Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đất đai là tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng đặc thù, có tính chất hữu hạn và cố định về không gian. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, nhu cầu tiếp cận đất đai để đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngày càng tăng cao. Vì Nhà nước không trực tiếp phân phối đất đai đến từng đối tượng thông qua cơ chế hành chính thuần túy, thị trường quyền sử dụng đất trở thành kênh chủ yếu để luân chuyển tư liệu sản xuất này.

Trong số các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất là phương thức khai thác công dụng của đất có thời hạn, giúp phân bổ quyền sử dụng từ chủ thể không có nhu cầu hoặc không đủ điều kiện trực tiếp khai thác sang chủ thể có nhu cầu mà không làm thay đổi tư cách người sử dụng đất. Dù vậy, tại thời điểm năm 2016, khi Luật Đất đai năm 2013 mới đi vào thực thi được khoảng 02 năm (từ ngày 01/07/2014), nhiều quy định điều chỉnh quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất vẫn bộc lộ sự chồng chéo, chưa đồng bộ với pháp luật dân sự, đầu tư, doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản. Thực tiễn áp dụng phát sinh nhiều vướng mắc về điều kiện giao dịch, thẩm quyền của các nhóm chủ thể và cơ chế kiểm soát của cơ quan quản lý. Từ bối cảnh đó, tác giả Lữ Ngọc Hà thực hiện khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật với đề tài "Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện".

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được xác định cụ thể gồm ba nội dung:

  1. Làm rõ cơ sở lý luận và các quy định pháp luật hiện hành về cho thuê quyền sử dụng đất (khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa, cơ sở xác định quyền, chủ thể, điều kiện, hợp đồng và thủ tục thực hiện).
  2. Khảo sát, phân tích những vướng mắc, bất cập nảy sinh trong quá trình áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan vào thực tiễn đời sống.
  3. Tổng hợp quan điểm khoa học và đề xuất các giải pháp lập pháp nhằm hoàn thiện chế định cho thuê quyền sử dụng đất trong hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam.

Đối tượng nghiên cứu: Bản chất pháp lý, đặc điểm, ý nghĩa của quyền cho thuê quyền sử dụng đất; các quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất; thực tiễn thực thi pháp luật và các tranh chấp phát sinh từ giao dịch này.

Phạm vi nghiên cứu: Khóa luận tập trung nghiên cứu hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện hành tại thời điểm năm 2016, trọng tâm là Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành; có so sánh, đối chiếu với Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015 (đã được ban hành và chuẩn bị phát sinh hiệu lực từ ngày 01/01/2017), Luật Đầu tư năm 2014, Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Về mặt nội dung, công trình đi sâu vào nhóm quy định về chủ thể có quyền cho thuê, chủ thể được thuê và các điều kiện thực hiện quyền; phần hợp đồng và trình tự thủ tục được nghiên cứu ở mức độ khái quát các nguyên tắc cốt lõi.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng trên nền tảng lý luận về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai (Điều 53 Hiến pháp năm 2013, Điều 4 Luật Đất đai năm 2013) và lý thuyết về quyền tài sản trong pháp luật dân sự. Khái niệm quyền sử dụng đất được tiếp cận không chỉ dừng lại ở quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 (Điều 192) và Bộ luật Dân sự năm 2015 (Điều 189), mà còn bao gồm quyền định đoạt thông qua các giao dịch theo quy định của Luật Đất đai.

Tác giả kế thừa và đối chiếu các quan điểm học thuật từ các công trình nghiên cứu trước đó:

  • Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của Nguyễn Lê Bích Đào (2002) về quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1993.
  • Luận án tiến sĩ (2009) và sách chuyên khảo Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam (2016) của Lưu Quốc Thái.
  • Sách chuyên khảo Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất do Đỗ Văn Đại chủ biên.
  • Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của Đặng Thị Ngọc Hạnh (2010) và Nguyễn Thanh Phong (2015) tại Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh.

Phương pháp nghiên cứu: Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý chuyên ngành:

  • Phương pháp phân tích: Mổ xẻ nội dung các điều khoản luật, làm rõ bản chất quyền và nghĩa vụ của từng nhóm chủ thể.
  • Phương pháp so sánh: Đối chiếu giữa các văn bản luật qua các thời kỳ (Luật Đất đai 1993, 2003, 2013; Bộ luật Dân sự 2005 và 2015); so sánh giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản.
  • Phương pháp tổng hợp và liệt kê: Hệ thống hóa các trường hợp được phép cho thuê, các điều kiện thực hiện và các vướng mắc thực tiễn.
  • Phương pháp chứng minh: Sử dụng các vụ việc tranh chấp thực tế và công văn hướng dẫn của các cơ quan quản lý để chứng minh tính bất cập của quy định hiện hành.

