Luận văn thạc sĩ về hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu vnu ls hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện pháp hoàn

• Tác giả: Nguyễn Thị Vân Anh
• Người hướng dẫn: PGS. Phạm Duy Nghĩa
• Trường học: Đại học quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất
• Loại tài liệu: Luận văn Thạc sĩ Luật học
• Năm xuất bản: 2008
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐIỀU CHỈNH VỀ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ĐỂ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM
• HỆ THỐNG TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về hoàn thiện pháp luật đất đai tại Việt Nam

Pháp luật đất đai tại Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển, từ khi có Luật Đất đai đầu tiên vào năm 1988 cho đến nay. Hệ thống pháp luật này không chỉ điều chỉnh quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất. Để phát triển thị trường này, việc hoàn thiện pháp luật đất đai là rất cần thiết. Các quy định hiện hành cần phải được xem xét, điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.

1.1. Lịch sử hình thành và phát triển pháp luật đất đai

Luật Đất đai Việt Nam đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế. Từ Luật Đất đai 1988, 1993, 2003 đến 2013, mỗi lần sửa đổi đều phản ánh những thay đổi trong tư duy quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản.

1.2. Vai trò của pháp luật đất đai trong phát triển kinh tế

Pháp luật đất đai không chỉ là công cụ quản lý mà còn là nền tảng cho sự phát triển bền vững của nền kinh tế. Quyền sử dụng đất được coi là tài sản có giá trị, ảnh hưởng đến các quyết định đầu tư và phát triển kinh doanh.

II. Thách thức trong việc hoàn thiện pháp luật đất đai hiện nay

Mặc dù đã có nhiều tiến bộ, nhưng hệ thống pháp luật đất đai vẫn còn nhiều thách thức. Các quy định chưa đồng bộ, thiếu minh bạch và còn tồn tại nhiều bất cập trong việc thực thi. Điều này dẫn đến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến đất đai gia tăng, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.

2.1. Những bất cập trong quy định pháp luật hiện hành

Nhiều quy định pháp luật đất đai còn thiếu rõ ràng, gây khó khăn cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện quyền sử dụng đất. Các quy định về giá đất, bồi thường khi thu hồi đất còn nhiều bất cập, dẫn đến sự không công bằng trong việc giải quyết quyền lợi của người dân.

2.2. Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện về đất đai

Tranh chấp đất đai là một trong những vấn đề nóng bỏng tại Việt Nam. Nhiều vụ việc khiếu kiện kéo dài, gây ảnh hưởng đến an ninh trật tự và phát triển kinh tế. Việc giải quyết các tranh chấp này cần có sự can thiệp kịp thời và hiệu quả từ cơ quan nhà nước.

III. Phương pháp hoàn thiện pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất

Để phát triển thị trường quyền sử dụng đất, cần có những phương pháp hoàn thiện pháp luật đất đai. Các giải pháp này không chỉ tập trung vào việc sửa đổi các quy định hiện hành mà còn cần phải tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho các giao dịch đất đai.

3.1. Đề xuất sửa đổi các quy định về quyền sử dụng đất

Cần xem xét sửa đổi các quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, đặc biệt là các quy định về chuyển nhượng, cho thuê và thừa kế quyền sử dụng đất. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

3.2. Tăng cường minh bạch trong quản lý đất đai

Minh bạch trong quản lý đất đai là yếu tố quan trọng để giảm thiểu tranh chấp và khiếu kiện. Cần có các cơ chế công khai thông tin về quy hoạch, giá đất và các chính sách liên quan đến đất đai để người dân và doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về pháp luật đất đai

Nghiên cứu về pháp luật đất đai không chỉ dừng lại ở lý thuyết mà còn cần được áp dụng vào thực tiễn. Các kết quả nghiên cứu sẽ giúp các nhà quản lý có cái nhìn tổng quan hơn về tình hình thực tế và từ đó đưa ra các giải pháp phù hợp.

