Pháp Luật Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Là Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Tại Các Ngân Hàng Thương Mại

Tìm hiểu pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng thương mại, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ.

• Tác giả: Trương Thị Nhã Trang
• Người hướng dẫn: PGS. Lê Vũ Nam
• Trường học: Trường Đại Học Mở Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Xử Lý Tài Sản Thế Chấp Là Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Tại Các Ngân Hàng
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: TP. Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• SUMMARY
• MỤC LỤC
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• PHẦN MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Khái quát về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại
• 1.2. Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai
• 1.3. Khái quát về nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.4. Thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại
• 1.5. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.6. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp
• 1.7. Lịch sử phát triển của quy định về xử lý tài sản thế chấp trong pháp luật Việt Nam
• 1.8. Khái niệm và đặc điểm về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.9. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.10. Kết luận Chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
• 2.1. Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.3. Quy định về thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.4. Quyền yêu cầu giao tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý
• 2.5. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.6. Xử lý tài sản thế chấp là quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.7. Thanh toán số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.8. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.9. Kết luận Chương 2
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn đề pháp lý quan trọng trong lĩnh vực tín dụng ngân hàng. Tài sản này không chỉ mang lại giá trị kinh tế mà còn liên quan đến quyền lợi của người tiêu dùng. Việc hiểu rõ quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho cả bên vay và bên cho vay.

1.1. Khái niệm tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là những tài sản chưa hoàn thiện nhưng đã được pháp luật công nhận. Điều này giúp người mua có thể vay vốn để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở.

1.2. Đặc điểm của tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Tài sản này có những đặc điểm riêng biệt như tính không chắc chắn về giá trị và khả năng hoàn thiện. Điều này tạo ra những thách thức trong việc định giá và xử lý tài sản khi có tranh chấp.

II. Vấn đề và thách thức trong xử lý tài sản thế chấp

Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai gặp nhiều thách thức do tính chất đặc thù của loại tài sản này. Các ngân hàng thương mại thường phải đối mặt với rủi ro cao hơn so với các loại tài sản khác. Điều này đòi hỏi các quy định pháp luật phải được hoàn thiện để bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

2.1. Rủi ro trong xử lý tài sản thế chấp

Rủi ro trong xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm việc không thể thu hồi vốn do tài sản không hoàn thiện hoặc giá trị tài sản giảm sút. Điều này có thể dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng.

2.2. Những khó khăn pháp lý trong xử lý tài sản

Các quy định pháp luật hiện hành chưa đầy đủ và rõ ràng, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp. Điều này cần được xem xét và điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn.

III. Phương pháp xử lý tài sản thế chấp hiệu quả

Để xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai một cách hiệu quả, các ngân hàng cần áp dụng những phương pháp phù hợp. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của ngân hàng mà còn đảm bảo quyền lợi cho người vay.

3.1. Quy trình xử lý tài sản thế chấp

Quy trình xử lý tài sản thế chấp cần được thực hiện theo các bước rõ ràng, từ việc định giá tài sản đến việc thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết. Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

3.2. Định giá tài sản thế chấp

Định giá tài sản thế chấp là một bước quan trọng trong quy trình xử lý. Việc định giá chính xác sẽ giúp ngân hàng xác định được giá trị thực tế của tài sản và giảm thiểu rủi ro.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã chỉ ra nhiều vấn đề cần cải thiện trong quy định pháp luật. Các ngân hàng thương mại cần áp dụng những kiến nghị này để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản.

4.1. Kết quả thực tiễn từ các ngân hàng

Nhiều ngân hàng đã áp dụng các phương pháp xử lý tài sản thế chấp hiệu quả, từ đó giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả kinh doanh. Những kết quả này cần được tổng kết và chia sẻ rộng rãi.

4.2. Kiến nghị cải thiện quy định pháp luật

Cần có những kiến nghị cụ thể để hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và minh bạch hơn.

V. Kết luận và tương lai của xử lý tài sản thế chấp

Xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một lĩnh vực đang phát triển và cần được chú trọng. Việc hoàn thiện quy định pháp luật sẽ giúp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

5.1. Tương lai của xử lý tài sản thế chấp

Trong tương lai, việc xử lý tài sản thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ cần được điều chỉnh để phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản và nhu cầu của người tiêu dùng.

