Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm và đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất * Khái niệm đấu giá tài sản Đấu giá là một phương thức bán hàng đặc biệt đã được biết đến và sử dụng từ rất lâu đời, từ khi xã hội hình thành nền kinh tế hàng hoá, trong đó có người bán, người mua, có hàng hoá, tiền tệ làm vật ngang giá chung và có sự cạnh tranh về giá cả trong mua bán. Như vậy, về mặt khách quan, BĐG là một hoạt động kinh tế, dân sự diễn ra theo quy luật vận hành của nền kinh tế hàng hoá – thị trường.
Về phương diện kinh tế, đấu giá là phương một pháp xác định giá trị của hàng hoá đưa ra đấu giá thông qua việc trả giá của những người tham gia mua hàng hóa đó. Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là một thị trường trong đó người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hoá chứ không phải đơn thuần trả theo giá người bán; thị trường đấu giá là thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu” [51, tr. Dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: Bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua.
Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định [15, tr. 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Dưới góc độ pháp lý, pháp luật Việt Nam cũng ghi nhận phương thức định đoạt tài sản thông qua đấu giá từ khá sớm. Theo quy định của Quy chế BĐG tài sản, ban hành kèm theo Nghị định số: 86/CP ngày 19/12/1996: “Bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiều người muốn mua tham gia trả giá theo thủ tục được quy định tại Quy chế này; người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người mua được tài sản bán đấu giá đó” [7, Điều 2]. Tiếp đó, nghị định số: 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về BĐG tài sản đưa ra khái niệm BĐG tài sản như sau: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này” [10, Điều 2].
Hiện nay, phương thức BĐG tài sản được điều chỉnh bởi Nghị đinh số: 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ (có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2010), trong đó cũng đã nêu rõ: Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất [12, Điều 2]. Như vậy có thể thấy, mặc dù có nhiều cách định nghĩa BĐG tài sản, song về cơ bản các khái niệm được đưa ra đều dựa trên những đặc điểm chung thống nhất của hình thức bán hàng đặc biệt này. Do đó, có thể khái quát về khái niệm đấu giá tài sản như sau: Bán đấu giá tài sản là một hình thức mua bán công khai và được tổ chức theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển, nhằm mục đích bán được tài sản ở giá cao nhất; người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm đối với tài sản sẽ mua được tài sản bán đấu giá.
8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com * Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu BĐG tài sản nói chung là hình thức mua bán công khai, tồn tại lâu đời trong lịch sử phát triển của xã hội loài người, thì “bán đấu giá quyền sử dụng đất chỉ xuất hiện khi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản và cho phép mua bán nó trên thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hoá đặc biệt” [23, tr. Về mặt lý luận, dưới góc độ pháp luật dân sự, quyền sử dụng đất là một loại tài sản: Theo quy định tại Điều 163 BLDS 2005: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [35, Điều 163]. Quyền tài sản được định nghĩa tại Điều 181 BLDS 2005: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự…” [35, Điều 181]. Theo đó, quyền tài sản, trước tiên phải được hiểu là xử sự được phép của chủ thể mang quyền.
Quyền này phải được trị giá bằng tiền hay nói cách khác nó phải tương đương với một đại lượng vật chất nhất định. Hiện nay, pháp luật Việt Nam công nhận quyền sử dụng đất là một trong các quyền tài sản [35, Điều 322, Khoản 2]. Xét dưới góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất mang những dấu hiệu như những loại hàng hoá thông thường, có giá trị và giá trị sử dụng. Thông thường, người sử dụng đất phải bỏ ra một khoản tiền nộp vào ngân sách Nhà nước để nhận quyền sử dụng đất; hoặc nhận quyền sử dụng đất từ những chủ thể khác thông qua các giao dịch trên thị trường.
Thực chất đó là tiền mua quyền sử dụng đất cùng với tất cả những quyền khác gắn liền với nó như pháp luật quy định. Bên cạnh đó, nhìn nhận từ một khía cạnh quan trọng khác, gắn với đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về chế độ sở hữu đối với đất đai, chúng ta sẽ thấy được tính đặc biệt của loại hàng hoá quyền sử dụng đất: 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Xuất phát từ quan điểm: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt; là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, là nguồn sống của nhân dân ta [5, tr.46], pháp luật hiện hành của nước ta quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [29, Điều 17, Điều 18]; [34, Điều 5]. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất lại được Nhà nước trao cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các quyền của người sử dụng đất ngày càng được mở rộng, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Do vậy, khái niệm quyền sử dụng đất cần được hiểu theo nghĩa rộng hơn khái niệm “quyền sử dụng” tài sản thông thường trong pháp luật dân sự. Đó không chỉ đơn giản là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ một đối tượng tài sản, mà còn là sự bảo đảm từ phía Nhà nước về mọi phương diện trong quá trình sử dụng đất với người sử dụng đất. Như vậy có thể hiểu quyền sử dụng đất là những quyền năng của người sử dụng đất được pháp luật quy định và đảm bảo thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Nó là một quyền tài sản – có thể trị giá được bằng tiền và có thể được chuyển giao trong giao dịch dân sự.
Với tư cách là một loại tài sản, một loại hàng hoá đặc biệt, quyền sử dụng đất có thể được đem giao dịch trong thị trường BĐS. Nhà nước có thể trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất bằng nhiều hình thức, trong đó, hình thức đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được pháp luật quy định trong một số trường hợp nhất định. Dưới góc độ pháp lý, BĐG quyền sử dụng đất là một loại quan hệ mua bán tài sản. Trong đó, đối tượng được đem ra mua – bán là quyền sử dụng đất; 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chủ thể của quan hệ này, một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất bằng hình thức BĐG quyền sử dụng đất với tư cách là “người” đại diện thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai – bên bán, một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất tham gia đấu giá quyền sử dụng đất – bên mua.
Mỗi bên khi tham gia quan hệ mua – bán nêu trên đều có những quyền, nghĩa vụ nhất định theo quy định của pháp luật. Tương tự như BĐG tài sản thông thường, “bên bán” quyền sử dụng đất thông qua đấu giá đưa ra mức giá khởi điểm để những người mua cùng công khai trả giá, người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người mua được quyền sử dụng đất đem BĐG. Như vậy, từ nhận thức chung về BĐG tài sản và thực tiễn tổ chức, thực hiện BĐG quyền sử dụng đất tại Việt Nam trong thời gian qua, có thể đưa ra khái niệm: Đấu giá quyền sử dụng đất để Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất là một hình thức mua – bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai theo những nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật, do người bán đấu giá (cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất) điều khiển nhằm bán được quyền sử dụng đất cho người mua (tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất) với giá cao nhất. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm mà người bán đưa ra.
Đặc điểm đấu giá quyền sử dụng đất Nếu như thông thường, việc mua bán tài sản thường được thực hiện thông qua hình thức mua bán trực tiếp, thoả thuận theo nguyên tắc “thuận mua – vừa bán”, người bán thường đưa ra mức giá cao hơn so với giá trị thực của hàng hoá, người mua thường “mặc cả” giảm giá xuống cho đến khi giá cả đưa ra được người bán chấp nhận. Thì ngược lại, trong BĐG tài sản là quyền sử dụng đất, trên cơ sở giá bán mà người bán đưa ra, những người mua cạnh 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.