Luận văn thạc sĩ về thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích vnu ls thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở tại thành phố, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề

• Tác giả: Phan Hồng Mai
• Người hướng dẫn: Ts. Doãn Hồng Nhung
• Trường học: Đại học Quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
• 1.1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu
• 1.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 1.3. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
• 1.4. Đăng ký đất đai
• 1.5. Khái niệm công nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 1.6. Sự hình thành và phát triển pháp luật đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở qua các thời kỳ ở Việt Nam
• 1.7. Lịch sử đăng ký đất đai qua các thời kỳ. Sự thay đổi các biểu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở QUA THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG
• 2.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên thành phố Đà Nẵng
• 2.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội
• 2.3. Tăng trưởng và dịch chuyển cơ cấu kinh tế
• 2.4. Dân số và lao động
• 2.5. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Đà Nẵng
• 2.6. Tình hình ban hành các văn bản pháp luật
• 2.7. Công tác quản lý nhà nước về đất đai
• 2.8. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 2.9. Về phương pháp, cách thức đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 2.10. Chủ thể sử dụng đất. Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối với hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư
• 2.11. Về hồ sơ, trình tự, thủ tục và thẩm quyền đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 2.12. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
• 2.13. Thực trạng áp dụng pháp luật và những tác động đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 2.14. Công tác cải cách thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng
• 2.15. Cải cách quy định về nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan, tổ chức trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 2.16. Kết quả thực hiện và những đánh giá về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại thành phố Đà Nẵng
• 2.17. Những bất cập trong việc thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng
• 2.18. Vướng mắc pháp lý trong chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở lần đầu
• 2.19. Vướng mắc pháp lý trong việc giải quyết thừa kế khi công nhận quyền sử dụng đất lần đầu
• 2.20. Một số bất cập trong việc thể hiện các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 2.21. Một số bất cập trong thủ tục hành chính
• 3. CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
• 3.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định pháp luật
• 3.2. Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 3.3. Hoàn thiện giải pháp tổ chức thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 3.4. Hoàn thiện các giải pháp bổ trợ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 3.5. Sửa đổi, bổ sung quy định chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• 3.6. Bổ sung các quy định giải quyết thừa kế phát sinh trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở lần đầu
• 3.7. Hoàn thiện các thông tin pháp lý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
• 3.8. Kiến nghị ban hành quy định bắt buộc thống nhất xây dựng dữ liệu thông tin địa chính đảm bảo kết nối dữ liệu trong phạm vi toàn quốc
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan về Nghiên cứu thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng

Nghiên cứu thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng là một chủ đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế xã hội hiện nay. Đất đai không chỉ là tài sản quý giá mà còn là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển bền vững. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân và tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu tư, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, thực trạng thi hành pháp luật trong lĩnh vực này vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết.

1.1. Khái niệm và vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Nó không chỉ có giá trị pháp lý mà còn là cơ sở để thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai. Giấy chứng nhận giúp người sử dụng đất có thể yên tâm đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh.

1.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng

Tại Đà Nẵng, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hộ gia đình và cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận, dẫn đến những khó khăn trong việc thực hiện quyền lợi của họ. Theo thống kê, còn trên 30.000 trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận.

II. Những thách thức trong thi hành pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức lớn. Các vấn đề như thủ tục hành chính phức tạp, thiếu thông tin, và sự chậm trễ trong việc xử lý hồ sơ là những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

2.1. Thủ tục hành chính phức tạp

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng còn nhiều bước rườm rà, gây khó khăn cho người dân. Việc thiếu sự đồng bộ trong quy trình xử lý hồ sơ cũng làm tăng thời gian chờ đợi.

2.2. Thiếu thông tin và hướng dẫn

Nhiều người dân chưa nắm rõ quy trình và điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến việc họ không thể chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết, làm chậm tiến độ cấp giấy.

III. Phương pháp cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng

Để giải quyết những thách thức hiện tại, cần có những phương pháp cải cách hiệu quả. Việc đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường công tác tuyên truyền và hướng dẫn là những giải pháp cần thiết.

