Chương I: Cơ sở lý luận về hoạt động marketing bat động sản Chương II: Thực trạng hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bat động sản Cen Group. Chương IIT: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing bất động sản tại Siêu thị dự án Bat động sản Cen Group. CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOẠT DONG MARKETING BAT ĐỘNG SAN 1. Tông quan về bat động san 1.
Khái niệm về bất động sản Cho đến nay, tài sản được phân loại là bất động sản và động sản. Như vậy bất động sản gồm dat đai, của cải trong đất và cả nhũng gi được tao ra bởi con người gắn với đất như công trình xây dựng, mùa màng và những công trình có không gian 3 chiều tạo thành dạng vật chất có cấu trúc và công năng xác định Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 đã quy định “Bat động san là các tài sản bao gồm: Dat dai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” 1. Đặc điểm của bat động sản Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hoá thông thường, bất động sản có những đặc điểm riêng sau: 1. Có vị trí có định, không đi chuyển được Đặc điểm này có ảnh hưởng đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường thì không thể đem bất động sản đến nơi khác di giao dịch được.
Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản. Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dung đất và giá đất. Do đó mà dat đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá chuyên nhượng khác nhau. Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi — đồng băng.
Tinh lâu bên Đất đai được coi là vĩnh cửu không gi có thé phá hủy được, kiến trúc thì có thê tồn tại nhiều hay ít tùy thuộc vào chất lượng công trình, công thức thi công. Có 2 loại tuổi thọ là tuôi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý. Tuổi thọ kinh tế cham dứt khi tuổi thọ vật lý kết thúc. Tuổi tho vật lý dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó kết thúc khi kết cau của công trình bị phá hủy, không thể tiếp tục sử dụng hoặc không thé đảm bảo an toàn cho người dung được nữa.
Nếu thấy cải tạo bảo đưỡng, bao trì công trình có thé kéo dài tuổi tho mà không làm anh hưởng đến an toàn của người dung thì ta có thé cải tạo nhằm kéo dài tuôi thọ vật ly dé được nhiều lần tuổi thọ kinh tế. Tinh thích ứng Trong quá trình sử dụng, lợi ích của công trình được sinh ra, vì lẽ đó nếu ta điều chỉnh công năng thì vần giữ lại đặc trưng công trình vừa đem lại lợi nhuận lớn hơn Chúng ta phải kịp thời điều chỉnh công năng sử dụng dé đáp ứng yêu cầu của mọi đối tượng khách hàng để qua đó thu hút họ, vì vậy các nhà đầu tư rất quan tâm đến điều này. Tính cá biệt và khan hiếm Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Đề đáp ứng nhu cầu sinh sông lớn của người dân các khu đô thị lớn.
Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số. Do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Việc giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân là lý do cầu tăng khiến giá đất tăng. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn).
Người dân cũng đồ lên các khu vực thành thị, vùng phát triển dé sinh sống. Do đó diện tích đất có hạn, mật độ dân số đông đương nhiên đất không đủ dé sinh sống với mật độ lớn. + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa — hiện đại hóa. Các khu công nghiệp mở rộng làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
Xu hướng này cũng đang được tiếp diễn ở nông thôn. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến. Người dân thường tìm đến các khu vực phát triển dé làm việc trong các doanh nghiệp, xí nghiệp thay vì nông nghiệp. Vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bắt động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
Các diện tích nhà chung cư cũng được quy hoạch lớn hơn. Đề đáp ứng nhu cầu sinh sông lớn của người dân các khu đô thị lớn. Tính chịu ảnh hưởng của chính sách - Bất động sản có giá trị lớn trong nền kinh tế quốc dân, có ảnh hưởng sâu sắc đến đời sống văn hóa xã hội nên Nhà nước ta rất quan tâm đến thị trường bất động sản, Nhà nước phải đưa ra được các chính sách đề điều chỉnh quan hệ lợi ích, quan hệ pháp luật trong việc tạo lập, mua bán, sử dụng bất động san. Do có vi tri có định nên bat động sản chịu ảnh hưởng của chính sách tại địa phương nơi có bat động sản và các chính sách như thuế, tiền tệ.
