CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ VAY MUA NHÀ Ở CỦA KHÁCH HÀNG CÁ NHÂN 1.1 KHÁI NIỆM VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Khái niệm v/ Ngân hàng thương mại (Theo mục 2,3 điều 4 Luật số 47/2010/QH12 của Quốc hội) Ngân hàng là loại hình tổ chức tín dụng có thể được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng theo quy định của Luật này. Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng bao gồm ngân hàng thương mại, ngân hàng chính sách, ngân hàng hợp tác xã. Ngân hàng thương mại là loại hình ngân hàng được thực hiện tất cả các hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác theo quy định của Luật này nhằm mục tiêu lợi nhuận.2 Các nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng thương mại 1.1 Nghiệp vụ TS nợ – Huy động vốn Nghiệp vụ tài sản nợ - Huy động vốn là một trong những nghiệp vụ phổ biến của ngân hàng, hoạt động này được thể hiện và phản ánh thông qua cơ cấu nguồn vốn của ngân hàng thương mại. Nguồn vốn của ngân hàng được hình thành và có được do: - Vốn tự có gồm vốn điều lệ và quỹ dự trữ: + Vốn điều lệ: Là khoản vốn thuộc sở hữu của ngân hàng, ghi trong bản điều lệ của ngân hàng, được hình thành ngay từ khi ngân hàng thương mại được thành lập.
Vốn điều lệ có thể được điều chỉnh tăng lên trong quá trình hoạt động của ngân hàng. Vốn điều lệ có thể do nhà nước cấp nếu đó là ngân hàng thương mại quốc doanh, có thể là vốn đóng góp của cổ đông nếu là ngân hàng thương mại cổ phần. Vốn điều lệ được sử dụng vào mục đích mua sắm tài sản, trang thiết bị ban đầu cần thiết cho hoạt động của ngân hàng; góp vốn liên doanh; cho các thành phần kinh tế vay và thực hiện các dịch vụ khác của ngân hàng. + Quỹ dự trữ: Quỹ dự trữ của ngân hàng được hình thành từ 2 quỹ: Quỹ dự trữ để bổ sung vốn điều lệ và quỹ dự trữ đặc biệt để bù đắp rủi ro.
Các quỹ này được trích từ lợi nhuận ròng hàng năm của ngân hàng. Việc hình 0 0 thành các quỹ này nhằm làm tăng vốn tự có của Ngân hàng, đồng thời đảm bảo an toàn trong kinh doanh. - Vốn huy động: Vốn huy động của Ngân hàng thương mại là nguồn vốn chủ yếu của Ngân hàng, thực chất là tài sản bằng tiền của các chủ sở hữu mà Ngân hàng tạm thời quản lí, sử dụng và có nghĩa vụ hoàn trả kịp thời và đầy đủ cả gốc và lãi khi khách hàng có yêu cầu. Vốn huy động của Ngân hàng bao gồm: Nhận tiền gửi của cá nhân, tổ chức và các tổ chức tín dụng khác, phát hành giấy tờ có giá, vay giữa các TCTD, vay của NHNN.2 Nghiệp vụ TS có – Sử dụng vốn Nghiệp vụ kế toán tài sản có của NHTM bao gồm các nghiệp vụ liên quan đến việc sử dụng các khoản vốn huy động được từ nghiệp vụ tài sản nợ: (Theo các nghiệp vụ cơ bản của ngân hàng thương mại Việt Nam) Nghiệp vụ ngân quỹ: với mục đích đảm bảo khả năng thanh toán thường xuyên, ngân hàng luôn giữ một lượng tiền mặt dưới các dạng sau: tiền mặt tại quỹ của ngân hàng (vault cash), tiền gửi tại các Ngân hàng thương mại khác, tiền gửi tại Ngân hàng Trung ương, tiền mặt trong quá trình thu.
Ngoài tiền mặt, ngân hàng còn giữ các chứng khoán ngắn hạn, có tính lỏng cao để có thể chuyển thành tiền mặt nhanh chóng khi cần như tín phiếu, thương phiếu v.v… Nghiệp vụ cho vay: hoạt động cho vay được xem là hoạt động sinh lợi chủ yếu của các ngân hàng trung gian nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng. Hoạt động cho vay rất đa dạng và phong phú. Mức sinh lời cao nên cũng chứa nhiều rủi ro Nghiệp vụ đầu tư: là nghiệp vụ mà Ngân hàng thương mại dùng vốn của mình mua các chứng khoán (các chứng khoán chính phủ và một số chứng khoán công ty lớn – luật của Mỹ không cho phép ngân hàng được phép nắm giữ cổ phiếu) hoặc đầu tư theo dự án. Ở Việt nam, Luật các Tổ chức tín dụng còn cho phép các ngân hàng được dùng vốn điều lệ và quỹ dự trữ để góp vốn, mua cổ phần của doanh nghiệp hay của các tổ chức tín dụng khác Những tài sản có khác: đó là những vốn hiện vật như trụ sở làm việc, máy móc, trang thiết bị dùng cho hoạt động do ngân hàng sở hữu 0 0 1.3 Một số nghiệp vụ khác Nghiệp vụ trung gian là nghiệp vụ mà Ngân hàng thương mại thay mặt khách hàng thực hiện việc thanh toán hay các uỷ thác khác để thu lệ phí như: (Theo các nghiệp vụ cơ bản của ngân hàng thương mại Việt Nam) Nghiệp vụ chuyển tiền – Thanh toán hộ: nghiệp vụ mà Ngân hàng nhận sự uỷ thác của khách hàng, dùng phương tiện mà khách hàng yêu cầu để chuyển một số tiền nhất định cho một người khác ở một địa điểm quy định trong hay ngoài nước.