5.2. Đề xuất hướng đi mới cho ngân hàng

Ngân hàng cần tìm kiếm những giải pháp sáng tạo để xử lý tài sản thế chấp hiệu quả hơn, từ đó nâng cao khả năng cạnh tranh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách hàng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Hoạt động tín dụng ngân hàng đóng vai trò thiết yếu trong nền kinh tế hiện đại, cung cấp nguồn vốn cho cá nhân và doanh nghiệp nhằm phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh và đời sống. Tại Việt Nam, thế chấp tài sản là công cụ pháp lý quan trọng giúp các ngân hàng thương mại (NHTM) giảm thiểu rủi ro tín dụng. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở tăng cao, nhà ở hình thành trong tương lai (HTTTL) trở thành loại tài sản được nhiều gia đình trẻ lựa chọn nhờ giá thành hợp lý. Theo quy định pháp luật hiện hành, nhà ở HTTTL được phép sử dụng làm tài sản thế chấp tại các NHTM nhằm vay vốn mua hoặc xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, đặc thù chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và vật chất khiến việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL gặp nhiều khó khăn, tiềm ẩn rủi ro cao hơn so với tài sản hiện có.

Luận văn tập trung nghiên cứu pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL tại các NHTM Việt Nam trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, dựa trên các quy định của Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP và các văn bản pháp luật liên quan. Mục tiêu nghiên cứu nhằm làm rõ các vấn đề lý luận, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi các bên tham gia giao dịch, đồng thời góp phần giảm thiểu rủi ro tín dụng và thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết về tài sản hình thành trong tương lai và lý thuyết về giao dịch bảo đảm trong pháp luật dân sự.

• Tài sản hình thành trong tương lai (HTTTL) được định nghĩa là tài sản chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu tại thời điểm giao dịch. Nhà ở HTTTL là một loại tài sản HTTTL đặc thù, đang trong quá trình xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

• Giao dịch bảo đảm là quan hệ pháp lý trong đó bên thế chấp dùng tài sản làm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, trong đó có thế chấp tài sản là nhà ở HTTTL. Lý thuyết về vật quyền bảo đảm và trái quyền được áp dụng để phân tích quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp.

Ba khái niệm trọng tâm được nghiên cứu gồm: khái niệm và đặc điểm của nhà ở HTTTL, khái niệm và nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp, và các phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định pháp luật.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp:

• Phương pháp lịch sử để phân tích sự phát triển của quy định pháp luật về tài sản HTTTL và xử lý tài sản thế chấp qua các giai đoạn từ trước năm 2006 đến nay.

• Phương pháp phân tích, tổng hợp nhằm phân tích các quy định pháp luật hiện hành, tổng hợp các quan điểm học thuật và thực tiễn áp dụng tại các NHTM.

• Phương pháp so sánh để đối chiếu các quy định pháp luật qua các thời kỳ và so sánh với các nghiên cứu trước đây, từ đó đánh giá những điểm mới, hạn chế và bất cập.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm các văn bản pháp luật như BLDS 2015, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN, các tài liệu học thuật, báo cáo ngành và các vụ án thực tế. Cỡ mẫu nghiên cứu tập trung vào các quy định pháp luật và thực tiễn xử lý tài sản thế chấp tại các NHTM trong khoảng thời gian từ 2015 đến 2022.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL còn nhiều bất cập: Mặc dù BLDS 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã bổ sung nhiều quy định mới, nhưng vẫn tồn tại những điểm chưa rõ ràng, đặc biệt về quyền thu giữ tài sản và phương thức thông báo xử lý tài sản. Ví dụ, quyền thu giữ tài sản bảo đảm của NHTM đã bị bãi bỏ so với quy định trước đây, gây khó khăn trong việc thu hồi tài sản khi bên thế chấp không hợp tác.

2. Phương thức xử lý tài sản thế chấp bị giới hạn: Pháp luật quy định bên nhận thế chấp có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán tài sản HTTTL, nhận chính tài sản hoặc bán tài sản theo quy định. Tuy nhiên, do nhà ở HTTTL chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và vật chất, tính thanh khoản thấp, việc xử lý tài sản gặp nhiều khó khăn, làm tăng rủi ro cho NHTM.

