Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm và đặc điểm về xử lý thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất 1. Thế chấp tài sản 1. Khái niệm thế chấp tài sản Tại Việt Nam, “thế chấp” có nguồn gốc xuất xứ từ một từ Hán – Việt, trong đó “Thế là bỏ đi, thay cho” còn “Chấp là cầm giữ, bắt” [48].
Theo đó, có thể hiểu “thế chấp” là sự “thay thế” để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ. Hay nói cách khác, có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ thông qua một tài sản; giá trị của tài sản này có khả năng thay thế cho nghĩa vụ bị vi phạm. Về phương diện pháp lý, thế chấp tài sản đã được quy định tại Điều 346 của BLDS năm 1995: "Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền" [29]. Và tại BLDS năm 2005, khái niệm về thế chấp tài sản được quy định tại Điều 342 BLDS 2005: "Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp" [31].
Ngoài ra, quy định về thế chấp tài sản tại BLDS 2005 không phân biệt loại tài sản dùng để bảo đảm là động sản hay bất động sản như quy định tại BLDS 1995, mà chú trọng ở việc bên bảo đảm có giao tài sản bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hay không. Trong trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm mà không chuyển giao tài sản đó cho bên 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nhận bảo đảm giữ, thì được gọi là thế chấp tài sản. Bên bảo đảm được gọi là bên thế chấp, bên nhận bảo đảm được gọi là bên nhận thế chấp. Đặc điểm của thế chấp tài sản Không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp, bên thế chấp không phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp. Như vậy, khác với biện pháp cầm cố, trong quan hệ thế chấp các bên giảm thiểu được những thủ tục, công việc liên quan đến việc chuyển giao trực tiếp tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Các loại giấy tờ liên quan phải là bản gốc (bản duy nhất) được giao cho bên nhận thế chấp giữ. Đáp ứng linh hoạt lợi ích của các chủ thể: Đối với bên nhận thế chấp: bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời gian thế chấp như không phải lo về kho, bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất tài sản.
Đối với bên thế chấp: bên thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng, khai thác công dụng của tài sản thế chấp và khả năng thu được lợi nhuận để thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp có tính khả thi cao hơn. Tuy nhiên, biện pháp thế chấp vẫn ẩn chứa những rủi ro cho bên nhận thế chấp cao hơn so với bên nhận cầm cố. Thứ nhất, đó là việc xác định tính xác thực của các giấy tờ thế chấp. Thực tế đã chứng minh có rất nhiều bất cập xoay quanh vấn đề giấy tờ thế chấp như trường hợp: một tài sản thế chấp nhưng lại lập nhiều hồ sơ khác nhau để xin vay tiền của các ngân hàng khác nhau.
Việc làm giả giấy đăng ký ô tô, xe máy, giấy chứng nhận quyền sử dụng một cách phổ biến và tinh vi đến nỗi nếu không thẩm tra cụ thể tài sản trên thực tế thì bên nhận thế chấp rất khó phát hiện ra. Thứ hai, việc giữ gìn tài sản thế chấp lại thuộc về bên có nghĩa vụ và họ có quyền khai thác, sử dụng tài 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com sản thế chấp nếu không có thỏa thuận khác. Như vậy, rất dễ xảy ra hiện tượng: bên thế chấp tìm cách bán tài sản thế chấp cho người khác trong thời gian thế chấp mà bên nhận thế chấp không được biết hay bên thế chấp lạm dụng quyền khai thác tài sản thế chấp dẫn đến tài sản đó bị hư hỏng, giảm sút giá trị. Tất cả đều dẫn đến khả năng không bảo đảm được quyền của bên nhận thế chấp.
Tài sản thế chấp có thể có sự thay đổi trong thời hạn thế chấp và dễ dẫn đến việc xung đột về lợi ích giữa bên nhận thế chấp với những người khác có liên quan đến tài sản thế chấp: Có thể đó là sự thay đổi về chủ thể như: bên thế chấp cho thuê tài sản thế chấp; bên thế chấp bán tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh; có thể là sự thay đổi về giá trị như tài sản thế chấp được mua bảo hiểm và sự kiện bảo hiểm đã xảy ra, có thể là sự thay đổi về trạng thái như tài sản thế chấp là tài sản được hình thành trong tương lai hoặc tài sản thế chấp được đầu tư thêm để tăng thêm giá trị. Quyền sử dụng đất 1. Quan niệm về quyền sử dụng đất Đất đai có vị trí, vai trò đặc biệt quan trọng đối với con người, đối với sự sống trên trái đất và quá trình sản xuất, phát triển của xã hội, nên hầu hết các nước đều xem đất đai là một loại tài sản đặc biệt. Theo lý thuyết truyền thống của pháp luật dân sự, đất đai là một tài sản nên chủ sở hữu đất đai có ba quyền đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Đây là ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu đối với tài sản. Tuy nhiên, tùy từng điều kiện kinh tế, xã hội, ý chí của giai cấp cầm quyền mà pháp luật mỗi quốc gia quy định chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai. Nhiều quốc gia trên thế giới thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, vì vậy cá nhân, tổ chức sở hữu đất đai có đầy đủ ba 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với đất đai. Ở Việt Nam, pháp luật không thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai, mà Điều 53 Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” do vậy Nhà nước mới là chủ thể có đầy đủ ba quyền năng đối với đất đai.
Theo đó, để thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước “Trao QSDĐ cho người sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Nhà nước công nhận QSDĐ cho người sử dụng đất (cá nhân, tổ chức, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo) thông qua quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng cho thuê đất giữa Nhà nước với bên có nhu cầu sử dụng hoặc công nhận QSDĐ đối với người đang sử dụng đất ổn định lâu dài. QSDĐ ở nước ta được hình thành không dựa trên học thuyết về các quyền tự nhiên, mà nó là sản phẩm của hệ thống pháp luật nước ta. Căn cứ vào điều kiện chính trị, kinh tế, xã hội và sự phân chia giới hạn kiểm soát đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đã tạo ra một loại tài sản mới đó là QSDĐ.
Người sử dụng đất chỉ được chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn…). Từ sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau: “QSDĐ là quyền của các chủ thể sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn, tặng cho QSDĐ; quyền được khai thác các thuộc tính, công dụng của dất, quyền được hưởng những thành quả lao động kết quả đầu tư trên đất và các quyền khác theo quy định của pháp luật”. 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Bản chất của quyền sử dụng đất QSDĐ là một quyền tài sản, thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật.
Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. QSDĐ với tư cách là một loại quyền tài sản, đã được khẳng định là một loại tài sản trong giao dịch dân sự. Bên cạnh đó, theo quy định tại Điều 174 BLDS tài sản được chia làm 2 loại là bất động sản và động sản.
Trong đó, bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai,… QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt. Trên cơ sở đó có thể thấy, QSDĐ hợp pháp của các cá nhân là tài sản của cá nhân, QSDĐ hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình là tài sản hợp pháp của tổ chức và hộ gia đình đó.