Về mặt kỹ thuật, nghiệp vụ này được thực hiện thông qua các phương tiện lưu thông tín dụng như séc, thư chuyển tiền, điện chuyển tiền v.v… Nghiệp vụ thu hộ: Là nghiệp vụ mà Ngân hàng thương mại nhận sự uỷ thác của khách hàng để thu hộ các khoản tiền căn cứ vào các chứng từ của khách hàng giao như séc, thương phiếu, các chứng khoán. Khi tiến hành nghiệp vụ này, ngoài việc thu thủ tục phí của khách hàng, ngân hàng còn có thể tranh thủ sử dụng số tiền của khách hàng. Nghiệp vụ tín thác: Là nghiệp vụ mà Ngân hàng thương mại nhận sự uỷ thác của khách hàng, đứng ra mua bán hộ khách hàng các loại chứng khoán, kim loại quý, ngoại hối hoặc quản lý tài sản, vốn đầu tư của tổ chức hay cá nhân theo hợp đồng (ví dụ tài sản đang tranh chấp, tài sản thanh lý trong quá trình phá sản, tài sản của cô nhi, quả phụ v. Nghiệp vụ qua lại đồng nghiệp: Là nghiệp vụ mà các ngân hàng thương mại thu chi hộ lẫn nhau trên cơ sở ngân hàng này mở một tài khoản vãng lai tại ngân hàng kia và việc thanh toán giữa hai ngân hàng được tiến hành theo định kỳ sau khi đã bù trừ những khoản tiền mà hai bên đã thu chi hộ cho nhau trong thời gian của định kỳ đó.
Trong nghiệp vụ qua lại đồng nghiệp, các ngân hàng không thu thủ tục phí. Khi tiến hành thu chi hộ, nếu trên tài khoản vãng lai không còn tiền thì ngân hàng này sẽ cung cấp tín dụng cho ngân hàng kia theo phương thức tín dụng cho vay vượt chi 0 0 1.2 NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG, CHO VAY TIÊU DÙNG, MUA NHÀ 1.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng Tín dụng ngân hàng là giao dịch giữa các tổ chức tín dụng (bên cho vay) với pháp nhân, cá nhân (bên vay), trong đó bên cho vay chuyển giao một hoặc một số tài sản cho bên vay trong một thời gian nhất định theo thoả thuận, với điều kiện hoàn trả cả vốn gốc lẫn lãi khi đến hạn thanh toán. Quan hệ tín dụng ngân hàng bản chất là quan hệ phát sinh giữa các tổ chức tín dụng với các pháp nhân, cá nhân. Hình thức pháp lý của quan hệ này là hợp đồng tín dụng ngân hàng.
Hợp đồng tín dụng về bản chất là hợp đồng vay tài sản (Theo quy định Bộ luật dân sự năm 2015) Tín dụng ngân hàng đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế hiện nay, là công cụ điều hòa vốn nhằm phục vụ cho các mục đích sản xuất kinh doanh cũng như các mục đích khác trong đời sống xã hội.2 Khái niệm cho vay tiêu dùng (Theo Hồ Diệu năm 2011): “Cho vay tiêu dùng là các khoản vay nhằm tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm các cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình và xe cộ… Bên cạnh đó, những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế và du lịch,… cũng có thể được tài trợ bằng CVTD.” Cho vay tiêu dùng là hình thức tài trợ cung ứng vốn cho mục đích phục vụ tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình. Các khoản cho vay tiêu dùng là nguồn tài chính quan trọng giúp người tiêu dùng có thể trang trải các nhu cầu trong cuộc sống trước khi họ có đủ khả năng về tài chính để hưởng thụ với điều kiện nhất định thỏa thuận trong hợp đồng.3 Khái niệm cho vay mua nhà Cho vay mua nhà là một hình thức cho vay được thực hiện trên cơ sở hợp đồng tín dụng giữa ngân hàng và khách hàng, trong đó khách hàng sử dụng tiền vay để mua nhà và có trách nhiệm phải hoàn trả đầy đủ vốn gốc và lãi theo quy định trong hợp đồng tín dụng 0 0 1.4 Phân loại cho vay mua nhà Cho vay là một trong những nghiệp vụ cơ bản nhất. Nhu cầu vay vốn của khách hàng rất phong phú và đa dạng nên cho vay ngân hang cũng có nhiều hình thức khác nhau.
Cũng vì lý do trên mà các ngân hàng luôn phải tìm ra các tiêu chí phân loại để thiết lập các quy trình cho vay thích hợp nhằm quản lý, kiểm tra dễ dàng. Có rất nhiều cách phân loại tín dụng, ngân hàng phân loại dựa vào các căn cứ khác nhau tùy theo mục đích nghiên cứu. Tuy nhiên, ta thường phân loại theo một số tiêu chí sau: 1.1 Căn cứ vào mục đích cho vay Cho vay với mục đích sản xuất: các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, các cơ sở sản xuất, các mặt hàng thực phẩm, tiêu dùng, thủ công mỹ nghệ Cho vay với mục đích kinh doanh: đây là các tiểu thương kinh doanh nhiều loại hàng hóa Cho vay với mục đích tiêu dùng: như mua sắm trang thiết bị, dụng cụ tiện nghi trong gia đình, nhu cầu học tập, du lịch,… Cho vay với mục đích sửa chữa, xây dựng nhà ở Cho vay khác: gồm các loại không xếp hạng trên và các khoản cho vay kinh doanh chứng khoán 1.2 Căn cứ vào thời hạn cho vay (Theo Điều 10 Thông tư 39/2016/TT-NHNN do Ngân hàng Nhà nước ban hành) Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay tối đa 01 (một) năm. Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 01 (một) năm và tối đa 05 (năm) năm.
Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay trên 05 (năm) năm 1.