xử và thi hành án kéo dài, phát sinh chi phí trích lập dự phòng và án phí.
  • Phương thức Trọng tài thương mại dù linh hoạt nhưng mới chỉ chiếm khoảng 1% tổng số vụ việc tranh chấp do cơ chế thực thi và thẩm quyền cưỡng chế tài sản chưa triệt để như Tòa án.

Chương 3: Các giải pháp và kiến nghị góp phần khắc phục những khó khăn trong quá trình xử lý tài sản thế chấp tại ACB

Chương 3 đề xuất các giải pháp thực tế và kiến nghị lập pháp:

• Nhóm giải pháp tại ACB:
  • Hoàn thiện cơ chế thực hiện quyền tự thu giữ TSTC của ACB, tăng cường phối hợp với Ủy ban nhân dân và cơ quan Công an cấp xã theo quy định tại Nghị quyết 42/2017/QH14 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP.
  • Đẩy mạnh việc cải cách hệ thống quản lý cư trú nhằm kiểm soát chặt chẽ thông tin của bên bảo đảm, ngăn ngừa hành vi lẩn tránh nghĩa vụ.
  • Thành lập cơ quan, tổ chức chuyên trách có thẩm quyền trong việc xác định giá trị tài sản thế chấp độc lập, minh bạch để giải quyết bất đồng về định giá giữa ngân hàng và khách hàng.
• Nhóm kiến nghị hoàn thiện:
  • Đối với Quốc hội: Tiếp tục hoàn thiện và luật hóa các quy định của Nghị quyết 42/2017/QH14 thành văn bản luật chính thức; rà soát, xử lý các điểm chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Các TCTD về quyền thu giữ và xử lý TSBĐ.
  • Đối với ACB: Nâng cao năng lực thẩm định giá độc lập; thực hiện đánh giá định kỳ hiện trạng và giá trị TSTC; rà soát chặt chẽ tính pháp lý của hồ sơ tài sản trước khi giải ngân; đào tạo nâng cao kỹ năng xử lý nợ phi tố tụng cho cán bộ tín dụng và cán bộ pháp chế.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã tổng hợp các số liệu thực tế về hoạt động tín dụng, nợ xấu và các quy chuẩn xử lý tài sản tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB):

Tiêu chí	Số liệu / Quy định thực tế tại ACB	Căn cứ / Nguồn văn bản
Tỷ lệ nợ xấu năm 2016	0,88%	Báo cáo thường niên ACB 2016
Tỷ lệ nợ xấu năm 2017	0,70%	Báo cáo thường niên ACB 2017
Tỷ lệ nợ xấu năm 2018	0,73%	Báo cáo thường niên ACB 2018
Điều kiện hiệu lực hợp đồng thế chấp	100% hợp đồng thế chấp phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm trước khi HĐCTD có hiệu lực	Quy định nội bộ ACB
Quy định hạ giá TSTC tự bán	Tối đa 03 lần, mỗi lần giảm ≤ 10%; giãn cách ≥ 30 ngày (BĐS) hoặc ≤ 15 ngày (động sản)	Quy định trong Hợp đồng thế chấp ACB
Nhận chính TSTC sau hạ giá	Nhận theo mức giá của lần hạ giá thứ 3	Quy định xử lý TSTC tại ACB
Thời hạn thông báo xử lý quyền đòi nợ	Trước ít nhất 07 ngày làm việc	Quy định nghiệp vụ xử lý nợ ACB
Tỷ lệ giải quyết tranh chấp qua Trọng tài	Khoảng 1% tổng số vụ việc	Thống kê dẫn chiếu trong văn bản

Kết quả nghiên cứu chính và giải pháp:

• Phân tích chi tiết quy trình xử lý tài sản thế chấp bằng con đường phi tố tụng và tố tụng tại ACB, làm rõ cơ chế tự bán tài sản và xử lý quyền đòi nợ.
• Chỉ rõ các xung đột pháp lý giữa quyền tự thu giữ tài sản của ngân hàng theo Nghị quyết 42/2017/QH14 và các quy định về quyền sở hữu, cưỡng chế dân sự.
• Đề xuất mô hình phối hợp 3 bên giữa Ngân hàng - Chính quyền địa phương - Tổ chức định giá chuyên trách để tối ưu hóa thời gian thu hồi nợ.

