CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE CAC CONG CU MARKETING TRỰC TUYẾN TRONG MOI GIỚI BAT DONG SAN THO CƯ 1. Bat động sản thé cư 1. Khái niệm bat động sản và bat động sản thổ cư Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định: “Bat động sản gồm: - Dat đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn lién với dat dai; - Tài sản khác gắn liên với dat dai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật." Về khái niệm đất thổ cư thì trên thực tế đây là cách gọi quen thuộc của người dân, dùng để chỉ đất ở nói chung. Còn trong các văn bản pháp luật không sử dụng thuật ngữ này.
Theo khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định: “Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: a) Dat ở gom đất ở tai nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đắt xây dựng trụ sở cơ quan; c) Dat sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Dat xây dựng công trình sự nghiệp gom đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y té, giáo duc va đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; ä) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; dat thương mại, dịch vu; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; dat sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đô gốm; e) Dat sử dụng vào mục đích công cộng gồm dat giao thông (gồm cảng hang không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thong đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đông, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Dat cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Dat sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Dat phi nông nghiệp khác gồm dat làm nhà nghỉ, lan, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; dat xây dựng kho và nhà dé chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất 6” Theo đó ta có khái niệm về đất thé cư như sau: “Dat ở (thường gọi là dat thổ cu) thuộc nhóm dat phi nông nghiệp, được Nhà nước công nhận thông qua số đỏ, hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ dat sẽ có quyền xây nhà ở, các công trình phục vụ nhu câu sống của họ. Ngoài ra, đất vườn ao gắn lién với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư và ké cả vườn, ao gắn liên với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận thuộc loại hình đất ở”. Tóm lại, đất thô cư là đất được cấp phép dé ở hoặc xây dựng nhà cửa va các công trình liên quan dé phục vụ đời song.
Dua vao khai niém về bat động san va đất thé cư có thé rút ra khái niệm: Bất động sản thé cư là bất động sản bao gồm nhà ở, đất dùng dé ở, các công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất đai, được Nhà nước công nhận thông qua Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất 1. Đặc điểm của bất động sản thổ cư Bat động sản thé cư có day đủ tính chat của bat động sản bao gồm: 1. Tính cố định Bất động sản thé cư là nhà ở, các công trình xây dựng, tài sản gan liền với đất đai mà đất đai có đặc điểm là vị trí cố định, không thể di doi được, do vậy bat động sản thé cư có đặc điểm là vị trí cố định.Tính có định về vi trí của bat động sản thổ cư được xem xét trên 2 phương diện: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối chính là vị trí địa lý được xác định bằng các phương pháp đánh dấu trên bản , các vận chuẩn liền kề hoặc chính xác nhất được xác định bằng vị trí tọa độ.
Tuy nhiên, yếu tố vị trí tuyệt đối này thường chỉ được dùng cho việc xác định bat động sản trên phương diện là tài sản vật chất thuần túy nhằm phục vụ cho công tác quản lý. Bên cạnh đó, khi xem xét bất động sản thổ cư trên phương diện là một hàng hóa, một tài sản vật chất mang lại giá tri cho con người thì vi trí nơi bất động sản tọa lạc không phải chỉ có riêng rẽ một mình bất động sản đó mà còn có rất nhiều các yếu tố xung quanh tạo nên cả một vùng tọa lạc của bat động. Yếu tổ vị trí ở đây không phải chỉ xác định bằng những tiêu thức đo lường địa lý thông thường như kinh độ vĩ độ mà nó còn được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách từ ngôi nhà đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như trung tâm thương mại, trung tâm văn hóa, y tế, giáo dục. và khả năng tiếp cận từ ngôi nhà đến các trung tâm, công trình đó.
Bởi bất động sản thé cư là không thé di doi, nên khi được bán, người bán không thể chuyền một cách cơ học căn nhà của họ tới người mua như các hàng hóa thông thường. Thay vào đó, người mua sẽ nhận được một chứng thư xác nhận quyền của người mua được quyền chuyển tới căn nhà chiếm hữu và sử dụng nó cũng như các quyền năng khác theo quy định của pháp luật. Tính cố định cũng làm phát sinh nhu cầu quản lý tài sản bởi trừ khi chủ sở hữu cho thuê cũng ở chính tại bất động sản hoặc ngay gần đó, không phải bất cứ chủ nhà hoặc chủ tòa nhà nào cũng tự quản lý được bất động sản của họ một cách hiệu quả. Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm nay của bat động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiém của đất đai.
Tính cá biệt của bất động sản xuất phát từ việc mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu, kiến trúc riêng không giống với bat kỳ một bat động sản nào khác. Sự khác biệt của bat động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh. Vì vậy mỗi một sản phẩm thé cư trên thị trường được coi là sản phâm đơn chiếc, không có khả năng so sánh vì không có ngôi nhà thứ 2 hoàn toàn giống như thế. Chính vì vậy một bất động sản có những đặc tính càng riêng biệt thì giá bán bất động sản đó càng cao vì nó thỏa mãn được nhu cầu sở hữu tính riêng có của mỗi người tiêu dùng.
Nhờ có tính di biệt đã mang lại cho bat động sản giá trị gia tăng không thé so sánh với các bất động sản khác. Về tinh khan hiếm, bất động sản thé cư là loại hàng hóa có tính khan hiếm tương đối. Sự khan hiếm phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích đất trên bề mặt Trái Đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất. Tình trạng khan hiếm gia tăng khi số lượng người trên Trái Dat ngày một lớn, cầu về bất động sản liên tục tăng, trong khi đó cung là có giới hạn.
Chính vì vậy, quan hệ cung câu về đất đai và bat động sản luôn mat cân đối theo hướng cau luôn luôn vượt quá cung làm cho giá bất động sản có xu hướng tăng lên. Một ví dụ thực tế của 2 bất động sản thô cư nằm cạnh nhau trong cùng một khu vực. chúng sẽ có những đặc điểm khác nhau như về vì trí, không gian, thiết kế, khu vực tiếp xúc khác nhau. Vì vậy, 2 bất động sản thổ cư này không thê được coi là giống nhau hay có sự tương đồng với nhau.
Tính bền lâu Theo giáo trình Thị trường Bat động san: “Tính bên lâu của hàng hóa bat động sản gắn liền với sự trường tôn của đất dai loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu huy- một số trường hợp đặc biệt như động đất nui lửa sat lở đất mặt khác do đặc điểm của các vật liệu xây dựng được sử dụng các công trình xây dựng công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao có thể lên đến hàng trăm năm. Tính lâu bền của bất động sản được đánh giá thông qua hai góc độ vật lý và kinh tế của bất động sản, tương đương với “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Cần phân biệt “tuổi thọ vật ly” và “tuổi thọ kinh tế” của bất động sản. Tudi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chỉ phí sử dụng bắt động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.
Tuổi thọ vật lý dài hơn tuôi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cau chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thé tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp bat động san đó đã vượt qua tuôi thọ kinh tế thì chúng ta cần phải xem xét tiễn hành cải tạo, nâng cấp bất động sản dé kéo dài tuổi thọ vật lý va làm tăng tuổi thọ kinh tế. Việc này sẽ giúp tận dụng được tối đa giá trị của tài sản, đồng thời giảm thiểu chi phí phát sinh từ việc xây dựng mới. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuôi thọ kinh tế của bất động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động sản đó.
Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; tuổi thọ của nha xưởng công nghiệp, nhà ở phô thông là trên 45 năm. Chính vi tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh đối với bat động sản.