TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI KHOA KINH TẾ - LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI VĂN PHÕNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN TUẤN NGỌC NGÀNH ĐÀO TẠO: LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Giáo viên hƣớng dẫn Sinh viên thực tập - Họ và tên: Ths. Nguyễn Thị Kim Thanh - Họ và tên: Nguyễn Ngọc Diệp - Bộ môn: Luật Thương mại quốc tế - Lớp: K54P3 HÀ NỘI, 2022 LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của khoa Kinh tế - Luật trường Đại học Thương Mại và sự đồng ý của cô giáo hướng dẫn – Thạc sĩ Nguyễn Thị Kim Thanh, em đã thực hiện đề tài: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – thực tiễn thực hiện tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc”. Để hoàn thành bài khóa luận tốt nghiệp cuối khóa với đề tài: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất – thực tiễn thực hiện tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc”, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, trong thời gian thực tập tại văn phòng công chứng, em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ phía cán bộ, nhân viên của văn phòng công chứng. Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Trưởng văn phòng cùng toàn bộ các cán bộ, công chứng viên của văn phòng đã giúp em có được một khóa thực tập bổ ích. Về mặt kiến thức, em xin cảm ơn các thầy, cô giáo trong khoa Kinh tế - Luật đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và rèn luyện tại trường Đại học Thương Mại. Đặc biệt, em xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc tới cô giáo – Thạc sĩ Nguyễn Thị Kim Thanh, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn em rất nhiều trong quá trình hoàn thành khóa luận. Do thời gian thực tập cũng chưa nhiều kết hợp với tình hình dịch bệnh, việc nắm bắt kiến thức thực tế của em còn nhiều hạn chế nên bài khóa luận không thể tránh khỏi những thiếu sót. Chính vì vậy, em kính mong nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của quý thầy cô để bài khóa luận được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! Sinh viên thực hiện Diệp Nguyễn Ngọc Diệp i MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN . II DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT. V LỜI MỞ ĐẦU . Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài . Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan. Đối tƣợng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu. Phƣơng pháp nghiên cứu . Kết cấu của khóa luận tốt nghiệp . 6 CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT . Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất . Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất . Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất . Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất . Đối với người sử dụng đất (bên thế chấp) – thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện để tiếp cận vốn hiệu quả . Đối với bên nhận thế chấp – thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi . Đối với đời sống kinh tế, xã hội – thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp hữu ích khai thác giá trị kinh tế của đất đai . Cơ sở ban hành pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất . Nguyên tắc pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất . Nội dung pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất . Quy định pháp luật về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất . Quy định pháp luật về chủ thể của giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất . Quy định pháp luật về thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất . Quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất. 16 ii CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI VĂN PHÕNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN TUẤN NGỌC. Tổng quan tình hình và các nhân tố ảnh hƣởng đến thế chấp quyền sử dụng đất . Tổng quan tình hình thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất. Các nhân tố ảnh hưởng đến việc thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất. Chế độ sở hữu: . Thực trạng quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất . Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất . Về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất . Về trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất . Về giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất . Thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . Tổng quan về Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . Nhận xét và đánh giá việc thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . Đánh giá chung thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất . Thực trạng thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . 36 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI VĂN PHÕNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN TUẤN NGỌC . Một số định hƣớng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất 39 iii 3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc . 47 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật dân sự BLDS Luật đất đai LĐĐ Quyền sử dụng đất QSDĐ Thế chấp quyền sử dụng đất TCQSDĐ Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Tổ chức tín dụng TCTD v LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Cùng với sự phát triển của kinh tế - xã hội và sự ảnh hưởng của nền kinh tế thị trường, đất đai không chủ đơn thuần là tài nguyên cần được bảo vệ, một nhân tố không thể thiếu của sự sống con người mà nó còn tham gia vào thị trường với tư cách là một loại hàng hóa quan trọng nhất – một thứ tài sản giá trị nhất. Thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được sử dụng phổ biến trong các giao dịch dân sự. Đối với quyền sử dụng đất, một khi được nhà nước thừa nhận là một tài sản có giá trị đặc biệt thì đồng thời cho phép người sử dụng đất được dùng quyền sự dụng đất đó cam kết cho việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Tuy nhiên, ở Việt Nam do tính đặc thù về sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản phái sinh từ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, những quy định pháp luật về quyền sử dụng đất và các giao dịch về quyền sử dụng đất trong đó có giao dịch thế chấp tương đối phức tạp và có nhiều điểm đặc thù. Các điều kiện và thủ tục thế chấp, thủ tục xử lí tài sản thế chấp bằng quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với thế chấp tài sản thông thường khác. Hệ thống pháp luật Việt Nam điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất khá phức tạp, trong đó có các văn bản của Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Tài chính,…Mặc dù, các quy định của pháp luật (gồm cả các Nghị định, Thông tư hướng dẫn) cũng có sự đồng bộ, thống nhất chung chịu sự điều chỉnh của Bộ luật dân sự, Luật đất đai,…nhưng cũng bộc lộ những sự bất hợp lí trong quá trình thực hiện: có quá nhiều văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp và thế chấp quyền sử dụng đất nhưng các văn bản hiện hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều chỉnh. Thực trạng hệ thống pháp luật thực định đã gây khó khăn không những cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng, mà còn ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực trạng pháp luật này đang gây lúng túng cho Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Trên thực tế rất khó để đưa quyền sử dụng đất vào vận hành trong thị trường tín dụng một cách trôi chảy. Hình thức văn bản giao dịch và các yêu cầu về công chứng, 1 chứng thực; việc xác định chủ sử dụng của tài sản thế chấp quyền sử dụng đất chưa bảo đảm; do việc quản lý giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất chưa chặt chẽ dẫn đến bên thế chấp dùng tài sản là quyền sử dụng đất để thế chấp ở nhiều giao dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo không còn là việc đơn lẻ. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp không kịp thời và khi có nhiều bên nhận thế chấp đã không phát mại, bán đấu giá được tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất để thu hồi nợ. đang là vấn đề được xã hội quan tâm. Do việc thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất không tuân thủ đúng pháp luật nên số lượng các vụ án tranh chấp tại Tòa án không ngừng gia tăng. Hiện nay việc áp dụng pháp luật về giải quyết tại Tòa án còn nhiều bất cập, lúng túng, chậm trễ do phải tuân thủ các trình tự tố tụng phức tạp.
