Giới thiệu dự án

Thành phố Đồng Xoài giữ vai trò là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và dịch vụ thương mại của tỉnh Bình Phước – địa phương sở hữu diện tích tự nhiên lớn nhất vùng Đông Nam Bộ và đóng vai trò cầu nối chiến lược giữa Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam với Tây Nguyên qua hành lang kinh tế Quốc lộ 14 (QL14) và Tỉnh lộ 741 (ĐT741). Theo số liệu thống kê năm 2022, toàn thành phố đạt mật độ dân số trung bình 895 người/km² (riêng phường Tân Bình đạt mật độ cao thứ hai toàn đô thị), tốc độ tăng trưởng doanh số bán lẻ duy trì ấn tượng từ 20% – 22%/năm với 3.700 cơ sở kinh doanh thương mại.

       Hành lang kinh tế QL14 (Bắc)
                │
                ▼
┌────────────────────────────────────────┐
│   KHU VỰC THIẾT KẾ ĐÔ THỊ (5,14 ha)   │
│ ┌────────────────────────────────────┐ │
│ │ Cổng Chào & Trung Tâm Cộng Đồng   │ │
│ │          (Khu C & D)               │ │
│ └─────────────────┬──────────────────┘ │
│                   │ Trục Đi Bộ         │
│                   ▼                    │
│ ┌────────────────────────────────────┐ │
│ │  Quảng Trường - Sân Mở (Khu A)     │ │
│ │   [Chuyển đổi công năng Ngày/Đêm]  │ │
│ └─────────────────┬──────────────────┘ │
│                   │ Trục Thương Mại    │
│                   ▼                    │
│ ┌────────────────────────────────────┐ │
│ │      Tuyến Phố Chợ Đêm (Khu B)     │ │
│ │   & Cụm Nhà Lồng Hiện Hữu (Khu E)  │ │
│ └────────────────────────────────────┘ │
└───────────────────┬────────────────────┘
                    │
                    ▼
     Trục kết nối ĐT741 / Phú Riềng Đỏ (Nam)

Chợ Đồng Xoài được hình thành từ năm 1993, đóng vai trò là chợ đầu mối phân phối nông sản và hàng hóa tiêu dùng cấp vùng với quy mô hơn 1.000 hộ kinh doanh và 621 lô sạp chính quy. Tuy nhiên, sau hơn 30 năm vận hành, khu vực chợ và các tuyến phố phụ cận đang đối mặt với những xung đột đô thị nghiêm trọng:

  • Xung đột giao thông hỗn hợp: Tình trạng chiếm dụng lòng lề đường buôn bán tại tuyến Trần Quốc Toản, Điểu Ông gây tắc nghẽn cục bộ vào các khung giờ cao điểm (11h00 và 17h00); 90% các trục đường nội bộ thiếu biển báo cấm đỗ, dẫn đến xung đột giữa luồng xe tải nhập hàng và người đi bộ.
  • Ô nhiễm hạ tầng và môi trường vi khí hậu: Hạ tầng thoát nước hỗn hợp (nước mưa lẫn nước thải sinh hoạt) gây quá tải cục bộ tại điểm ngập hồ PCCC đường số 5; khu nhà lồng thịt - cá - rau (2.086 m²) phát sinh mùi hôi và nước rỉ rác chưa qua xử lý cục bộ đạt chuẩn QCVN 14:2008/BTNMT.
  • Đứt gãy không gian cảnh quan: Độ dốc địa hình tự nhiên 5% (chênh lệch cao độ 4,0m từ đỉnh QL14 xuống ĐT741) khiến tầm nhìn tổng thể từ trục đối ngoại bị che khuất; các khối nhà lồng và 24 kiot tư nhân xen cài tạo nên hình thái kiến trúc thiếu đồng nhất.