3.1. Đơn giản hóa thủ tục hành chính

Cần rút ngắn quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách giảm bớt các bước không cần thiết. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ cũng sẽ giúp tăng tốc độ xử lý.

3.2. Tăng cường công tác tuyên truyền

Cần tổ chức các buổi tuyên truyền, hướng dẫn cho người dân về quyền và nghĩa vụ liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp họ hiểu rõ hơn về quy trình và chuẩn bị hồ sơ đầy đủ.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nghiên cứu thực tiễn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục theo dõi và đánh giá để có những điều chỉnh kịp thời.

4.1. Kết quả đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận

Trong những năm qua, Đà Nẵng đã cấp được một số lượng lớn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Điều này đã góp phần nâng cao nhận thức và quyền lợi của người sử dụng đất.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn cho thấy rằng việc cải cách thủ tục hành chính và tăng cường thông tin là rất quan trọng. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo hiệu quả trong công tác cấp giấy chứng nhận.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng

Kết luận từ nghiên cứu cho thấy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Đà Nẵng cần được cải thiện hơn nữa. Hướng đi tương lai cần tập trung vào việc hoàn thiện quy định pháp luật và cải cách thủ tục hành chính.

5.1. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật

Cần xem xét sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để phù hợp với thực tiễn và nhu cầu của người dân.

5.2. Tăng cường cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục hành chính cần được thực hiện đồng bộ và liên tục để đảm bảo quyền lợi của người dân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Đà Nẵng là trung tâm kinh tế trọng điểm miền Trung với diện tích tự nhiên 1.285,43 km2 và quy mô dân số đạt 951.684 người vào năm 2011, mật độ dân số 971 người/km2. Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ cùng các đợt chỉnh trang quy hoạch đô thị quy mô lớn đã biến quyền sử dụng đất trở thành nguồn lực tài sản quan trọng bậc nhất của địa phương. Mặc dù Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 30/2013/QH13 với yêu cầu đến ngày 31/12/2013 phải căn bản hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận lần đầu trên phạm vi cả nước, thực tiễn tại Đà Nẵng ghi nhận đến cuối năm 2013 vẫn còn tồn đọng hơn 30.000 trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận.

Luận văn thạc sĩ luật học chuyên ngành Luật Kinh tế của tác giả Phan Hồng Mai, dưới sự hướng dẫn khoa học của Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung tại Khoa Luật thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014, tập trung nghiên cứu toàn diện thực trạng thi hành pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Phạm vi nghiên cứu bao quát địa bàn 56 xã, phường thuộc 6 quận và 2 huyện của Đà Nẵng trong giai đoạn chuyển tiếp từ Luật Đất đai 2003 đến khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014.

Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn khi xác định rõ các điểm nghẽn thể chế, giải quyết xung đột pháp lý giữa luật đất đai và luật nhà ở, đồng thời cung cấp luận cứ vững chắc để nâng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận lần đầu đạt trên 95%, thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch và bảo vệ quyền tài sản hợp hiến của công dân.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn vận dụng 2 nền tảng lý thuyết cốt lõi trong khoa học pháp lý kinh tế: Lý thuyết quyền tài sản trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, và Lý thuyết quản trị công hiện đại về cung ứng dịch vụ hành chính công. Mô hình nghiên cứu phân tích mối quan hệ tương tác 4 tầng nấc gồm: Thể chế pháp luật thực định, Cơ chế vận hành của cơ quan đăng ký đất đai, Trình tự thủ tục hành chính công vụ, và Mức độ bảo đảm quyền năng tài sản của người dân.

