Luận văn đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hậu Lộc, Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018

Luận văn thạc sĩ phân tích hay đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện hậu lộc tỉnh, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải pháp

• Tác giả: Ngô Quang Mạnh
• Người hướng dẫn: Ts. Nguyễn Thu Thùy
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016 - 2018
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.2. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.3. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất
• 1.4. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• 1.5. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
• 1.6. Công tác lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá QSD đất
• 1.7. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ
• 1.8. Cơ sở pháp lý của đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.9. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới và Việt Nam
• 1.10. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quốc gia trên thế giới
• 1.11. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.12. Thực trạng công tác đấu giá QSDĐ tại Huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa trong giai đoạn 2016-2018
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu
• 2.3. Thời gian nghiên cứu
• 2.4. Nội dung nghiên cứu
• 2.5. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.6. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
• 2.7. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp
• 2.8. Phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu và xử lý số liệu điều tra
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa
• 3.2. Điều kiện tự nhiên
• 3.3. Tình hình kinh tế xã hội
• 3.4. Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa năm 2018
• 3.5. Tình hình quản lý đất đai
• 3.6. Đánh giá thực trạng, kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án điều tra trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2016 đến năm 2018
• 3.7. Thực trạng về kết quả đấu giá QSD đất hàng năm
• 3.8. Thực trạng kết quả đấu giá trên các dự án nghiên cứu
• 3.9. Kết quả đấu giá theo chủ thể thực hiện trên địa bàn huyện Hậu Lộc giai đoạn 2016-2018
• 3.10. Kết quả điều tra, phỏng vấn về đối tượng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc, tỉnh Thanh Hóa
• 3.11. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá QSD đất
• 3.12. Đánh giá của người tham gia về công tác đấu giá QSD đất ở 4 xã, thị trấn
• 3.13. Xác định một số yếu tố tác động đến hiệu quả công tác đấu giá và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc
• 3.14. Xác định một số yếu tố tác động đến việc nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc
• 3.15. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hậu Lộc 2016 2018

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hậu Lộc, Thanh Hóa trong giai đoạn 2016-2018 đã có những bước tiến đáng kể. Đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ là phương thức phân phối đất đai mà còn là công cụ quan trọng trong việc quản lý tài nguyên đất đai. Việc thực hiện đấu giá đã giúp tăng cường tính minh bạch và công bằng trong việc giao đất, đồng thời tạo ra nguồn thu cho ngân sách địa phương.

1.1. Đặc điểm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất công khai, nơi các tổ chức và cá nhân có thể tham gia. Hình thức này không chỉ đảm bảo tính công bằng mà còn thúc đẩy sự phát triển kinh tế địa phương.

1.2. Tình hình thực hiện đấu giá tại huyện Hậu Lộc

Trong giai đoạn 2016-2018, huyện Hậu Lộc đã tổ chức nhiều phiên đấu giá, thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư. Kết quả đấu giá đã góp phần quan trọng vào việc phát triển hạ tầng và kinh tế địa phương.

II. Những thách thức trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hậu Lộc

Mặc dù công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã đạt được nhiều kết quả tích cực, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều thách thức. Việc xác định giá khởi điểm không sát với giá thị trường là một trong những vấn đề lớn. Ngoài ra, sự thiếu hụt thông tin và sự tham gia của các nhà đầu tư cũng là những yếu tố cần được khắc phục.

2.1. Vấn đề xác định giá khởi điểm

Giá khởi điểm không phản ánh đúng giá trị thực tế của đất đai, dẫn đến việc không thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia đấu giá.

2.2. Thiếu hụt thông tin và sự tham gia

Nhiều nhà đầu tư không nắm rõ thông tin về các dự án đấu giá, điều này làm giảm tính cạnh tranh và hiệu quả của các phiên đấu giá.

III. Phương pháp cải thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hậu Lộc

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất, cần áp dụng một số phương pháp cải thiện. Việc xây dựng một hệ thống thông tin minh bạch và chính xác về giá đất là rất cần thiết. Đồng thời, cần có các chính sách khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư.

3.1. Xây dựng hệ thống thông tin minh bạch

Cần thiết lập một cơ sở dữ liệu về giá đất và các dự án đấu giá để các nhà đầu tư có thể dễ dàng tiếp cận thông tin.

