CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VE BAT ĐỘNG SAN VÀ TRUYEN THONG MARKETING BÁT ĐỘNG SẢN 1. Tong quan về bat động sản va dự án bat động sản 1.1 Bất động sản 1.1 Khái niệm về bất động sản Theo giáo trình Thị trường Bất động san, Bat động sản có thé hiểu là một trong những tài sản của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng. Có nhiêu tiêu chuẩn, tiêu thức phân loại tài sản khác nhau dựa vào nhu cầu và cách quản lý, thế nhưng nhìn chung, bắt nguồn từ cổ luật La Mã, tới nay cách phân chia tài sản thành hai loại động sản và bất động sản vẫn được ghi nhận trong các Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, do sự khác nhau giữa các quan niệm cũng như tiêu chí phân loại, những tài sản được coi là động sản hay bất động sản cũng có sự khác nhau g1ữa các nước.
Bat động sản trên thực tế được sử dụng đề đề cập đến những thế không thé di chuyên được và những dai sản gắn liền vĩnh viễn với dat, cùng với các quyền sở hữu di cùng với bất động sản. Tuy nhiên, việc phân định một tài sản đơn thuần là một bộ phận cấu thành nên bắt động sản hay là động sản thường rất khó khăn vì dựa trên nhiều yếu tổ khác nhau như cách sử dụng, quan niệm, hoàn cảnh,. Từ khái niệm đất đai trên phương diện vật lý, chỉ có đất đai mới là tài sản “không di dời được”. Tuy nhiên, gắn mới từng mảnh đất là quyền sử dụng của mảnh đất đó và được xác định trên bản đồ cũng như thực địa.
Như vậy, đất đai với tư cách là BĐS phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên và khối chiều sâu dưới mặt đất. Tiếp theo, các tài sản như nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi lẽ trên mảnh đất đó tọa lạc các tài sản này. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều được coi là bất động sản. Ngoài ra, các tài sản khác gắn liền với đất do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc đo con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng, mùa mảng.) được coi là bat động sản khi nó “gắn liền” với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (mùa màng đã thu hoạch, cây trồng bị đốn, ham mỏ đã được khai thác quặng,.) thì sẽ trở thành động san.
Như vậy, có thê nói khái niệm BĐS là một khái niệm mang tính tương đối và trừu tượng rất khó phân định. Bởi lẽ đó, cần phải tìm ra các tiêu chí phân định làm căn cứ, từ đó nhận diện ra đâu là bất động sản. Một bat động san can phai thoa mãn đồng thời các tiêu chí co ban như sau: Thứ nhất, BĐS phải là một yếu tố vật chất có ích cho con người. Dé làm rõ hơn tiêu chí này, ta có thé giải nghĩa 2 van dé đó là “yếu tố vật chất” là gì và như thế nào là “có ích cho con người”.
Yếu tổ vật chất có thể hiểu là hữu hình, là nhìn thấy được, chạm vào được. Trong khi đó, “có ích cho con người” nghĩa là tài sản trên cần phải đáp ứng một hoặc một số nhu cầu nào đó của con người, cũng như con người cảm thấy cần phải có nó (ở đây là nơi ăn, chốn ở,.) Thứ hai, tài sản này phải được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng, hay còn hiểu là phải có đối tượng chiếm hữu, thuộc chủ quyền của một chủ thể. Điều này lý giải cho việc đất đai xuất hiện trước sự tồn tại của loài người, nhưng BĐS chỉ xuất hiện khi các hoạt động kinh tế xã hội của loài người đạt đến một trình độ nhất định. Thứ ba, BĐS phải là tài sản có thể đo lường giá tri nhất định.
BĐS là một tài sản luôn có giá trị cũng như các tiêu chí đo lường. Do vậy, các giao dịch cần phải dựa trên cơ sở tính toán các tiêu chí gắn liền với BĐS dé từ đó lượng hóa ra giá trị thì mới được gọi là giao dịch BĐS và đối tượng giao dịch là BĐS. Thứ tư, tài sản đó không thé di doi được. Tuy nhiên, khái niệm “không thé di dời được” mang tinh chất tương đối khi với sự phát triển không ngừng của khoa học kỹ thuật, người ta hoàn toàn có kha năng di dời những tài sản có khối lượng khổng lồ như một BĐS nha ở, công trình xây dung,.
Do đó, khái niệm này có thể hiểu là “không thé di đời được hoặc di dời hạn chế” về tính chat, công năng, hình thái của BĐS. Cuối cùng, BĐS phải ton tại lâu dài, hay còn được hiểu là có tuổi thọ lâu dài. BĐS thường có thời gian tồn tại lên đến hàng chục, thậm chí là hàng trăm năm. Yếu tổ tuổi thọ của BĐS được cấu thành từ hai phương diện: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế.
Tuổi thọ vật lý là yếu tố mọi người thường dễ dàng nhận ra và đánh giá dựa vào tính chất cơ, lý, hóa,. hay đo lường bằng các phương tiện máy móc kỹ thuật. Tuôi thọ kinh tế là một van đề trừu tượng cần phải xem xét thông qua các phân tích, đánh giá hay nhận định của chuyên gia 1. Đặc điểm của bat động sản Bắt động sản là sản phẩm hàng hóa có đặc điềm có định về mặt địa lý, vị trí và bat động.