3. Vai trò chủ đầu tư trong xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL rất quan trọng: Chủ đầu tư là bên thứ ba có quyền và nghĩa vụ phối hợp trong quá trình xử lý tài sản, đặc biệt trong việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Thiếu sự phối hợp này sẽ làm trì hoãn hoặc cản trở việc xử lý tài sản.

4. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp được pháp luật đề cao: Nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận các bên, quyền xử lý thuộc về bên nhận thế chấp, tính khách quan, minh bạch và tiết kiệm thời gian, chi phí được quy định rõ ràng. Tuy nhiên, thực tế áp dụng còn nhiều khó khăn do sự phức tạp của loại tài sản và quy trình pháp lý.

Thảo luận kết quả

Việc bổ sung quy định về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL trong BLDS 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP đã tạo hành lang pháp lý quan trọng, giúp các NHTM có cơ sở pháp lý để thu hồi nợ. Tuy nhiên, việc bãi bỏ quyền thu giữ tài sản bảo đảm khiến ngân hàng mất đi công cụ chủ động trong xử lý tài sản, phải phụ thuộc vào thủ tục tố tụng kéo dài, làm tăng chi phí và thời gian thu hồi vốn.

So với các nghiên cứu trước đây, luận văn làm rõ hơn về vai trò của chủ đầu tư trong quá trình xử lý tài sản, một yếu tố chưa được đề cập sâu. Sự phối hợp của chủ đầu tư là điều kiện tiên quyết để đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý và thực tiễn.

Việc pháp luật ưu tiên thỏa thuận giữa các bên là phù hợp với nguyên tắc tự do hợp đồng, tuy nhiên cần có các quy định chặt chẽ hơn để bảo vệ quyền lợi các bên, đặc biệt là bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp không hợp tác. Các biểu đồ so sánh quy trình xử lý tài sản thế chấp trước và sau khi áp dụng Nghị định 21/2021/NĐ-CP sẽ minh họa rõ sự thay đổi về quyền thu giữ và thủ tục xử lý.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Phục hồi quyền thu giữ tài sản bảo đảm cho NHTM: Đề xuất bổ sung quy định cho phép NHTM được quyền thu giữ tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL trong trường hợp bên thế chấp không hợp tác, nhằm tăng tính chủ động và hiệu quả trong xử lý tài sản. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp phối hợp với Ngân hàng Nhà nước.

2. Hoàn thiện quy định về thông báo xử lý tài sản: Bổ sung nội dung bắt buộc trong văn bản thông báo xử lý tài sản bao gồm nghĩa vụ được bảo đảm và phương thức xử lý tài sản để đảm bảo minh bạch, giúp bên thế chấp và các bên liên quan nắm rõ thông tin. Thời gian thực hiện: 1 năm; Chủ thể thực hiện: Bộ Tư pháp.

3. Tăng cường vai trò và trách nhiệm của chủ đầu tư trong xử lý tài sản: Xây dựng cơ chế phối hợp bắt buộc giữa NHTM và chủ đầu tư trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, bao gồm việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Thời gian thực hiện: 1-2 năm; Chủ thể thực hiện: Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp.

4. Đơn giản hóa thủ tục pháp lý liên quan đến chuyển quyền sở hữu nhà ở HTTTL khi xử lý tài sản: Rút ngắn thời gian cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu sau khi xử lý tài sản để nâng cao tính thanh khoản và giảm thiểu rủi ro cho NHTM. Thời gian thực hiện: 2 năm; Chủ thể thực hiện: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các cơ quan liên quan.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Ngân hàng thương mại và tổ chức tín dụng: Nghiên cứu giúp hiểu rõ hơn về quy định pháp luật và thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro tín dụng và thu hồi nợ.

2. Luật sư và chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản và tín dụng: Cung cấp cơ sở pháp lý và phân tích chuyên sâu để tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong các giao dịch thế chấp tài sản HTTTL.

