Tổng quan nghiên cứu

Thị trường quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Lạng Sơn giữ vai trò chiến lược đối với sự phát triển kinh tế vùng Đông Bắc, đặc biệt khi địa phương sở hữu 2 cửa khẩu quốc tế gồm Hữu Nghị và Ga đường sắt Đồng Đăng, cùng 2 cửa khẩu quốc gia là Chi Ma và Bình Nghi. Trong giai đoạn 2015 - 2019, tốc độ đô thị hóa và giao thương biên mậu gia tăng nhanh chóng đã thúc đẩy nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tăng trưởng bình quân ước tính từ 15% đến 25% mỗi năm. Tuy nhiên, sự phát triển nóng này cũng bộc lộ nhiều bất cập mang tính đặc thù của một tỉnh miền núi biên giới.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm xuất phát từ thực trạng các giao dịch mua bán trao tay, chuyển nhượng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất đang có tranh chấp diễn ra phức tạp. Hoạt động của thị trường bất động sản không chính thức đã làm thất thu ngân sách nhà nước, gây mất ổn định trật tự xã hội và gia tăng áp lực xét xử cho Tòa án nhân dân hai cấp.

Luận văn xác định mục tiêu làm sáng tỏ cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ở dưới góc độ chế độ sở hữu toàn dân, đánh giá toàn diện thực trạng thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại Lạng Sơn giai đoạn 2015 - 2019, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước. Về mặt thực tiễn, công trình nghiên cứu hướng tới việc chuẩn hóa 100% quy trình giao dịch địa chính, hỗ trợ giảm tỷ lệ tranh chấp đất đai phát sinh xuống dưới 10% và phấn đấu nâng tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp tại địa phương đạt trên 95%.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin về mối quan hệ biện chứng giữa cơ sở hạ tầng và kiến trúc thượng tầng, kết hợp với tư tưởng Hồ Chí Minh về quản lý và bảo vệ chủ quyền đất đai quốc gia. Bên cạnh đó, luận văn vận dụng lý thuyết về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và cụ thể hóa trong Luật Đất đai năm 2013 cùng Bộ luật Dân sự năm 2015.

Khung lý thuyết của công trình làm rõ 4 khái niệm then chốt:

Thứ nhất, đất ở là loại đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 10, Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao gắn liền trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị hoặc nông thôn.

Thứ hai, quyền sử dụng đất ở là một quyền tài sản đặc thù, bao gồm quyền chiếm hữu, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và định đoạt trong phạm vi Nhà nước cho phép.

Thứ ba, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự thỏa thuận ý chí giữa các bên, qua đó chuyển giao quyền sử dụng đất hợp pháp và nhận khoản tiền thanh toán tương ứng.

Thứ tư, điều kiện chuyển nhượng là các quy phạm bắt buộc theo Điều 188, Điều 191 và Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho giao dịch.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được thu thập từ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn và hồ sơ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn.

Về cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu, tác giả thực hiện khảo sát chọn mẫu điển cứu đối với hơn 150 vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất được thụ lý trong giai đoạn 5 năm từ năm 2015 đến năm 2019 trên địa bàn 11 đơn vị hành chính cấp huyện, thành phố của tỉnh Lạng Sơn. Phương pháp chọn mẫu này giúp phản ánh chính xác các dạng vi phạm phổ biến trong điều kiện thực tế.

Luận văn kết hợp phương pháp phân tích luật học, phương pháp so sánh quy phạm và phương pháp tổng hợp quy nạp. Lý do lựa chọn các phương pháp này nhằm đối chiếu sự tương thích giữa quy định pháp luật thực định với thực tiễn áp dụng tại một tỉnh miền núi có nhiều tập quán sinh hoạt đặc thù. Toàn bộ quá trình nghiên cứu và xử lý số liệu được hoàn thành trong năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực tiễn tại tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015 - 2019 đã chỉ ra 3 phát hiện quan trọng:

Một là, hiện tượng giao dịch ngầm không tuân thủ thủ tục công chứng, chứng thực chiếm tỷ lệ ước tính khoảng 30% đến 40% tổng khối lượng giao dịch đất ở tại các huyện miền núi như Cao Lộc, Lộc Bình, Văn Lãng. Thói quen mua bán trao tay bằng giấy viết tay dựa trên sự tin tưởng dòng họ, làng bản vẫn chiếm ưu thế so với việc đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai.