4.1. Các mô hình thành công trong quản lý đất đai

Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng thành công các mô hình quản lý đất đai hiệu quả. Việc học hỏi từ các mô hình này sẽ giúp Việt Nam cải thiện hệ thống pháp luật đất đai, từ đó phát triển thị trường quyền sử dụng đất.

4.2. Kết quả từ các nghiên cứu thực tiễn

Các nghiên cứu thực tiễn cho thấy rằng việc hoàn thiện pháp luật đất đai có thể tạo ra những thay đổi tích cực trong việc quản lý và sử dụng đất. Điều này không chỉ giúp giảm thiểu tranh chấp mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế bền vững.

V. Kết luận và triển vọng tương lai của pháp luật đất đai

Việc hoàn thiện pháp luật đất đai là một quá trình liên tục và cần thiết để phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Các giải pháp đề xuất cần được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả để đảm bảo quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp.

5.1. Tương lai của thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam có nhiều tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, để khai thác được tiềm năng này, cần có những chính sách pháp luật phù hợp và hiệu quả.

5.2. Định hướng phát triển pháp luật đất đai trong tương lai

Định hướng phát triển pháp luật đất đai trong tương lai cần tập trung vào việc nâng cao quyền tự chủ của người sử dụng đất, giảm thiểu sự can thiệp của nhà nước vào thị trường, từ đó tạo ra một môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn nội lực quan trọng hàng đầu của nền kinh tế Việt Nam, chiếm tới khoảng 70% tổng giá trị tài sản cố định quốc gia. Với tỷ lệ tăng dân số khoảng 1,3 triệu người mỗi năm và cơ cấu dân số trẻ đạt hơn 70% dưới 35 tuổi trên tổng số 88 triệu dân vào năm 2008, nhu cầu về đất ở, mặt bằng sản xuất kinh doanh và phát triển cơ sở hạ tầng ngày càng trở nên cấp thiết. Tuy nhiên, với bình quân đất đai theo đầu người chỉ đạt khoảng 0,4 ha (xếp thứ 170 trong số 217 quốc gia và vùng lãnh thổ), việc khai phóng và nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai là một bài toán chiến lược. Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế với đề tài "Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai để phát triển thị trường quyền sử dụng đất" được tác giả Nguyễn Thị Vân Anh thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Phạm Duy Nghĩa tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2008, nhằm giải quyết những bất cập cốt lõi trong cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với thị trường quyền sử dụng đất.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của đề tài là làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất với tư cách là một quyền tài sản và hàng hóa đặc biệt; phân tích toàn diện thực trạng hệ thống pháp luật đất đai từ giai đoạn Đổi mới năm 1986 đến sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003; đồng thời đối chiếu kinh nghiệm quản trị của các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Thụy Điển, Úc và Trung Quốc. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào cả hai phân khúc thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp tại Việt Nam trong giai đoạn 1988–2008. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc cung cấp luận cứ khoa học nhằm giải quyết hơn 70% các vụ việc khiếu kiện hành chính và tranh chấp xã hội có liên quan đến đất đai, bảo vệ quyền tự chủ của các chủ thể tham gia thị trường và nâng cao năng lực cạnh tranh thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết quyền tài sản (Property Rights Theory) trong khoa học pháp lý hiện đại để phân định ranh giới giữa quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đại diện cho toàn dân và quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận tại Điều 163 và Điều 181 Bộ luật Dân sự năm 2005. Luận văn xây dựng khung phân tích dựa trên ba khái niệm nền tảng:

• Quyền sử dụng đất: Một loại tài sản bất động sản đặc thù cho phép chủ thể chiếm hữu, khai thác và định đoạt giá trị thông qua 9 quyền năng giao dịch dân sự luật định.
• Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp: Quan hệ pháp lý hành chính giữa Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu thực hiện giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
• Thị trường quyền sử dụng đất thứ cấp: Không gian giao dịch dân sự bình đẳng giữa các chủ thể có quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê lại hoặc góp vốn.

Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp lý thuyết kinh tế học thể chế và lý thuyết pháp luật về hợp đồng nhằm đánh giá tính tương thích giữa quy định pháp luật thực định với các quy luật kinh tế khách quan như quy luật cung cầu và quy luật giá trị.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu chuyên ngành luật học và liên ngành kinh tế - xã hội. Luận văn tiến hành rà soát hệ thống dữ liệu pháp điển gồm 758 văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai cấp tỉnh ban hành sau Luật Đất đai năm 2003, đối chiếu 226 văn bản về khung giá đất và 118 văn bản về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Cỡ mẫu khảo sát bao quát 64 tỉnh thành trên toàn quốc, trong đó thu thập số liệu chi tiết tại 450 trên tổng số 676 huyện (chiếm tỷ lệ 66,57%) và 6.784 xã (chiếm tỷ lệ 57,30%) đã hoàn thành điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất giai đoạn đến năm 2010. Phương pháp chọn mẫu điển cứu được thực hiện tại các đô thị trọng điểm như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, kết hợp phỏng vấn sâu các chuyên gia đầu ngành tại Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp và hệ thống Tòa án nhân dân. Việc lựa chọn phương pháp phân tích so sánh luật học với hệ thống pháp luật của các quốc gia như Trung Quốc, Mỹ, Anh và Úc nhằm rút ra bài học kinh nghiệm về vận hành hệ thống đăng ký tài sản công khai và kiểm soát giao dịch quyền sử dụng đất minh bạch. Toàn bộ quá trình thu thập và xử lý thông tin được triển khai thực hiện liên tục trong mốc thời gian nghiên cứu từ tháng 1/2007 đến tháng 12/2008.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực chứng và phân tích quy phạm đã làm nổi bật các phát hiện trọng yếu sau:

Thứ nhất, tốc độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bước tiến lớn nhưng cơ cấu phân bổ giữa các loại đất còn chênh lệch nghiêm trọng. So với giai đoạn trước năm 2005, việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp đạt 346.853 giấy (tăng 43,5%), đất ở đô thị đạt 864.258 giấy (tăng 43,8%), đất ở nông thôn đạt 3.786 giấy (tăng 42,6%), trong khi đất nông nghiệp chỉ đạt 1.440 giấy (tăng 12,2%). Việc chậm trễ xác lập chứng thư pháp lý tại khu vực nông nghiệp đã đẩy khoảng 50% đến 65% các giao dịch chuyển nhượng thực tế vào thị trường ngầm thông qua giấy tờ viết tay.

Thứ hai, hệ thống pháp luật đất đai rơi vào tình trạng quá tải và xung đột quy phạm. Trong tổng số 758 văn bản thi hành của địa phương, có 226 văn bản quy định về giá đất, 118 văn bản về bồi thường thu hồi đất, 47 văn bản hướng dẫn cấp sổ đỏ và 27 văn bản quy định thời hạn thủ tục hành chính. Sự phân mảnh này tạo ra các "rào cản địa phương", điển hình như quy định hạn chế cấp giấy chứng nhận cho thửa đất dưới 30 m2 hoặc phân biệt hộ khẩu thường trú tại Hà Nội.

Thứ ba, tồn tại mâu thuẫn lý luận căn bản giữa Hiến pháp năm 1992, Luật Đất đai năm 2003 (quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý) với Điều 200 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2005 (quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước). Đi kèm với đó là sự đối chọi về thẩm quyền công chứng, chứng thực giữa Điểm c Khoản 1 Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT.

Thứ tư, bước đầu hiện đại hóa công nghệ quản lý địa chính đã mang lại hiệu quả rõ rệt. Dự án phần mềm tin học ELIS triển khai thí điểm tại 5 địa phương (Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Định, Hà Giang, Bà Rịa - Vũng Tàu) và việc Thành phố Hồ Chí Minh áp dụng cơ chế một cửa điện tử tại 20/24 quận huyện đã giúp giảm 30% thời gian xử lý hồ sơ hành chính cho người dân.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của những tồn tại trên xuất phát từ việc áp đặt tư duy hành chính mệnh lệnh lên các quan hệ kinh tế dân sự. Việc áp dụng 4 phương pháp định giá đất theo Thông tư số 145/2007/TT-BTC (so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư) trên thực tế thường dẫn đến mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thấp hơn từ 30% đến 60% so với giá thị trường, tạo ra cơ chế hai giá và làm gia tăng nguy cơ tham nhũng trong thu hồi, giao đất.

