Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần thiết yếu của mọi hoạt động sống và là nền tảng cơ bản cho sự phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng sinh lợi, trình độ khai thác sử dụng đất và quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, công tác quản lý thông tin giá đất tại nhiều địa phương vẫn tồn tại bất cập lớn do áp dụng phương thức thủ công; các số liệu bảng giá trên các tuyến đường giao thông chủ yếu được lưu trữ trên văn bản giấy tờ, thiếu sự liên kết đồng bộ giữa dữ liệu không gian (bản đồ địa chính, bản đồ địa hình) và dữ liệu thuộc tính (đơn giá, vị trí, loại đất). Thực trạng này gây khó khăn cho các cơ quan quản lý trong việc tra cứu, cập nhật biến động và tính toán các nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời hạn chế khả năng tiếp cận thông tin minh bạch của người sử dụng đất.
Thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn là đô thị miền núi phía Đông Bắc. Cùng với tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa, giá đất trên địa bàn thị trấn có nhiều biến động qua các năm. Tuy vậy, trang thiết bị kỹ thuật và công cụ quản lý tại địa phương còn nhiều hạn chế, hệ thống số liệu điều tra cơ bản và bản đồ sổ sách chưa được thống nhất, dẫn đến tình trạng quản lý cồng kềnh và tra cứu phức tạp. Việc ứng dụng công nghệ Hệ thống thông tin địa lý (GIS) nhằm xây dựng cơ sở dữ liệu (CSDL) giá đất có khả năng tích hợp dữ liệu không gian và thuộc tính trở thành yêu cầu cấp thiết nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa bàn.
Đề tài "Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2014-2015" do sinh viên Hoàng Thị Hồng thực hiện dưới sự hướng dẫn của ThS. Nguyễn Huy Trung (Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, 2016) được xác định với các mục tiêu và nhiệm vụ cụ thể:
-
Mục tiêu tổng quát:
Xây dựng cơ sở dữ liệu tra cứu giá đất phục vụ công tác xác định và quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai tại địa phương.
-
Mục tiêu cụ thể:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo quy định của Nhà nước, bao gồm CSDL không gian và CSDL thuộc tính trên địa bàn thị trấn Lộc Bình.
- Nghiên cứu khả năng ứng dụng thực tế của CSDL giá đất trong công tác quản lý đất đai tại địa bàn: phân tích biến động giá đất qua các năm (giai đoạn 2012–2015), đánh giá hiện trạng giá đất từng năm và khả năng ứng dụng trong thu thuế đất.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp trong quá trình xây dựng, khai thác, sử dụng CSDL giá đất.
-
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận và thực tiễn về ứng dụng công nghệ GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu để xác định và theo dõi biến động giá đất đai.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
- Phạm vi thời gian: Thời gian thực hiện đề tài từ ngày 17/8/2015 đến ngày 29/11/2015; chuỗi dữ liệu giá đất được thu thập, phân tích và chuẩn hóa cho giai đoạn 2012–2015.
- Địa điểm nghiên cứu: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận được triển khai dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý, khung lý thuyết định giá đất, cấu trúc hệ thống thông tin địa lý và quy trình kỹ thuật chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai.
Cơ sở pháp lý
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tác giả trích dẫn và làm căn cứ xây dựng CSDL giá đất gồm:
- Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), đặc biệt là các quy định tại Điều 56 về nguyên tắc định giá đất.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất (thay thế Nghị định 188/2004/NĐ-CP, Nghị định 123/2007/NĐ-CP và bãi bỏ nội dung giá đất tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định 189/2013/NĐ-CP).
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về khung giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BTC ngày 04/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất.
- Thông tư số 04/2013/TT-BTNMT ngày 24/4/2013 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
- Các Quyết định ban hành bảng giá các loại đất định kỳ trên địa bàn huyện Lộc Bình qua các năm 2012, 2013, 2014, 2015 do Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn ban hành.
