Tổng quan nghiên cứu

Trong chiến lược phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nguồn lực đất đai đóng vai trò là đòn bẩy tài chính quan trọng bậc nhất của quốc gia. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của nhân dân mà còn là công cụ hữu hiệu để chính quyền kiểm soát giao dịch, tạo lập thị trường bất động sản minh bạch và tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. Tại thành phố Hà Nội, năm 2015 toàn thành phố đã tổ chức đấu giá thành công 18,1 ha đất, thu về 3.230 tỷ đồng, đạt 122% kế hoạch năm; trước đó năm 2014 cũng đã đấu giá 18,38 ha với tổng thu gần 2.990 tỷ đồng.

Huyện Thường Tín là địa bàn cửa ngõ phía Nam Thủ đô, giữ vị trí then chốt trong định hướng phát triển hành lang kinh tế và vành đai xanh. Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đây vẫn đối mặt với nhiều bất cập: hiện tượng người tham gia đấu giá thông đồng dìm giá, tỷ lệ trúng đấu giá vượt giá sàn chưa cao, tình trạng bỏ cọc không nộp tiền sử dụng đất còn diễn ra, và tiến độ đầu tư hạ tầng kỹ thuật tại các khu đất đấu giá còn chậm trễ.

Mục tiêu nghiên cứu trọng tâm của luận văn là hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn, phân tích đánh giá toàn diện thực trạng công tác quản lý nhà nước về đấu giá đất ở tại huyện Thường Tín trong giai đoạn 5 năm từ năm 2012 đến năm 2016, chỉ rõ các yếu tố ảnh hưởng, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp khả thi định hướng đến năm 2020. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc nâng cao hiệu lực bộ máy quản lý, bảo đảm nguồn thu từ 15% đến 25% ngân sách địa phương phục vụ tái đầu tư xây dựng nông thôn mới và phát triển đô thị bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết quản lý hành chính nhà nước và lý thuyết địa tô kinh tế học. Địa tô chênh lệch loại một hình thành từ vị trí địa lý đắc địa và điều kiện tự nhiên thuận lợi, trong khi địa tô chênh lệch loại hai được tạo ra từ kết quả đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Trong nền kinh tế thị trường, giá trị quyền sử dụng đất chịu sự chi phối chặt chẽ của quan hệ cung - cầu, độ nhạy cảm của lãi suất ngân hàng thương mại và tốc độ đô thị hóa.

Hệ thống khái niệm then chốt trong luận văn bao gồm:

  1. Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở: Quá trình các cơ quan có thẩm quyền sử dụng quyền lực pháp lý để định hướng, tổ chức, điều tiết và kiểm tra hoạt động chuyển giao quyền sử dụng đất qua cơ chế cạnh tranh trả giá công khai.
  2. Phương pháp định giá đất: Áp dụng hệ thống 5 phương pháp khoa học theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
  3. Cơ chế tạo lập và phát triển quỹ đất sạch: Hoạt động bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng và đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật đồng bộ trước khi đưa các thửa đất ra thị trường.

Khung lý thuyết cũng tiếp thu có chọn lọc kinh nghiệm quốc tế, như quy định tại Trung Quốc về việc dự án phát triển nhà ở phải đạt mức đầu tư trên 25% tổng ngạch mới đủ điều kiện chuyển nhượng, cùng mô hình kiểm soát tư pháp chặt chẽ trong đấu giá bất động sản tại Nhật Bản và Hoa Kỳ.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được tổng hợp từ hệ thống 10 văn bản quy phạm pháp luật chủ chốt của Trung ương và Thành phố Hà Nội (như Luật Đất đai năm 2013, Luật Đấu giá tài sản năm 2016, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND), kết hợp báo cáo thống kê định kỳ 5 năm (2012-2016) của Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thường Tín.

