Chuyên đề tốt nghiệp: Hoạt động marketing bất động sản tại siêu thị dự án Cen Group

Chuyên đề tốt nghiệp phân tích hoạt động marketing bất động sản tại siêu thị dự án của Cen Group, cung cấp góc nhìn chuyên sâu về chiến lược hiệu quả.

• Tác giả: Phạm Văn Phong
• Người hướng dẫn: ThS. Vũ Thành Bảo
• Trường học: Đại học Kinh tế Quốc dân
• Chuyên ngành: Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên
• Đề tài: Hoạt động marketing bất động sản tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group
• Loại tài liệu: chuyên đề tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Tổng quan về bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm về bất động sản
• 1.1.2. Đặc điểm của bất động sản
• 1.1.2.1. Có vị trí cố định, không di chuyển được
• 1.1.2.2. Tính lâu bền
• 1.1.2.3. Tính thích ứng
• 1.1.2.4. Tính cá biệt và khan hiếm
• 1.1.2.5. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách
• 1.1.2.6. Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý
• 1.1.2.7. Tính ảnh hưởng lẫn nhau
• 1.1.3. Phân loại bất động sản
• 1.1.4. Khái quát về thị trường bất động sản
• 1.1.4.1. Khái niệm thị trường bất động sản
• 1.1.4.2. Đặc điểm thị trường bất động sản
• 1.2. Marketing bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm về marketing
• 1.2.2. Quan điểm về marketing
• 1.2.3. Chức năng của marketing bất động sản
• 1.2.4. Đặc thù của marketing bất động sản
• 1.2.5. Yêu cầu đặt ra trong thị trường hiện nay
• 1.2.6. Nội dung hoạt động marketing bất động sản
• 1.2.6.1. Nghiên cứu thị trường bất động sản hình thành ý tưởng sản phẩm
• 1.2.6.2. Phát triển sản phẩm bất động sản
• 1.2.6.3. Xây dựng chính sách giá
• 1.2.6.4. Chọn kênh phân phối
• 1.2.7. Xúc tiến thương mại
• 1.2.8. Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing bất động sản
• 1.2.8.1. Nhân tố khách quan
• 1.2.8.2. Nhân tố chủ quan
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CEN GROUP
• 2.1. Quá trình hình thành, phát triển của Siêu thị dự án bất động sản Cen Group
• 2.1.1. Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức
• 2.1.2. Tập đoàn Bất động sản Cen Group
• 2.2. Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
• 2.2.1. Thực trạng hoạt động marketing tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group
• 2.2.2. Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản của siêu thị dự án bất động sản
• 2.2.3. Nội dung kế hoạch marketing bất động sản của Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group tại Âu Áp
• 2.2.4. Kết quả việc thực hiện kế hoạch marketing bất động sản của Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group tại dự án Masteri West Heights
• 2.2.5. Đánh giá quá trình và kết quả thực hiện kế hoạch marketing bất động sản của Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group tại dự án J/11/28//2)8:i2)4)
• 2.2.6. Đánh giá thực trạng hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SIÊU THỊ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CEN GROUP
• 3.1. Mục tiêu, phương hướng của Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group trong thời gian tới
• 3.1.1. Định hướng chung
• 3.1.2. Quan điểm phát triển xuyên suốt
• 3.2. Nâng cao năng lực cạnh tranh
• 3.2.1. Định hướng phát triển Marketing
• 3.2.2. Mục đích của việc hoàn thiện hoạt động Marketing
• 3.2.3. Quan điểm định hướng
• 3.2.4. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing tại siêu thị dự án bất động sản Cen Group
• 3.2.4.1. Nâng cao trình độ marketing cho nhân viên
• 3.2.4.2. Nhận thức đúng vai trò của hoạt động marketing bất động sản
• 3.2.4.3. Kế hoạch hóa hoạt động marketing bất động sản
• 3.2.4.4. Xây dựng quy trình marketing dự án phù hợp
• 3.2.4.5. Hoàn thiện Marketing hỗn hợp (Marketing mix)
• 3.2.4.6. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động marketing
• 3.2.4.6.1. Đối với doanh nghiệp
• 3.2.4.6.2. Thuê các chuyên gia giỏi (có thể là chuyên gia nước ngoài) trong lĩnh vực marketing bất động sản để tư vấn
• 3.2.4.6.3. Xây dựng chiến lược phát triển các hoạt động marketing bất động sản vững chắc dài hạn
• 3.2.5. Nâng cao năng lực tài chính của công ty
• 3.2.6. Nâng cao ý thức nhân viên marketing trong hoạt động nghề nghiệp
• 3.2.7. Liên kết hoạt động với công ty truyền thông
• 3.2.8. Tổ chức các buổi hội thảo, hội nghị quy mô và chất lượng
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC BẢNG, SƠ ĐỒ
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Tóm tắt

