Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia có hạn, đồng thời là tư liệu sản xuất và tài sản đặc biệt trong nền kinh tế thị trường. Giá đất giữ vai trò là thước đo kinh tế phản ánh khả năng sinh lợi, trình độ khai thác quỹ đất, định hướng các quyết định của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản và là căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước điều tiết các quan hệ cung - cầu cũng như thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 cùng các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành đi vào đời sống, thị trường quyền sử dụng đất tại các địa phương có sự phát triển nhanh chóng. Tuy nhiên, công tác theo dõi, cập nhật và quản lý giá đất ở cấp cơ sở nếu chỉ dựa trên các phương pháp sổ sách truyền thống thường bộc lộ sự chậm trễ, khó tra cứu và thiếu tính trực quan không gian.
Sự phát triển của Hệ thống thông tin địa lý (GIS - Geographic Information System) mang lại công cụ xử lý, phân tích không gian và quản trị cơ sở dữ liệu thuộc tính đồng bộ, cho phép truy xuất thông tin nhanh chóng và chính xác. Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn trong công tác quản lý tài nguyên và hiện đại hóa quản lý hành chính đất đai, tác giả Hứa Thị Ngọc Ánh đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp: "Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất tại xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2015 - 2017".
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể gồm 4 nhiệm vụ:
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý giá đất tại xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên.
- Chỉ ra những thuận lợi và khó khăn còn tồn tại trong công tác quản lý giá đất tại xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên.
- Ứng dụng công nghệ GIS trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất tại địa bàn xã Quyết Thắng – thành phố Thái Nguyên.
- Xây dựng bản đồ chuyên đề về giá đất trên địa bàn xã Quyết Thắng nhằm phục vụ công tác quản lý giá đất của cán bộ địa chính và theo dõi biến động giá đất đai tại địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Giá đất ở tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ ranh giới hành chính xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên (tổng diện tích tự nhiên 11,54 km²).
- Phạm vi thời gian: Đề tài thu thập số liệu hiện trạng và biến động đất đai, dân số trong giai đoạn 2015 – 2017; căn cứ khung giá đất giai đoạn 2015 – 2019 theo các quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên. Thời gian trực tiếp thực hiện nghiên cứu từ ngày 14/08/2017 đến ngày 30/11/2017.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Nhà nước và địa phương:
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014).
- Các nghị định của Chính phủ: Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư.
- Các thông tư hướng dẫn: Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính; Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh; Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai, thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Văn bản địa phương: Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 21/12/2013, Quyết định số 57/2014/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 và Quyết định số 60/2014/QĐ-UBND ngày 12/12/2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên về quy định mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2019.
Về cơ sở khoa học, tác giả phân tích khái niệm giá đất theo khoản 19, 20 Điều 3 Luật Đất đai 2013; làm rõ sự phân định giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá cả thị trường hình thành qua quy luật giá trị, cạnh tranh và cung - cầu. Khóa luận tổng thuật các loại giá trị: giá trị thị trường, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá trị bảo hiểm, giá trị thế chấp và giá cho thuê; cùng 4 nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013 (theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường hoặc giá trúng đấu giá; các thửa đất liền kề có cùng mục đích, khả năng sinh lời tương đương thì có mức giá như nhau). Đồng thời, văn bản trình bày chi tiết phương pháp xác định giá đất ở theo các vạt chiều sâu bám trục đường giao thông (Vị trí 1: tính từ mép lộ giới vào 30m; Vị trí 2: tiếp theo Vị trí 1 đến 75m, tính bằng 60% Vị trí 1; Vị trí 3: tiếp theo Vị trí 2 đến 300m, tính bằng 60% Vị trí 2; Vị trí 4: tiếp theo Vị trí 3 đến hết, tính bằng 60% Vị trí 3), nguyên tắc điều chỉnh chênh lệch cao độ cốt nền (±1,5m), và hệ số đất bám 2 mặt đường (1,05 – 1,1 lần).