3. Chủ đầu tư và doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ vai trò và trách nhiệm trong quá trình xử lý tài sản thế chấp, từ đó xây dựng các hợp đồng và quy trình phối hợp với ngân hàng hiệu quả hơn.

4. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng và tín dụng: Tham khảo để hoàn thiện chính sách, pháp luật liên quan đến giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản thế chấp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản và tín dụng an toàn.

Câu hỏi thường gặp

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
   Nhà ở HTTTL là nhà đang trong quá trình xây dựng hoặc đã xây dựng xong nhưng chưa được nghiệm thu và chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đây là loại tài sản chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và vật chất, được phép sử dụng làm tài sản thế chấp tại các NHTM.

2. Pháp luật quy định thế nào về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL?
   Theo BLDS 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP, việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL phải tuân thủ nguyên tắc tôn trọng thỏa thuận các bên, có thông báo trước và thực hiện theo trình tự pháp luật. Phương thức xử lý có thể là chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhận chính tài sản hoặc bán tài sản.

3. Vai trò của chủ đầu tư trong xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL là gì?
   Chủ đầu tư đóng vai trò trung gian quan trọng trong việc xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL và phối hợp với NHTM trong quá trình xử lý tài sản. Thiếu sự phối hợp này sẽ gây khó khăn cho việc thu hồi nợ.

4. Quyền thu giữ tài sản thế chấp hiện nay được quy định ra sao?
   Quyền thu giữ tài sản bảo đảm của NHTM đã bị bãi bỏ trong BLDS 2015 và Nghị định 21/2021/NĐ-CP. Khi bên thế chấp không giao tài sản, NHTM phải khởi kiện ra tòa để yêu cầu giải quyết, làm tăng thời gian và chi phí xử lý.

5. Làm thế nào để giảm thiểu rủi ro khi thế chấp nhà ở HTTTL?
   Các bên nên thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng về các trường hợp xử lý tài sản, phương thức thông báo và phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư. Đồng thời, cần hoàn thiện thủ tục pháp lý và tăng cường giám sát quá trình hình thành tài sản để đảm bảo quyền lợi.

Kết luận

• Luận văn làm rõ các khái niệm, đặc điểm và nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL tại các NHTM theo quy định pháp luật hiện hành.
• Phân tích thực trạng pháp luật cho thấy nhiều quy định còn bất cập, đặc biệt về quyền thu giữ tài sản và thủ tục thông báo xử lý tài sản.
• Vai trò của chủ đầu tư trong xử lý tài sản thế chấp là nhà ở HTTTL được xác định là yếu tố then chốt trong thực tiễn.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm tăng cường quyền lợi cho NHTM và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan.
• Khuyến nghị các cơ quan chức năng sớm xem xét, sửa đổi, bổ sung quy định để nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp, góp phần phát triển thị trường tín dụng và bất động sản bền vững.

Để tiếp tục nghiên cứu và ứng dụng, các NHTM và cơ quan quản lý nên phối hợp triển khai các đề xuất trên, đồng thời tăng cường đào tạo, phổ biến pháp luật cho các bên liên quan nhằm nâng cao nhận thức và tuân thủ pháp luật trong giao dịch thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1. Khái quát về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai tại các ngân hàng thương mại 1. Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai Tài sản HTTTL là một chế định được BLDS năm 2015 ghi nhận là một loại tài sản1. Việc ghi nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL thực tế đã được nhắc đến trong Bộ Dân luật năm 1972 của chính quyền Việt Nam Cộng hòa với thuật ngữ “tài sản hậu lai”.

Cụ thể tại Điều 1415 quy định như sau “tất cả những tài sản hiện hữu và hậu lai của người mắc nợ, động sản cũng như bất động sản đều là vật đảm bảo của chủ nợ”. Thông qua quy định này, có thể thấy giai đoạn trước năm 1975, tài sản HTTTL đã được thừa nhận là một loại tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, khi BLDS năm 1995 ra đời, với việc đưa ra khái niệm tài sản bao gồm “vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”2, luật đã gián tiếp loại bỏ sự tồn tại của tài sản HTTTL vì loại tài sản này không phải là “vật có thực” và cũng không thuộc những loại được liệt kê theo quy định. Mặt khác, BLDS năm 1995 còn có quy định: “Vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc quyền sở hữu của người bảo đảm và được phép giao dịch”3.