Khung lý thuyết và công nghệ
- Lý thuyết định giá đất: Tác giả tổng quan 5 phương pháp định giá đất phổ biến ở Việt Nam gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư (phương pháp phát triển giả thiết/tính ngược), phương pháp chi phí và phương pháp phân tích hồi quy. Hệ thống hóa 3 trường hợp hình thành giá đất (do UBND cấp tỉnh quy định, do đấu giá/đấu thầu, hoặc do thỏa thuận) và 3 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: nhân tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế), nhân tố khu vực (vị trí kinh tế, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chất lượng môi trường, quy hoạch đô thị), và nhân tố cá biệt (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng hình học, độ dốc, hạ tầng thửa đất, quy chuẩn xây dựng, thời hạn sử dụng).
- Hệ thống thông tin địa lý (GIS): Khung khái niệm tích hợp dữ liệu không gian (tọa độ, ranh giới, hình học đối tượng bản đồ) và dữ liệu phi không gian/thuộc tính (đặc tính, đơn giá, tuyến đường, vị trí) thông qua mã định danh chung (trường khóa ID).
- Phần mềm chuyên ngành:
- MicroStation GeoGraphics: Ứng dụng để biên tập, chuẩn hóa lớp hình học không gian thửa đất và giao thông từ bản đồ địa chính dạng số.
- MapInfo: Đóng vai trò môi trường quản trị CSDL GIS trung tâm, quản lý các tập tin định dạng
.TAB (cấu trúc dữ liệu), .DAT (bảng dữ liệu thuộc tính), .MAP (thông tin đồ họa không gian), .ID (chỉ số liên kết đối tượng), .IND (chỉ số khóa tìm kiếm), .MIF/.MID (tập tin trao đổi dữ liệu).
Nguồn dữ liệu và phương pháp nghiên cứu
- Nguồn dữ liệu đầu vào:
- Bản đồ địa chính số và Bản đồ hiện trạng sử dụng đất thị trấn Lộc Bình năm 2014.
- Bảng quy định phân loại đường phố, phân vùng vị trí và đơn giá đất ở thị trấn Lộc Bình các năm 2012, 2013, 2014, 2015 của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai năm 2015 và Niên giám thống kê huyện Lộc Bình.
- Dữ liệu tọa độ GPS đo đạc trực tiếp các điểm biến động giá đất ngoài thực địa.
- Phương pháp thực hiện:
- Phương pháp xây dựng CSDL theo Thông tư 04/2013/TT-BTNMT (Quy trình 4 bước): Bước 1: Thu thập thông tin, tài liệu; Bước 2: Xây dựng CSDL không gian (chuẩn hóa lớp trên MicroStation, chuyển đổi sang MapInfo, phân loại tuyến đường và vị trí); Bước 3: Xây dựng CSDL thuộc tính (thiết kế cấu trúc bảng 9 trường dữ liệu); Bước 4: Kết nối CSDL không gian và thuộc tính qua trường khóa ID.
- Phương pháp định vị vệ tinh (GPS): Xác định tọa độ thực địa tại các vị trí biến động giá đất để đưa vào hệ thống bản đồ.
- Phương pháp chuyên gia: Tham vấn cán bộ quản lý tài nguyên môi trường, chuyên gia GIS và thị trường bất động sản địa phương.
Nội dung chính theo từng chương
Khóa luận được kết cấu thành 5 phần theo quy cách báo cáo học thuật chuyên ngành Quản lý đất đai:
Phần I: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ nhu cầu chuyển đổi từ quản lý giá đất thủ công trên giấy sang quản lý số hóa bằng GIS tại thị trấn Lộc Bình. Xác định rõ mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của nghiên cứu đối với công tác ban hành bảng giá đất và quản lý tài chính đất đai tại địa phương.
Phần 2: Tổng quan tài liệu
Hệ thống hóa toàn diện các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và địa phương về khung giá đất, bảng giá đất và xây dựng CSDL đất đai. Phân tích cơ sở khoa học về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất, các nhân tố tác động đến giá đất. Giới thiệu cấu trúc CSDL GIS, chức năng của phần mềm MicroStation GeoGraphics và MapInfo. Tổng quan tình hình ứng dụng GIS trong quản lý đất đai và định giá đất tại Việt Nam (các nghiên cứu tại Cần Thơ, Đà Nẵng, Lạng Sơn, Trà Vinh) và trên thế giới (nghiên cứu tại Nigeria, Thổ Nhĩ Kỳ).