Nghiên cứu làm sáng tỏ 5 khái niệm pháp lý nền tảng:

• Quyền sử dụng đất: Quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai được Nhà nước trao cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và chủ thể sử dụng theo Điều 3 Luật Đất đai 2013.
• Đăng ký đất đai: Thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập và lưu trữ thông tin địa chính chính thức.
• Công nhận quyền sử dụng đất: Hành vi pháp lý Nhà nước trao quyền cho người đang sử dụng đất ổn định không có nguồn gốc được giao hoặc cho thuê đất.
• Hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu không gian đất đai.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp từ 3 đạo luật rường cột là Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2005, cùng 12 nghị định hướng dẫn thi hành và hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật do Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng ban hành từ năm 2000 đến năm 2014.

Về cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu, nghiên cứu tiến hành khảo sát toàn diện trên 56 đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc 8 quận, huyện trên toàn thành phố Đà Nẵng, bao quát tổng diện tích 38.344,16 ha đất đã đo đạc lập bản đồ địa chính và phân tích hồ sơ quản lý của hơn 30.000 trường hợp đất đai chưa được cấp giấy chứng nhận. Phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp chọn mẫu cụm có chủ đích được áp dụng giữa các quận trung tâm đô thị cũ như Hải Châu, Thanh Khê và các địa bàn mở rộng phát triển đô thị mới như Liên Chiểu, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ, huyện Hòa Vang.

Phương pháp phân tích chuẩn tắc kết hợp phân tích thực chứng, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê mô tả và tổng kết thực tiễn được lựa chọn nhằm bảo đảm tính khách quan, đa chiều khi đánh giá các quy định pháp luật trong dòng chảy thực tiễn xuyên suốt 10 năm từ năm 2004 đến năm 2014.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tiến độ cấp giấy chứng nhận lần đầu tại thành phố Đà Nẵng không đạt mục tiêu do Quốc hội đề ra tại Nghị quyết số 30/2013/QH13. Đến hết năm 2013, số lượng hộ gia đình, cá nhân chưa được cấp giấy chứng nhận vẫn còn tồn đọng hơn 30.000 trường hợp, chiếm tỷ lệ khoảng 12% đến 15% tổng số thửa đất cần cấp lần đầu trên toàn địa bàn.

Thứ hai, lịch sử quản lý ghi nhận sự phân tán và thay đổi biểu mẫu qua 4 thời kỳ: Giấy đỏ theo Quyết định 201-QĐ/ĐKTK năm 1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất, Giấy hồng theo Nghị định 60/1994/NĐ-CP của Bộ Xây dựng, Giấy hồng theo Nghị định 95/2005/NĐ-CP, và Giấy hồng cánh sen thống nhất theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Việc cùng lúc tồn tại 2 đến 3 loại giấy tờ do hai ngành Tài nguyên Môi trường và Xây dựng quản lý trong giai đoạn 1994 - 2009 đã làm kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ trung bình lên gấp 1,8 lần so với định mức tiêu chuẩn.

Thứ ba, công tác cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Mặc dù toàn thành phố đã đo đạc lập bản đồ địa chính được 38.344,16 ha (trong đó đất nông nghiệp chiếm 18.744,79 ha, đất phi nông nghiệp chiếm 17.794,55 ha), nhưng từ năm 2005 đến năm 2014, việc cập nhật chỉnh lý biến động vẫn chủ yếu thực hiện thủ công trên bản giấy, tỷ lệ số hóa cơ sở dữ liệu đồng bộ đạt dưới 30%, dẫn đến mức độ sai lệch thông tin hiện trạng địa chính tại các khu vực giải tỏa lên tới 25%.

Thứ tư, xuất hiện nhiều xung đột pháp lý phức tạp về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giải quyết quan hệ thừa kế phát sinh trong cấp giấy lần đầu. Việc áp dụng các điều kiện công nhận quyền sử dụng đất không có giấy tờ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP gặp vướng mắc lớn khi xác minh nguồn gốc đất trước ngày 01/7/2004, chiếm hơn 40% nguyên nhân khiếu nại hành chính tại địa phương.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những tồn tại trên xuất phát từ sự kết hợp của 3 yếu tố cốt lõi:

1. Thể chế pháp luật đất đai và nhà ở qua các thời kỳ có sự chồng chéo, các văn bản dưới luật thường xuyên thay đổi dẫn đến lúng túng trong áp dụng.
2. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân 11%/năm giai đoạn 2006 - 2010 cùng sức ép đô thị hóa nhanh chóng, thể hiện qua việc thu hồi hơn 11.000 ha đất và giao hơn 8.000 ha đất phục vụ các dự án hạ tầng tái định cư, làm thay đổi cấu trúc thửa đất liên tục.
3. Bộ máy tổ chức của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình hai cấp bộc lộ sự chia cắt thẩm quyền và thiếu liên thông dữ liệu.