Đặc điểm này bao gồm là do thực tế là bất động sản luôn được kết nối với bất động sản khác, bất động sản có đặc điểm là vị trí có định va bị giới han về diện tích và không gian. Dat với tư cách là sản pham tách rời như nguyên vật liệu san lap, cát sỏi, khoáng sản thì có thé được di chuyển bằng các tác động tụ nhiên (như sói mòn) hoặc do tác động của con người (như đảo, khai thác) lên chúng, nhưng đất đai với tính chất là bất động sản thì vẫn giữ nguyên vị trí của nó trên Trái Dat. Bat động sản thuộc sản phẩm có tính lâu bên. Bat động sản có tính lâu bền vì bat động sản gan liền với độ bền tự nhiên của dat và không thé bi phá hủy (ngoại trừ các thiên tai, bão lũ, động đất, sạt lở).
Nhiều công trình kiến trúc xây dựng có tuổi tho cao, có thé đến hàng chục hay thậm chí hàng trăm năm. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng như công tác quản lý vận hành và sử dụng bất động sản. Bên cạnh đó, bat động san còn có tính lâu bền về mặt tuổi thọ kinh tế, điều này kết hợp với tuổi thọ vật lý ảnh hưởng lớn đến giá trị thanh khoản và chiến lược kinh doanh đối với bất động sản này. Hàng hóa bat động sản mang tinh cá biệt và khan hiếm.Tính chất cá biệt của bat động sản cho thay răng không thé tồn tại hai bat động sản hoàn toàn giống như nhau, điểm hình có thé thấy ít nhất là không tồn tai hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vi trí giống nhau trên Trái Dat, điều nay đã tạo nên tính khan hiếm cá biệt của bất động sản.
Bat động sản mang nặng yếu to phong tục, tập quán va tâm lý xã hội. Nhìn chung hầu hết tất cả hàng hóa đều có những đặc điểm này, nhưng đối với bất động sản thì đặc điểm này càng rõ rệt, chính vì vậy nhu cầu về bất động sản ở mọi miền, mọi nước, mọi dân tộc ngày càng chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của các yếu tổ phong tục, tập quán và tâm lý của hiệp hội. Ngay cả giá cả của bất động sản đó cũng đã bao gồm cả yếu tố tôn giáo. , tôn giáo, tâm linh của người dân sống ở đó.
Hàng hóa bất động sản chịu tác động và ảnh hưởng khá mạnh mẽ bởi các bắt động sản liền kể. Giữa các bat động sản có sự tác động mạnh mẽ và ảnh hưởng lẫn nhau. Các bat động sản hình thành xung quanh và các hoạt động kinh tế xã hội trong khu vực lân cận cũng tác động mạnh mẽ đến bất động sản. Việc tạo ra và cải tiến các thuộc tính ảnh hưởng này là điều kiện tốt hoặc có thé là xấu dé làm tăng hoặc giảm giá trị của các thuộc tính bất động sản khác.
Ví dụ, việc xây dựng cơ sở vật chất kỹ thuật và các công trình hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. và các khu hoạt động thương mại dịch vụ trên phố này. Hàng hóa bất động sản còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động kinh tế xã hội liên quan đến việc khai thác và sử dụng bất động sản. Ví dụ, ở khu xung quanh bat động san đó phát triển dịch vụ du lịch văn hóa, điều này cũng sẽ tác động trực tiếp đến giá trị hay sự tăng trưởng của bất động sản.
Bat động sản chịu sự trao đổi mạnh mẽ trực tiếp của luật pháp và chính sách của nhà nước. Bat động sản là tài sản quan trọng của mọi quốc gia, mọi thành phó, mọi chủ thé, mọi gia đình. Các mối quan hệ, các giao dịch của những người trong lĩnh vực bat động sản thường bị tac động rất mạnh bởi các vấn đề hoạt động kinh tế và xã hội, các văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản. Ví dụ như việc mở rộng đường cao tốc quanh một bất động sản cũng sẽ làm gia tăng giá trị của bất động sản đó lên.
Nhà nước với vai trò và trách nghiệm dưới quyền hạn của mình là phải quan tâm nhiều hơn đến bat động sản, đó cũng chính là ly do tại sao phải ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật, nhiều chủ trương, đường lối để thực hiện quản lý nhà nước một cách quy củ chặt chẽ. Ở quốc gia nào cũng sẽ có luật đất đai và do đó bất động sản nói chung là đối tượng chịu sự ảnh hưởng mạnh mẽ với đầy đủ quyền và quản lý. Khả năng phát triển bat động sản phụ thuộc nhiều vào kỹ năng quản lý. Bởi vì bất động sản là tài sản thường có giá trị lớn và bao gồm nhiều hạng mục, nhiều lĩnh vực liên quan như xây dựng, tài chính, đầu tư,.do đó việc quản lý một bất động sản tương đối là phức tạp.
Vì vậy, nhà quản trị bất động sản cần phải có năng lực quản lý, và chi phí quản lý cao hơn so với hàng hóa thông thường khác.