Như vậy, có thể thấy rõ BLDS năm 1995 hoàn toàn không thừa nhận tài sản HTTTL là một loại tài sản và cũng không cho phép sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đến BLDS năm 2005, khái niệm về tài sản đã được sửa đổi thành: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản”4. Theo đó, tài sản không còn phải buộc là “vật có thực” như tại BLDS năm 1995 nữa. Đồng thời, BLDS năm 2005 còn quy định “vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện có 1 Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015.

9 hoặc được HTTTL”. BLDS năm 2005 cũng đưa ra định nghĩa về vật HTTTL là “động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”5. Như vậy, BLDS năm 2005 đã thừa nhận sự tồn tại của tài sản HTTTL và cho phép sử dụng loại tài sản này như một loại tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, khái niệm về tài sản hình thành trong tương lại tại BLDS năm 2005 còn chưa thật sự rõ ràng và đầy đủ.

Thực tế, trước khi BLDS năm 2005 ra đời thì khái niệm về tài sản HTTTL đã được ghi nhận trong Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm. Cụ thể, tài sản HTTTL được định nghĩa là “động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”6. Đến khi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được thay đổi thành: “Tài sản HTTTL là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản HTTTL bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”7.

Có thể thấy, khái niệm về tài sản HTTTL tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã mở rộng hơn so với Nghị định số 165/1999/NĐ-CP khi ghi nhận cả những tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm nhưng chưa thuộc sở hữu của bên bảo đảm tại thời điểm giao kết. Đến năm 2012, khái niệm này tiếp tục được điều chỉnh bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Theo đó, tài sản HTTTL được định nghĩa bằng phương pháp liệt kê, bao gồm: Tài sản được hình thành từ vốn vay; tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết 5 Điều 320 BLDS năm 2005. 6 Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP.

7 Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. 10 giao dịch bảo đảm; tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Nghị định cũng nhấn mạnh rằng “tài sản HTTTL không bao gồm quyền sử dụng đất”8. Với việc đưa ra khái niệm này, có thể thấy rằng nhà làm luật muốn tránh đưa ra một khái niệm mang tính khái quát về tài sản HTTTL mà chỉ liệt kê những loại tài sản thuộc dạng này.

Đồng thời, khái niệm này chỉ được Nghị định số 11/2012/NĐ-CP tiếp cận ở khía cạnh là đối tượng của giao dịch bảo đảm. Điều này dẫn đến sự thiếu thống nhất trong cách hiểu về nhà ở HTTTL vì mỗi ngành luật có một cách tiếp cận khác nhau. Đến khi BLDS năm 2015 có hiệu lực thi hành, khái niệm về tài sản HTTTL đã lần đầu tiên được luật hóa. BLDS năm 2015 xác định “tài sản bao gồm bất động sản và động sản.

Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản HTTTL”9. Khái niệm tài sản HTTTL tiếp tục được nhà làm luật định nghĩa bằng phương pháp liệt kê, tuy nhiên đã mang tính khái quát hơn nhằm phù hợp để áp dụng chung cho cả hệ thống pháp luật dân sự. Theo đó, tài sản HTTTL bao gồm: “Tài sản chưa hình thành; Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”10. Có thể thấy, dù BLDS năm 2015 vẫn chưa đưa ra một khái niệm tài sản HTTTL theo hướng tiếp cận về bản chất tài sản nhưng định nghĩa tại BLDS năm 2015 có thể xem là một khái niệm chính thống về tài sản HTTTL và là cơ sở cho nhà làm luật quy định chi tiết trong các luật chuyên ngành.

Tóm lại, với những phân tích trên có thể rút ra được khái niệm về tài sản HTTTL, đó là tài sản mà tại thời điểm các bên xác lập giao dịch, nó vẫn chưa hình thành nhưng có đủ cơ sở để chắc rằng sẽ hình thành trong tương lai hoặc đã hình thành đầy đủ nhưng chưa được chủ thể xác lập quyền sở hữu tại thời điểm xác lập 8 Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP. 9 Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015. 10 Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015. Với khái niệm này, cùng với tính chất khác biệt của mình so với tài sản hiện có, tài sản HTTTL mang một số đặc điểm như sau: Thứ nhất, tài sản HTTTL là một loại tài sản.