Đóng góp của nghiên cứu: Khóa luận hệ thống hóa một cách toàn diện thực tiễn vận dụng pháp luật dân sự, pháp luật ngân hàng tại một NHTM cổ phần quy mô lớn trong giai đoạn thực hiện tái cơ cấu nợ và áp dụng thí điểm Nghị quyết 42/2017/QH14.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài: Khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu thực tiễn tại Ngân hàng TMCP Á Châu trong giai đoạn 2017 - 2019; chưa bao quát so sánh với khối ngân hàng thương mại có vốn Nhà nước hoặc ngân hàng 100% vốn nước ngoài. Số liệu thực tế về các vụ việc xử lý thông qua Trọng tài thương mại còn hạn chế do tỷ lệ áp dụng tại thời điểm nghiên cứu chỉ khoảng 1%.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo: Mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động dài hạn của việc luật hóa toàn diện Nghị quyết 42/2017/QH14 đối với toàn hệ thống tổ chức tín dụng tại Việt Nam; phân tích sâu hơn về cơ chế giải quyết tranh chấp xử lý tài sản bảo đảm qua Trọng tài thương mại và Hòa giải thương mại.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích đối với:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự và Tài chính - Ngân hàng trong việc nghiên cứu học phần Pháp luật về hợp đồng và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, Pháp luật ngân hàng.
• Cán bộ pháp chế, chuyên viên quản lý rủi ro và nhân viên xử lý nợ tại các ngân hàng thương mại, giúp tham khảo các điều khoản thỏa thuận mẫu về quy trình hạ giá tài sản, cơ chế xử lý quyền đòi nợ và thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.
• Các phần có giá trị tham khảo cao gồm: Mục phân tích các phương thức xử lý TSTC theo quy định nội bộ của ACB (Chương 2) và Nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế thu giữ tài sản bảo đảm (Chương 3).

Câu hỏi thường gặp

1. ACB áp dụng điều kiện bắt buộc nào đối với hợp đồng thế chấp trước khi ký hợp đồng cấp tín dụng và giải ngân?
Tại ACB, toàn bộ các giao dịch bảo đảm đều bắt buộc phải được công chứng và hoàn tất thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Chỉ sau khi hoàn tất các thủ tục này thì hợp đồng thế chấp mới phát sinh hiệu lực đầy đủ và ACB mới tiến hành ký hợp đồng cấp tín dụng, bảo đảm tính ưu tiên thanh toán tuyệt đối khi có rủi ro.

2. Quy trình hạ giá và xử lý tài sản trong trường hợp ACB tự bán tài sản thế chấp không thành công được quy định như thế nào?
Nếu không bán được tài sản theo giá thỏa thuận, ACB tiến hành hạ giá tối đa 03 lần liên tục, mỗi lần không quá 10%, khoảng cách giữa các lần hạ giá ít nhất là 30 ngày đối với bất động sản và không quá 15 ngày đối với động sản. Nếu sau 3 lần hạ giá mà vẫn không bán được, ACB có quyền nhận chính tài sản đó theo mức giá của lần hạ giá cuối cùng để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ.

3. Thủ tục xử lý tài sản thế chấp là quyền đòi nợ tại ACB được thực hiện trong thời hạn bao lâu?
Trước thời điểm xử lý quyền đòi nợ ít nhất 07 ngày làm việc, ACB gửi văn bản thông báo kèm bản hợp đồng thế chấp công chứng và giấy chứng nhận đăng ký biện pháp bảo đảm cho bên có nghĩa vụ trả nợ. Trong thời hạn 07 ngày kể từ khi nhận thông báo, ACB theo dõi việc thanh toán và phong tỏa tài khoản nếu nghĩa vụ trả nợ phát sinh trước thời điểm xử lý.

4. Diễn biến tỷ lệ nợ xấu của ACB trong giai đoạn 2016 - 2018 được ghi nhận như thế nào trong khóa luận?
Theo số liệu báo cáo thường niên được trích xuất trong khóa luận, tỷ lệ nợ xấu của ACB năm 2016 là 0,88%, sau đó giảm mạnh xuống 0,70% vào năm 2017, và có sự tăng nhẹ lên mức 0,73% vào năm 2018.

5. Vì sao Trọng tài thương mại chưa phải là lựa chọn phổ biến của ACB và các NHTM để xử lý tài sản thế chấp dù có tính linh hoạt cao?
Theo thống kê trong văn bản, chỉ khoảng 1% số vụ việc tranh chấp được giải quyết qua Trọng tài thương mại. Nguyên nhân là do hình thức này còn khá mới mẻ đối với quan hệ tín dụng ngân hàng tại Việt Nam và phán quyết của Trọng tài vẫn phải thông qua cơ quan Thi hành án dân sự để cưỡng chế, chưa tạo ra cơ chế thu hồi tài sản trực tiếp và triệt để hơn so với Tòa án.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Dương Thanh Tuyền đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở pháp lý và lý luận về tài sản thế chấp cùng cơ chế xử lý tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại. Đề tài phản ánh chi tiết thực tiễn áp dụng pháp luật tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) giai đoạn 2017 - 2019, chỉ ra các quy trình tự xử lý tài sản, cơ chế hạ giá và những vướng mắc phát sinh trong quá trình thu giữ tài sản, giải quyết tranh chấp qua Tòa án và Trọng tài. Các giải pháp và kiến nghị được tác giả đề xuất bám sát thực tiễn hoạt động ngân hàng, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý về xử lý nợ xấu và bảo đảm an toàn tín dụng.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1. Cơ sở lý luận về xử lý tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại Theo Luật CTCTD 2010, cấp tín dụng là một trong những hoạt động của NHTM và cho vay là hình thức kinh doanh đặc thù, mang tính phổ biến. Cho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho bên vay một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi2. Dựa trên tính bảo đảm của khoản vay, cho vay có thể được chia thành hai loại đó là cho vay có bảo đảm và cho vay không có bảo đảm.