Khi so sánh với các đô thị lớn như Hà Nội hay Thành phố Hồ Chí Minh, thực tiễn tại Đà Nẵng mang tính đặc thù cao hơn do tỷ trọng thu hồi đất và giải phóng mặt bằng tái định cư chiếm tới hơn 65% các biến động đất đai thực tế. Dữ liệu thực nghiệm của luận văn có thể được biểu diễn trực quan qua Biểu đồ cột chồng thể hiện phân bố diện tích bản đồ địa chính (trong đó bản đồ tỷ lệ 1/2000 chiếm 26.512,78 ha, bản đồ 1/500 chiếm 8.406,85 ha, và bản đồ 1/1000 chiếm 1.347,73 ha) kết hợp Bảng ma trận so sánh 4 giai đoạn cải cách thủ tục hành chính để làm nổi bật sự chuyển dịch hiệu quả quản lý công.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu thực chứng, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp chiến lược:

1. Sửa đổi, hoàn thiện quy định pháp luật thực định: Kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng Bộ Xây dựng rà soát, sửa đổi các quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về điều kiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở lần đầu. Mục tiêu rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ công nhận tài sản gắn liền với đất từ 30 ngày xuống dưới 15 ngày làm việc, thực hiện hoàn thành trong lộ trình 2014 - 2016.

2. Ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn xử lý thừa kế quyền sử dụng đất: Đề xuất Bộ Tư pháp phối hợp Tòa án nhân dân tối cao và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quy định tháo gỡ vướng mắc về thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận lần đầu khi người để lại di sản đã mất nhiều năm. Mục tiêu giải quyết dứt điểm trên 70% trong tổng số hơn 30.000 hồ sơ tồn đọng tại Đà Nẵng trong vòng 24 tháng.

3. Tái cấu trúc tổ chức bộ máy đăng ký đất đai: Ủy ban nhân dân thành phố Đà Nẵng khẩn trương hợp nhất Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện thành Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường với các chi nhánh tại 6 quận và 2 huyện. Giải pháp này giúp tăng năng suất giải quyết thủ tục hành chính lên 35% trong vòng 12 tháng triển khai.

4. Xây dựng và liên thông hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp các đơn vị liên quan triển khai số hóa 100% hồ sơ địa chính trên diện tích 38.344,16 ha đất đã đo đạc tại 56 xã, phường. Phấn đấu đạt tỷ lệ cung cấp dịch vụ công trực tuyến mức độ 3 và 4 về cấp giấy chứng nhận đạt trên 80% trong giai đoạn 2015 - 2020.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa chính tại 56 xã, phường và 8 quận, huyện: Nắm bắt hệ thống luận cứ pháp lý và giải pháp nghiệp vụ để xử lý dứt điểm hơn 30.000 hồ sơ tồn đọng cấp giấy chứng nhận lần đầu, nâng cao chỉ số cải cách hành chính địa phương.

2. Luật sư, chuyên viên tư vấn pháp lý và các tổ chức hành nghề công chứng: Nhận diện và kiểm soát 100% các rủi ro pháp lý liên quan đến nguồn gốc đất đai, tính hợp pháp của tài sản gắn liền với đất và thủ tục thừa kế trong giai đoạn chuyển tiếp Luật Đất đai 2003 sang Luật Đất đai 2013.

3. Giảng viên, học viên cao học và nhà nghiên cứu chuyên ngành Luật Kinh tế: Sử dụng công trình như một tài liệu tham khảo học thuật chuyên sâu về pháp luật đất đai, tích hợp hệ thống số liệu thực tiễn quản lý địa chính đô thị trên diện tích 1.285,43 km2 tại thành phố Đà Nẵng.