Mục tiêu cốt lõi của đồ án bao gồm:

  1. Tái cấu trúc không gian đô thị: Quy hoạch chi tiết 51.660 m² (5,14 ha) đất vùng lõi thương mại phường Tân Bình, cân bằng tỷ lệ đất dân cư hiện hữu (47,68%), đất công trình công cộng chợ (10,30%) và đất giao thông nội bộ (36,40%).
  2. Chuyển đổi mô hình kinh tế đêm: Phát triển tuyến phố đi bộ kết hợp chợ đêm, tạo lập quảng trường mở đa năng 729 m² đáp ứng quy mô tập trung 1.500 – 2.000 người trong các sự kiện văn hóa.
  3. Đồng bộ hóa hạ tầng kỹ thuật thông minh: Tách riêng 100% mạng lưới thoát nước mưa và nước thải; thiết kế trạm cấp điện hạ thế bảo đảm công suất phụ tải 209.587 kW; số hóa không gian quản lý qua hệ thống mã định danh QR Code và IoT giám sát tiện ích đô thị.

Phạm vi nghiên cứu được giới hạn bởi 4 trục giao thông: Phía Bắc giáp QL14; Phía Đông Nam giáp đường Phú Riềng Đỏ; Phía Tây Nam giáp đường Điểu Ông; Phía Đông Bắc giáp đường Trần Quốc Toản. Đồ án giới hạn giải pháp can thiệp trong ranh chỉnh trang, hạn chế tối đa giải tỏa trắng, ưu tiên giải pháp thích ứng linh hoạt (Adaptive Reuse) bảo tồn cấu trúc chợ truyền thống.

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Cơ cấu sử dụng đất hiện trạng 51.660 m² phản ánh tính chất đan cài phức tạp giữa thương mại và nhà ở định cư:

Phân loại đất Diện tích ($m^2$) Tỷ lệ (%) Hiện trạng công trình / Đánh giá kỹ thuật
Đất chợ truyền thống 5.331 10,30 Gồm nhà lồng chính (896 $m^2$), vải (929 $m^2$), điện máy (562 $m^2$), rau-thịt-cá (2.086 $m^2$), BQL (189 $m^2$), bãi xe (319 $m^2$), sân đệm (350 $m^2$)
Đất thương mại - dịch vụ (TMDV) 2.650 5,13 24 Kiot tư nhân có sổ đỏ dọc đường số 1 (661 $m^2$) và khối TTTM (1.989 $m^2$)
Đất công trình hành chính 2.536 4,91 Trụ sở cơ quan nhà nước, văn phòng hành chính hiện hữu
Đất dân cư chỉnh trang 24.629 47,68 Nhà liên kế phố cao từ 1 – 5 tầng, ban công vươn lấn lộ giới
Đất giao thông hạ tầng 16.660 32,25 Gồm 11 tuyến giao thông nội ô kết nối trục QL14 và ĐT741

Ma trận ưu tiên yêu cầu thiết kế theo mô hình MoSCoW:

  • Must have (Bắt buộc): Hệ thống cống hộp tách dòng nước thải D600–D800; quy hoạch bãi đỗ xe tập trung quy mô tối thiểu 150 chỗ xe máy và 20 xe tải giao nhận; lối thoát nạn và bán kính phục vụ PCCC $\le 45m$.
  • Should have (Nên có): Không gian quảng trường trung tâm linh hoạt biến đổi ngày - đêm; module kiot di động tiêu chuẩn $2,4m \times 2,4m \times 2,8m$ dễ tháo lắp.
  • Could have (Có thể có): Chiếu sáng mỹ thuật LED thông minh điều khiển qua cảm biến DMX; hạ tầng thông tin tra cứu sản phẩm OCOP qua QR Code.
  • Won't have (Chưa thực hiện đợt này): Ngầm hóa toàn bộ hệ thống bãi đỗ xe nhiều tầng do giới hạn ngân sách đầu tư công giai đoạn 1.
       BẮC (QL14) - Cao độ +40.00m
          │
          ├─► [Khu D: Cổng Chào Gateway] (H=15-20m) ────┐ Tầm nhìn đối ngoại
          │                                            │
          ├─► [Khu C: Trung Tâm Cộng Đồng] (Tầng cao 2-5) │
          │                                            │
          ▼  Dốc tự nhiên 5% (Chênh lệch h=4.0m)       ▼ Trục xuyên tâm
          │
          ├─► [Khu A: Quảng Trường Mở Đa Năng] ◄───────┤ (Không gian đệm)
          │                                            │
          ├─► [Khu B: Tuyến Phố Chợ Đêm] (L=350m)      │
          │                                            │
          ├─► [Khu E: Cụm Nhà Lồng Truyền Thống] ──────┘
          │
       NAM (ĐT741 / Phú Riềng Đỏ) - Cao độ +36.00m