Cho vay không có bảo đảm là bên cho vay không áp dụng bất kỳ biện pháp bảo đảm nào đối với khoản vay, cho vay bằng uy tín của bên vay, đây còn được hiểu là cho vay tín chấp. Cho vay có bảo đảm là bên cho vay và bên vay thỏa thuận về việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho khoản vay, hình thức bảo đảm được chia thành hai loại là cho vay không có TSBĐ và cho vay có TSBĐ. Cho vay không có TSBĐ là khoản vay được bảo đảm bằng sự tín nhiệm của NHTM, gồm các biện pháp như tín chấp và bảo lãnh3, chủ yếu phục vụ cho nhu cầu tiêu dùng cá nhân. Biện pháp bảo đảm này có một bên là các Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở hoặc bên thứ ba dùng uy tín của mình để bảo đảm cho bên vay có hoàn cảnh khó khăn khi có nhu cầu vay vốn tại các NHTM.

Trên thực tế, bên vay không hợp tác thì NHTM sẽ khó khăn trong quá trình thu hồi nợ và bên bảo đảm chỉ có thể hỗ trợ NHTM trong việc đốc thúc bên vay trả nợ. Mặc dù nguồn thu nợ chính là từ việc thực hiện nghĩa vụ của bên vay còn nguồn thu nợ từ TSBĐ chỉ là nguồn thu nợ bổ sung nhưng việc không nhận TSBĐ sẽ không mang đến nguồn thu nợ dự phòng cho NHTM. 2 Theo quy định tại khoản 16 Điều 4 Luật CTCTD 2010. 3 Theo quy định tại Điều 335,344,345 BLDS 2015.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 6 Cho vay có TSBĐ là việc một bên dùng tài sản của mình hoặc bên thứ ba để bảo đảm cho khoản vay với nhiều quy mô vốn khác nhau.

Việc nhận TSBĐ giúp cho NHTM có thể kiểm soát khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên vay, giảm thiểu rủi ro trong quá trình cho vay. Đồng thời, việc nhận TSBĐ đảm bảo nguồn thu nợ dự phòng và tạo ra lợi thế về tâm lý đối với bên cho vay. Tại NHTM, khoản vay được bảo đảm bằng các biện pháp khác nhau như cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, lý cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp phù hợp với quy định tại Điều 292 BLDS 2015 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Trong số đó, thế chấp tài sản (thế chấp) và cầm cố tài sản (cầm cố) thường gặp nhiều hơn trong quá trình cho vay.

Giữa cầm cố và thế chấp, NHTM thường lựa chọn biện pháp thế chấp thay vì cầm cố là do những tính ưu việt như sau: (i) Trên thực tế, đối tượng của cầm cố tài sản là động sản và đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản và TSBĐ tại NHTM phần lớn cũng là bất động sản; (ii) Khi áp dụng biện pháp thế chấp NHTM không cần phải chuyển giao tài sản mà chỉ cần chuyển giao giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu tài sản trong khi cầm cố buộc NHTM phải bỏ ra một khoản tiền lớn cho chi phí quản lý tài sản; (iii) Mặc dù pháp luật dân sự quy định về loại TSBĐ được áp dụng chung cho thế chấp và cầm cố4 nhưng dựa trên bản chất của từng biện pháp, thế chấp cho phép NHTM nhận tài sản hình thành trong tương lai trong khi cầm cố thì chỉ nhận tài sản có thực, có thể cầm, nắm và sử dụng, định đoạt. Tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại 1. Định nghĩa tài sản thế chấp Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, TSTC được ghi nhận tại khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây là bên nhận thế chấp)”. Trong quan hệ thế chấp, TSTC là đối tượng của hợp đồng thế chấp hay được xem như một phương tiện để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp đối với bên nhận thế chấp.