3.2. Chính sách khuyến khích đầu tư

Cần có các chính sách ưu đãi cho các nhà đầu tư tham gia đấu giá, từ đó tạo động lực cho họ tham gia nhiều hơn.

IV. Kết quả nghiên cứu và ứng dụng thực tiễn từ công tác đấu giá

Kết quả từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hậu Lộc đã cho thấy những lợi ích rõ rệt. Nguồn thu từ đấu giá đã được sử dụng để đầu tư vào các dự án hạ tầng, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, cần tiếp tục theo dõi và đánh giá để có những điều chỉnh kịp thời.

4.1. Lợi ích từ nguồn thu đấu giá

Nguồn thu từ đấu giá đã được sử dụng để phát triển hạ tầng, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội tại địa phương.

4.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá

Cần có các chỉ số đánh giá cụ thể để theo dõi hiệu quả của công tác đấu giá, từ đó có những điều chỉnh phù hợp.

V. Kết luận và hướng đi tương lai cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hậu Lộc đã có những bước tiến đáng kể, nhưng vẫn cần nhiều cải tiến để phát huy tối đa hiệu quả. Hướng đi tương lai cần tập trung vào việc nâng cao tính minh bạch và khuyến khích sự tham gia của các nhà đầu tư. Điều này sẽ giúp huyện Hậu Lộc phát triển bền vững hơn trong tương lai.

5.1. Tầm quan trọng của tính minh bạch

Tính minh bạch trong công tác đấu giá sẽ tạo niềm tin cho các nhà đầu tư và thúc đẩy sự phát triển kinh tế.

5.2. Khuyến khích đầu tư bền vững

Cần có các chính sách khuyến khích đầu tư bền vững để đảm bảo sự phát triển lâu dài cho huyện Hậu Lộc.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức phân phối tài nguyên đặc biệt của Nhà nước, giữ vai trò then chốt trong việc tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại các địa phương. Trên phạm vi toàn quốc, tính đến năm 2015, hoạt động bán đấu giá đất đã đóng góp vào ngân sách nhà nước hơn 105.434,3 tỷ đồng, trong đó thành phố Hà Nội thu 2.426 tỷ đồng và tỉnh Vĩnh Phúc đạt 2.021 tỷ đồng. Tại tỉnh Thanh Hóa, huyện Hậu Lộc là một huyện đồng bằng ven biển với tổng diện tích tự nhiên 14.144,82 ha, bao gồm 27 đơn vị hành chính cấp xã và thị trấn. Trong 6 tháng đầu năm 2018, tốc độ tăng trưởng giá trị sản xuất của huyện đạt 13,95%, giá trị sản xuất đạt 3.797 tỷ đồng, tạo tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển sôi động.

Tuy nhiên, công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện trong giai đoạn 2016 - 2018 bộc lộ nhiều điểm nghẽn: xác định giá đất khởi điểm chưa sát biến động thị trường, hạ tầng kỹ thuật các mặt bằng quy hoạch chưa đồng bộ, tình trạng mất cân đối số lượng hồ sơ tham gia giữa các vùng và sự lúng túng trong thủ tục sau trúng đấu giá. Mục tiêu trọng tâm của nghiên cứu là đánh giá toàn diện kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018 trên 4 địa bàn đặc trưng đại diện cho các vùng sinh thái kinh tế: xã Đại Lộc, xã Thành Lộc, xã Hoa Lộc và thị trấn Hậu Lộc. Nghiên cứu cung cấp hệ thống luận cứ khoa học để hoàn thiện cơ chế định giá, chuẩn hóa quy trình tổ chức và đề xuất giải pháp đồng bộ nhằm tối ưu hóa 100% nguồn thu ngân sách từ quỹ đất trong các chu kỳ quy hoạch tiếp theo.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh tế của Karl Marx và David Ricardo, giải thích sự chênh lệch giá trị đất đai do vị trí địa lý thuận lợi và mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng tạo ra. Bên cạnh đó, lý thuyết đấu giá của William Vickrey và lý thuyết quản lý công mới được tích hợp để phân tích cơ chế hình thành mức giá thị trường thông qua cạnh tranh công khai, minh bạch, giảm thiểu chi phí giao dịch hành chính và rủi ro trục lợi chính sách.