Hai là, số lượng vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thụ lý tại Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn có xu hướng tăng đều qua các năm. Tỷ lệ án tranh chấp liên quan đến điều kiện chuyển nhượng không hợp pháp tăng trung bình khoảng 12% mỗi năm trong giai đoạn 2015 - 2019, phần lớn do đất chưa được cấp giấy chứng nhận hoặc chuyển nhượng đất đang bị áp dụng biện pháp ngăn chặn thi hành án.

Ba là, tồn tại khoảng trống pháp lý và sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản luật. Điển hình là yêu cầu vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 tạo rào cản cho các tổ chức kinh tế vừa và nhỏ tại địa phương. Đồng thời, quy định thời hạn 10 năm mới được chuyển nhượng đất ở đối với đồng bào dân tộc thiểu số tại Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 còn gặp vướng mắc khi triển khai tại địa bàn có hơn 80% dân số là đồng bào thiểu số.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ sự giao thoa phức tạp giữa tập quán địa phương lâu đời của đồng bào Tày, Nùng, Dao với hệ thống pháp luật hiện đại. Nhận thức pháp lý của người dân còn hạn chế, kết hợp với tâm lý ngại thực hiện nghĩa vụ tài chính và thủ tục hành chính phức tạp. Bên cạnh đó, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ địa chính cấp xã chưa đồng đều, việc lưu trữ hồ sơ địa chính qua các thời kỳ còn nhiều sai sót về mốc giới, diện tích.

So sánh với các công trình nghiên cứu của tác giả Nguyễn Văn Hiến năm 2017 và Phạm Thu Thủy năm 2009, kết quả nghiên cứu tại Lạng Sơn cho thấy rủi ro vô hiệu hợp đồng tại các tỉnh biên giới cao hơn các đô thị lớn khoảng 1.5 lần do yếu tố biến động dân cư và áp lực đất đai khu vực cửa khẩu.

Dữ liệu xét xử thực tiễn được phản ánh rõ nét trong Bảng số 1 về số liệu giải quyết các vụ án dân sự của Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2015 - 2019. Bảng số liệu này khi được trực quan hóa qua biểu đồ cột đã mô tả chi tiết chiều hướng gia tăng của các vụ án yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức, phản ánh nhu cầu cấp bách phải hoàn thiện thể chế quản lý.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên kết quả nghiên cứu, luận văn đưa ra 4 nhóm giải pháp cụ thể:

Một là, sửa đổi và hoàn thiện các quy định pháp luật đất đai. Kiến nghị Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013 để làm rõ thời hạn sử dụng đất ở của tổ chức khi nhận chuyển nhượng từ hộ gia đình, cá nhân. Chuẩn hóa tiêu chí xác định đất có tranh chấp nhằm rút ngắn 50% thời gian xác minh hồ sơ chuyển nhượng trước năm 2022.

Hai là, đẩy mạnh số hóa cơ sở dữ liệu địa chính và kết nối liên thông. Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn cần chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Sở Tư pháp hoàn thành hệ thống chia sẻ dữ liệu trực tuyến giữa 100% văn phòng đăng ký đất đai và các tổ chức hành nghề công chứng trong quý 4 năm 2023. Giải pháp này giúp ngăn chặn khoảng 90% các hành vi lừa đảo hoặc chuyển nhượng trùng lặp tài sản.

Ba là, nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ cơ sở và tuyên truyền pháp luật. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn chủ trì tổ chức tối thiểu 20 lớp tập huấn nghiệp vụ mỗi năm trong giai đoạn 2021 - 2025 cho công chức địa chính xã, phường, thị trấn; lồng ghép phổ biến pháp luật đất đai bằng song ngữ tiếng Việt và tiếng dân tộc thiểu số tại các thôn bản.