I. Chiến lược marketing

Chiến lược marketing là yếu tố then chốt trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Tại siêu thị dự án của Cen Group, chiến lược này tập trung vào việc xây dựng thương hiệu, thu hút khách hàng tiềm năng và tối ưu hóa hiệu quả quảng cáo. Chiến lược tiếp thị được thiết kế dựa trên nghiên cứu thị trường, phân tích đối thủ cạnh tranh và nhu cầu của khách hàng. Điều này giúp Cen Group tạo ra sự khác biệt trong thị trường bất động sản đầy cạnh tranh.

1.1. Tiếp thị bất động sản

Tiếp thị bất động sản tại Cen Group bao gồm các hoạt động như quảng cáo trực tuyến, tổ chức sự kiện và sử dụng công nghệ số để tiếp cận khách hàng. Các chiến dịch quảng cáo được thiết kế để nhấn mạnh giá trị và tiện ích của các dự án bất động sản. Điều này giúp tăng nhận thức thương hiệu và thu hút sự quan tâm của khách hàng.

1.2. Quản lý dự án

Quản lý dự án đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chiến lược marketing. Cen Group áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại để đảm bảo tiến độ và chất lượng của các dự án. Điều này không chỉ giúp tăng uy tín thương hiệu mà còn tạo niềm tin cho khách hàng.

II. Bất động sản và thị trường

Bất động sản là một lĩnh vực đặc thù với nhiều yếu tố ảnh hưởng như chính sách nhà nước, điều kiện kinh tế và nhu cầu thị trường. Siêu thị dự án của Cen Group tập trung vào việc phát triển các dự án chất lượng cao, đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách hàng. Phát triển thị trường là mục tiêu hàng đầu, giúp Cen Group mở rộng thị phần và tăng doanh thu.

2.1. Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là một trong những trọng tâm của Cen Group. Công ty tập trung vào việc phát triển các dự án có tiềm năng sinh lời cao, đồng thời đảm bảo tính bền vững và lợi ích lâu dài cho nhà đầu tư.

2.2. Tư vấn bất động sản

Tư vấn bất động sản là dịch vụ quan trọng giúp khách hàng đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn. Cen Group cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, dựa trên phân tích thị trường và nhu cầu cụ thể của từng khách hàng.

III. Giải pháp hoàn thiện marketing

Để hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản, Cen Group đã đề xuất một số giải pháp chiến lược. Những giải pháp này bao gồm nâng cao năng lực nhân viên, tối ưu hóa quy trình tiếp thị và tăng cường sử dụng công nghệ số. Chiến lược tiếp thị được điều chỉnh linh hoạt để phù hợp với sự thay đổi của thị trường và nhu cầu khách hàng.

3.1. Nâng cao năng lực nhân viên

Việc đào tạo và nâng cao kỹ năng cho nhân viên là yếu tố quan trọng giúp Cen Group thực hiện hiệu quả các chiến dịch marketing. Nhân viên được trang bị kiến thức chuyên sâu về tiếp thị bất động sản và kỹ năng giao tiếp với khách hàng.

3.2. Tối ưu hóa quy trình tiếp thị

Cen Group áp dụng các công nghệ hiện đại để tối ưu hóa quy trình tiếp thị. Điều này giúp tăng hiệu quả quảng cáo và giảm chi phí, đồng thời đảm bảo tính nhất quán trong các chiến dịch marketing.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân với giá trị quy mô vốn lớn và mối quan hệ liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như tài chính, xây dựng, lao động và vật liệu xây dựng. Trong giai đoạn 2022–2023, nền kinh tế Việt Nam vừa bước qua những biến động của đại dịch Covid-19 và căng thẳng thương mại quốc tế thì thị trường bất động sản phải đối mặt với áp lực sụt giảm thanh khoản nghiêm trọng. Kể từ quý II/2022 và đỉnh điểm là quý IV/2022, chính sách siết chặt tín dụng cùng hoạt động kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã khiến dòng tiền vào thị trường bị co hẹp, lãi suất gia tăng, dẫn đến tình trạng giao dịch đình trệ và lượng vốn tồn đọng trong các dự án bất động sản ở mức cao.