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phương pháp điều tra xã hội học với quy mô cỡ mẫu 120 đối tượng. Phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên được thực hiện trên 2 nhóm chính: 30 cán bộ trực tiếp làm công tác quản lý đất đai cấp huyện, cấp xã và 90 người dân, nhà đầu tư đã từng tham gia các phiên đấu giá đất trên địa bàn. Việc lựa chọn phương pháp phân tầng nhằm bảo đảm tính đại diện khách quan giữa các khu vực ven trục Quốc lộ 1A đang đô thị hóa nhanh và các xã nông thôn thuần túy. Phương pháp thống kê so sánh chuỗi thời gian kết hợp phân tích tổng hợp định lượng được sử dụng nhằm lượng hóa chính xác mối tương quan giữa sự thay đổi chính sách pháp luật, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ và hiệu quả tài chính thu được qua từng năm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, về tổ chức bộ máy và nguồn lực quản lý, lực lượng chuyên môn tại huyện Thường Tín còn khá mỏng so với khối lượng công việc thực tế tại 29 xã, thị trấn. Phòng Tài nguyên và Môi trường duy trì biên chế 10 cán bộ (mỗi chuyên viên phụ trách cụm từ 3 đến 4 xã), trong khi Trung tâm Phát triển quỹ đất có 12 cán bộ và 3 lãnh đạo ban giám đốc. Áp lực kiêm nhiệm nhiều dự án cùng lúc khiến trên 80% cán bộ phải thường xuyên làm việc thêm giờ vào cuối tuần để bảo đảm tiến độ lập quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, về kết quả thu ngân sách và biến động giá đấu giá, hiệu quả tài chính qua 5 năm (2012-2016) có sự cải thiện nhưng chưa thực sự bứt phá. So sánh với các đơn vị dẫn đầu thành phố năm 2015 như quận Long Biên đạt 673 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch), quận Hà Đông đạt 370 tỷ đồng (vượt 269%), huyện Mê Linh đạt 172 tỷ đồng (vượt 243%), thì mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm tại Thường Tín phần lớn chỉ dao động từ 10% đến 18%. Hầu hết các phiên đấu giá thành công tập trung ở các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt trong khu dân cư nông thôn.

Thứ ba, về tuân thủ quy trình và quy chế đấu giá, các phiên đấu giá áp dụng hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng vẫn bộc lộ sơ hở khiến các nhóm đầu cơ liên kết dìm giá. Tỷ lệ khách hàng trúng đấu giá chậm nộp tiền hoặc tự nguyện bỏ tiền đặt cọc chiếm khoảng 5% đến 8% tổng số hồ sơ trúng tuyển, gây gián đoạn kế hoạch huy động vốn của địa phương.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những tồn tại trên xuất phát từ cả yếu tố chủ quan lẫn khách quan. Về mặt chủ quan, sự phối hợp liên ngành giữa Trung tâm Phát triển quỹ đất, Phòng Tài chính - Kế hoạch và Ủy ban nhân dân cấp xã chưa thực sự đồng bộ; công tác thanh tra, giám sát sau phiên đấu giá chưa đủ sức răn đe. Kỹ năng nghiên cứu thị trường và nghiệp vụ chuyên sâu về bán đấu giá chuyên nghiệp của đội ngũ cán bộ cơ sở còn hạn chế. Về mặt khách quan, sự không thống nhất giữa các văn bản hướng dẫn xác định giá khởi điểm (giữa Thông tư số 02/2015/TT-BTC và Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP) đã gây lúng túng cho cấp huyện trong giai đoạn 2015-2016.

Dữ liệu nghiên cứu giai đoạn 2012-2016 có thể được mô hình hóa trực quan thông qua biểu đồ cột kép kết hợp đường xu hướng: trục tung bên trái thể hiện quy mô diện tích đất đưa ra đấu giá (tính bằng héc-ta), trục tung bên phải phản ánh số thu ngân sách thực tế (tính bằng tỷ đồng), và đường biểu diễn thể hiện tỷ lệ vượt giá khởi điểm qua từng năm. Cách trình bày này làm nổi bật mối quan hệ tỷ lệ thuận giữa mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật với hiệu quả tăng thu ngân sách, tương tự bài học thực tiễn được ghi nhận tại tỉnh Nghệ An với mô hình 8 tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và 19 đấu giá viên hoạt động hiệu quả.