Nguồn dữ liệu: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam; giáo trình đào tạo của Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh và Trường Đại học Luật Hà Nội; các bài viết trên tạp chí chuyên ngành (Tạp chí Khoa học pháp lý); các công văn hướng dẫn nghiệp vụ của Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch và Đầu tư; dữ liệu hồ sơ vụ việc tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất tại TP. Hồ Chí Minh.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất

Chương 1 tập trung xây dựng khung lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất và làm rõ vị trí pháp lý của quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất:

  1. Khái niệm và đặc điểm giao dịch quyền sử dụng đất: Giao dịch quyền sử dụng đất là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ sử dụng đất. Căn cứ vào hậu quả pháp lý, tác giả chia giao dịch thành hai nhóm:

    • Nhóm có sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và góp vốn hình thành pháp nhân mới (làm thay đổi người sử dụng đất).
    • Nhóm không có sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất: Cho thuê, thế chấp và góp vốn không hình thành pháp nhân (không làm thay đổi tư cách người sử dụng đất).

  2. Bản chất của cho thuê quyền sử dụng đất: Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê khai thác trong một thời hạn nhất định và nhận tiền thuê theo hợp đồng thỏa thuận. Tác giả chỉ rõ ba thuật ngữ trong luật gồm "cho thuê quyền sử dụng đất", "cho thuê lại quyền sử dụng đất" và "cho thuê lại đất" (khoản 2 Điều 149, khoản 5 Điều 150 Luật Đất đai năm 2013) thực chất đều có cùng nội hàm, chỉ khác nhau ở nguồn gốc xác lập quyền của bên cho thuê. Cho thuê quyền sử dụng đất có hai đặc điểm cốt lõi: không làm thay đổi người sử dụng đất trước Nhà nước và luôn bị giới hạn bởi thời hạn thuê (không vượt quá thời hạn sử dụng đất được giao/cho thuê).

  3. Phân biệt các khái niệm liên quan:

    • Phân biệt với "Nhà nước cho thuê đất": Nhà nước cho thuê đất là hành vi phân phối đất đai của chủ sở hữu bằng quyền lực công cộng, người thuê trở thành người sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận. Cho thuê quyền sử dụng đất là giao dịch dân sự bình đẳng giữa các chủ thể, bên thuê không trở thành người sử dụng đất (trừ trường hợp thuê lại đất gắn với hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế).
    • Phân biệt với "quyền cho thuê lại của bên đi thuê": Quyền cho thuê lại của bên thuê tài sản phát sinh dựa trên sự đồng ý của bên cho thuê theo hợp đồng dân sự (Điều 483 BLDS 2005, Điều 475 BLDS 2015), trong khi quyền cho thuê của người sử dụng đất là quyền tài sản tự thân được luật đất đai ghi nhận.

  4. Cơ sở xác định quyền cho thuê của các chủ thể: Quyền giao dịch phụ thuộc vào nghĩa vụ tài chính đã hoàn thành với Nhà nước. Nguyên tắc chung: chỉ đất được giao có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mới được tham gia giao dịch cho thuê. Đất giao không thu tiền hoặc thuê đất trả tiền hàng năm không tạo ra giá trị tài sản tích lũy đủ lớn để giao dịch. Pháp luật ghi nhận hai ngoại lệ:

    • Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền trong hạn mức.
    • Doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thuê đất trả tiền hàng năm được cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng theo hình thức trả tiền hàng năm (khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013).
Nhóm chủ thể sử dụng đất Hình thức sử dụng đất được phép cho thuê quyền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân - Được giao đất (có thu tiền hoặc không thu tiền đối với đất nông nghiệp trong hạn mức).
- Thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
- Nhận chuyển quyền hợp pháp, được công nhận quyền sử dụng đất.
- Thuê đất trả tiền một lần của doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất...
Tổ chức kinh tế - Được giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp không dùng vốn ngân sách.
- Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp giao không thu tiền của hộ gia đình, cá nhân (không chuyển mục đích).
- Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất hợp pháp.
- Thuê đất trả tiền hàng năm để đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (chỉ được cho thuê lại trả tiền hàng năm).
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính - Thuê đất của Nhà nước trả tiền một lần cho cả thời gian thuê bằng nguồn vốn tự chủ hợp pháp (không dùng ngân sách).
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài - Sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở (được cho thuê nhà ở).
- Thực hiện dự án đầu tư được giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần.
- Thuê lại đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế.
- Thuê đất trả tiền hàng năm đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế (cho thuê lại trả tiền hàng năm).
Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - Được giao đất có thu tiền (dự án nhà ở bán/cho thuê), thuê đất trả tiền một lần.
- Thuê lại đất trả tiền một lần trong khu công nghiệp, khu kinh tế.
- Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng dự án.
- Doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Thuê đất trả tiền hàng năm đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế (cho thuê lại trả tiền hàng năm).

Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện

Chương 2 đi sâu phân tích 5 nhóm bất cập lớn trong thực tiễn áp dụng Luật Đất đai năm 2013 và đề xuất giải pháp lập pháp tương ứng:

  1. Bất cập đối với đất thuê trả tiền hàng năm và tài sản gắn liền với đất:

    • Thực trạng vi phạm và vô hiệu hợp đồng: Phân tích vụ tranh chấp điển hình liên quan đến Hợp đồng số 03/04/2012-HV của Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Hồng Việt (TP. Hồ Chí Minh). Công ty Hồng Việt được UBND TP. Hồ Chí Minh cho thuê thửa đất số 55, tờ bản đồ số 36, xã Long Thới, huyện Nhà Bè (theo Quyết định số 3996/QĐ-UB ngày 31/8/2006, Hợp đồng thuê đất số 532/HĐ-TNMT-QHSDĐ ngày 16/01/2007, GCN số AĐ 386699) với đơn giá 27.120 đồng/năm (trả tiền hàng năm) để làm kho bãi chứa phụ tùng ô tô. Tuy nhiên, doanh nghiệp đã xây dựng nhà xưởng và cho các đơn vị khác (Công ty Cổ phần Conrock Australia.VN, Công ty TNHH MTV TM DV XNK Úc Việt, Công ty Cổ phần VLXD Thế Giới Nhà) thuê lại thu lợi hàng tỷ đồng mỗi tháng. Hợp đồng này bị vô hiệu do trái luật, gây thiệt hại nghiêm trọng cho bên thuê do bên cho thuê che giấu nguồn gốc đất.
    • Bất bình đẳng giữa các chủ thể: Hộ gia đình, cá nhân thuê đất trả tiền hàng năm được quyền "cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự" (điểm d khoản 2 Điều 179), trong khi tổ chức kinh tế, doanh nghiệp FDI không được luật ghi nhận quyền này và bị xử phạt theo Nghị định số 102/2014/NĐ-CP, dù các chủ thể này đều được bán, thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất.

  2. Bất cập về điều kiện có tài sản gắn liền với đất khi thực hiện quyền cho thuê:

    • Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI được "cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất". Cách dùng dấu phẩy dẫn đến cách hiểu bắt buộc phải có tài sản trên đất mới được cho thuê quyền sử dụng đất.
    • Quy định này gây vướng mắc thực tế: Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp hợp pháp để trồng cây hàng năm, khi thu hoạch xong hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh thì trên đất không có công trình xây dựng kiên cố. Nếu không cho phép doanh nghiệp cho thuê quyền sử dụng đất khi chưa có tài sản sẽ làm lãng phí nguồn lực đất đai.

  3. Mối quan hệ giữa pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản:

    • Hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng là ngành nghề kinh doanh bất động sản có điều kiện (yêu cầu vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng theo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Điều 3 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP).
    • Tác giả phân tích tiến trình xử lý xung đột qua các công văn hướng dẫn: Công văn số 2533/BXD-QLN (2007) của Bộ Xây dựng, Công văn số 7269/BKH-KCN&KCX (2007) và Công văn số 5620/BKHĐT-QLKKT (2011) của Bộ Kế hoạch và Đầu tư từng yêu cầu doanh nghiệp phải đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản khi cho thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa; đến Công văn số 64/BXD-QLN (2013) của Bộ Xây dựng và Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP mới tháo gỡ cho phép cho thuê quy mô nhỏ, không thường xuyên không phải lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 thiếu sự dẫn chiếu trực tiếp đến Luật Kinh doanh bất động sản dẫn đến việc áp dụng thiếu thống nhất.

