CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG TƯ VAN CHIEN LƯỢC TRUYEN THONG MARKETING CHO DU AN BAT DONG SAN 1.1 Dự án bat động san 1.1 Khái niệm Bất động sản (BĐS) hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật tại một số quốc gia như Anh, Mỹ, Canada, Úc có ý nghĩa bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền vĩnh viễn với mảnh đất. như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó. Những thứ có thé đỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng dé ký quỹ, dé di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên bat động sản của mình.
Nguồn gốc thuật ngữ BĐS: Từ “bất động sản” trong tiếng Anh là "real estate" hay "real property" có nghĩa trái ngược với “động sản” ("personal property"). Từ "real" có nguồn gốc từ từ "res" trong tiếng Latinh có nghĩa là "vật", để phân biệt với "người". Vì vậy, pháp luật thường phân biệt rat rõ ràng giữa bất động san ("real property") và động sản ("personal property"): ví dụ, quần áo, đồ nội thất, v. Sự khác biệt về khái niệm giữa "bất động sản" và "động sản" là ở chỗ: bất động sản được chuyên nhượng cùng với đất đai, còn động sản thì không.
Việc phân biệt giữa khái niệm “bất động sản” và “động sản” đã được con người tiễn hành từ xa xưa. Một số tài liệu lịch sử đã xác nhận lần đầu tiên thuật ngữ tiếng Anh của "bất động sản" được sử dụng vào năm 1666. Theo đó “ bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất. Mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất.
Bắt động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai. Những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.” Điều này chứng tỏ sự coi trọng của giai cap phong kiến đối với đất đai cũng như quyền sử dụng đất. Pháp luật của mỗi quốc gia lại quy định về bất động sản theo những cách khác nhau.
Tại Pháp, Điều 520 Luật dân sự quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS. Nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”. Quan niệm này cũng được tìm thấy tương tự trong Luật Dân sự của Nhật Bản. Luật pháp Thái Lan lại quy định bat động san là “ đất đai, những vật gan liền với đất đai hoặc hợp 4 thành một hệ thống thống nhất.
Với đất đai, BĐS bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai.” Trong luật dân sự Nga năm 1994 còn đưa ra khái niệm về bất động sản là “ những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tôn hại đến giá trị của chúng” Nếu theo khái niệm do luật này đưa ra thì tài biển, máy bay, phương tiện dưới nước hoặc vũ trụ. Cũng sẽ là bất động sản dù không liên quan đến đất đai. Đối với Việt Nam, theo điều 107 bộ Luật Dân sự năm 2015: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai. Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài san gắn liền với nhà.
Công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”. Bắt động sản có thể phân thành ba loại: Bat động sản có đầu tư xây dung: bat động sản nhà đất (bao gồm dat dai và các tài sản gắn liền với đất đai), bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v. Nhóm bat động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa sô các giao dịch trên thị trường bât động sản của một nước. Bắt động sản không đầu tư xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đât làm muôi, đât hiêm, đât chưa sử dụng, v.
Bât động sản đặc biệt: các công trình bảo tôn quôc gia, di sản văn hóa vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mao, nghĩa trang, v. Như vậy, có thê hiểu BĐS là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Người sở hữu Bắt động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng dé ký quỹ, dé di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc dé yên Bắt động sản của bản thân. Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực hiện trong một khoảng thời gian có han, với những nguồn lực đã được giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn dé đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến.
Thực chất, dự án là tổng thé những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định. Dự án bao gồm dự án dau tư và dự án hỗ trợ kỹ thuật sản pham phải được đánh giá cao và chất lượng. Như vậy, dự án BĐS là “dự án đầu tư xây dựng công trình được lập, thâm định, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự án BĐS bao gồm: dự 5 án đầu tư xây dựng nhà và công trình xây dựng; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tang dé chuyền nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật”.
BĐS đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gan liền với đất và các loại đất được phép chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất” quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.2 Đặc diém của dự án bat động sản Dự án BĐS mang những đặc điểm chung của dự án đầu tư. Thứ nhất, dự án BĐS có tính mục tiêu. Bat kì dự án nào cũng đều có một số mục tiêu rõ ràng. Những định hướng mục tiêu luôn được duy trì trong suốt dự án.