Đề xuất và khuyến nghị

Để tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Thường Tín định hướng đến năm 2020, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

  1. Đẩy mạnh công tác lập quy hoạch, chủ động tạo lập quỹ đất sạch: Ủy ban nhân dân huyện Thường Tín chỉ đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất rà soát toàn diện các khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt và đất nông nghiệp hiệu quả thấp để lập phương án thu hồi đất tập trung. Mục tiêu đạt tối thiểu 20 ha đất sạch được đầu tư hạ tầng đồng bộ mỗi năm trong giai đoạn 2017-2020. Chủ thể thực hiện là Ủy ban nhân dân huyện phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất và Ủy ban nhân dân các xã.

  2. Cải cách thủ tục hành chính và đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Ứng dụng công nghệ thông tin vào công khai niêm yết thông tin quy hoạch, hồ sơ mời đấu giá và kết quả trúng giá. Cắt giảm 30% thời gian xử lý thủ tục hành chính, bảo đảm bàn giao thực địa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 100% tổ chức, cá nhân trúng đấu giá trong vòng 15 ngày làm việc kể từ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đơn vị chủ trì là Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Thường Tín.

  3. Đổi mới quy chế và đa dạng hóa hình thức tổ chức đấu giá: Chuyển đổi linh hoạt từ hình thức bỏ phiếu kín 1 vòng sang áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu nhiều vòng trực tiếp (tối thiểu 3 vòng bắt buộc) hoặc trả giá trực tiếp bằng lời. Giải pháp này hướng tới mục tiêu nâng mức chênh lệch giá trúng so với giá sàn lên trên 25%, đồng thời triệt tiêu 90% nguy cơ thông đồng dìm giá. Thời gian thực hiện từ quý I/2018 do Hội đồng đấu giá huyện và các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp chịu trách nhiệm.

  4. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và kiện toàn bộ máy quản lý: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng định kỳ 100% cán bộ địa chính xã và chuyên viên quản lý đất đai về kỹ năng định giá bất động sản, pháp luật đấu giá tài sản. Bổ sung từ 3 đến 5 chỉ tiêu biên chế chuyên trách cho Trung tâm Phát triển quỹ đất trong giai đoạn 2018-2019. Đơn vị thực hiện là Phòng Nội vụ phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thường Tín.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn là nguồn tư liệu học thuật và thực tiễn giá trị cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện và xã: Đội ngũ lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất tại 29 xã, thị trấn có thể trực tiếp ứng dụng quy trình chuẩn hóa 12 bước tổ chức đấu giá và mô hình quản lý thu chi ngân sách để giảm thiểu sai sót hành chính.
  2. Giảng viên, nhà nghiên cứu và học viên sau đại học: Các cá nhân thuộc chuyên ngành Quản lý kinh tế, Quản lý đất đai và Luật kinh tế có thể khai thác bộ dữ liệu khảo sát 120 mẫu thực tế cùng chuỗi thống kê 5 năm (2012-2016) làm tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu mở rộng.
  3. Các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp: Các doanh nghiệp và đấu giá viên có thể vận dụng kinh nghiệm điều hành phiên đấu giá nhiều vòng bắt buộc, phương pháp xác định bước giá tối ưu nhằm ngăn ngừa hiện tượng đầu cơ dìm giá trong thực tế.
  4. Doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản: Các cá nhân, tổ chức tham gia thị trường nắm bắt rõ ràng 5 phương pháp định giá đất, hiểu đúng quyền và nghĩa vụ pháp lý, từ đó xây dựng kế hoạch tham gia đấu giá an toàn, hạn chế tối đa rủi ro mất tiền đặt trước từ 5% đến 20%.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quản lý nhà nước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở bao gồm những nội dung cốt lõi nào? Quản lý nhà nước bao gồm 5 nội dung chính: ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật; lập quy hoạch và kế hoạch phát triển quỹ đất; vận hành quy trình tổ chức đấu giá từ thẩm định tư cách đến bàn giao đất; quản lý tài chính nguồn thu ngân sách; và thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai.

