Đặt vấn đề Đất đai là phương tiện thiết yếu của mọi hoạt động sống là nền tảng cơ bản không thể thiếu cho sự phát triển của con người. Hiện nay vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất ngày càng trở nên có giá. Giá đất và việc giải quyết các vấn đề về đất đai có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, đồng thời giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển xã hội, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn nhiều bất cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu về giá đất trên các tuyến đường giao thông lưu trên giấy, không có sự liên kết giữa dữ liệu không gian (bản đồ) và dữ liệu thuộc tính (giá đất), gây nhiều bất tiện cho nhà quản lý và người dân. Trong nhiều năm gần đây với sự phát triển của công nghệ tin học thì công nghệ GIS là một giải pháp quan trọng để xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS giúp cho các cơ quan nhà nước, xây dựng, hệ thống hóa, lưu trữ, cập nhật, xử lý thông tin giá đất ở phục vụ nhu cầu nắm chắc, quản lý chặt nguồn lợi từ đất. Về phía nhà quản lý sẽ xác định nhanh chóng, chính xác và quản lý tốt các khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Về phía người sử dụng sẽ biết được các thông tin về giá đất trên các tuyến đường và nghĩa vụ tài chính về đất đai phải nộp khi nhà nước trao quyền sử dụng cũng như khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất. n 2 Thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn là một thị trấn ở miền núi phía Đông Bắc. Do điều kiện kinh tế môi trường phát triển kéo theo đó giá đất cũng có nhiều sự biến động qua các năm, các kĩ thuật máy móc còn hạn chế, cần có những nghiên cứu lại để đảm bảo được sự bình ổn giá đất. Chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp.
Giá đất đã có những biến động đáng kể cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công nghiệp hóa, Hiện đại hóa hiện nay. Khi chưa sử dụng công nghệ GIS sự chuyển dịch, biến động không ngừng của giá đất. Các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ sổ sách chưa được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh, tra cứu thông tin khó khăn, làm cho công tác quản lý đất đai gặp nhiều vướng mắc. Chính vì vậy nhu cầu việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất cần thiết hơn bao giờ hết, giúp đánh giá diễn biến và cung cấp thông tin giá đất nhằm nâng cao công tác quản lý, hoạch định các chính sách về thị trường nhà đất trên địa bàn thị trấn.
Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo Th.Nguyễn Huy Trung em đã tiến hành nguyên cứu đề tài: “Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) xây dựng cơ cở dữ liệu giá đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn, giai đoạn 2014-2015” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất trên toàn địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn trong những năm tiếp theo.2 Mục tiêu của đề tài 1.1 Mục tiêu tổng quát Xây dựng cơ sở dữ liệu tra cứu giá đất phục vụ công tác xác định và quản lý giá đất trên địa bàn thị trấn Lộc Bình, huyện Lộc Bình, tỉnh Lạng Sơn phục vụ hiệu quả công tác quản lý đất đai.2 Mục tiêu cụ thể - Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo quy định của nhà nước, bao gồm cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính trên địa bàn thị trấn Lộc Bình. - Nghiên cứu khả năng ứng dụng thực tế của cở sở dữ liệu giá đất trong công tác quản lý đất đai tại thị trấn Lộc Bình: Phân tích biến động giá đất qua các năm, hiện trạng giá đất từng năm, khả năng ứng dụng trong thu thuế đất. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp trong xây dựng, khai thác sử dụng cơ sở dữ liệu giá đất. Ý nghĩa của đề tài 1.
Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Giúp sinh viên hoàn thiện hơn các kiến thức đã học để đưa ra thực tiễn. - Tạo điều kiện cho sinh viên có thời gian học hỏi, tiếp xúc với thực tế hiểu hơn về ứng dụng GIS trong đánh giá thực trạng biến động giá đất ở, tại địa điểm thực tập trước khi ra trường.Ý nghĩa thực tiễn - Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác ứng dụng GIS xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế. - Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá đất. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Các văn bản ban hành Ngày 15 tháng 5 năm 2014, Chính phủ ban hành nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định quy định về giá đất. Nghị định này quy định phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh khung giá đất, bảng giá đất; định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 và thay thế các Nghị định sau: - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại. - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
- Bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18 tháng 7 năm 2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Quy định về ban hành giá đất - Căn cứ Luật Đất đai ngày 1 tháng 7 năm 2013. - Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất. - Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất.
- Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. n 5 - Căn cứ Thông tư liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương.2 Cơ sở khoa học 2. Tổng quan về giá đất 2.Khái niệm về giá đất Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố và phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó [3]. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam Việt Nam hay sử dụng các phương pháp sau để định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại n 6 Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. Phương pháp thặng dư: Còn gọi là phương pháp phát triển giả thiết hay phương pháp tính ngược. Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá trong những trường hợp sau: - Định giá bất động sản cho mục đích riêng biệt như bệnh viện, trường học, nhà ở, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu… là các tài sản ít có chứng cứ thị trường. - Định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Kiểm tra đối với các phương pháp định giá khác, hay kiểm tra đấu thầu. Phương pháp phân tích hồi quy: Phương pháp này dựa trên cơ sở của bài toán phân tích hồi quy, trên cơ sở của các giao dịch thu thập trên thị trường có thể xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá bất động sản để từ đó dự báo cho các bất động sản khác [3]. - Phạm vi áp dụng: Phương pháp này áp dụng đối với những bất động sản thường xuyên giao dịch trên thị trường, các yếu tố tác động đến giá bất động sản dễ dàng được điều tra. - Yêu cầu của phương pháp: Các thông tin thu nhận được phải đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được thực tế.