Sản phẩm cuối cùng luôn được đánh giá xem có phù hợp, có đạt được mục tiêu không. Các mục tiêu phải liên quan đên dự án Thứ hai, dự án BĐS có các hạn định rõ ràng, lịch biểu được xác định trước. Các ngày bắt đầu, ngày kết thúc rõ. Các mốc được theo dõi và đem ra đánh giá.
Thứ ba, dự án BĐS có sự giới hạn. Ở đây mỗi dự án sẽ có những giới hạn về nguồn lực, kinh phí và thời gian. Dự án đầu tư kinh doanh BĐS, ngoài việc mang những đặc điểm chung của một dự án đầu tư kinh doanh, còn mang những đặc điểm riêng biệt bởi đối tượng đầu tư kinh doanh là BĐS. Thứ nhất, đầu tư kinh doanh BĐS là ngành nghề kinh doanh có điều kiện được thực hiện gan lién voi QSDD cua chu thé 1a chu dau tu cung diéu kién 1a thông qua sự cho phép của Nhà nước.
Các chủ thé có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật (hay gọi là chủ đầu tư) thực hiện dự án bằng cách bỏ vốn xây dựng dự án BĐS (đầu tư trực tiếp) hoặc bỏ vốn dé thực hiện đầu tư vào các dự án BĐS đã có sẵn và nắm giữ phan vốn góp hay cổ phần của mình (đầu tư gián tiếp). Trong đó, đối với dau tư trực tiếp, chủ đầu tư phải có được QSDD hợp pháp thông qua hình thức được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất trước khi thực hiện dự án. Thứ hai, dự án đầu tư kinh doanh BĐS cũng là một bat động sản, được xây dựng trên một địa bàn lãnh thô nhất định. Bởi BĐS bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Và, dự án đầu tư là tài sản gan liền với đất, được xây dựng trên một diện tích đất cụ thé, tại một địa điểm cụ thé và mang tinh địa phương. Thêm vào đó, chủ dau tư còn được thé hiện quyền 6 sở hữu của mình đôi với dự án dưới dạng giây tờ chứng nhận đâu tư và hô sơ liên quan. Thứ ba, dự án đầu tư kinh doanh BĐS yêu cầu nguồn vốn đầu tư lớn và thực hiện dài hạn, dẫn đến, thời gian thu hồi vốn chậm. Hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi vốn đầu tư lớn từ chủ đầu tư và các nguồn huy động vốn khác dé thực hiện các dự án như: khu đô thị, khu nhà ở, khu công nghiệp,.
— những nơi đóng vai trò là nơi ở và hoạt động sản xuất của người dân. Vì vậy mà quy mô dự án thường vừa và lớn, dẫn đến cần nguồn vốn nhất định và lâu dài bởi không chỉ huy động vốn trong quá trình hoàn thiện dự án mà còn sử dụng trong quá trình mua bán, cho thuê; tính thanh khoản thị trường kém làm cho chủ đầu tư khó khăn trong việc thu hồi vốn.3 Vai trò của dự án bất động sản Dự án bất động sản có vai trò cực kỳ quan trọng và đem lại lợi ích to lớn cho CĐT, Nhà nước cũng như xã hội. Lợi ích của Nhà nước: thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là khoản lợi ích trực tiếp nhất mà Nhà nước thu được khi các dự án đầu tư bất động sản được triển khai. Theo Bộ Tài chính, số thu từ tiền sử dụng đất giai đoạn 2012 — 2017 chiếm khoảng 6,6% tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN), tương đương 9,1% tổng thu nội địa và 14,7% tông thu ngân sách địa phương.
Trong số thu NSNN từ tiền sử dụng dat, tỷ lệ tiền sử dụng đất do các Chủ đầu tư dự án nộp cho nhà nước là những con số không hề nhỏ, mang lại nguồn thu đáng kê cho NSNN. Bên cạnh đó, các khoản thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiép/thué thu nhập cá nhân phát sinh khi Chủ đầu tư và/hoặc các tổ chức cá nhân thực hiện các hoạt động kinh doanh bat động sản thuộc dự án cũng là một nguồn thu đáng ké cho NSNN.