Trước đây, trong các chu kỳ thị trường tăng trưởng nóng, cán cân cung - cầu nghiêng về phía người bán, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường ít chú trọng đầu tư bài bản cho công tác nghiên cứu, dự báo và hoạch định chiến lược marketing dài hạn; hoạt động marketing thường bị đồng nhất một cách đơn giản với việc bán hàng hoặc chạy quảng cáo ngắn hạn. Khi thị trường bước vào giai đoạn trầm lắng, marketing bất động sản trở thành công cụ sống còn giúp doanh nghiệp tái cấu trúc hoạt động tiêu thụ, giải phóng dòng vốn ứ đọng và định vị sự khác biệt trước các đối thủ cạnh tranh.

Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group (trực thuộc Tập đoàn Bất động sản Thế Kỷ – Cen Group) là một trong những đơn vị phân phối bất động sản quy mô lớn tại Việt Nam. Mặc dù đã đạt được những thành quả nhất định trong việc phân phối nhiều dự án chung cư và khu đô thị, hoạt động marketing tại đơn vị vẫn bộc lộ những tồn tại về chi phí, sự đồng bộ trong phối hợp truyền thông và tính chuyên nghiệp của quy trình tiếp thị dự án. Xuất phát từ thực tiễn trên, tác giả Phạm Văn Phong đã thực hiện chuyên đề tốt nghiệp nhằm phân tích, đánh giá và đề xuất giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại đơn vị này.

Mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề bao gồm 3 nhiệm vụ chính:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản, thị trường bất động sản và hoạt động marketing bất động sản trong nền kinh tế thị trường.
2. Khảo sát, phân tích thực trạng tổ chức hoạt động sản xuất kinh doanh và thực trạng triển khai kế hoạch marketing tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group (trọng tâm là phân tích kế hoạch truyền thông tiếp thị tại dự án Masteri West Heights).
3. Đề xuất hệ thống quan điểm, mục tiêu và các giải pháp thực tiễn nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group trong giai đoạn tiếp theo.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động marketing bất động sản phân khúc chung cư của Công ty Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group.
• Phạm vi không gian: Nghiên cứu tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group (Số 137 Nguyễn Ngọc Vũ, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội) và các dự án phân phối tiêu biểu.
• Phạm vi thời gian: Số liệu hoạt động kinh doanh, báo cáo tài chính và kế hoạch marketing được khảo sát trong giai đoạn từ năm 2022 đến năm 2023 (với kế hoạch truyền thông dự án chi tiết từ tháng 6/2022 đến tháng 3/2023).

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Chuyên đề xây dựng nền tảng nghiên cứu dựa trên các khái niệm pháp lý, lý thuyết kinh tế bất động sản và hệ thống lý luận quản trị marketing hiện đại:

• Khung pháp lý và khái niệm bất động sản: Căn cứ Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai (kể cả tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó); các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
• Hệ thống đặc điểm của bất động sản:
  • Vị trí cố định, không di chuyển được: Gắn chặt với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng địa phương.
  • Tính lâu bền: Bao gồm tuổi thọ vật lý (kết thúc khi kết cấu bị phá hủy, mất an toàn) và tuổi thọ kinh tế (chấm dứt trước tuổi thọ vật lý khi việc khai thác không còn hiệu quả).
  • Tính thích ứng: Khả năng điều chỉnh công năng sử dụng để tối ưu hóa lợi nhuận.
  • Tính cá biệt và khan hiếm: Đất đai có giới hạn về diện tích trước sự gia tăng dân số và đô thị hóa.
  • Tính chịu ảnh hưởng của chính sách: Chịu sự điều tiết mạnh mẽ từ chính sách đất đai, quy hoạch, thuế và tiền tệ.
  • Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Chi phí quản lý vận hành thường chiếm trên 12% doanh thu tiền thuê.
  • Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Giá trị bất động sản tăng lên khi có sự đồng bộ về hạ tầng giao thông, công viên, trường học xung quanh.
• Phân loại bất động sản: Phân chia thành 3 nhóm: Bất động sản có đầu tư xây dựng (nhà ở, công trình thương mại - dịch vụ, trụ sở, hạ tầng kỹ thuật - xã hội); Bất động sản không đầu tư xây dựng (chủ yếu là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất chưa sử dụng); Bất động sản đặc biệt (di sản văn hóa, công trình bảo tồn, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang).
• Đặc trưng thị trường bất động sản: Không phải là thị trường giao dịch vật chất thuần thể mà là thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng và quyền sở hữu; mang tính vùng, tính địa phương sâu sắc; tính không tập trung; chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật; là thị trường không hoàn hảo; liên thông với thị trường vốn; đòi hỏi đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao.
• Lý luận Marketing bất động sản: Tiếp cận từ quan điểm truyền thống đến hiện đại (Philip Kotler, Hiệp hội Marketing Mỹ, Viện Marketing Anh, Vũ Thế Phú). Marketing bất động sản là quá trình nghiên cứu thị trường, định vị, phát triển sản phẩm, hoạch định Marketing-mix (Product, Price, Place, Promotion) với đặc thù chu kỳ tạo lập sản phẩm kéo dài từ 3 đến 5 năm, giá trị tài sản lớn và chịu tác động mạnh bởi tâm lý đám đông.

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng:

• Phương pháp diễn giải và quy nạp logic.
• Phương pháp phân tích, tổng hợp tài liệu chuyên ngành.
• Phương pháp thống kê, so sánh số liệu thứ cấp thu thập từ báo cáo tài chính hợp nhất của Cen Land (HoSE: CRE), các tài liệu dự án và văn bản quy chế nội bộ của Siêu thị dự án Cen Group.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động marketing bất động sản

Chương 1 hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết nền tảng về bất động sản, thị trường bất động sản và các quy luật vận hành marketing trong lĩnh vực này. Tác giả chỉ rõ marketing bất động sản có tính chất đặc thù: gắn liền với tiến độ xây dựng công trình, đòi hỏi tầm nhìn chiến lược dài hạn 3–5 năm, kết hợp giữa yếu tố vi mô địa phương và xu hướng vĩ mô.

Nội dung chương phân tích chi tiết các chính sách trong Marketing-mix bất động sản:

• Chính sách giá: Giá xâm nhập (định giá thấp để chiếm thị phần), giá hớt váng (định giá cao thu lợi nhuận nhanh khi có ưu thế vượt trội), giá theo phân cấp loại sản phẩm, giá trọn gói và giá cho sản phẩm/dịch vụ phụ trợ bổ sung.
• Kênh phân phối: Lựa chọn kênh phân phối trực tiếp hoặc gián tiếp qua sàn giao dịch dựa trên mục tiêu, đặc điểm sản phẩm và năng lực trung gian.
• Xúc tiến thương mại: Kết hợp quảng cáo (báo chí, truyền hình, ngoài trời, trực tuyến), xúc tiến bán (kích thích giao dịch ngắn hạn) và các chương trình khuyến mại.
• Các nhân tố ảnh hưởng: Phân tích nhóm nhân tố khách quan (tình huống thị trường; môi trường vĩ mô: nhân khẩu, kinh tế, tự nhiên, công nghệ như sàn rỗng, ép cọc thủy lực, móng Top-Base; môi trường vi mô: công ty, nhà cung ứng, môi giới, khách hàng, đối thủ) và nhóm nhân tố chủ quan (uy tín thương hiệu, mục tiêu doanh nghiệp, chất lượng nhân lực, tiềm lực tài chính, danh mục sản phẩm).