Dữ liệu nghiên cứu có thể được hệ thống hóa trực quan thông qua biểu đồ hình cột thể hiện mức tăng trưởng cấp giấy chứng nhận theo từng loại đất (dao động từ 12,2% đến 43,8%) và bảng phân tích ma trận 758 văn bản địa phương nhằm minh chứng cho sự bất cập của các công cụ lập pháp. So sánh với kinh nghiệm quản trị tại Anh hay Úc cho thấy, mô hình hệ thống đăng ký quyền sở hữu tập trung (Title Registration) luôn gắn liền trách nhiệm bồi thường tài chính của cơ quan công quyền khi xảy ra lỗi dữ liệu, điều mà pháp luật Việt Nam tại Điều 18 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP hoàn toàn bỏ ngỏ.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược nhằm hoàn thiện thể chế thị trường quyền sử dụng đất:

• Thống nhất và chuẩn hóa khung pháp lý quốc gia: Sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 nhằm giải quyết triệt để sự xung đột với Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006. Xây dựng dự án Luật Đăng ký Bất động sản trước năm 2011 để thống nhất cơ chế đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất vào một đầu mối duy nhất do Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, đặt mục tiêu cắt giảm ít nhất 40% số lượng văn bản chồng chéo cấp tỉnh.
• Cải cách cơ chế định giá đất và xóa bỏ cơ chế hai giá: Thiết lập cơ quan định giá đất độc lập trực thuộc hệ thống chuyên ngành, áp dụng các tiêu chuẩn định giá tài sản tiệm cận 100% giá thị trường tại thời điểm giao dịch. Bộ Tài chính phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất định kỳ làm căn cứ thu nghĩa vụ tài chính công bằng từ quý 2/2009.
• Hiện đại hóa hạ tầng quản lý địa chính điện tử: Nhân rộng hệ thống thông tin đất đai ELIS tại 64 tỉnh thành phố, hoàn thiện 100% cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính số hóa tại 676 huyện và hơn 11.000 xã trước năm 2012. Tách bạch rõ chức năng quản lý nhà nước của Sở Tài nguyên và Môi trường với chức năng cung cấp dịch vụ công của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
• Chuẩn hóa và phát triển thị trường dịch vụ bất động sản: Nâng cao năng lực chuyên môn cho mạng lưới hơn 51 cơ sở đào tạo dịch vụ bất động sản trên toàn quốc đã được Bộ Xây dựng phê duyệt, siết chặt điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và định giá theo Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 nhằm bảo vệ an toàn pháp lý cho trên 90% giao dịch thứ cấp giai đoạn 2009–2015.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu cung cấp giá trị học thuật và giải pháp ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cán bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp, Văn phòng Chính phủ và Hội đồng nhân dân các cấp sử dụng luận văn làm cơ sở lý luận để rà soát, tinh gọn hơn 758 văn bản quy phạm pháp luật địa phương và xây dựng chính sách đất đai mới.
• Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản: Ban lãnh đạo và phòng pháp chế của các chủ đầu tư dự án áp dụng hệ thống phân tích rủi ro trong luận văn để xử lý các vướng mắc khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng, chuyển mục đích sử dụng đất và ký kết hợp đồng huy động vốn.
• Giới luật sư, thẩm phán và chuyên gia tư vấn pháp lý: Đội ngũ hành nghề luật khai thác các luận cứ chuyên sâu về 9 quyền năng của người sử dụng đất và mâu thuẫn thẩm quyền công chứng - chứng thực để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho thân chủ trong các vụ án tranh chấp đất đai vốn chiếm hơn 70% lượng án dân sự.
• Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Luật, Quản lý đất đai: Nghiên cứu sinh và sinh viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự sử dụng tài liệu như một công trình tham khảo mẫu mực với hệ thống 93 danh mục tài liệu tham khảo phong phú và phương pháp so sánh luật học đối chiếu đa quốc gia.