4 Theo quy định tại Điều 295 BLDS 2015.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 7 Trong các quy định pháp luật Việt Nam hiện nay, vẫn chưa có một điều khoản quy định cụ thể về TSTC mà chỉ mang tính chất liệt kê về những trường hợp được xem là TSTC. Theo quy định của pháp luật dân sự được quy định tại Điều 105, tài sản bao gồm: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” Tại thời điểm giao kết, các bên phải đảm bảo rằng TSTC phải là tài sản không bị nghiêm cấm giao dịch theo quy định của pháp luật như vũ khí, đạn dược,…5 Về cơ bản, tài sản sử dụng để đảm bảo cho nghĩa vụ và khi có sự vi phạm, TSTC đó phải mang ra xử lý được vì vậy TSTC có thể được hiểu như sau: “Tài sản thế chấp là vật hoặc quyền được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm”6.

Về mặt pháp lý, TSTC còn phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 295 BLDS 2015 và khoản 10 Điều 3, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Đặc điểm tài sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại Mặc dù pháp luật không đưa khái niệm cụ thể về TSTC, nhưng qua các công trình nghiên cứu và quy định pháp luật, có thể thấy tài sản được thế chấp có các đặc điểm pháp lý cơ bản như sau: Thứ nhất, phải thỏa mãn các điều kiện theo quy định của pháp luật7: Đặc điểm về điều kiện của TSTC đóng vai trò quan trọng trong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên vay vì điều này giúp NHTM tránh được những tranh chấp phát sinh đối với tài sản và khó khăn trong quá trình xử lý tài sản. Điều kiện thứ nhất, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Xuất phát từ nguyên tắc chỉ chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền mới có quyền định đoạt tài sản của người đó, nên TSBĐ phải thuộc sở hữu của bên 5 Theo quy định tại khoản 10 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP. 6 Vũ Thị Hồng Yến (2013), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành”, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr.

7 Theo quy định tại Điều 295 BLDS 2015.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 8 bảo đảm và đảm bảo cho việc bên có nghĩa vụ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền, nếu không thì tài sản sẽ được xử lý để thực hiện nghĩa vụ hoàn trả. Trong trường hợp bên thế chấp là bên vay, TSBĐ bắt buộc phải thuộc quyền sở hữu vì đây là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ. Giả sử như thế chấp quyền đòi nợ, nếu không xác định được đó có phải quyền đòi nợ của bên vay hay không thì không thể nào xác định được nguồn thu nợ khi có rủi ro xảy ra, chỉ cần sai sót cũng có thể khiến cho NHTM không thể thực hiện quyền đòi nợ đối với bên có nghĩa vụ thanh toán. Trong trường hợp bên thế chấp là bên bảo lãnh, có nghĩa là NHTM đang dùng tài sản của một người khác để bảo đảm khoản vay cho bên vay.

Nếu không xác định rõ quyền sở hữu, thì bên vay và bên bảo lãnh có thể thông đồng với nhau dùng tài sản của một bên thứ ba, làm giả giấy tờ nhà đất, lừa gạt NHTM để vay tiền rồi sau đó bỏ trốn. Khi rủi ro xảy ra, NHTM không thể tìm được bên vay và bên bảo lãnh và cũng không thể ép buộc bên thứ ba đó giao tài sản để NHTM xử lý do giấy tờ không hợp pháp, điều này khiến cho NHTM mất trắng. Điều kiện thứ hai, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được Bản chất của giao dịch đối vật là phải xác định được đối tượng của giao dịch vì bên nhận thế chấp được trao quyền xử lý tài sản nên việc xác định được TSTC nhằm đảm bảo cho hợp đồng này có thể thực hiện được. Tại thời điểm nhận thế chấp, TSTC có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai8.

Trong trường hợp là tài sản hiện có, khi thế chấp quyền sử dụng đất, việc không xác định rõ số thửa dự án, số lô đất thì NHTM không thể xử lý tài sản nếu như bên thế chấp có nhiều lô, nhiều thửa khác nhau. Trong trường hợp là tài sản hình thành trong tương lai, tại thời điểm cấp tín dụng, TSTC là một căn hộ chung cư, dự 8 Theo quy định tại khoản 1.4 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP.Nguyễn Thị Thương SVTH: Dương Thanh Tuyền 9 án đang thi công trong phần đối tượng của hợp đồng thế chấp có thể mô tả chung về căn hộ, dự án,. nhưng căn hộ đó, dự án đó phải được xác định cụ thể vị trí như địa chỉ, số lô,…để NHTM có thể xử lý tài sản đó cho dù nó đang trong quá trình hình thành và vẫn chưa xác lập quyền sở hữu. Do đó, TSBĐ có thể được mô tả chung nhưng phải xác định được, để hạn chế việc nhận tài sản đó mà không xác định được sẽ tác động đến hiệu lực hợp đồng nếu tài sản được đưa vào giao dịch nhưng không xác định được thì khi phát sinh quyền xử lý tài sản của bên nhận thế chấp sẽ không thể mang tài sản đi xử lý.

Điều kiện thứ ba, tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai Tài sản trong pháp luật dân sự hiện hành có nhiều cách phân chia thành các dạng tài sản khác nhau.