Chương 1: Những lý luận cơ bản của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật điều chỉnh về thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng Nguyễn Tuấn Ngọc. 6 CHƢƠNG 1: NHỮNG LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.
Khái niệm và đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất (QSDĐ) nói chung và thế chấp QSDĐ nói riêng vận hành trong nền kinh tế thị trường được ghi nhận trong Hiến pháp 2013. Theo đó, tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Cụ thế hóa quy định này Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đã thừa nhận các quyền năng cụ thể về chuyển QSDĐ của người sử dụng đất, bao gồm: Quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng, quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thế chấp quyền sử dụng đất và quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng của người sử dụng đất. Đây là một lĩnh vực có nội hàm rộng chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật dân sự. Song song đó thế chấp quyền sử dụng đất lại là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Ngân hàng,…). Sự điều chỉnh này nhằm tạo ra hành lang pháp lí để hướng dẫn các quy trình, thủ tục trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch TCQSDĐ, cũng như những phương thức giải quyết tranh chấp phát sinh về quyền và nghĩa vụ các bên trong quan hệ TCQSDĐ.
Mặc dù được quy định khá cụ thể về điều kiện, chủ thể cũng như trình tự, thủ tục,… nhưng cho đến nay vẫn chưa có một khái niệm hay định nghĩa nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định nguồn luật để điều chỉnh quan hệ TCQSDĐ khi các chủ thể xác lập và thực hiện giao dịch không được phân định chi tiết, rõ ràng, từ đó gây ra nhiều tranh chấp, bất đồng không thống nhất được các phương thức giải quyết, vận dụng trái ngược nhau,…Do vậy, cần đưa ra một khái niệm cụ thể về thế chấp quyền sử dụng đất nhằm định hướng cho các bên trong quan hệ thế chấp có thể dễ dàng xác lập, thực hiện hay chấp dứt quan hệ đó tránh phát sinh tranh chấp. Xét về phương diện pháp lí cũng như thực tế, định nghĩa về thế chấp quyền sử dụng đất có thể được rút ra như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên có quyền sử dụng đất (gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của 7 mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp mà không phải chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp”. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là đối tượng của quan hệ thế chấp tài sản, mặt khác thế chấp là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nên TCQSDĐ có những đặc điểm chung của thế chấp tài sản.
Bên cạnh đó, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc tính chung của thế chấp tài sản thì TCQSDĐ có những đặc trưng riêng và khác biệt: Thứ nhất, đối tượng thế chấp là một loại tài sản nhưng không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được chuyển QSDĐ trong thời hạn giao đất. Vì vậy, trong thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thế chấp không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất (vật quyền).
Đây chính là điểm khác biệt cơ bản khi xem xét về đối tượng thế chấp bất động sản ở các nước duy trì hình thức sở hữu tư nhân về đất đai với các nước xác lập hình thức sở hữu Nhà nước hay sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai. Ngoài ra, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nên việc TCQSDĐ không chỉ tuân theo các quy định về thế chấp tài sản của Bộ luật dân sự 2015 mà còn phải thống nhất với các quy định của Luật Đất đai 2013. Thứ hai, thế chấp quyền sử dụng đất không phải hình thức chuyển quyền sử dụng đất. Khi các bên xác lập quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên có tài sản thế chấp (bên thế chấp) chỉ chuyển giao giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, mà không chuyển giao quyền sử dụng đất về mặt thực tế để bên nhận thế chấp chiếm hữu va nắm giữ, cũng như khai thác giá trị của quyền sử dụng đất.
Trong thời gian thế chấp quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên thế chấp. Bên thế chấp QSDĐ có thể nhận lại, khôi phục lại hoàn toàn QSDĐ cả về mặt pháp lý và thực tế khi nghĩa vụ trả nợ đã được thực hiện đầy đủ theo đúng thời hạn và theo cam kết giữa hai bên. Ngược lại, bên thế chấp QSDĐ không thể nhận lại được QSDĐ của mình nếu họ không thực hiện 8 hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết khi đến thời hạn. Mục đích của việc TCQSDĐ là sử dụng quyền sử dụng đất như một “vật” làm tin, tạo tâm lý an toàn cho bên nhận thế chấp đối với việc cam kết thực hiện nghĩa vụ dân sự của bên thế chấp.