Bốn là, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra các giao dịch bất động sản vùng biên giới. Thanh tra tỉnh Lạng Sơn cùng Ủy ban nhân dân các huyện biên giới tiến hành kiểm tra định kỳ 100% dự án phát triển nhà ở và hoạt động phân lô bán nền tại các khu vực cửa khẩu kinh tế giai đoạn 2021 - 2024, kịp thời xử lý nghiêm các trường hợp môi giới trái phép.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng:

Thứ nhất, học viên cao học, sinh viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Dân sự. Tài liệu cung cấp nguồn tư liệu học thuật giá trị về lý luận quyền tài sản, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phương pháp nghiên cứu thực tiễn tại các tỉnh miền núi.

Thứ hai, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Kiểm sát viên và Chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự. Luận văn cung cấp các cơ sở pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn để giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, xử lý quyền sử dụng đất bị kê biên hoặc tài sản chung hộ gia đình.

Thứ ba, công chứng viên và cán bộ quản lý đất đai tại địa phương. Tài liệu giúp nhận diện chính xác 4 điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật, từ đó chuẩn hóa quy trình thẩm định hồ sơ và hạn chế tối đa sai sót nghiệp vụ.

Thứ tư, các doanh nghiệp đầu tư bất động sản và người dân tham gia giao dịch. Giúp chủ thể nắm vững quy định pháp luật về nguồn gốc đất, điều kiện phân lô bán nền và nghĩa vụ tài chính, phòng tránh rủi ro mất trắng tài sản khi mua bán nhà đất.

Câu hỏi thường gặp

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc giao dịch bằng giấy viết tay không qua công chứng sẽ bị coi là không tuân thủ quy định về hình thức, tiềm ẩn nguy cơ bị Tòa án tuyên bố vô hiệu khi phát sinh tranh chấp.

Đất ở được Nhà nước giao cho hộ đồng bào dân tộc thiểu số có được chuyển nhượng ngay không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất ở do Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ chỉ được phép chuyển nhượng sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ nhằm bảo đảm ổn định đời sống.

Làm thế nào để xác định thửa đất ở không có tranh chấp trước khi ký hợp đồng?

Người nhận chuyển nhượng cần kiểm tra thông tin địa chính tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013. Thửa đất hợp lệ phải không có đơn thư khiếu nại, không bị thụ lý giải quyết tranh chấp tại Tòa án hoặc cơ quan hành chính.

Doanh nghiệp nhận chuyển nhượng đất ở từ cá nhân có được cấp quyền sử dụng lâu dài không?

Theo Điều 125 và Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, đất ở cấp cho cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của dự án đầu tư đã được phê duyệt.

Đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời có thực hiện công chứng chuyển nhượng được không?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật tố tụng dân sự, quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc kê biên thi hành án hoàn toàn không đủ điều kiện chuyển nhượng. Tổ chức công chứng sẽ từ chối thực hiện giao dịch đối với các trường hợp này để đảm bảo thi hành án.

Kết luận

Luận văn đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu với 5 kết quả cốt lõi:

  • Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ở và hợp đồng chuyển nhượng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
  • Đánh giá thực chứng bức tranh chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Lạng Sơn trong 5 năm (2015 - 2019), chỉ rõ các hạn chế từ thị trường ngầm.
  • Phân tích sâu sắc sự xung đột giữa tập quán địa phương miền núi biên giới với các chuẩn mực pháp luật thực định hiện hành.
  • Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ từ sửa đổi luật, số hóa địa chính đến đào tạo cán bộ nhằm hoàn thiện thể chế quản lý đất đai.
  • Khẳng định tính tất yếu của việc bảo đảm quyền tự do định đoạt tài sản của người dân song song với vai trò quản lý vĩ mô của Nhà nước.

Trong giai đoạn tiếp theo từ năm 2021 đến năm 2025, việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện các quy định về đăng ký biến động đất đai điện tử và cơ chế giải quyết tranh chấp ngoài Tòa án là bước đi mang tính đột phá. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý có thể tham khảo, ứng dụng toàn văn công trình nghiên cứu này để phục vụ công tác chuyên môn và xây dựng chính sách đất đai hiệu quả.