Tinh phụ thuộc vào năng lực quan lý Khác với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, ngân hàng. không cần công việc quản lý lắm thì bất động sản cần phải có năng lực quản lý tốt. Việc dai tư xây dựng rất phúc tap, cần có kiến thức về bất động sản, về thị trường, ví dụ như việc thuê nhà cần phải xem người thuê là ai, như thế nào, hợp dong thuê nhà như thé nào, phòng cháy chữa chay. Chi phí quan lý thường chiếm trên 12% tiền thuê, nếu không quản lý tốt, chi phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ đi sẽ gây thiệt hại lớn chưa ké các chi phí kèm theo khác như chuyên gia.
Tinh anh hưởng lân nhau Các bất động sản có thé hỗ trợ gia tăng gia trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm một tính chất của bất động sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư. Ví dụ như đường xá, công viên trường học. sẽ góp phần nâng cao giá trị của bất động sản.
Trên thực tế nếu dự báo được chính xác sự đầu tư của chính phủ vào địa điểm cụ thể nếu nhà đàu tư nhanh chóng chớp lấy cơ hội thì sẽ có được thành công rất lớn từ bất động sản đó đem lại 1. Phân loại bất động sản Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thé phân thành 3 loại: có đầu tư xây dựng, không đầu tư xây dựng và loại đặc biệt. Bat động sản có đầu tư xây dựng gồm: nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mai- dịch vụ hạ tầng (ha tang kỹ thuật, ha tang xã hội, trụ sở làm việc v. rong trường hợp này được hiểu trong mục dich dé ở.
Day là nhóm co ban, ty trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước. Bởi người dân có nhu cầu sinh sống, thay đôi địa điểm sống vì thuận tiện, nhu cầu cao hon,. Bat động sản không đầu tư xây dựng: bat động sản thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiểm, dat chưa sử dụng v. Bat động sản đặc biệt là những bat động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mạo, nghĩa trang v.
Dac điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội của nước ta. Khái quát về thị trường bat động san 1. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường bắt động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan.
Là địa điểm diễn ra các hoạt động như thuê, thế chấp, môi giới, tư van.cac đối tượng trên thị trường mà ở đó các chính sách của Nhà nước có tác động chi phối toàn bộ thị trường trên mọi lĩnh vực bất động sản 1. Đặc điểm thị trường bat động sản 1. Thị trường bat động sản không phải là thị trường giao dịch. Mua bất động sản tức là mua bán quyền sử dụng bất động sản đó.
Bất động sản không bao giờ mat đi cũng như không bao giờ thay đôi vị trí của nó. Chỉ có chức năng công dụng là thay đôi và thay đối phụ thuộc nhiều vào các công trình liên quan đến. Giá đất cao tùy thuộc vào lợi ích mà bat động sản đó mang lại và quyền sử dụng bất động sản đó không phản ánh giá trị của mảnh đất ấy mà nó nói lên sự kỳ vọng của người dung vào bất động sản đó trên thị trường 1. Thị trường dat động sản mang tinh vùng, tính khu vực sâu sắc.
Bat động sản là dạng hàng hóa cô định Bat động sản không thé di dời đi chỗ khác và chịu nhiều ảnh hưởng liên quan tới tap quán, văn hóa của từng vùng miền. Chúng ta cũng không thé di chuyển được mảnh đất từ chỗ này sang chỗ khác và không thể mang tập quán của khu vực này tới khu vực khác, áp dụng, bắt dân phải theo. Vì vậy, hoạt động của thị trường bđs cũng có sự khác nhau ở từng vùng. Thị trường bat động sản mang tính không tập trung Thị trường bat động sản trải rộng từ Bắc vào Nam và mỗi vùng đều có sự khác nhau về kinh tế, thu nhập, đời sống của người dân.
Do đó, trình độ và quy mô của thị trường bat động sản cũng có sự khác nhau. Trên thực tế, thị trường bđs ở đô thị có trình độ phát triển và quy mô lớn hơn khu vực nông thôn, các tỉnh miền núi. Hoặc cùng ở đô thị, nhưng những vùng có nhu cầu sử dụng bất động sản sôi động hơn thì giá sẽ tăng nhanh và thị trường tấp nập. Thị trường chịu sự chỉ phôi của yếu to pháp luật.