Tài sản được hiểu là bất cứ thứ gì có giá trị nằm trong sự chiếm hữu của một chủ thể11. Theo đó, để được xem là tài sản thì phải thỏa mãn hai điều kiện, đó là phải mang lại được lợi ích cho chủ thể sở hữu và phải trị giá được bằng tiền. Trước đây, khái niệm tài sản được pháp luật ghi nhận chỉ đơn giản bao gồm những vật hiện hữu, hiện có12. Tuy nhiên, theo sự phát triển của xã hội, đối tượng của các giao dịch cũng ngày càng đa dạng và phức tạp.

Không chỉ những tài sản là vật hiện hữu, hiện có, con người còn sử dụng những vật chưa hiện hữu để giao dịch nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của mình. Dù có được pháp luật thừa nhận hay không thì nó vẫn tồn tại và phát triển trong xã hội. Vì vậy, để phù hợp với thực tiễn, phạm vi của khái niệm tài sản theo quy định của pháp luật cũng được mở rộng nhằm tạo ra hành lang pháp lý cho các chủ thể khi tham gia giao dịch đối với loại tài sản này, đồng thời làm đa dạng và phong phú hơn loại tài sản tham gia giao dịch dân sự, tạo điều kiện dễ đàng cho chủ sở hữu sử dụng tài sản của mình linh hoạt hơn kể cả khi nó HTTTL. Theo đó, tài sản không chỉ bao gồm những vật hiện hữu, hiện có mà còn bao gồm cả những vật chưa hiện hữu nhưng chắc chắn sẽ HTTTL.

Với việc là một loại tài sản, tài sản HTTTL cũng thỏa mãn hai điều kiện: Mang đến lợi ích cho chủ thể sở hữu khi có thể được sử dụng để tham gia vào các giao dịch phục vụ cho mục đích bất kỳ như thế chấp để bảo đảm khoản vay ở các NHTM và giá trị của tài sản HTTTL có thể được xác định thông qua những giấy tờ, chứng từ dùng để xác lập quyền sở hữu như hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL. Thứ hai, tại thời điểm xác lập giao dịch, tài sản HTTTL vẫn chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa được xác lập quyền sở hữu. 11 Trần Thị Minh (2021), Bàn về khái niệm tài sản và tặng cho tài sản theo pháp luật Việt Nam, Tạp chí Công thương, http://tapchicongthuong.vn/bai-viet/ban-ve-khai-niem-tai-san-va-tang-cho-tai-san-theo-phap- luat-viet-nam-79692.htm, truy cập ngày 06/06/2022. 12 Điều 172 BLDS năm 1995 quy định tài sản bao gồm vật hiện có.

12 Khác với tài sản đã hình thành rồi và đã xác lập quyền sở hữu, tài sản HTTTL có thể chưa hình thành hoặc chưa tồn tại tại thời điểm các bên xác lập giao dịch. Ví dụ: Tòa nhà chung cư đang xây móng, hàng hóa, máy móc đang sản xuất theo đơn hàng, hoa lợi, lợi tức. Ngoài ra, tài sản HTTTL còn bao gồm cả những trường hợp tài sản đã được hình thành, tuy nhiên chưa được xác lập quyền sở hữu. Ví dụ phổ biến nhất là các căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư xây dựng xong, đã bàn giao cho người mua nhưng đang chờ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Đây là một đặc điểm cơ bản để phân biệt tài sản HTTTL và tài sản hiện có. Chính đặc điểm này đã làm cho tài sản HTTTL luôn tiềm tàng rủi ro cao hơn rất nhiều so với tài sản hiện có. Thứ ba, các quan hệ giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL chịu sự điều chỉnh chặt chẽ của pháp luật. Do tại thời điểm xác lập giao dịch, tài sản HTTTL có thể vẫn chưa được hình thành nên loại tài sản này mang rất nhiều rủi ro vì khó mà biết trước chắn chắn nó sẽ hình thành đúng như dự liệu của các bên hay không.