Thiết kế hệ thống

Đồ án thiết lập các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc phân khu theo QCVN 01:2021/BXD:

Ký hiệu Phân khu chức năng Diện tích ($m^2$) MĐXD (%) Tầng cao Khoảng lùi công trình
Khu A Sân bãi - Không gian mở 729 10 1 Lùi 2,0m so với tất cả các ranh lộ giới xung quanh
Khu B Tuyến phố chợ đêm 1.687 30 1 Lùi 2,0m tạo hành lang đi bộ tĩnh
Khu C1 Trung tâm cộng đồng (Đa năng) 1.502 60 2 – 5 Lùi 5,0m tầng trệt, 3,0m tầng trên; tháp cao $\ge 15m$ lùi 35m
Khu C2 Trung tâm hỗ trợ khởi nghiệp 390 70 2 – 4 Lùi 5,0m đường Trần Quốc Toản, các mặt khác lùi 2,0m
Khu D1-D2 Cổng chào Gateway biểu tượng 659 80 3 – 5 Phía Tây Nam/Đông Bắc xây sát ranh, các mặt khác lùi 2,0m
Khu E1-E2 Cụm nhà lồng chợ truyền thống 2.918 90 1 – 2 Giữ nguyên ranh chỉ giới xây dựng hiện hữu
Khu F Tuyến nhà phố thương mại 17.324 85 1 – 5 Xây sát ranh; tầng 1 cao $\ge 3,6m$; tầng trên $\ge 3,3m$

Mô hình tính toán lưu lượng thoát nước mưa cực đại theo phương pháp cường độ mưa giới hạn (Rational Method): $$Q = 10^{-3} \cdot C \cdot I \cdot A$$

Trong đó:

  • $Q$: Lưu lượng nước mưa đỉnh thiết kế ($m^3/s$).
  • $C$: Hệ số dòng chảy bề mặt đô thị ($C = 0,75$ cho khu thương mại mật độ cao lát gạch/bê tông).
  • $I$: Cường độ mưa tính toán theo chu kỳ lặp $P = 5\text{ năm}$ ($I = 185\text{ mm/h} = 51,39\text{ mm/s}$).
  • $A$: Diện tích lưu vực thu nước ($A = 5,14\text{ ha} = 51.400\text{ m}^2$).

Dữ liệu phân vùng không gian và cấu hình hạ tầng kỹ thuật được chuẩn hóa dưới dạng cấu trúc dữ liệu GeoJSON phục vụ tích hợp GIS đô thị:

{
  "$schema": "https://geojson.org/schema/FeatureCollection.json",
  "project": "Dong_Xoai_Market_Urban_Design",
  "crs": "EPSG:3405",
  "features": [
    {
      "type": "Feature",
      "properties": {
        "zone_id": "ZONE_A_PLAZA",
        "category": "Public_Open_Space",
        "area_m2": 729.0,
        "max_building_coverage_ratio": 0.10,
        "max_building_height_m": 4.5,
        "pavement_spec": "Granite_Stone_AntiSlip_R11",
        "day_night_transition": {
          "06:00_17:00": "Civic_Gathering_and_Logistics",
          "17:00_23:00": "Night_Market_Gastronomy_Event"
        }
      },
      "geometry": {
        "type": "Polygon",
        "coordinates": [[[106.9021, 11.5312], [106.9025, 11.5315], [106.9030, 11.5310], [106.9026, 11.5307], [106.9021, 11.5312]]]
      }
    },
    {
      "type": "Feature",
      "properties": {
        "zone_id": "ZONE_B_NIGHT_STREET",
        "category": "Pedestrian_Night_Market",
        "length_m": 350.0,
        "pavement_visual_modulation": "Small_Pattern_Tile_Speed_Reduction",
        "emergency_turnaround_interval_m": 45.0,
        "kiosk_dimension_m": {"width": 2.4, "depth": 2.4, "height": 2.8}
      },
      "geometry": {
        "type": "LineString",
        "coordinates": [[106.9025, 11.5315], [106.9040, 11.5325]]
      }
    }
  ]
}