  4. Bất cập trong 4 điều kiện chung thực hiện giao dịch (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013):

    • Điều kiện có Giấy chứng nhận: Cho thuê không làm chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng không bắt buộc công chứng. Tác giả đề xuất chỉ cần người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp lệ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 là đủ điều kiện cho thuê và được kiểm soát thông qua thủ tục đăng ký biến động.
    • Điều kiện đất không có tranh chấp: Khái niệm tranh chấp đất đai theo luật hiện hành quá rộng. Cần tách biệt tranh chấp về quyền sử dụng đất (mới làm ảnh hưởng tư cách chủ thể) với tranh chấp tài sản trên đất hoặc tranh chấp hợp đồng. Đồng thời, cần bổ sung quy định thời điểm xác định phát sinh tranh chấp (thực tiễn tính từ lúc nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã).
    • Điều kiện không bị kê biên để thi hành án: Bản chất cho thuê chỉ là khai thác hoa lợi, lợi tức, không tẩu tán tài sản. So sánh với Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 (cho phép bên thế chấp được cho thuê tài sản thế chấp), tác giả chứng minh việc cấm người có quyền sử dụng đất bị kê biên cho thuê là không cần thiết.
    • Điều kiện trong thời hạn sử dụng đất: Thực tế các bên có thể thỏa thuận thời hạn thuê dài hơn thời hạn sử dụng đất gắn với điều kiện gia hạn; nếu không được gia hạn thì hợp đồng chấm dứt theo quy định về chấm dứt hợp đồng dân sự (khoản 5 Điều 422 BLDS 2015).

  5. Bất cập về việc giới hạn chủ thể được thuê:

    • Điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân chỉ được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê quyền sử dụng đất; không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (kể cả doanh nghiệp liên doanh) được thuê đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân.
    • Quy định này thu hẹp cơ hội tiếp cận tư liệu sản xuất của nhà đầu tư nước ngoài trên thị trường thứ cấp, chưa phù hợp với chủ trương thu hút đầu tư và bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đã hệ thống hóa và làm rõ các vấn đề lý luận lẫn thực tiễn áp dụng pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013:

  1. Kết quả nghiên cứu cụ thể:

    • Chỉ ra sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015 (về quyền cho thuê tài sản đang bị hạn chế giao dịch/thế chấp), Luật Doanh nghiệp năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2014 (về phân loại tổ chức kinh tế và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (về điều kiện kinh doanh cho thuê bất động sản quy mô nhỏ).
    • Minh chứng tính không khả thi và cứng nhắc của một số điều kiện giao dịch theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thông qua các dẫn chứng thực tế và phân tích cấu trúc quan hệ pháp luật.

  2. Hệ thống giải pháp, kiến nghị của tác giả:

    • Mở rộng quyền cho chủ thể thuê đất trả tiền hàng năm: Bổ sung quyền cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp FDI thuê đất trả tiền hàng năm, áp dụng theo cơ chế thu tiền thuê hàng năm giống như doanh nghiệp phát triển hạ tầng; quy định thủ tục đăng ký bắt buộc và trách nhiệm minh bạch thông tin nghĩa vụ tài chính cho bên thuê.
    • Quy định rõ điều kiện tài sản trên đất: Bổ sung các trường hợp ngoại lệ cho phép tổ chức kinh tế cho thuê quyền sử dụng đất không có tài sản gắn liền đối với đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng hợp pháp.
    • Sửa đổi các điều kiện giao dịch tại Điều 188:
      • Chấp nhận các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 thay cho điều kiện tuyệt đối phải có Giấy chứng nhận khi thực hiện cho thuê.
      • Thu hẹp phạm vi điều kiện "đất không có tranh chấp" thành "quyền sử dụng đất không có tranh chấp" và luật hóa thời điểm phát sinh tranh chấp là thời điểm cơ quan có thẩm quyền thụ lý đơn hòa giải/giải quyết tranh chấp.
      • Bãi bỏ điều kiện "quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án" đối với riêng giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất.
    • Mở rộng đối tượng được thuê: Sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được trực tiếp thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

  3. Đóng góp của khóa luận:

    • Là một trong những công trình chuyên khảo đầu tiên tại Trường Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh nghiên cứu chuyên sâu, trực diện và toàn diện về riêng giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất dưới góc độ Luật Đất đai năm 2013 (các công trình trước đó chủ yếu dựa trên Luật 1993, 2003 hoặc chỉ nghiên cứu chung trong thị trường bất động sản).
    • Đặt nền móng so sánh sớm giữa Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015 trước thời điểm bộ luật này chính thức có hiệu lực thi hành vào ngày 01/01/2017.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Do giới hạn dung lượng của khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật và thời điểm nghiên cứu (2016) khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được 2 năm, tác giả chủ yếu tập trung phân tích các bất cập về mặt quy phạm thực định liên quan đến chủ thể và điều kiện giao dịch; chưa đi sâu đánh giá toàn diện biểu mẫu hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại hệ thống Tòa án trên phạm vi cả nước. Dữ liệu thực tế chủ yếu trích xuất từ các vụ việc điển hình tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Nghiên cứu tác động đồng bộ của Bộ luật Dân sự năm 2015 khi đi vào thực tiễn từ ngày 01/01/2017 đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất; nghiên cứu cơ chế đăng ký giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất qua hệ thống dữ liệu đất đai điện tử và hoàn thiện chế định công chứng, chứng thực đối với hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo chuyên môn đối với các nhóm đối tượng:

  • Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật: Cung cấp tài liệu tham khảo trong các học phần Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Pháp luật về hợp đồng dân sự và thương mại.
  • Người làm nghiên cứu: Đóng vai trò là tài liệu tham khảo hữu ích cho các đề tài khóa luận, luận văn nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất, quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu trong lĩnh vực đất đai.
  • Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp lý: Cung cấp cơ sở lý luận và án lệ thực tế (vụ việc Công ty Hồng Việt) để đánh giá rủi ro pháp lý khi soạn thảo, thẩm định hợp đồng thuê lại đất, thuê nhà xưởng, văn phòng dư thừa của doanh nghiệp sử dụng đất trả tiền hàng năm.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được trực tiếp thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không?

Không. Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân chỉ được quyền cho tổ chức trong nước, hộ gia đình, cá nhân khác và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất; không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tác giả khóa luận đã chỉ ra đây là điểm hạn chế lớn cần được sửa đổi.

2. Vì sao tác giả cho rằng điều kiện "quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án" không phù hợp với giao dịch cho thuê?

Bởi vì cho thuê quyền sử dụng đất không làm chuyển giao quyền sở hữu/quyền sử dụng đất sang chủ thể khác nên người phải thi hành án không thể dùng giao dịch này để tẩu tán tài sản. Về bản chất, cho thuê là hình thức khai thác hoa lợi, lợi tức từ đất. Tác giả đối chiếu với khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 (cho phép bên thế chấp được cho thuê tài sản thế chấp) để chứng minh rằng quyền sử dụng đất bị kê biên vẫn có thể cho thuê, hợp đồng thuê sẽ tự động chấm dứt khi tài sản bị xử lý thi hành án.

3. Hậu quả pháp lý khi doanh nghiệp thuê đất của Nhà nước trả tiền hàng năm đem xây dựng nhà xưởng rồi cho doanh nghiệp khác thuê lại là gì?

Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất gắn với tài sản trong trường hợp này bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật (trừ doanh nghiệp đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất... theo khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai năm 2013). Vụ việc thực tế của Công ty Hồng Việt tại huyện Nhà Bè, TP. Hồ Chí Minh cho thấy các hợp đồng cho thuê lại thu tiền tỷ mỗi tháng đều bị vô hiệu, gây thiệt hại nghiêm trọng cho các bên thuê và làm phát sinh tranh chấp kéo dài.

4. Doanh nghiệp không chuyên doanh bất động sản khi cho thuê văn phòng, nhà xưởng dư thừa cần đáp ứng điều kiện gì?

Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và hướng dẫn tại Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP, tổ chức cho thuê bất động sản với quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và không phải đáp ứng điều kiện vốn pháp định 20 tỷ đồng.

5. Khái niệm "tranh chấp đất đai" được tác giả kiến nghị thu hẹp như thế nào khi áp dụng điều kiện giao dịch?

Tác giả đề xuất chỉ coi tranh chấp về quyền sử dụng đất (xác định ai là người có quyền sử dụng hợp pháp) là điều kiện ngăn chặn giao dịch cho thuê; không áp dụng đối với tranh chấp về tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp về hợp đồng giao dịch quyền sử dụng đất, vì hai loại tranh chấp sau không làm thay đổi tư cách người sử dụng đất trước Nhà nước.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Lữ Ngọc Hà đã hoàn thành mục tiêu nghiên cứu thông qua việc hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và thực trạng pháp lý về cho thuê quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013. Bằng việc phân tích thực tiễn áp dụng và đối chiếu sâu sắc với các đạo luật chuyên ngành, công trình đã chỉ ra những điểm nghẽn về chủ thể, điều kiện giao dịch và cơ chế xử lý đối với đất thuê trả tiền hàng năm. Các kiến nghị lập pháp được đề xuất trong khóa luận mang tính thực tiễn cao, góp phần cung cấp luận cứ khoa học cho quá trình tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam.