phần mở đầu và kết luận, kiến nghị thì luận văn gồm 03 chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Kiến thụy, thành phố Hải Phòng Chƣơng 3: Đề xuất nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Một số khái niệm liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất a. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nƣớc trên bề mặt trái đất.
Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất không do lao động và con ngƣời làm ra, tức là bao gồm nƣớc mặt đất và nƣớc ngầm, thổ nhƣỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nƣớc, đầm lầy và bãi đá. Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lƣợng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một ngƣời có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng nhƣ những quyền theo tập quán không thành văn.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản nhƣ: đáp ứng đƣợc nhu cầu nào đó của con ngƣời tức là có giá trị sử dụng; con ngƣời có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tƣợng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lƣu dân sự). Đất đai còn đƣợc coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, đƣợc chuyển tiếp qua các thế hệ, và đƣợc coi là một dạng tài sản trong phƣơng thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời đất đai còn đƣợc coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã đƣợc khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hƣớng tăng lên. Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá. Tính đặc biệt có tính chất đòi hỏi phải định giá là đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhƣng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tƣ của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai, phần lớn là đầu tƣ trực tiếp cho các tài sản khác nhƣ: hệ thống hạ tầng 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kỹ thuật, hạ tầng xã hội.; do đó, chi phí đầu tƣ làm tăng giá trị của đất đai là rất trìu tƣợng, khó xác định, khó phân bổ cho từng thửa đất.thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể làm ảnh hƣởng đến giá đất.
Quyền sử dụng đất Theo luật dân sự, quyền sử dụng là quyền năng pháp lý đƣợc thực hiện những hành vi nhất định để sử dụng, khai thác những mặt có ích của đối tƣợng sử dụng, về mặt kinh tế, đây là quyền năng quan trọng nhất của quyển sở hữu vì việc khai thác lợi ích vật chất của đối tƣợng chính là mục đích thu lợi của chủ sở hữu. [18] Đối với đất đai, quyền sử dụng là một nội dung kinh tế quan trọng nhất của quyền sở hữu nhƣng không nhất thiết chủ sở hữu phải là ngƣời trực tiếp sử dụng, mối quan hệ giữa quyền chiếm hữu và quyền sử dụng ngày càng đƣợc tách biệt rõ hơn. Vào thời kỳ đầu khi mới hình thành quyền sở hữu đất đai, ngƣời chiếm hữu đất đai đồng thời là ngƣời trực tiếp sử dụng. Khi kinh tế nông nghiệp phát triển, một số chủ đất chiếm hữu đƣợc nhiều đất hơn đã không thể thực hiện đƣợc việc trực tiếp sử dụng, hình thức đầu tiên đuợc các chủ đất sử dụng là thuê tá điển làm công.
Khi khối lƣợng ruộng đất tập trung nhiều hơn nữa thì hình thức cấy rẽ đƣợc áp dụng (tá điền thực hiện toàn bộ quá trình canh tác, chủ đất thu địa tô). Trong quá trình phát triển sản xuất tƣ bản chủ nghĩa, xu hƣớng tách biệt giữa quyền chiếm hữu và quyển sử dụng ngày càng rõ ràng hơn, các chủ đất áp dụng hình thức cho nông dân không có đất hoặc có khả năng canh tác thuê đất của mình để sản xuất. Lúc này nền sản xuất nông nghiệp đã chuyển hẳn samg sản xuất hàng hoá. Hình thức thuê đất không chỉ xuất hiện trong nông nghiệp mà xuất hiên cả trong kinh doanh nhà ở, trang trại, khu công nghiệp, khu thƣơng mại.
Quyền sờ hữu đất đai lúc này không còn ý nghĩa nhiểu trên thực tế, vấn để đƣợc quan tâm hơn là lợi nhuận thu đƣợc từ sử dụng đất và phân chia lợi nhuận giữa chủ đất và ngƣời sử dụng đất. Trong lịch sử quản lý đất đai thế giới, ngay từ thế kỷ thứ V trƣớc Công nguyên, nhà nƣớc La Mã đã có những điểu khoản quy định tách quyền sử dụng đất khỏi quyền sở hữu trong một số trƣờng hợp (điều khoản servitus). Ngày nay, tuỳ theo truyền thống, chế độ chính trị, trình độ phát triển kinh tế mà các quốc gia trên thê giới có mức độ khác nhau về quan hệ giữa quyền sử dụng và quyền chiếm hữu về đất đai. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Trong chế độ đất đai thuộc sờ hữu toàn dân nhƣ ở Việt Nam, quvền sử dụng đất của toàn dân đƣợc thể hiện thông qua việc Nhà nƣớc giao đất hoặc cho các chủ sử dụng đất có năng lực thuê đất.