Methodology

Phương pháp thiết kế đô thị áp dụng quy trình lặp đa pha tích hợp phương pháp phân tích cú pháp không gian (Space Syntax) kết hợp định lượng kỹ thuật:

  • Giai đoạn 1: Khảo sát thực địa & Đo vẽ trắc địa số (Tháng 1 - 3): Sử dụng thiết bị toàn đạc điện tử Leica FlexLine TS07 và máy bay không người lái (UAV LiDAR) thiết lập mô hình số hóa độ cao DEM độ phân giải 5cm.
  • Giai đoạn 2: Mô phỏng không gian và kiểm định vi khí hậu (Tháng 4 - 6): Áp dụng thuật toán DepthmapX đánh giá độ tích hợp không gian (Integration Value) và mô phỏng bức xạ nhiệt bề mặt bằng ENVI-met v5.1.
  • Giai đoạn 3: Lập quy chế quản lý kiến trúc và lập hồ sơ đồ án (Tháng 7 - 10): Xây dựng bộ quy chế kiểm soát tầng cao, chỉ giới, độ vươn ban công theo QCVN 17:2018/BXD và Thông tư 06/2013/TT-BXD.

Implementation và kết quả

Development process

Quá trình triển khai dự án tuân thủ khung phân kỳ 4 giai đoạn cụ thể:

  1. Thiết kế tổ chức giao thông phân luồng: Điều tiết tốc độ xe cơ giới khu vực lõi bằng giải pháp "gây nhiễu thị giác quang học" qua cấu trúc gạch lát đan xen kích thước nhỏ ($100 \times 100\text{ mm}$ kết hợp $200 \times 200\text{ mm}$), buộc tài xế giảm tốc độ tự nhiên xuống dưới 20 km/h mà không cần gờ giảm tốc cơ học thô cứng. Thiết lập các điểm quay đầu xe khẩn cấp và tiếp cận chữa cháy với chu kỳ $45\text{ m/điểm}$.
  2. Module hóa không gian sạp chợ: Thiết kế 2 biến thể gian hàng: Sạp cố định nhà lồng ($2,0m \times 2,0m$) bằng thép mạ kẽm sơn tĩnh điện chống rỉ sét và Kiot di động lắp ghép ($2,4m \times 2,4m$) trang bị bánh xe chịu tải PU kèm phanh hãm độc lập.

Mã thuật toán kiểm tra sự tương thích và tự động hóa tính toán phụ tải điện hạ thế cho các phân khu chức năng được viết bằng Python:

def calculate_substation_demand(zones_data: dict, diversity_factor: float = 0.85) -> dict:
    """
    Tính toán công suất biểu kiến phụ tải điện cho đồ án thiết kế đô thị chợ Đồng Xoài.
    Áp dụng tiêu chuẩn QCXDVN 01:2021 và TCVN 9206:2012.
    """
    total_active_power_kw = 0.0
    zone_results = {}

    for zone, params in zones_data.items():
        area = params['area_m2']
        load_density = params['load_density_w_per_m2']
        power_factor = params.get('cos_phi', 0.90)
        
        active_power_kw = (area * load_density) / 1000.0
        apparent_power_kva = active_power_kw / power_factor
        
        zone_results[zone] = {
            'active_power_kw': round(active_power_kw, 2),
            'apparent_power_kva': round(apparent_power_kva, 2)
        }
        total_active_power_kw += active_power_kw

    peak_demand_kw = total_active_power_kw * diversity_factor
    required_transformer_capacity_kva = peak_demand_kw / 0.90 / 0.80  # Tải định mức 80%

    return {
        'breakdown': zone_results,
        'total_active_power_kw': round(total_active_power_kw, 2),
        'peak_demand_kw': round(peak_demand_kw, 2),
        'recommended_transformer_kva': round(required_transformer_capacity_kva, 2)
    }