Về lý thuyết GIS, khóa luận tiếp cận theo định nghĩa của P. A. Burrough: GIS là tập hợp các công cụ thu thập, lưu trữ, thể hiện và chuyển đổi dữ liệu không gian từ thế giới thực để giải quyết các bài toán ứng dụng. Năm thành phần cốt lõi của GIS gồm phần cứng, phần mềm, dữ liệu, con người và phương pháp. Các chức năng không gian được vận dụng gồm: khả năng chồng lấp bản đồ, phân loại thuộc tính, phân tích vùng đệm, nội suy không gian và tính toán diện tích đối tượng vector/raster. Tác giả cũng tổng quan các nghiên cứu thực nghiệm ứng dụng GIS trong quản lý đất đai trong nước của Hồ Thị Lam Trà và cộng sự (2008 tại Bắc Ninh), Vũ Văn Trọng (2006 tại Phú Thọ) và Lê Thị Giang (2008 tại Hà Nội).
Phương pháp nghiên cứu thực tế gồm:
- Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập dữ liệu không gian (bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2014 tỷ lệ 1:5.000, bản đồ giao thông, thủy văn) và dữ liệu thuộc tính (số liệu tự nhiên, kinh tế - xã hội, các quyết định giá đất của tỉnh Thái Nguyên); kết hợp điều tra, khảo sát thực địa đối chiếu ranh giới và tuyến đường.
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ: Sử dụng phần mềm MapInfo Professional v10.5 để biên tập, chuẩn hóa cấu trúc bảng, liên kết dữ liệu không gian và thuộc tính.
- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: Ứng dụng Microsoft Office Excel 2010 và Notepad để tổng hợp số liệu diện tích, cơ cấu dân số và xử lý các bảng mã thuộc tính.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Phần này thiết lập tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu dựa trên sự cần thiết của công tác quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường và xu thế ứng dụng công nghệ thông tin địa lý. Tác giả xác định 4 mục tiêu nghiên cứu cụ thể, chỉ rõ ý nghĩa khoa học trong việc củng cố phương pháp nghiên cứu chuyên ngành Địa chính môi trường và ý nghĩa thực tiễn là tạo lập tài liệu kỹ thuật hỗ trợ cán bộ địa chính xã Quyết Thắng trong quản lý, thu nghĩa vụ tài chính và theo dõi thị trường đất đai.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Tác giả hệ thống hóa đầy đủ cơ sở pháp lý từ cấp Trung ương đến địa phương; phân tích các phạm trù kinh tế về đất đai (giá cả thị trường, giá trị sử dụng, giá trị thế chấp, nguyên tắc định giá theo Luật Đất đai 2013). Nội dung tổng quan kỹ thuật phân tích các quy định chi tiết của UBND tỉnh Thái Nguyên về phương pháp định giá đất ở theo khoảng cách mép đường, trục phụ, ngõ hẻm, độ chênh cốt cao độ nền so với mặt đường. Đồng thời, chương này tổng quan lịch sử phát triển GIS từ hệ thống CGIS tại Canada (1964), các dự án khu vực châu Á - Thái Bình Dương (1995) và các đề tài ứng dụng GIS quản lý đất đai tại Việt Nam; so sánh đặc tính kỹ thuật giữa phần mềm MicroStation GeoGraphics (định dạng DGN, ngôn ngữ MDL) và MapInfo (hệ tệp TAB, DAT, MAP, ID, IND, WOR).
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Chương này xác định đối tượng nghiên cứu là giá đất ở xã Quyết Thắng theo khung giá của UBND tỉnh Thái Nguyên; phạm vi địa bàn xã trong giai đoạn 2015 – 2017, thời gian thực nghiệm từ 14/08/2017 đến 30/11/2017. Thiết kế nghiên cứu bao gồm 5 nội dung: điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội; thực trạng quản lý đất đai; hiện trạng sử dụng đất năm 2017; giá đất trên địa bàn; quy trình ứng dụng MapInfo xây dựng cơ sở dữ liệu và bản đồ chuyên đề giá đất. Hệ thống phương pháp được cụ thể hóa thành thu thập dữ liệu thứ cấp, điều tra đối chiếu thực địa, biên tập bản đồ trên MapInfo v10.5 và thống kê số liệu trên Microsoft Excel 2010.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu
Phần kết quả tập trung trình bày các dữ liệu thực tế thu thập và quy trình kỹ thuật đã triển khai:
- Đặc điểm địa bàn: Xã Quyết Thắng thành lập theo Nghị định số 14/2004/NĐ-CP ngày 01/09/2004 của Chính phủ, nằm ở phía Tây thành phố Thái Nguyên, diện tích tự nhiên 11,54 km² (1.153,70 ha), mật độ dân số 889,3 người/km². Khí hậu nhiệt đới gió mùa, lượng mưa trung bình 2.007 mm/năm (85% tập trung vào các tháng 6, 7, 8, 9), nhiệt độ trung bình 22 – 23°C, độ ẩm trung bình 82%. Xã có sông Công chảy qua và chịu ảnh hưởng chế độ thủy văn theo mùa.
- Hiện trạng kinh tế - xã hội và dân số: Dân số năm 2017 là 10.035 người (2.381 hộ), trong đó nam giới chiếm 57,87% (5.807 người), nữ giới chiếm 42,13% (4.228 người). Số hộ nông nghiệp chiếm 68,65%, hộ phi nông nghiệp chiếm 30,06%. Đất giao thông chiếm 159,04 ha với các tuyến huyết mạch: đường tránh Quốc lộ 3 (2,1 km), Tỉnh lộ 270 (4,05 km), Tỉnh lộ 260 / 267 (2 km).
- Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai: Địa phương đã lập bản đồ địa chính và ứng dụng MicroStation, FAMIS trong công tác trích lục, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tổng diện tích tự nhiên năm 2016 là 1.153,70 ha, gồm đất nông nghiệp 772,35 ha (66,94%), đất phi nông nghiệp 381,39 ha (33,05%), đất chưa sử dụng 0 ha.
- Khung giá đất quy định: Bảng giá đất của UBND tỉnh quy định mức giá đất ở các tuyến đường chính qua xã: đường Mỏ Bạch đoạn từ đường sắt Hà Thái đến cổng Đại học Nông Lâm là 5.500.000 đồng/m²; đường Z115 đoạn từ đường Quang Trung đến KTX sinh viên là 7.000.000 đồng/m², khu dân cư tái định cư xóm Nước Hai là 5.300.000 đồng/m²; đường Tố Hữu đoạn từ đường Quang Trung đến cổng Công ty Việt Bắc là 5.000.000 đồng/m², giảm dần qua các đoạn đến cuối tuyến là 600.000 đồng/m².
- Quy trình công nghệ GIS: Tác giả xây dựng quy trình 8 bước: (1) Thu thập nội dung thông tin dữ liệu; (2) Phân tích nội dung dữ liệu; (3) Thiết kế mô hình cơ sở dữ liệu; (4) Xây dựng danh mục dữ liệu (data catalog); (5) Chuẩn hóa và chuyển đổi dữ liệu; (6) Nhập dữ liệu; (7) Biên tập dữ liệu; (8) Kiểm tra sản phẩm. Trên MapInfo, cấu trúc bảng được thiết lập qua cửa sổ "Modify table structure", liên kết đối tượng không gian với các trường thuộc tính giá đất, sử dụng các công cụ Find (tìm kiếm), Info (xem thông tin), Query/Select (truy vấn lọc dữ liệu) và Create Thematic Map để xuất bản đồ chuyên đề giá đất xã Quyết Thắng năm 2017 theo các dải màu phân cấp giá trị.
Kết quả và đóng góp
Văn bản cung cấp các số liệu định lượng chi tiết phản ánh hiện trạng biến động dân số và cơ cấu phân bổ quỹ đất tại xã Quyết Thắng giai đoạn nghiên cứu:
| STT |
Chỉ tiêu theo dõi |
Đơn vị tính |
Năm 2015 |
Năm 2016 |
Năm 2017 |
So sánh 2017 với 2015 |
| 1 |
Tổng nhân khẩu |
Người |
9.174 |
9.482 |
10.035 |
+861 |
| 2 |
Tổng số hộ |
Hộ |
2.011 |
2.603 |
2.381 |
+370 |
| 2.1 |
Hộ sản xuất phi nông nghiệp |
Hộ |
287 |
273 |
469 |
+182 |
| 2.2 |
Hộ sản xuất nông nghiệp |
Hộ |
1.724 |
2.330 |
1.912 |
+188 |
Về cơ cấu hiện trạng sử dụng đất xã Quyết Thắng năm 2016 (tổng diện tích 1.153,70 ha), số liệu thống kê ghi nhận:
| STT |
Loại đất |
Mã loại đất |
Diện tích (ha) |
Tỷ lệ cơ cấu (%) |
| 1 |
Nhóm đất nông nghiệp |
NN |
772,35 |
66,94 |
| 1.1 |
Đất sản xuất nông nghiệp |
SX |
702,21 |
60,86 |
| - |
Đất trồng cây hàng năm (lúa: 266,13 ha) |
CH |
357,23 |
30,96 |
| - |
Đất trồng cây lâu năm |
CL |
344,98 |
29,90 |
| 1.2 |
Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất) |
LNP / RSX |
52,00 |
4,50 |
| 1.3 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
18,15 |
1,57 |
| 2 |
Nhóm đất phi nông nghiệp |
PN |
381,39 |
33,05 |
| 2.1 |
Đất ở |
OC |
69,40 |
6,02 |
| 2.2 |
Đất chuyên dùng |
CD |
285,06 |
24,71 |
| - |
Đất xây dựng trụ sở cơ quan |
TSC |
3,41 |
0,30 |
| - |
Đất quốc phòng |
CQP |
48,88 |
4,24 |
| - |
Đất xây dựng công trình sự nghiệp |
DS |
130,18 |
11,28 |
| - |
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp |
CSK |
2,91 |
0,25 |
| - |
Đất sử dụng vào mục đích công cộng |
CC |
99,68 |
8,64 |
| 2.3 |
Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng |
TO / TIN |
3,92 |
0,34 |
| 2.4 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
NT |
2,28 |
0,20 |
| 2.5 |
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối |
SO |
20,75 |
1,80 |
| 3 |
Nhóm đất chưa sử dụng |
CS |
0,00 |
0,00 |
Về giá đất, tác giả tổng hợp mức giá quy định tại các trục đường giao thông chính chạy qua địa bàn xã Quyết Thắng theo khung giá của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên:
| Tuyến đường |
Đoạn tuyến / Vị trí áp dụng |
Mức giá quy định (nghìn đồng/m²) |
| Đường Z115 |
Đoạn từ đường Quang Trung đến hết KTX sinh viên |
7.000 |
|
Đoạn từ hết KTX sinh viên đến cầu vượt Sơn Tiến |
3.000 |
|
Trục phụ: KDC xóm Nước Hai & đường quy hoạch TĐC |
5.300 |
|
Trục phụ: Ngõ rẽ nhà văn hóa tổ 5, ngõ rẽ THPT Vùng cao Việt Bắc |
2.200 |
|
Các ngõ rẽ còn lại rộng ≥ 2,5m vào 100m |
1.200 |
| Đường Tố Hữu |
Đoạn từ đường Quang Trung đến cổng Công ty Việt Bắc |
5.000 |
|
Đoạn từ cổng Công ty Việt Bắc đến ngã ba gặp đường Z115 |
3.000 |
|
Đoạn từ ngã ba gặp Z115 đến ngã tư xóm Cây Xanh |
2.500 |
|
Đoạn từ ngã tư Cây Xanh đến rẽ cổng UBND xã Phúc Xuân |
2.000 |
|
Đoạn từ đầu cầu Khuôn Năm + 500m |
1.000 |
|
Đoạn còn lại đến hết đất thành phố |
600 |
|
Trục phụ các ngõ số 15, 22, 27, 33 (vào 100m) |
1.800 |
| Đường Mỏ Bạch |
Đoạn từ đường sắt Hà Thái đến cổng Trường ĐH Nông Lâm |