Phần 3: Đối tượng nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác lập đối tượng, phạm vi không gian (thị trấn Lộc Bình) và thời gian thực hiện (tháng 8/2015 – tháng 11/2015). Đề xuất chi tiết quy trình 4 bước xây dựng CSDL giá đất bằng công nghệ GIS. Thiết kế bảng cấu trúc dữ liệu không gian gồm 10 nhóm lớp đối tượng và bảng cấu trúc dữ liệu thuộc tính gồm 9 trường thông tin.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này tập trung trình bày các kết quả thực nghiệm và phân tích dữ liệu trên địa bàn nghiên cứu:
1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu
- Điều kiện tự nhiên: Tổng diện tích tự nhiên của thị trấn là 435,40 ha. Thị trấn nằm cách thành phố Lạng Sơn khoảng 20 km về phía Đông Nam; phía Bắc giáp xã Đồng Bục, phía Đông giáp xã Hữu Khánh, phía Nam giáp xã Tú Đoạn, phía Tây giáp xã Lục Thôn. Địa hình gồm 3 dạng chính: vùng đồi núi thấp (phía Bắc Quốc lộ 4B, cao trung bình 350 m), vùng khe dọc (thung lũng tương đối bằng phẳng) và vùng bằng phẳng (phía Nam Quốc lộ 4B ven sông Kỳ Cùng). Nhiệt độ trung bình năm là 21,1°C. Tổng chiều dài mạng lưới sông suối đạt trên 12 km (mật độ 0,80 km/km²), trong đó sông Kỳ Cùng chảy dọc ranh giới phía Tây Nam thị trấn với chiều dài 7 km.
- Phân bố các loại đất chính: Đất feralit biến đổi do trồng lúa nước chiếm 84,38 ha (23,25% tổng diện tích); đất phù sa sông suối được bồi chiếm 48,30 ha (13,31%); đất nâu vàng trên phù sa cổ chiếm 21,85 ha (6,02%); đất lúa nước trên sản phẩm dốc tụ chiếm 4,36 ha (1,20%); còn lại là đất đỏ vàng trên đá sét phân bố ở vùng đồi phía Bắc và Đông Bắc.
- Kinh tế - xã hội: Năm 2014, đàn vật nuôi chính gồm 25 con trâu, 11 con bò, 2.172 con lợn. Cơ cấu kinh tế có chuyển biến tích cực nhưng quy mô sản xuất còn nhỏ lẻ, phân tán.
2. Hiện trạng sử dụng đất tại thị trấn Lộc Bình năm 2015
Số liệu thống kê đất đai năm 2015 của thị trấn thể hiện tỷ lệ sử dụng đất đã đạt 99,20% tổng diện tích tự nhiên, quỹ đất dự trữ chưa sử dụng còn rất ít.
Bảng: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Lộc Bình năm 2015
| STT |
Chỉ tiêu sử dụng đất |
Diện tích (ha) |
Cơ cấu diện tích (%) |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
244,02 |
62,83 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
187,88 |
36,37 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
3,50 |
0,80 |
| Tổng |
Tổng diện tích tự nhiên |
435,40 |
100,00 |
3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trấn Lộc Bình
- Xây dựng CSDL không gian: Đã chuẩn hóa và phân tách các lớp đối tượng từ MicroStation sang MapInfo thành 10 nhóm lớp dữ liệu.