Chương 2: Thực trạng hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group

Chương 2 trình bày lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức và thực trạng kết quả sản xuất kinh doanh của đơn vị:

• Tập đoàn Cen Group: Thành lập ngày 15/10/2002 (khởi đầu từ Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ). Tính đến năm 2018 đã phát triển hơn 2.000 nhân viên chính thức, 800 agencies và 5 công ty thành viên.
• Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group: Khai trương ngày 19/5/2012 tại 137 Nguyễn Ngọc Vũ, quận Cầu Giấy, Hà Nội với diện tích mặt sàn hơn 2.000 m², phòng hội nghị tiêu chuẩn 4 sao sức chứa 300 khách, văn phòng mini cho chủ đầu tư và hệ thống phần mềm Groover phục vụ xử lý dữ liệu giao dịch. Bộ máy quản lý gồm Khối Marketing, Khối Kinh doanh (khoảng 100 nhân viên môi giới chia thành 8 nhóm), Bộ phận Hành chính - Kế toán, Bộ phận Nghiệp vụ BĐS (tổng hợp phân tích, pháp chế, định giá) và Bộ phận Kỹ thuật.
• Kết quả kinh doanh năm 2022 của Cen Land (CRE):
  • Doanh thu hợp nhất: 3.490 tỷ đồng (giảm 39% so với năm trước do thị trường suy giảm từ quý II/2022).
  • Lợi nhuận trước thuế: 247 tỷ đồng; Lợi nhuận sau thuế: 198 tỷ đồng.
  • Doanh thu môi giới: đạt hơn 1.400 tỷ đồng (duy trì ổn định); Doanh thu đầu tư thứ cấp: đạt 2.075 tỷ đồng (giảm gần 50%).
  • Quý IV/2022: Doanh thu đạt 279 tỷ đồng (bằng 26% cùng kỳ), lợi nhuận ghi nhận -58 tỷ đồng.
  • Cơ cấu tài chính: Tăng vốn điều lệ lên 4.636 tỷ đồng thông qua phát hành 262 triệu cổ phiếu; tổng nợ phải trả giảm 28%; hệ số nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 0,36 và hệ số nợ/tổng tài sản đạt 0,27.

Chỉ tiêu tài chính hợp nhất Cen Land	Năm 2022	Ghi chú biến động
Doanh thu thuần	3.490 tỷ đồng	Giảm 39% so với năm 2021
Doanh thu môi giới BĐS	> 1.400 tỷ đồng	Duy trì tương đương năm trước
Doanh thu đầu tư thứ cấp	2.075 tỷ đồng	Giảm gần 50%
Lợi nhuận trước thuế	247 tỷ đồng	Ảnh hưởng mạnh trong quý IV/2022
Lợi nhuận sau thuế	198 tỷ đồng	Lợi nhuận quý IV/2022 ghi nhận -58 tỷ đồng
Vốn điều lệ	4.636 tỷ đồng	Tăng qua phát hành 262 triệu cổ phiếu
Tổng tài sản	Tăng 22%	Hệ số Nợ / Tổng tài sản đạt 0,27
Tổng nợ phải trả	Giảm 28%	Hệ số Nợ / Vốn chủ sở hữu đạt 0,36

• Các dự án phân phối tiêu biểu: Dự án Luxury Park Views (Cầu Giấy, CĐT Công ty CP Phan Nguyễn, diện tích 1.640 m², quy mô 119 căn hộ); Dự án Khu phức hợp Cộng Hòa Garden (Tân Bình, TP.HCM, CĐT Công ty CP Thiên Phúc Điền, diện tích 3 ha, giai đoạn 2 gồm 3 block A-B-C với 852 căn hộ); The Central Thanh Hóa; Gamuda Gardens.
• Kế hoạch Marketing tại Dự án Masteri West Heights: Căn hộ cao cấp tại đại đô thị Vinhomes Smart City (Tây Mỗ - Đại Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội; CĐT Công ty TNHH Bất Động Sản Phương Đông Hà Nội; đơn vị phân phối Cen Group; giá bán từ 41,33 triệu/m²; nhà mẫu tại 226 Cầu Cốc). Kế hoạch truyền thông từ tháng 6/2022 đến tháng 3/2023 được lập chi tiết:

Kênh / Phương thức	Chi tiết nội dung và vị trí	Thời gian / Tần suất	Khối lượng / Số lượng
VOV Giao thông	Bản tin BĐS (audio block 45s)	3–4 tuần	9 lượt phát sáng/chiều
Truyền hình	TVC 45s phát sóng sau Thời sự tối	Theo đợt	Bản dựng chuẩn 45s
Website nội bộ	Cenhomes.vn, sieuthiduan.net, cengroup.vn	Xuyên suốt	Banner trang chủ, bài viết
Báo điện tử & Cổng thông tin	VnExpress, DanTri, Batdongsan.com, OneHousing, Masterihanoi, Chungcuhn24h, Homedy...	1–4 tuần/đợt	Bài PR, banner, tin siêu dính
Google Search	Phủ sóng trang nhất từ khóa dự án	4 tuần	10 chiến dịch/vị trí
Email Marketing	Email giới thiệu thông tin dự án	Toàn chiến dịch	300.000 email
SMS Brandname	Tin nhắn thương hiệu chăm sóc/giới thiệu	Toàn chiến dịch	5.000 tin nhắn
Mạng xã hội & Video	Kênh YouTube, Seeding cộng đồng, Fanpage Facebook	4 tuần	2 video YouTube; Seeding 5 nhóm; 3 bài Facebook/tuần
Sự kiện (Event)	Hội thảo khách hàng, tea break mở bán	Theo giai đoạn	1 sự kiện lớn
Báo in & Tạp chí	Tạp chí Mua & Bán, Báo VOV, Báo Thanh Niên, Báo Dân Trí	Hàng tháng	Bìa tạp chí (5 kỳ); Tin PR (2 bài/tháng/báo)
Ấn phẩm truyền thông in	Brochure A3 gấp, Poster A3, Tờ rơi A5, Thư mời	Đầu chiến dịch	500 bản A3 gấp; 1.000 Poster A3; 30.000 tờ rơi A5; 1.000 thư mời

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group

Chương 3 đề xuất các phương hướng và giải pháp cụ thể:

• Quan điểm và định hướng: Lấy chất lượng dịch vụ làm nền tảng cạnh tranh, duy trì phương châm "Trung thực – Tôn trọng – Tận tâm", phát triển năng lực tài chính và củng cố văn hóa doanh nghiệp.
• Nhóm giải pháp hoàn thiện nội bộ:
  1. Tổ chức đào tạo nâng cao trình độ chuyên môn marketing và kỹ năng bán hàng số cho đội ngũ nhân viên môi giới.
  2. Đổi mới nhận thức của cấp quản trị, xem marketing là một quy trình xuyên suốt từ khâu nghiên cứu thiết kế sản phẩm đến bàn giao và hậu mãi.
  3. Xây dựng quy trình kế hoạch hóa marketing chuẩn cho từng dự án tiếp nhận phân phối.
  4. Hoàn thiện chính sách Marketing-mix: đa dạng hóa gói sản phẩm, linh hoạt hóa chính sách giá (chiết khấu thanh toán, ưu đãi lãi suất), mở rộng kênh liên kết bán chéo và ứng dụng công nghệ trực tuyến.
• Nhóm kiến nghị chiến lược đối với doanh nghiệp:
  1. Thuê chuyên gia tư vấn marketing giàu kinh nghiệm (bao gồm chuyên gia quốc tế) để tái định vị các dòng sản phẩm phức tạp.
  2. Xây dựng chiến lược marketing dài hạn bền vững nhằm thích ứng với chu kỳ thắt chặt tín dụng của thị trường.
  3. Tăng cường hợp tác liên kết với các đơn vị truyền thông lớn (như Công ty CP Truyền thông và Giải trí Ngôi Sao Mới) và tổ chức các sự kiện mở bán, hội thảo chuyên đề quy mô, chất lượng cao.