5.500 |
|
Trục phụ ngõ số 21 (vào 100m) |
3.000 |
|
Đường rẽ song song đường sắt (vào 100m) |
2.500 |
|
Rẽ từ số nhà 01 xuống chân đê đường Mỏ Bạch (vào 100m) |
2.000 |
Khóa luận đóng góp về mặt kỹ thuật khi hoàn thiện quy trình 8 bước số hóa cơ sở dữ liệu giá đất trên nền phần mềm MapInfo v10.5; tích hợp thành công dữ liệu không gian từ bản đồ hiện trạng sử dụng đất tỷ lệ 1:5.000 với bảng thuộc tính giá đất quy định. Đề tài thành lập bản đồ chuyên đề giá đất năm 2017 xã Quyết Thắng, hỗ trợ cán bộ địa chính xã tra cứu thông tin thửa đất, cập nhật biến động giá từng thửa hoặc đồng loạt nhiều thửa, và trích xuất dữ liệu phục vụ quản lý thu ngân sách, bồi thường giải phóng mặt bằng.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận có một số giới hạn dựa trên nội dung và phạm vi nghiên cứu được tác giả trình bày:
- Dữ liệu giá đất trong cơ sở dữ liệu chủ yếu căn cứ theo bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên (giá nhà nước quy định), chưa tích hợp đầy đủ hệ thống giá giao dịch thực tế trôi nổi trên thị trường bất động sản tự do do tính chất biến động phức tạp và thiếu cơ chế khai báo trung thực.
- Đề tài triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu trên hệ phần mềm GIS máy trạm (Desktop GIS - MapInfo Professional v10.5), chưa phát triển hệ thống trên nền tảng WebGIS để phục vụ việc chia sẻ dữ liệu trực tuyến qua mạng Internet cho cộng đồng người dân tra cứu.
- Hướng mở rộng nghiên cứu được đề xuất là tiếp tục bổ sung phương pháp điều tra giá thị trường định kỳ, cập nhật cấu trúc cơ sở dữ liệu khi có biến động quy hoạch, và nghiên cứu tích hợp cơ sở dữ liệu này lên các nền tảng cổng thông tin điện tử phục vụ quản trị đất đai hiện đại.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo cho:
- Sinh viên chuyên ngành Địa chính môi trường, Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Hệ thống thông tin địa lý (GIS) tại các trường đại học khối nông - lâm nghiệp và tài nguyên.
- Phần có giá trị tham khảo chuyên môn cao bao gồm: quy trình kỹ thuật 8 bước xây dựng cơ sở dữ liệu GIS giá đất; phương pháp biên tập và xử lý bảng thuộc tính trên MapInfo; cách thức áp dụng các hệ số kỹ thuật (vị trí vạt sâu, ngõ phụ, độ chênh cốt cao độ mặt đường) theo quy định pháp luật đất đai vào cấu trúc dữ liệu không gian.
- Cán bộ địa chính cấp xã/phường, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện/thành phố có thể tham khảo phương pháp số hóa bảng giá đất nhằm nâng cao hiệu quả quản lý hành chính đất đai tại địa phương.
Câu hỏi thường gặp
1. Cơ sở dữ liệu giá đất trong đề tài được xây dựng bằng phần mềm chuyên ngành nào?
Tác giả sử dụng phần mềm Hệ thống thông tin địa lý MapInfo Professional v10.5 để số hóa, liên kết dữ liệu không gian và thuộc tính, quản lý bảng dữ liệu (định dạng TAB, DAT, MAP, ID, IND) và biên tập bản đồ chuyên đề giá đất; kết hợp với Microsoft Excel 2010 và Notepad để tổng hợp, chuẩn hóa số liệu thuộc tính.