Bảng: Các nhóm đối tượng dữ liệu không gian được thiết lập
| STT |
Nhóm lớp dữ liệu |
Chức năng quản lý |
| 1 |
Nền |
Quản lý dữ liệu các loại đất |
| 2 |
Mã đất |
Mã loại đất theo mục đích sử dụng |
| 3 |
Cơ sở dữ liệu giá đất |
Quản lý dữ liệu không gian các thửa đất, khu vực đất ở |
| 4 |
Thủy hệ |
Quản lý dữ liệu hệ thống sông suối, mặt nước |
| 5 |
Giao thông |
Quản lý hệ thống mạng lưới đường giao thông |
| 6 |
Địa danh |
Quản lý thông tin địa danh hành chính |
| 7 |
Khung |
Quản lý cơ sở toán học và khung bản đồ |
| 8 |
Ghi chú |
Quản lý các thông tin phụ trợ bản đồ |
| 9 |
Ranh giới |
Quản lý hệ thống đường ranh giới hành chính |
| 10 |
Điểm GPS |
Quản lý dữ liệu tọa độ các điểm biến động giá đất |
- Xây dựng CSDL thuộc tính: Đã thiết kế cấu trúc bảng gồm 9 trường thông tin và nhập liệu hoàn chỉnh cho 88 bản ghi đại diện cho các tuyến đường, vị trí đất ở trên địa bàn thị trấn.
Bảng: Cấu trúc các trường trong cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất
| Tên trường (Field name) |
Kiểu trường (Field type) |
Giải thích nội dung |
| Loai dat |
Character |
Ghi mã loại đất |
| Ma vi tri |
Float |
Ghi mã vị trí của tuyến, đoạn đường theo quy định |
| Tuyen duong |
Character |
Ghi tên tuyến đường theo quy định của UBND huyện |
| Gia dat 2012 |
Float |
Ghi đơn giá đất năm 2012 theo quy định |
| Gia dat 2013 |
Float |
Ghi đơn giá đất năm 2013 theo quy định |
| Gia dat 2014 |
Float |
Ghi đơn giá đất năm 2014 theo quy định |
| Gia dat 2015 |
Float |
Ghi đơn giá đất năm 2015 theo quy định |
| Bien dong 2012-2015 |
Float |
Mức độ biến động giá đất giai đoạn 2012–2015 |
- Kết nối CSDL: Thực hiện liên kết toàn diện giữa bảng thuộc tính 88 bản ghi với lớp không gian thửa đất ở thông qua trường khóa định danh ID.
4. Quản lý, khai thác CSDL và xây dựng bản đồ chuyên đề
- Thiết lập các quy trình truy vấn trên MapInfo: tra cứu thông tin thửa đất theo số thửa hoặc tên đường; tìm kiếm theo mức giá (giá nhà nước ban hành và giá thị trường); tra cứu theo vị trí không gian; xuất báo cáo thống kê sang định dạng Microsoft Word, Microsoft Excel, Adobe Reader, Notepad.
- Thành lập bộ bản đồ chuyên đề giá đất ở các năm 2012, 2013, 2014, 2015 bằng phương pháp phân khoảng màu sắc.
- Năm 2015, các thửa đất ở vị trí 1 dọc tuyến Quốc lộ 4B đạt mức giá 5.000 (nghìn đồng/m²), vị trí 2 đạt mức giá 1.000 (nghìn đồng/m²), vị trí 3 đạt mức giá 1.000 (nghìn đồng/m²), và vị trí 4 có mức giá từ 525 (nghìn đồng/m²). Các vị trí nằm sâu trong đường nhánh Quốc lộ 4B có mức giá thấp hơn.
- Bản đồ chuyên đề diễn biến giá đất giai đoạn 2012–2015 cho thấy giá đất ở có xu hướng tăng liên tục. Điển hình trên tuyến Quốc lộ 4B đoạn Lộc Bình – Chi Ma, đơn giá đất ở tăng từ mức 3.000 (nghìn đồng/m²) năm 2012 lên mức 6.000 (nghìn đồng/m²) vào năm 2015.
- Cập nhật 18 điểm biến động giá đất ngoài thực địa vào CSDL bản đồ bằng thiết bị định vị vệ tinh GPS.
5. Phân tích những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp
- Thuận lợi: Khả năng liên kết mạnh mẽ giữa dữ liệu không gian và thuộc tính trong MapInfo; cho phép chồng xếp nhiều lớp thông tin trên cùng hệ quy chiếu; dễ dàng thành lập bản đồ chuyên đề và liên kết với các định dạng bảng tính thông dụng.
- Khó khăn: Lĩnh vực xây dựng CSDL giá đất tại thời điểm nghiên cứu còn tương đối mới ở Việt Nam, quy trình chuẩn hóa cấp huyện/xã chưa được hướng dẫn chi tiết; hiện trạng quản lý đất đai địa phương còn manh mún, phân tán.