Câu hỏi thường gặp

Bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất tại Việt Nam được xác định như thế nào? Theo quy định tại Điều 163 và 181 Bộ luật Dân sự năm 2005, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản gắn liền với bất động sản. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu duy nhất, còn tổ chức, cá nhân được xác lập quyền tài sản thông qua 9 quyền năng giao dịch dân sự cụ thể trên diện tích đất được giao, cho thuê hoặc công nhận.

Tại sao thị trường giao dịch quyền sử dụng đất ngầm vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong giai đoạn 2003–2008? Thực trạng này xuất phát từ việc hệ thống thủ tục hành chính quá rườm rà, sự tồn tại của hơn 226 văn bản quy định giá đất địa phương thiếu nhất quán và mức nghĩa vụ tài chính cao. Điều đó thúc đẩy hơn 50% người dân lựa chọn hình thức chuyển nhượng trao tay qua giấy viết tay nhằm né tránh thủ tục phức tạp.

Cơ chế định giá đất theo 4 phương pháp tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC có hạn chế gì? Bốn phương pháp gồm so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập và thặng dư thường tạo ra sự tùy tiện khi định giá do thiếu dữ liệu thị trường chuẩn hóa. Kết quả là giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn từ 30% đến 60% so với giá giao dịch thực tế, làm phát sinh khiếu kiện bồi thường giải tỏa.

Mâu thuẫn giữa Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT dẫn đến hệ quả gì? Nghị định số 181/2004/NĐ-CP cho phép hợp đồng của tổ chức được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, nhưng Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT lại bắt buộc phải công chứng tại Phòng Công chứng. Mâu thuẫn này khiến cơ quan đăng ký lúng túng, làm kéo dài thời gian cấp sổ đỏ của doanh nghiệp thêm nhiều tháng.

Dự án phần mềm ELIS đem lại lợi ích gì cho công tác quản trị đất đai? Hệ thống ELIS triển khai thí điểm tại 5 địa phương (giai đoạn 2007–2008) và 20 quận huyện tại Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp số hóa toàn bộ bản đồ địa chính, công khai quy hoạch và rút ngắn 30% thời gian xử lý hồ sơ hành chính, hạn chế triệt để hiện tượng nhũng nhiễu, tiêu cực.

Kết luận

• Luận văn khẳng định quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc thù và là quyền tài sản cốt lõi chiếm tới 70% tổng tài sản quốc gia cần được giải phóng bằng cơ chế thị trường đồng bộ.
• Phân tích và chỉ rõ sự quá tải, chồng chéo của hệ sinh thái 758 văn bản pháp quy đất đai cấp tỉnh sau khi ban hành Luật Đất đai năm 2003.
• Làm sáng tỏ mâu thuẫn giữa ý chí quản lý hành chính bao cấp với nguyên tắc tự do thỏa thuận hợp đồng trong các giao dịch quyền sử dụng đất thứ cấp.
• Đề xuất lộ trình hiện đại hóa địa chính điện tử ELIS và cơ chế định giá đất độc lập theo nguyên tắc thị trường tiệm cận 100% giá trị thực tế.
• Khuyến nghị nâng chuẩn chuyên nghiệp cho hơn 51 cơ sở đào tạo dịch vụ bất động sản nhằm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu hơn 70% các tranh chấp dân sự.

Để tiếp cận toàn bộ hệ thống luận cứ khoa học, các bảng tổng hợp số liệu khảo sát chi tiết và khuyến nghị chính sách cụ thể, quý độc giả và các nhà nghiên cứu hãy tham khảo chi tiết toàn văn công trình luận văn thạc sĩ Luật học này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

PHẦN MỞ ĐẦU 1. CƠ SỞ KHOA HOC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 1. Cơ sở thực tiễn Ở Việt nam hiện nay đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nƣớc thống nhất quản lý. Trong nền kinh tế của Việt Nam đất đai là một tƣ liệu sản xuất thiết yếu, một loại hàng hóa rất có giá trị và là nguồn nội lực cơ bản quan trọng.