Nhà nƣớc ban hành các chính sách, pháp luật về đất đai, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đai để việc sử dụng đất có hiệu quả. Đấu giá Trong nền kinh tế thị trƣờng đấu giá hàng hóa là một trong nhƣng hình thức mua hàng phổ biến. Đây là phƣơng thức xác định giá trị của một hàng hóa có mức giá không thể xác định hoặc biến đổi quá nhiều. Thông qua đấu giá, ngƣời mua và ngƣời bán có thể mua và bán đƣợc hàng hóa với giá gần đúng với giá trị của hàng hóa đó.
Trên thế giới, đấu giá đã hình thành từ các nền văn minh thời cổ đại. Vào khoảng năm 500 TCN, theo ghi chép của những ngƣời Hy Lạp cổ đại, hình thức đấu giá xuất hiện lần đầu tiên tại Babylon với đối tƣợng đƣợc mua bán là phụ nữ một sự cƣới hỏi. Bất kể ngƣời con gái nào bị gả bán đấu ngoài cuộc đấu giá đều bị coi là bất hợp pháp. Những ngƣời phụ nữ xinh đẹp đƣợc đƣa tới những cuộc đấu giá thƣ cao cấp.
còn những phụ nữ xấu phải có của hồi môn và bị đƣa tới các cuộc đấu giá để đợi đƣợc chấp nhận. Giá cả của ngƣời phụ nữ xấu là số âm, tức là càng xấu càng mất nhiều của hồi môn. Tiếp đó, bán đấu giá đƣợc phát triển qua các cuộc chiến tranh của Đế chế La Mã Cô đại, họ bán đấu giá tất cả mọi thứ từ các chiến lợi phẩm của các cuộc chiến tranh cho đến tài sản của các con nợ. Trong thế giới hiện đại, các cuộc đấu giá thƣờng đƣợc tiến hành đối với một số lƣợng lớn những giao dịch về dân sự, kinh tế.
Ở Hà Lan, đấu giá xuất hiện từ thế kỷ XV do những nhà cầm quyền địa phƣơng thực hiện. Trong đó, quyền của các lãnh chúa nhƣ quyền đánh bắt cá đã đƣợc phân xử theo hình thức đấu giá. Phiên đấu giá hàng hóa đầu tiên đƣợc tổ chức dành cho các loại hàng hóa nhanh hơn, có thời gian tồn tại ngắn, cần đƣợc lƣu thông ngay nhƣng giá của chúng rất khó đƣợc thiết lập. Từ giữa thế kỷ XV, hầu hết các cuộc đấu giá đƣợc thực hiện tại các chợ cá.
Các tác phẩm nghệ thuật hoặc các hàng hóa cao cấp chỉ đƣợc bắt đầu đƣợc bán đều đƣợc bán theo phƣơng thức đấu giá nhƣ: Cá bắt đƣợc từ biển, lâu đài, biệt thự, các thiết bị, máy móc các bộ phận của một con tàu, chiến lợi phẩm từ chiến tranh, các trang trại của các ông chủ trang trại bị vỡ nợ, các vật bị cầm cố quá hạn, củ hoa Tuylíp, hay các vật liệu có nguồn gốc từ động vật, đến các loại hàng hóa cao cấp nhƣ sáng 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com tác văn chƣơng hay các tác phẩm hội họa, v. ở Hà Lan, hình thức đấu giá đƣợc áp dụng chủ yếu là đấu giá giảm dần, đây là một hình thức đấu giá mà trong cuộc đấu giá, một món hàng đƣợc chào với một mức giá rất cao. Giá ban đầu đƣợc đƣa ra cao hơn giá trị món hàng và không có ngƣời bán nào hy vọng bán đƣợc món hàng với giá cao nhƣ vậy. Do đó, giá đƣợc giảm xuống từ từ cho đến khi ngƣời trả giá quyết định giá hiện tại đó và ngƣời trả giá đó trở thành ngƣời thắng cuộc.
Ví dụ: Một công ty ở Hà Lan tiến hành bán một chiếc xe công đã dùng, giá ban đầu đƣợc đƣa ra là 15.000 USD, ngƣời tham gia trả giá sẽ đợi đến khi giá giảm dần xuống tới 14. Khi mà sự ra giá đạt tới 9.000 USD mà có ngƣời tham gia trả giá quyết định mua thì ngƣời tham gia đấu giá đó là ngƣời thắng cuộc. Hình thức đấu giá này có thể khiến chúng ta nghĩ rằng ngƣời bán có thể bị lỗ nhƣng thực sự thì họ đƣợc nhiều tiền hơn theo kiểu đấu giá tăng dần vì giá đang giảm thay vì tăng giá, ngƣời tham gia đấu giá sẽ kết thúc việc trả giá với giá thậm chí cao hơn giá trị món hàng. Theo Đấu giá - Wikipedia tiếng Việt (Bách khoa toàn thƣ mở Wikipedia): Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đƣa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho ngƣời ra giá cao nhất.
[14] Theo Đại từ điển tiếng Việt: Đấu giá là bán theo phƣơng thức để cho những ngƣời mua trả giá công khai, ai trả giá cao nhất thì bán.