- Giải pháp: Ban hành quy trình chuẩn hóa xây dựng CSDL giá đất thống nhất; tổ chức tập huấn nâng cao năng lực ứng dụng công nghệ GIS cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã, thị trấn.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết các kết quả đạt được về mặt kỹ thuật và dữ liệu; đưa ra các kiến nghị về đào tạo nhân lực và mở rộng ứng dụng GIS trong công tác quản lý giá đất tại địa phương.
Kết quả và đóng góp
Kết quả chính
- Xây dựng thành công bộ CSDL giá đất ở thị trấn Lộc Bình trên môi trường MapInfo gồm 10 nhóm lớp không gian và bảng dữ liệu thuộc tính chứa 88 bản ghi chuẩn hóa theo quy định của Thông tư 04/2013/TT-BTNMT.
- Biên tập và thành lập bộ bản đồ chuyên đề giá đất ở các năm 2012, 2013, 2014, 2015 và bản đồ chuyên đề diễn biến giá đất giai đoạn 2012–2015 trên địa bàn thị trấn.
- Định vị chính xác 18 điểm biến động giá đất thực tế bằng thiết bị GPS và tích hợp thành công vào lớp dữ liệu không gian bản đồ.
- Làm rõ xu hướng tăng giá đất ở tại đô thị Lộc Bình giai đoạn 2012–2015, điển hình là trục Quốc lộ 4B (đoạn Lộc Bình – Chi Ma) với mức tăng từ 3.000 lên 6.000 (nghìn đồng/m²).
Đóng góp về mặt phương pháp và ứng dụng
- Giải quyết triệt để hạn chế của phương pháp quản lý thủ công truyền thống trên giấy, thiết lập cơ chế liên kết động giữa bản đồ không gian và các thuộc tính đơn giá, vị trí, tuyến đường.
- Khắc phục nhược điểm của phần mềm MicroStation (thiếu tính năng quản lý thuộc tính dạng bảng quan hệ mạnh) bằng cách chuyển giao và tích hợp dữ liệu đồng bộ sang môi trường MapInfo.
- Cung cấp công cụ trực quan hỗ trợ cán bộ địa chính thị trấn và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lộc Bình tra cứu nhanh chóng, tính toán thuế đất và điều chỉnh bảng giá đất định kỳ sát với thực tiễn.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế
- Đối tượng CSDL trong nghiên cứu chủ yếu tập trung vào đất ở đô thị và các trục đường chính, chưa bao quát toàn diện các loại đất khác như đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hay đất thương mại dịch vụ.
- Nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi ranh giới hành chính của một thị trấn (diện tích 435,40 ha), chưa mở rộng kết nối liên thông CSDL cho toàn bộ các xã trên địa bàn huyện Lộc Bình.
- Số liệu biến động thực tế phụ thuộc nhiều vào bảng giá do UBND tỉnh ban hành và 18 điểm đo đạc GPS mẫu, chưa tích hợp được toàn bộ các giao dịch chuyển nhượng thực tế phát sinh của người dân trên thị trường tự do.
Hướng nghiên cứu tiếp
- Mở rộng phạm vi xây dựng CSDL giá đất cho toàn bộ 29 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn trực thuộc huyện Lộc Bình.
- Bổ sung CSDL giá đối với nhóm đất phi nông nghiệp ngoài đất ở và nhóm đất nông nghiệp.
- Nghiên cứu xây dựng mô hình tự động cập nhật giá đất thị trường kết hợp phân tích hồi quy đa biến không gian (Spatial Regression) trên nền GIS để hỗ trợ công tác định giá đất tự động.
Giá trị tham khảo
Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho các đối tượng và mục đích sau:
- Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Công nghệ thông tin địa lý (GIS), Quản lý tài nguyên: Cung cấp tài liệu tham khảo cụ thể về quy trình kỹ thuật chuyển đổi dữ liệu bản đồ địa chính từ MicroStation sang MapInfo và phương pháp liên kết bảng thuộc tính 9 trường dữ liệu theo Thông tư 04/2013/TT-BTNMT.