4. Hộ gia đình, cá nhân và các nhà đầu tư bất động sản: Hiểu rõ 4 điều kiện bắt buộc để được công nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, thế chấp và đăng ký biến động đất đai.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân chính khiến thành phố Đà Nẵng còn tồn đọng hơn 30.000 hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận lần đầu đến cuối năm 2013 là gì? Tình trạng này xuất phát từ quá trình chỉnh trang đô thị với hơn 11.000 ha đất bị thu hồi, sự chậm trễ trong cập nhật biến động của hệ thống hồ sơ địa chính giấy, cùng những vướng mắc pháp lý phức tạp khi chứng minh nguồn gốc đất sử dụng ổn định không có giấy tờ và giải quyết thừa kế theo Điều 50 Luật Đất đai 2003.

Luật Đất đai năm 2013 có những điểm mới đột phá nào về cấp giấy chứng nhận so với Luật Đất đai 2003? Luật Đất đai 2013 thống nhất một mẫu chứng thư pháp lý duy nhất trên cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, bổ sung quy định ghi cả họ tên vợ và chồng nếu là tài sản chung, và mở rộng cơ chế công nhận quyền sử dụng đất không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình khó khăn theo Điều 101.

Sự thay đổi 4 thế hệ mẫu giấy chứng nhận từ năm 1989 đến năm 2009 ảnh hưởng như thế nào đến công tác quản lý? Việc tồn tại song song giấy đỏ, giấy hồng cũ, giấy hồng công trình và giấy trắng tạm thời đã gây chia cắt thẩm quyền giữa ngành Tài nguyên Môi trường và Xây dựng, làm tăng thời gian thực hiện thủ tục lên gấp 1,8 lần và đẩy tỷ lệ sai lệch thông tin địa chính lên mức 25%.

Mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường mang lại lợi ích gì? Mô hình một cấp giúp thống nhất cơ sở dữ liệu địa chính từ cấp tỉnh đến 6 quận và 2 huyện, xóa bỏ tình trạng cắt khúc thông tin giữa các cấp chính quyền, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục cấp giấy từ 30 ngày xuống 15 ngày làm việc và tăng cường tính minh bạch công vụ.

Hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ từ trước ngày 01/7/2004 cần đáp ứng điều kiện gì để được cấp giấy chứng nhận lần đầu? Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải chứng minh đất được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và bản chất pháp lý của hoạt động cấp giấy chứng nhận trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Công trình phản ánh trung thực bức tranh thực tiễn quản lý địa chính trên diện tích 1.285,43 km2 tại thành phố Đà Nẵng, lý giải căn nguyên của hơn 30.000 hồ sơ cấp giấy chứng nhận lần đầu còn tồn đọng.
• Nghiên cứu phân tích sâu sắc tác động đa chiều của 4 thế hệ biểu mẫu giấy chứng nhận và khẳng định tính tất yếu của việc thống nhất một đầu mối quản lý theo Luật Đất đai 2013.
• Tác giả đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ kết hợp giữa hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật, chuyển đổi mô hình Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp và số hóa 38.344,16 ha dữ liệu địa chính.
• Xác lập khung lộ trình hành động giai đoạn 2014 - 2020 nhằm hiện thực hóa mục tiêu bao phủ 100% tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người dân.

Đóng góp lớn nhất của luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phan Hồng Mai là đã kết hợp nhuần nhuyễn giữa lý luận pháp lý kinh tế và thực tiễn thi hành pháp luật tại một đô thị phát triển năng động như Đà Nẵng, mang lại giá trị khoa học và thực tiễn cao cho công cuộc cải cách hành chính đất đai.

Trong giai đoạn 2014 - 2016, các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương cụ thể hóa các kiến nghị của luận văn vào việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu, luật sư và cán bộ quản lý hãy cùng tham khảo công trình nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện thể chế pháp luật đất đai Việt Nam ngày càng minh bạch, hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 1. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở Đất đai có ý nghĩa quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của con ngƣời, do đó đất đai luôn là mối quan quan tâm của các quốc gia trên thế giới, đặc biệt là sự xác lập hình thức pháp lý phù hợp với điều kiện của mỗi quốc gia. Có hai hình thức pháp lý sở hữu đất đai đang tồn tại ở các nƣớc trên thế giới đó là đất đai sở hữu đa thành phần và đất đai sở hữu của nhà nƣớc.

Quyền sở hữu đƣợc hợp thành bởi ba quyền năng là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Trong đó từng quyền năng có thể do ngƣời không phải chủ sở hữu thực hiện, tuy nhiên việc thực hiện trong trƣờng hợp này phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Không giống nhƣ các loại tài sản thông thƣờng khác, đất đai là một loại tài sản đặc biệt không do con ngƣời tạo ra, có vị trí cố định, không bị mất đi khi đƣợc sử dụng hợp lý và ngày càng trở nên có giá trị. Do những tính chất đặc biệt này nên xuất hiện hai quan điểm về quyền sở hữu đất đai trái ngƣợc nhau, đó là thừa nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai và không thừa nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai.

Cũng do xuất phát từ tính chất đặc biệt của đất đai mà quan điểm về sở hữu tƣ nhân về đất đai không thể có quyền sở hữu tuyệt đối nhƣ những tài sản thông thƣờng. Ngoài ra, nội dung về quyền sở hữu đất đai ở mỗi quốc gia cũng khác nhau do phụ thuộc vào sự hình thành nhà nƣớc hoặc chủ quyền của mỗi quốc gia. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nƣớc. 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.

Với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nƣớc không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nhƣng Nhà nƣớc không mất đi quyền sử dụng đất đai của mình. Bời vì Nhà nƣớc thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yếu sau: thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ban hành các quy định buộc các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải thực hiện trong quá trình sử dụng đất. Điều này có nghĩa là thông qua quá trình sử dụng đất của ngƣời sử dụng mà các ý tƣởng sử dụng đất của Nhà nƣớc sẽ thành hiện thực, đồng thời ngƣời sử dụng đất trong quá trình sử dụng phải đóng góp một phần lợi ích mà họ thu đƣợc cho Nhà nƣớc thông qua các hình thức thuế, lệ phí, tiền sử dụng đất … Quyền sử dụng đất của Nhà nƣớc phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nƣớc là đại diện của chủ sở hữu đất đai. Nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị hạn chế.

Còn quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng xuất hiện khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nƣớc vi vậy quyền sử dụng đất của họ bị Nhà nƣớc hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng [17, tr. Trong thực tế sử dụng đất, "quyền sử dụng đất" đƣợc hiểu theo nghĩa rộng, thông qua việc ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện nhiều quyền khác nhau mà Nhà nƣớc cho phép, để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử dụng đất nhƣ: quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đƣợc hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Nhà nƣớc bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; đƣợc quyền khiếu nại tố cáo về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai; ngoài ra còn đƣợc hƣởng những quyền năng trong việc chuyển QSDĐ nhƣ quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. Đến đây có thể nhận thấy rằng, QSDĐ vừa mang tính phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nƣớc, đƣợc phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu của Nhà nƣớc và bị chi phối bởi quyền sở hữu nhà nƣớc đối với đất đai. Các QSDĐ của mỗi tổ chức, cá nhân có đƣợc xác lập hay không đều dựa trên cơ sở sự chuyển giao hoặc cho phép của Nhà nƣớc.

Điều này để minh chứng và giải thích rõ vì sao, trong quá trình thực hiện hoạt động cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ, Nhà nƣớc với tƣ cách là chủ sở hữu đại diện thể hiện sự can thiệp sâu vào quá trình thực hiện các quy trình, thủ tục, yêu cầu các điều kiện hồ sơ và những ràng buộc pháp lý khác về không gian, thời gian, về nghĩa vụ tài chính và các quy tắc khác mà ngƣời sử dụng đất phải thực hiện, phải chấp hành trƣớc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền khi muốn đƣợc cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ. Tuy nhiên, trong quá trình khai thác và sử dụng đất ấy, QSDĐ của mỗi chủ thể lại mang tính độc lập tƣơng đối, chúng đƣợc thoát ly ra khỏi quyền sở hữu và trở thành một chế định độc lập trong quan hệ với Nhà nƣớc và chủ thể khác. Ngƣời có QSDĐ đƣợc Nhà nƣớc xác lập có quyền chủ động khai thác và sử dụng cho các nhu cầu và mục đích khác nhau, có quyền yêu cầu Nhà nƣớc cung ứng các dịch vụ cần thiết để đảm bảo thực hiện các quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất, trong đó có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết để cấp GCNQSDĐ, QSHNƠ cho ngƣời sử dụng đất. Với QSDĐ hợp pháp, ngƣời sử dụng đất đƣợc quyền đầu tƣ trên đất đó 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] để đƣợc hƣởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác đƣợc tạo ra trên đất, gắn liền với đất.

Theo đó, nhà ở và các tài sản khác do ngƣời sử dụng đất đầu tƣ trên đó cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ. Nhà nƣớc đảm bảo quyền định đoạt nhà ở, các tài sản gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc sở hữu, đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi ngƣời khác xâm hại. Tuy nhiên, cần phải khẳng định rằng, tài sản là nhà ở và các tài sản khác chỉ thực sự có giá trị đích thực khi chúng gắn liền với đất hợp pháp. Vì vậy, khi Nhà nƣớc xác lập QSDĐ hợp pháp cần phải xem xét tại thời điểm đó có tài sản trên đất hay không, tài sản đƣợc tạo ra trên đất có hợp pháp hay không.

Trên thực tế, có những trƣờng hợp khi xem xét tính hợp pháp của tài sản là QSDĐ, nhà ở và các tài sản khác trên đất không phải bao giờ chúng cũng đầy đủ các cơ sở pháp lý để chứng minh quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp đối với một chủ thể, có trƣờng hợp QSDĐ của chủ thể là hợp pháp, song tài sản là nhà ở, công trình kiến trúc khác tạo ra trên đất lại không hợp pháp nhƣ: nhà ở, công trình xây dựng không có giấy phép, sai phép, vi phạm chứng chỉ quy hoạch, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của ngƣời có QSDĐ hợp pháp. Nhƣ vậy có thể hiểu: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các thuộc tính có ích khác đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó. Các quyền này được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế. Đặc trưng của quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam: Theo hệ thống pháp luật Việt Nam, Hiến pháp và Luật Đất đai năm 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai [29, Điều 4]. Theo đó Nhà nƣớc đảm bảo cho ngƣời sử dụng đất đƣợc sử dụng ổn định, lâu dài. Ngoài ra, ngƣời sử dụng 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] đất còn đƣợc thực hiện các quyền giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp khác nhƣ: quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất. So sánh với quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam có những đặc trƣng cơ bản sau: Thứ nhất, quyền sử dụng đất mang tính mở rộng, ngày càng tiệm cận với quyền sở hữu.

Là một trong ba quyền năng hợp thành nội dung sở hữu đất đai nhƣng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai Việt Nam có ngày càng đƣợc mở rộng hơn rất nhiều. Điều này thể hiện qua các quyền đƣợc giao dịch dân sự của ngƣời sử dụng đất đƣợc pháp luật Việt Nam cho phép. Luật Đất đai năm 1987 quy định “nghiêm cấm việc mua bán đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” [26, Điều 5], theo Luật này, ngƣời sử dụng đất chỉ có ba quyền cơ bản, đó là quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thừa kế. Đến Luật Đất đai năm 1993 khẳng định ngƣời sử dụng đất có 5 quyền và thừa nhận đất đai có giá “Nhà nước định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao hoặc cho thuê đất …” [27, Điều 12].

Luật Đất đai năm 2003 mở rộng và xác lập 10 quyền của ngƣời sử dụng đất.