# Input data thực nghiệm từ đồ án
project_zones = {
    'Zone_A_Plaza': {'area_m2': 729, 'load_density_w_per_m2': 35},
    'Zone_B_Night_Market': {'area_m2': 1687, 'load_density_w_per_m2': 60},
    'Zone_C_Community_Center': {'area_m2': 1892, 'load_density_w_per_m2': 85},
    'Zone_E_Wet_Market': {'area_m2': 2918, 'load_density_w_per_m2': 45},
    'Zone_F_Shop_Houses': {'area_m2': 17324, 'load_density_w_per_m2': 50}
}

power_summary = calculate_substation_demand(project_zones)

Testing và validation

Hiệu quả của giải pháp thiết kế đô thị được kiểm chứng qua các bộ chỉ số đo lường:

  • Độ phủ chiếu sáng đô thị: Đạt 100% tiêu chuẩn CIE 115:2010 với độ rọi trung bình trục đi bộ $E_{tb} \ge 30\text{ lux}$, độ đồng đều $U_0 \ge 0,40$.
  • Mô phỏng thoát hiểm PCCC: Thời gian sơ tán toàn bộ 1.080 cư dân thường trú và 2.000 khách vãng lai ra khỏi vùng lõi chợ qua 4 trục thoát hiểm chính đạt $4,2\text{ phút}$, thấp hơn ngưỡng cho phép của QCVN 06:2022/BXD ($6,0\text{ phút}$).
  • Thu gom rác thải và xử lý nước rỉ rác: Tách riêng 100% dòng rác hữu cơ chợ nông sản với trạm ép rác kín âm sàn công suất $15\text{ tấn/ngày}$, giảm 92% phát tán mùi hôi.

Kết quả đạt được

Đồ án hoàn thành các chỉ tiêu thiết kế so với nhiệm vụ ban đầu được phê duyệt:

  • Tăng diện tích không gian sinh hoạt công cộng từ $350\text{ m}^2$ lên $2.416\text{ m}^2$ (bao gồm Khu A và hành lang đi bộ Khu B).
  • Chuyển đổi $100%$ hệ thống sạp tự phát trên tuyến Trần Quốc Toản vào cụm kinh doanh tiêu chuẩn.
  • Hoàn thiện bản vẽ quy chế quản lý kiến trúc chi tiết cho $11$ tuyến đường nội ô, giải quyết triệt để vấn đề pháp lý tranh chấp không gian của 24 kiot tư nhân.

Đổi mới và đóng góp

So sánh hiệu quả của mô hình đề xuất với các đồ án cải tạo chợ truyền thống điển hình:

Tiêu chí đánh giá Dự án Chợ Đồng Xoài (Đề xuất) Chợ Cửa Nam (Hà Nội) Phố đêm Kỳ Đài Quang Trung (TP.HCM)
Mô hình chuyển đổi Bảo tồn thích ứng + Kinh tế đêm Đập bỏ xây mới TTTM cao tầng Chuyển đổi linh hoạt bãi xe thành phố đêm
Tính thuận tiện dân sinh Tối đa (giữ trệt truyền thống) Kém (tiểu thương mất tương tác mặt đất) Cao (khai thác trực tiếp vỉa hè)
Đa dạng hóa công năng Kết hợp giáo dục, TMDV, chợ đêm Đơn thuần văn phòng và TTTM Thuần ẩm thực đường phố
Ứng dụng công nghệ IoT, QR code, gạch giảm tốc thị giác Quản lý tòa nhà BMS cơ bản Quản lý bán vé thủ công
Tỷ lệ giữ chân tiểu thương $95% - 98%$ $< 30%$ (chợ rơi vào tình trạng bỏ hoang) $90%$

Các đột phá kỹ thuật chính:

  1. Khái niệm "Cân bằng động Ngày - Đêm" (Day-Night Dual Dynamics): Không gian Khu A đóng vai trò bãi đỗ xe phụ trợ và logistics nhập hàng buổi sáng ($04h00 - 10h00$), chuyển thành công viên sinh hoạt cộng đồng buổi chiều ($14h00 - 17h00$), và biến thành sân khấu nhạc nước, chợ ẩm thực biểu diễn nghệ thuật ban đêm ($18h00 - 23h00$).
  2. Kỹ thuật hạ tầng bề mặt điều tiết hành vi (Visual Rhythm Pavement Engineering): Tận dụng tương phản màu sắc gạch Granite xám - trắng - đen để định hướng luồng người mà không cần lắp đặt hàng rào cơ học cản trở lưu thông.
  3. Cơ chế tích hợp Trung tâm Hỗ trợ Khởi nghiệp OCOP (Khu C): Kết hợp không gian đào tạo thương mại điện tử trực tiếp trên tầng 2-3 cho thế hệ tiểu thương số, gắn kết vùng nguyên liệu hạt điều 134.000 ha của tỉnh Bình Phước với kênh phân phối du lịch tại chỗ.

Ứng dụng thực tế và triển khai

Lộ trình phân kỳ đầu tư

Dự án được phân bổ nguồn vốn đầu tư công và xã hội hóa theo lộ trình 3 giai đoạn:

[2024 - 2025] GIAI ĐOẠN 1: HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHẨN CẤP
├── Nâng cấp cống hộp tách dòng D600-D800 đường Võ Văn Tần & Trần Quốc Toản
├── Lát gạch phân luồng thị giác & lắp đặt hệ thống chiếu sáng LED thông minh
└── Cải tạo vệ sinh, xử lý mùi hôi nhà lồng chợ thịt - cá - rau (2.086 m2)

[2025 - 2027] GIAI ĐOẠN 2: CHỈNH TRANG KHÔNG GIAN CÔNG CỘNG
├── Xây dựng Quảng trường mở Khu A (729 m2) & Nhạc nước nghệ thuật
├── Vận hành tuyến phố chợ đêm Khu B (1.687 m2) với module Kiot di động
└── Lắp đặt trạm quan trắc vi khí hậu & hệ thống QR code tra cứu nông sản

[2027 - 2030] GIAI ĐOẠN 3: XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ĐA NĂNG
├── Xây dựng Trung tâm cộng đồng C1 (1.502 m2) & Khối khởi nghiệp C2 (390 m2)
├── Hoàn thiện Cổng chào Gateway D1-D2 kết nối trục QL14
└── Nghiên cứu triển khai hệ thống bãi đỗ xe ngầm tự động thông minh

Phân tích chi phí - lợi ích (Cost-Benefit Analysis)

Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư cho toàn bộ các hạng mục công cộng và hạ tầng chỉnh trang ước tính $85,6\text{ tỷ VNĐ}$:

  • Doanh thu trực tiếp: Cho thuê 120 điểm kinh doanh kiot di động chợ đêm ước đạt $4,32\text{ tỷ VNĐ/năm}$; phí dịch vụ bãi xe thông minh và quảng cáo màn hình LED đạt $1,8\text{ tỷ VNĐ/năm}$.
  • Giá trị kinh tế gián tiếp: Gia tăng giá trị thương mại bất động sản xung quanh 11 tuyến phố chợ từ $15% - 25%$; tăng mức chi tiêu bình quân của du khách vãng lai tại Đồng Xoài từ $150.000\text{ VNĐ}$ lên $450.000\text{ VNĐ/người/lượt}$.
  • Thời gian hoàn vốn (Payback Period): Ước tính $7,8\text{ năm}$ với tỷ suất hoàn vốn nội bộ $IRR = 14,2%$ và $NPV = 21,4\text{ tỷ VNĐ}$ (chiết khấu $10%$).

Hạn chế và hướng phát triển

Mặc dù giải quyết được phần lớn các mâu thuẫn hạ tầng, đồ án còn tồn tại các giới hạn kỹ thuật:

  • Ràng buộc quyền sở hữu đất đai: Tồn tại 24 Kiot dọc đường số 1 thuộc sở hữu tư nhân đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đòi hỏi cơ chế thỏa thuận bồi thường linh hoạt hoặc chỉnh trang mặt đứng tự nguyện thay vì thu hồi đất hành chính.
  • Áp lực địa chất và thoát nước ngầm: Nền địa chất đá tảng nông gây khó khăn và tốn kém chi phí nếu thi công tầng hầm giữ xe ngầm quy mô lớn ở giai đoạn 1.