---

Kết quả và đóng góp

• Hệ thống hóa số liệu thực tế: Khóa luận trích xuất và phân tích bức tranh tài chính, vận hành của Cen Land năm 2022 trong bối cảnh thanh khoản thị trường đóng băng (doanh thu đạt 3.490 tỷ đồng, mảng môi giới đạt trên 1.400 tỷ đồng, giảm nợ phải trả 28% và tăng vốn điều lệ lên 4.636 tỷ đồng).
• Phản ánh quy trình truyền thông thực tế của dự án BĐS: Cung cấp bảng dự toán chi tiết về cấu trúc kênh truyền thông đa phương tiện cho một dự án cụ thể (Masteri West Heights), bao gồm kế hoạch triển khai 300.000 email, 5.000 SMS Brandname, 30.000 tờ rơi A5, hệ thống bài PR trên các báo điện tử lớn và phát thanh VOV giao thông.
• Đóng góp giải pháp ứng dụng: Đưa ra các nhóm đề xuất sát với mô hình sàn giao dịch dự án quy mô lớn, chuyển trọng tâm từ tiếp thị thụ động sang mô hình marketing chủ động dựa trên nghiên cứu thị trường và liên kết truyền thông.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung vào mô hình tổ chức và số liệu phân phối căn hộ chung cư của Siêu thị dự án Cen Group tại khu vực Hà Nội và một số dự án tại TP.HCM trong giai đoạn 2022–2023. Đề tài chưa đi sâu so sánh đối sánh hiệu quả chi phí marketing giữa mô hình sàn phân phối truyền thống và các nền tảng công nghệ môi giới thuần túy (PropTech) trên thị trường.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu sang các phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp; đánh giá sâu hơn tác động định lượng của các công cụ số (Digital Marketing, AI trong phân tích hành vi khách hàng) đối với tỷ lệ chuyển đổi giao dịch bất động sản khi thị trường phục hồi.

---

Giá trị tham khảo

• Đối tượng thụ hưởng:
  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Quản trị kinh doanh và Marketing.
  • Các nhà quản lý sàn giao dịch, chuyên viên phát triển dự án và chuyên viên hoạch định truyền thông bất động sản.
• Phần nội dung có giá trị cao:
  • Phần phân tích 7 đặc tính kinh tế - kỹ thuật của bất động sản và các đặc trưng thị trường gắn liền với hoạt động định giá, phân phối.
  • Bảng kế hoạch chi tiết các hạng mục truyền thông tiếp thị đa kênh tại dự án Masteri West Heights (Bảng 2.1) làm tài liệu mẫu cho việc xây dựng kế hoạch phân phối dự án thực tế.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận căn cứ vào văn bản pháp luật nào để định nghĩa bất động sản và nêu những đặc điểm kinh tế - kỹ thuật nào của hàng hóa này?
Chuyên đề căn cứ theo Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 và phân tích 7 đặc điểm của bất động sản: (1) Có vị trí cố định, không di chuyển được; (2) Tính lâu bền (tuổi thọ vật lý và kinh tế); (3) Tính thích ứng; (4) Tính cá biệt và khan hiếm; (5) Tính chịu ảnh hưởng của chính sách; (6) Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý; (7) Tính ảnh hưởng lẫn nhau.

2. Bối cảnh thị trường bất động sản năm 2022–2023 đã tác động như thế nào đến kết quả kinh doanh của Cen Land (CRE)?
Do chính sách siết tín dụng và kiểm soát trái phiếu từ quý II/2022 (đặc biệt quý IV/2022 thanh khoản giảm mạnh), doanh thu năm 2022 của Cen Land giảm 39% xuống 3.490 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 198 tỷ đồng (quý IV/2022 ghi nhận lỗ -58 tỷ đồng). Doanh thu mảng môi giới đạt hơn 1.400 tỷ đồng (duy trì tương đương năm trước) trong khi doanh thu đầu tư thứ cấp giảm gần 50% xuống 2.075 tỷ đồng.

3. Quy mô cơ sở vật chất và cơ cấu tổ chức của Siêu thị dự án Cen Group tại 137 Nguyễn Ngọc Vũ gồm những gì?
Đơn vị có diện tích sàn trên 2.000 m², phòng họp tiêu chuẩn sức chứa 300 khách, văn phòng mini hỗ trợ chủ đầu tư tiết kiệm 90% chi phí và phần mềm nội bộ Groover. Bộ máy gồm Giám đốc kinh doanh, Khối Marketing, Khối Kinh doanh (khoảng 100 nhân viên môi giới chia 8 nhóm), Bộ phận Hành chính - Kế toán, Bộ phận Nghiệp vụ BĐS và Bộ phận Kỹ thuật.