2. Nguyên tắc tính giá đất ở theo các vạt chiều sâu bám trục đường giao thông được quy định ra sao?
Theo quy định được trích dẫn trong khóa luận, thửa đất bám trục giao thông tính từ mép lộ giới vào sâu được chia thành 4 vị trí:
- Vị trí 1: Chiều sâu đến 30m, tính bằng 100% giá đất trục đường quy định.
- Vị trí 2: Tiếp theo Vị trí 1 đến 75m, tính bằng 60% giá Vị trí 1.
- Vị trí 3: Tiếp theo Vị trí 2 đến 300m, tính bằng 60% giá Vị trí 2.
- Vị trí 4: Tiếp theo Vị trí 3 đến hết, tính bằng 60% giá Vị trí 3 (nhưng không thấp hơn mức giá tối thiểu trong vùng).
3. Quy định giảm giá đất ở đối với các vị trí có cốt nền chênh lệch so với mặt đường hiện tại như thế nào?
Đối với các vị trí đất có độ chênh lệch cao hoặc thấp hơn mặt đường hiện tại từ 1,5m trở lên (so với cốt 00), mức giá được điều chỉnh giảm:
- Đất cao hơn mặt đường: chênh từ 1,5m đến < 3m giảm 5% (tối đa không quá 75.000 đồng/m²); từ 3m đến < 4,5m giảm 10% (tối đa không quá 100.000 đồng/m²); từ 4,5m trở lên giảm 13% (tối đa không quá 150.000 đồng/m²).
- Đất thấp hơn mặt đường: chênh từ 1,5m đến < 3m giảm 10% (tối đa không quá 100.000 đồng/m²); từ 3m đến < 5,5m giảm 15% (tối đa không quá 180.000 đồng/m²); từ 5,5m trở lên giảm 20% (tối đa không quá 250.000 đồng/m²).
4. Mức giá đất ở cao nhất và thấp nhất được ghi nhận tại các trục đường chính trên địa bàn xã là bao nhiêu?
Trên các trục đường chính được khảo sát, mức giá đất ở quy định cao nhất là 7.000.000 đồng/m² tại đường Z115 (đoạn từ đường Quang Trung đến hết KTX sinh viên). Mức giá thấp nhất trên tuyến đường chính là 600.000 đồng/m² tại đường Tố Hữu (đoạn còn lại đến hết ranh giới đất thành phố).
5. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 tại xã Quyết Thắng thể hiện tỷ lệ đất nông nghiệp và phi nông nghiệp như thế nào?
Năm 2016, tổng diện tích tự nhiên của xã Quyết Thắng là 1.153,70 ha. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp chiếm ưu thế với 772,35 ha (tỷ lệ 66,94%, chủ yếu là đất trồng cây hàng năm và cây lâu năm); nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 381,39 ha (tỷ lệ 33,05%, trong đó đất chuyên dùng chiếm 24,71% và đất ở chiếm 6,02%); xã không còn diện tích đất chưa sử dụng (0 ha).
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hứa Thị Ngọc Ánh đã giải quyết hoàn chỉnh mục tiêu ứng dụng công nghệ GIS (phần mềm MapInfo Professional v10.5) vào công tác xây dựng cơ sở dữ liệu và bản đồ chuyên đề giá đất tại xã Quyết Thắng, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017. Công trình đã hệ thống hóa đầy đủ cơ sở pháp lý, phân tích thực trạng quản lý và cơ cấu sử dụng quỹ đất địa phương với các số liệu kiểm kê cụ thể. Kết quả nghiên cứu cung cấp một quy trình kỹ thuật 8 bước rõ ràng cùng bộ dữ liệu bản đồ trực quan, đóng góp giải pháp thiết thực hỗ trợ công tác quản lý giá đất và hiện đại hóa hệ thống thông tin địa chính cấp cơ sở.