  2. Việc xác định giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất ở dựa trên những căn cứ pháp lý nào? Giá khởi điểm được xây dựng dựa trên mục đích sử dụng đất, bảng giá đất địa phương, tình hình giao dịch thị trường theo Thông tư số 02/2015/TT-BTC, Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP và được Hội đồng thẩm định giá thông qua 5 phương pháp định giá chuẩn nhằm bảo đảm sát giá thị trường trên 85%.

  3. Tại sao hình thức đấu giá nhiều vòng bắt buộc lại hạn chế được tình trạng thông đồng dìm giá? Hình thức đấu giá tối thiểu 3 vòng bắt buộc buộc người tham gia phải liên tục trả giá tăng dần để giữ quyền vào vòng tiếp theo. Cơ chế công bố giá sàn mới là mức giá cao nhất của vòng trước giúp vô hiệu hóa các thỏa thuận ngầm, đẩy giá trúng sát với giá trị thực của thị trường.

  4. Nguồn thu từ đấu giá quyền sử dụng đất ở được phân bổ và sử dụng như thế nào tại huyện Thường Tín? Nguồn thu sau khi trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng được trích nộp từ 50% đến 70% cho ngân sách cấp huyện và cấp xã. Nguồn vốn này được ưu tiên tuyệt đối cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng giao thông, trường học và hoàn thành các tiêu chí nông thôn mới.

  5. Khi người trúng đấu giá không nộp tiền sử dụng đất đúng hạn thì cơ quan chức năng xử lý ra sao? Theo quy chế đấu giá và Luật Đấu giá tài sản 2016, người trúng đấu giá quá thời hạn quy định không nộp đủ tiền sẽ bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá, toàn bộ khoản tiền đặt trước từ 5% đến 20% giá khởi điểm bị tịch thu nộp vào ngân sách nhà nước để tổ chức đấu giá lại.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quản lý nhà nước trong đấu giá đất ở, làm rõ vai trò then chốt của địa tô kinh tế và công cụ định giá thị trường.
  • Đánh giá khách quan thực trạng quản lý giai đoạn 2012-2016 tại 29 xã thị trấn của huyện Thường Tín, chỉ rõ các thành tựu về số thu ngân sách cũng như hạn chế về bộ máy nhân sự 15 cán bộ chuyên trách.
  • Xác định rõ nguyên nhân gốc rễ và mức độ ảnh hưởng của cơ chế chính sách, năng lực cán bộ và sự phối hợp liên ngành đến chất lượng các phiên đấu giá.
  • Đề xuất đồng bộ 4 nhóm giải pháp đột phá về phát triển quỹ đất sạch, cải cách hành chính, đổi mới hình thức đấu giá nhiều vòng và chuẩn hóa năng lực cán bộ.
  • Xây dựng lộ trình triển khai cụ thể đến năm 2020 nhằm tối ưu hóa nguồn lực tài chính công phục vụ định hướng phát triển vành đai xanh Thủ đô.

Đóng góp lớn nhất của công trình là cung cấp bộ giải pháp quản lý có cơ sở khoa học và tính khả thi cao cho chính quyền địa phương. Các đơn vị liên quan cần khẩn trương số hóa quy trình và kiện toàn tổ chức bộ máy trong giai đoạn 2017-2018 để phát huy tối đa giá trị nguồn tài nguyên đất đai. Hãy tham khảo và ứng dụng ngay các phát hiện của luận văn vào thực tiễn quản lý địa phương!