Hướng nghiên cứu mở rộng trong tương lai bao gồm:

  1. Xây dựng mô hình số sinh đôi (Digital Twin) trên nền tảng WebGIS 3D kết nối thời gian thực các cảm biến lưu lượng giao thông, nồng độ khí thải $CO_2$ và mức tiêu thụ điện năng.
  2. Mở rộng hành lang kết nối đi bộ ngầm hoặc cầu vượt bộ hành cảnh quan vượt qua Quốc lộ 14 nối trực tiếp Chợ Đồng Xoài với Quảng trường Tượng đài Chiến Thắng Đồng Xoài.

Đối tượng hưởng lợi

                   ┌────────────────────────────────────────┐
                   │    HỆ THỐNG ĐỐI TƯỢNG HƯỞNG LỢI       │
                   └──────────────────┬─────────────────────┘
                                      │
        ┌──────────────────┬──────────┴──────────┬──────────────────┐
        ▼                  ▼                     ▼                  ▼
┌───────────────┐  ┌───────────────┐     ┌───────────────┐  ┌───────────────┐
│ TIỂU THƯƠNG   │  │ CƯ DÂN ĐÔ THỊ │     │ CHÍNH QUYỀN   │  │ SINH VIÊN &   │
│ & DOANH NGHIỆP│  │ & DU KHÁCH    │     │ & ĐÔ THỊ      │  │ NHÀ NGHIÊN CỨU│
├───────────────┤  ├───────────────┤     ├───────────────┤  ├───────────────┤
│• Doanh thu +30%│ │• Thêm 2.416m2 │     │• Tăng thu thuế│  │• Case study   │
│• Hạ tầng sạch │  │  sân sinh hoạt│     │• Giảm ngập úng│  │  chợ thích ứng│
│• Bán hàng đêm │  │• An toàn PCCC │     │• Đô thị loại II│ │• Dữ liệu GIS  │
└───────────────┘  └───────────────┘     └───────────────┘  └───────────────┘
  • Tiểu thương và hộ kinh doanh cá thể: Tăng thời gian khai thác thương mại từ $10\text{ h/ngày}$ lên $17\text{ h/ngày}$ nhờ kinh tế đêm; môi trường kinh doanh sạch sẽ, vệ sinh an toàn thực phẩm, giảm thất thoát do hư hỏng ngập úng.
  • Cư dân đô thị và khách du lịch: Thụ hưởng không gian quảng trường văn hóa mở an toàn, có bãi đỗ xe quy củ, điểm vui chơi giải trí về đêm và chuỗi trải nghiệm ẩm thực đặc sản địa phương (hạt điều, đọt mây nướng, rượu cần).
  • Chính quyền và cơ quan quản lý đô thị: Nâng cao năng lực quản lý trật tự giao thông, giải quyết triệt để điểm nóng buôn bán lấn chiếm lòng lề đường, tạo động lực phát triển đưa thành phố Đồng Xoài đạt tiêu chí đô thị loại II.
  • Sinh viên, Kiến trúc sư và Giới nghiên cứu: Đồ án cung cấp hệ thống cơ sở dữ liệu mẫu về phương pháp cải tạo thích ứng chợ truyền thống vùng Đông Nam Bộ, tích hợp các tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc, phân khu chức năng và thuật toán tối ưu hóa hạ tầng phụ tải điện - thoát nước.

Câu hỏi thường gặp

1. Yêu cầu kỹ thuật cốt lõi để triển khai hệ thống phân luồng giao thông chậm tại Khu B là gì?

Cần áp dụng vật liệu gạch bê tông tự chèn hoặc đá Granite bề mặt nhám chống trượt cấp R11, kích thước hạt nhỏ ($100 \times 100 \times 60\text{ mm}$), màu sắc tương phản cao tạo hiệu ứng quang học làm giảm nhận thức tốc độ của người điều khiển phương tiện xuống $\le 20\text{ km/h}$. Cứ mỗi khoảng cách $45\text{ m}$ bắt buộc phải bố trí đảo quay đầu bán kính tối thiểu $R = 6,5\text{ m}$ phục vụ xe cứu hỏa chữa cháy theo QCVN 06:2022/BXD.

2. Đồ án giải quyết bài toán xung đột thoát nước giữa địa hình dốc 5% và trục đối ngoại QL14 như thế nào?

Thiết kế hệ thống mương gom nước mặt dạng rãnh hở có nắp đan gang chịu lực dọc theo chân taluy đường dốc kết nối trực tiếp vào tuyến cống hộp bê tông cốt thép $B \times H = 1.200 \times 1.200\text{ mm}$ đặt ngầm dưới vỉa hè đường Phú Riềng Đỏ, triệt tiêu hiện tượng dòng chảy tràn bề mặt gây xói mòn và ngập úng cục bộ tại khu vực thấp trũng phía Nam.

3. Phương án bảo đảm an toàn PCCC cho các dãy nhà lồng và kiot diện tích hẹp?

Bố trí 3 bể nước ngầm chuyên dụng dung tích tối thiểu $150\text{ m}^3/\text{bể}$ kết nối với 3 trạm bơm cao áp tự động duy trì áp lực đường ống $P \ge 4\text{ bar}$. Các kiot di động tại chợ đêm bắt buộc phải sử dụng vật liệu bao che chống cháy cấp I (tấm sợi khoáng xi măng hoặc tôn chống cháy PU foam chậm bắt lửa) và cách nhau tối thiểu $1,2\text{ m}$.

4. Cơ chế chuyển đổi và bảo tồn các hộ tiểu thương kinh doanh truyền thống khi áp dụng chợ đêm?

Tiểu thương trong nhà lồng chính được ưu tiên đăng ký sạp di động ngoài trời vào ban đêm tại Khu B với mức phí ưu đãi. Ban Quản lý chợ ứng dụng phần mềm quản lý số hóa vị trí sạp qua mã QR Code gắn cố định trên vỉa hè để quản lý định vị GPS vị trí bán hàng, ngăn ngừa tình trạng cơi nới hoặc sang nhượng trái phép.

5. Dự án xử lý như thế nào đối với 24 kiot tư nhân đã có sổ đỏ dọc đường số 1?

Áp dụng giải pháp "Chỉnh trang đồng bộ có điều kiện": Giữ nguyên quyền sở hữu công trình của người dân nhưng ban hành Quy chế quản lý kiến trúc bắt buộc về tầng cao tối đa ($3\text{ tầng}$), chiều cao tầng trệt ($3,6\text{ m}$), màu sắc ngoại thất (tone màu trung tính xám sáng, be) và quy cách biển hiệu quảng cáo theo QCVN 17:2018/BXD (chiều cao biển tối đa $2,0\text{ m}$, không vươn quá chỉ giới đường đỏ $0,2\text{ m}$).

Kết luận

Đồ án Thiết kế đô thị khu vực Chợ Đồng Xoài và Phố chợ (quy mô 5,14 ha tại phường Tân Bình, TP. Đồng Xoài) đã cung cấp một giải pháp quy hoạch - kiến trúc toàn diện và có tính thực tiễn cao cho bài toán hiện đại hóa chợ truyền thống trong lòng đô thị đang phát triển nhanh. Bằng việc kết hợp hài hòa giữa bảo tồn cấu trúc lõi chợ hiện hữu với phát triển kinh tế đêm linh hoạt, dự án không chỉ giải quyết triệt để các xung đột hạ tầng giao thông, thoát nước và môi trường mà còn kiến tạo một biểu tượng không gian công cộng đặc sắc cho tỉnh lỵ Bình Phước.

Mô hình thiết kế mở ra tiền đề khoa học cho các nghiên cứu ứng dụng quy hoạch đô thị thích ứng tại vùng Đông Nam Bộ và Tây Nguyên. Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư, kiến trúc sư và cộng đồng tiểu thương có thể trực tiếp áp dụng bộ khung tiêu chí thiết kế, quy chế kiến trúc và giải pháp hạ tầng thông minh từ đồ án này để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng thành phố Đồng Xoài văn minh, bền vững và đậm đà bản sắc địa phương.