4. Kế hoạch marketing cho dự án Masteri West Heights đã sử dụng các khối lượng truyền thông và ấn phẩm in ấn cụ thể nào?
Kế hoạch triển khai từ tháng 6/2022 đến tháng 3/2023 bao gồm: 300.000 lượt email marketing, 5.000 tin nhắn SMS Brandname, 9 lượt phát audio 45s trên VOV giao thông, TVC truyền hình 45s, bài PR định kỳ trên VnExpress, Dân Trí, Thanh Niên; cùng các ấn phẩm in gồm 500 brochure A3 gấp, 1.000 poster A3, 30.000 tờ rơi A5 và 1.000 thư mời.

5. Nhóm giải pháp trọng tâm mà tác giả đề xuất để hoàn thiện hoạt động marketing tại đơn vị là gì?
Tác giả đề xuất các giải pháp: nâng cao trình độ chuyên môn cho nhân viên; nhận thức đúng vai trò toàn diện của marketing BĐS; chuẩn hóa quy trình lập kế hoạch marketing dự án; hoàn thiện chính sách Marketing-mix linh hoạt; thuê chuyên gia tư vấn chuyên sâu; liên kết chặt chẽ với các đơn vị truyền thông và nâng cao chất lượng tổ chức sự kiện bán hàng.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của sinh viên Phạm Văn Phong đã hoàn thành việc hệ thống hóa cơ sở lý luận về bất động sản và marketing bất động sản theo chuẩn mực học thuật của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân. Thông qua nguồn dữ liệu thực tế tại Siêu thị dự án Bất động sản Cen Group và báo cáo tài chính của Cen Land năm 2022, công trình đã phản ánh chân thực bức tranh tiếp thị dự án trong giai đoạn thị trường chịu tác động siết chặt tín dụng. Các giải pháp và kế hoạch truyền thông chi tiết được đề xuất mang tính thực tiễn cao, đóng góp giá trị tham khảo hữu ích cho công tác quản trị và tiếp thị dự án bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động marketing bat động sản Chương II: Thực trạng hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bat động sản Cen Group. Chương IIT: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bat động sản Cen Group. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOẠT DONG MARKETING BAT ĐỘNG SAN 1. Tông quan về bat động san 1.

Khái niệm về bất động sản Cho đến nay, tài sản được phân loại là bất động sản và động sản. Như vậy bất động sản gồm dat đai, của cải trong đất và cả nhũng gi được tao ra bởi con người gắn với đất như công trình xây dựng, mùa màng và những công trình có không gian 3 chiều tạo thành dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định “Bat động san là các tài sản bao gồm: Dat dai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” 1. Đặc điểm của bat động sản Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau: 1. Có vị trí có định, không đi chuyển được Đặc điểm này có ảnh hưởng đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường thì không thể đem bất động sản đến nơi khác di giao dịch được.

Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dung đất và giá đất. Do đó mà dat đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá chuyên nhượng khác nhau. Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi — đồng băng.

Tinh lâu bên Đất đai được coi là vĩnh cửu không gi có thé phá hủy được, kiến trúc thì có thê tồn tại nhiều hay ít tùy thuộc vào chất lượng công trình, công thức thi công. Có 2 loại tuổi thọ là tuôi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế cham dứt khi tuổi thọ vật lý kết thúc. Tuổi tho vật lý dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó kết thúc khi kết cau của công trình bị phá hủy, không thể tiếp tục sử dụng hoặc không thé đảm bảo an toàn cho người dung được nữa.

Nếu thấy cải tạo bảo đưỡng, bao trì công trình có thé kéo dài tuổi tho mà không làm anh hưởng đến an toàn của người dung thì ta có thé cải tạo nhằm kéo dài tuôi thọ vật ly dé được nhiều lần tuổi thọ kinh tế. Tinh thích ứng Trong quá trình sử dụng, lợi ích của công trình được sinh ra, vì lẽ đó nếu ta điều chỉnh công năng thì vần giữ lại đặc trưng công trình vừa đem lại lợi nhuận lớn hơn Chúng ta phải kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng dé đáp ứng yêu cầu của mọi đối tượng khách hàng để qua đó thu hút họ, vì vậy các nhà đầu tư rất quan tâm đến điều này. Tính cá biệt và khan hiếm Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Đề đáp ứng nhu cầu sinh sông lớn của người dân các khu đô thị lớn.

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là lý do cầu tăng khiến giá đất tăng.