- Cán bộ quản lý tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai, Công chức Địa chính - Xây dựng cấp xã: Tham khảo cấu trúc 10 nhóm lớp dữ liệu không gian và giải pháp quản lý bảng giá đất bằng công nghệ số phục vụ công tác tính thuế, giao đất, cho thuê đất và bồi thường giải phóng mặt bằng.
- Các nghiên cứu về thị trường bất động sản khu vực miền núi: Cung cấp chuỗi số liệu thực tế về giá đất và biến động giá đất ở trục Quốc lộ 4B thị trấn Lộc Bình giai đoạn 2012–2015.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận sử dụng các phần mềm nào để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất?
Tác giả kết hợp hai phần mềm chuyên ngành: MicroStation GeoGraphics dùng để biên tập, chuẩn hóa các lớp hình học không gian (giao thông, thửa đất ở) từ bản đồ địa chính; sau đó dữ liệu được chuyển đổi sang MapInfo để thiết lập CSDL không gian, nhập CSDL thuộc tính và kết nối dữ liệu qua trường khóa ID.
2. Cơ sở dữ liệu thuộc tính giá đất thị trấn Lộc Bình được thiết kế với cấu trúc và quy mô ra sao?
CSDL thuộc tính được xây dựng gồm 9 trường dữ liệu (Loai dat, Ma vi tri, Tuyen duong, Gia dat 2012, Gia dat 2013, Gia dat 2014, Gia dat 2015, Bien dong 2012-2015, cùng mã khóa ID) với tổng cộng 88 bản ghi chứa thông tin phân loại tuyến đường, vị trí và đơn giá đất qua các năm.
3. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Lộc Bình năm 2015 như thế nào?
Theo số liệu thống kê đất đai năm 2015 trong khóa luận, tổng diện tích tự nhiên của thị trấn là 435,40 ha, trong đó: đất nông nghiệp chiếm 244,02 ha (62,83%); đất phi nông nghiệp chiếm 187,88 ha (36,37%); đất chưa sử dụng còn lại 3,50 ha (0,80%).
4. Mức giá đất ở tại thị trấn Lộc Bình năm 2015 và mức biến động giai đoạn 2012–2015 được ghi nhận cụ thể ra sao?
Năm 2015, giá đất ở vị trí 1 dọc Quốc lộ 4B đạt mức khoảng 5.000 (nghìn đồng/m²), vị trí 2 và vị trí 3 là 1.000 (nghìn đồng/m²), vị trí 4 từ 525 (nghìn đồng/m²). Trong giai đoạn 2012–2015, giá đất có xu hướng tăng liên tục, cụ thể trên đoạn Quốc lộ 4B (Lộc Bình – Chi Ma) tăng từ 3.000 (nghìn đồng/m²) năm 2012 lên 6.000 (nghìn đồng/m²) năm 2015.
5. Thiết bị GPS được ứng dụng như thế nào trong khóa luận?
Tác giả sử dụng thiết bị định vị GPS để khảo sát thực địa và xác định tọa độ của 18 điểm biến động giá đất trên địa bàn thị trấn, sau đó tích hợp các điểm này thành một lớp dữ liệu không gian riêng (Điểm GPS) trong CSDL bản đồ MapInfo.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hoàng Thị Hồng đã giải quyết thành công bài toán số hóa công tác quản lý giá đất tại thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn thông qua việc ứng dụng công nghệ GIS. Bằng sự kết hợp giữa phần mềm MicroStation GeoGraphics và MapInfo, nghiên cứu đã xây dựng hoàn chỉnh CSDL không gian 10 nhóm lớp và CSDL thuộc tính 88 bản ghi, đồng thời biên tập bộ bản đồ chuyên đề giá đất phản ánh diễn biến giá giai đoạn 2012–2015. Kết quả nghiên cứu đáp ứng đúng các quy định kỹ thuật của Bộ Tài nguyên và Môi trường, mang lại giải pháp thực tiễn hỗ trợ cơ quan quản lý đất đai địa phương nâng cao hiệu quả tra cứu, cập nhật thông tin và thực hiện các chính sách tài chính đất đai.