Để khai thác đƣợc triệt để các tiềm năng từ đất, Nhà nƣớc trao QSD đất cho các tổ chức cá nhân quản lý, sử dụng ổn định theo những thời hạn nhất định. QSD đất là một loại tài sản rất quan trọng và hiện nay đƣợc coi là một loại hàng hóa rất có giá trị đƣợc đem vào giao dịch trên thị trƣờng, chịu sự quản lý của Nhà nƣớc và các qui luật khách quan, tất yếu của thị trƣờng. Trong xu thế hội nhập kinh tế Thế giới, theo tổng kết của các nhà nghiên cứu thị trƣờng có ba loại thị trƣờng đóng vai trò cốt tử của nền kinh tế đó là thị trƣờng lao động, thị trƣờng vốn và thị trƣờng bất động sản, trong đó sự “nóng – lạnh” của thị trƣờng bất động sản sẽ ảnh hƣởng trực tiếp đến nhiệt độ và sức sống của hai thị trƣờng quan trọng còn lại, ảnh hƣởng đến sự tồn tại và phát triển của cả một nền kinh tế một quốc gia và thậm chí nền kinh tế tòan cầu. Trong thị trƣờng Bất động sản, thị trƣờng QSD đất đóng vai trò nền tảng, mang tính quyết định.

Ở Việt nam, thị trƣờng QSD đất chính thức tồn tại với tƣ cách là một thị trƣờng hợp pháp kể từ khi đất nƣớc bƣớc vào giai đoạn “Đổi mới” và đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai năm 1988. Kể từ đó đến nay, Nhà nƣớc đã ban hành Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và nhiều chính sách pháp luật đất đai với những quan điểm tiến bộ mà cốt lõi là mở rộng các quyền của ngƣời sử dụng đất, khẳng định QSD đất là một loại hàng 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hóa có giá trị, một loại quyền tài sản quan trọng nhằm tạo ra hành lang pháp lý thuận lợi cho sự phát triển của thị trƣờng QSD đất, tạo nội lực mạnh mẽ cho thị trƣờng kinh tế Việt nam. Mặc dù có nhiều điểm tích cực, tiến bộ, các ý tƣởng lập pháp trên cơ sở tiếp cận, kế thừa ý tƣởng lập pháp hiện đại của một số quốc gia có hệ thống pháp luật đất đai hiệu quả, nhƣng nhìn chung hệ thống pháp luật đất đai điều chỉnh về thị trƣờng QSD đất vẫn bộc lộ nhiều điểm yếu khi điều chỉnh các quan hệ trong thị trƣờng QSD đất. Các yếu tố khách quan, các qui luật kinh tế tất yếu của thị trƣờng chƣa đƣợc coi trọng, bên cạnh các yếu tố quản lý hành chính quan liêu, thiếu minh bạch, duy ý chí vẫn tồn tại và chiếm ƣu thế.

Hiệu quả điều chỉnh của pháp luật vào các quan hệ trên thị trƣờng QSD đất chƣa cao. Thị trƣờng QSD đất, mặc dù là một thị trƣờng đầy tiềm năng, một nguồn nội lực quan trọng lại không phát huy đƣợc hết hiệu quả trong thúc đẩy kinh tế phát triển. Tình trạng đất đai sử dụng kém hiệu quả, lãng phí, các hiện tƣợng lách luật, quan hệ ngầm vẫn phổ biến, quyền của ngƣời sử dụng đất bị vi phạm, thiếu công bằng, tranh chấp khiếu kiện bất bình của nhân dân về đất đai, vẫn chiếm vị trí hàng đầu trong bảng tổng kết các tranh chấp xung đột lợi ích trong xã hội.