Việc bên nhận thế chấp tạm thời giữ các giấy tờ pháp lý về QSDĐ của bên thế chấp không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất, cũng như các nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Thứ ba, trình tự, thủ tục về TCQSDĐ được quy định chặt chẽ hơn so với trình tự, thủ tục thực hiện bảo đảm bằng các tài sản khác. Trong khi các giao dịch đối với tài sản thông thường được pháp luật tôn trọng sự tự do thỏa thuận và định đoạt của chủ thể thì các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng được pháp luật quy định rất chặt chẽ từ quy trình thiết lập đến thực hiện và chấm dứt giao dịch. Sự chặt chẽ này thể hiện ở việc TCQSDĐ không chỉ tuân theo các quy định của pháp luật dân sự mà còn phải phù hợp với các quy định của pháp luật chuyên ngành.
Ví dụ khi các bên xác lập quan hệ hợp đồng thế chấp thì theo quy định của BLDS 2015 hình thức hợp đồng thế chấp phải được lập thành văn bản theo hình thức phải phù hợp với quy định pháp luật đất đai. Theo đó Luật Đất đai 2013 quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng chứng thực và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó, hình thức của hợp đồng TCQSDĐ phải vừa được lập thành văn bản, vừa được công chứng chứng thực và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền. Việc quy định nghiêm ngặt này sẽ hạn chế phát sinh rủi ro của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất khi thực hiện sau này.
Ý nghĩa, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất 1. Đối với người sử dụng đất (bên thế chấp) – thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện để tiếp cận vốn hiệu quả Thế chấp QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu với những hộ gia đình, cá nhân đang gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn. Trong trường hợp này, thế chấp quyền sử dụng đất đem đến một nguồn vốn tiềm năng cho các hoạt động kinh doanh của họ, tiêu biểu nhất là đối với những tổ chức, cá nhân mới bắt đầu hoạt động. Đối với các cá nhân, tổ chức đang thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh thì đây chính là nguồn vốn khai thác để bổ sung và mở rộng khả năng sản xuất, kinh doanh.
Ngoài ra, việc TCQSDĐ có lợi thế ở chỗ bên thế chấp vẫn được quyền giữ tài sản thế chấp và tiếp tục 9 khai thác, sử dụng tài sản này nhằm phục vụ mục đích của mình. Do vậy, nó tạo ra điều kiện thuận lợi tối đa cho bên thế chấp trong việc phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cần thiết, chính đáng. Thông qua TCQSDĐ, nhu cầu về vốn của người sử dụng đất được giải quyết một các tương đối suôn sẻ, linh hoạt đồng thời thúc đẩy bên thế chấp thực hiên sản xuất, kinh doanh có hiệu quả và phát huy tác dụng trong việc tiếp cận vốn, tránh những hậu quả pháp lý bất lợi khi không thực hiện nghĩa vụ đối với những khoản vay dẫn đến việc phải xử lý tài sản bảo đảm. Đối với bên nhận thế chấp – thế chấp quyền sử dụng đất là biện pháp phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi Trong những năm gần đây hoạt động tín dụng ngân hàng rất phát triển, đối tượng cấp tín dụng ngày càng được mở rộng Tuy nhiên hoạt động tín dụng là hoạt động tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao, ngân hàng có thể lâm vào tình trạng khó khăn bất cứ lúc nào bởi vì khách hàng vay không trả tiền hoặc vay với mục đích lừa đảo, đây cũng chính là nguyên nhân dẫn đến phá sản của ngân hàng.
Do đó, trong quan hệ tín dụng các biện pháp bảo đảm thực sự có vai trò quan trọng đặc biệt là biện pháp thế chấp. Trong các biện pháp bảo đảm thì việc cho vay có thế chấp QSDĐ được đánh giá là biện pháp bảo đảm an toàn nhất cho các khoản vay. Đây là biện pháp bảo đảm chiếm ưu thế với số lượng các giao dịch cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ luôn chiếm tỉ lệ cao và có chiều hướng tăng hàng năm.