Các khái niệm chuyên ngành cốt lõi được chuẩn hóa theo quy định pháp lý:

• Quyền sử dụng đất: Tài sản đặc thù được Nhà nước giao hoặc cho thuê theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
• Giá khởi điểm: Mức giá sàn tối thiểu tính trên 01 mét vuông đất đấu giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Bước giá: Khoảng chênh lệch bắt buộc giữa lần trả giá sau so với lần trả giá liền kề trước đó, dao động từ 0,5% đến 1,0% giá sàn.
• Dự án đầu tư hạ tầng khu đấu giá: Hệ thống giải pháp kỹ thuật san nền, giao thông, cấp thoát nước và điện chiếu sáng nhằm hoàn thiện điều kiện mặt bằng trước khi tổ chức phiên bán đấu giá.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình điều tra kết hợp giữa nguồn dữ liệu sơ cấp và thứ cấp trong phạm vi thời gian từ tháng 5/2018 đến tháng 5/2019:

• Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Chọn mẫu phân tầng đại diện cho 4 vùng sinh thái kinh tế của huyện: xã Đại Lộc đại diện vùng đồi với diện tích 2.163,05 ha (chiếm 15,05% diện tích tự nhiên huyện); xã Thành Lộc đại diện vùng đồng bằng với diện tích 6.234,63 ha (chiếm 43,44%); xã Hoa Lộc đại diện vùng đồng màu ven biển với diện tích 5.964,16 ha (chiếm 41,51%); thị trấn Hậu Lộc đại diện cho khu vực đô thị trung tâm.
• Thu thập dữ liệu sơ cấp: Tiến hành phát phiếu khảo sát bán cấu trúc tới 140 đối tượng. Trong đó, cỡ mẫu người dân tham gia đấu giá là 120 phiếu (phân bổ đều 30 phiếu tại mỗi xã và thị trấn); cỡ mẫu cán bộ quản lý là 20 phiếu (bao gồm 4 công chức địa chính xã, 8 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, 8 cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất).
• Thu thập dữ liệu thứ cấp: Trích xuất báo cáo kế hoạch sử dụng đất năm 2018, số liệu 166 công trình dự án thu hồi 67,27 ha đất và hồ sơ địa chính từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa.
• Phương pháp xử lý dữ liệu: Sử dụng phần mềm thống kê Excel để tổng hợp số liệu, phân tích tỷ lệ phần trăm, tính toán độ lệch giá và kiểm định mức độ tương quan giữa chất lượng hạ tầng và mức giá trúng thầu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2018 của huyện Hậu Lộc cho thấy: tổng diện tích đất nông nghiệp đạt 9.517,99 ha (đạt 100,75% kế hoạch), đất phi nông nghiệp đạt 4.491,48 ha (đạt 98,11% kế hoạch). Đất ở tại nông thôn hoàn thành 1.430,26 ha (tương ứng 100,76%), đất ở đô thị đạt 47,22 ha (đạt 102,65% so với chỉ tiêu được phê duyệt).

Về kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2018, hiệu quả thu hút tài chính có sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực:

• Tại thị trấn Hậu Lộc và xã Đại Lộc (nơi có trục Quốc lộ 1A chạy qua), mức giá trúng đấu giá bình quân tăng từ 25% đến 35% so với giá khởi điểm ban đầu, tỷ lệ bán hết 100% số lô đất đưa ra đấu giá ngay từ vòng đầu tiên.
• Tại xã Hoa Lộc và xã Thành Lộc, tỷ lệ tăng giá so với giá khởi điểm chỉ dao động từ 5% đến 12%, một số mặt bằng phân lô xa khu dân cư có tỷ lệ hồ sơ đăng ký thấp, buộc phải tổ chức đấu giá lại từ 2 đến 3 lần.
• Về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau trúng đấu giá: Tỷ lệ hoàn thành đạt trên 95% diện tích các lô trúng đấu giá, thời gian hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận bàn giao thực địa diễn ra đúng thời hạn từ 5 đến 15 ngày làm việc theo quy định.

Thảo luận kết quả

Dữ liệu nghiên cứu thực tế có thể được mô hình hóa trực quan thông qua biểu đồ cột so sánh mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá thực tế của 4 xã trọng điểm qua từng năm từ 2016 đến 2018, kết hợp bảng thống kê đa biến về các tiêu chí đánh giá của 120 người tham gia đấu giá.

Kết quả điều tra 20 cán bộ chuyên môn và 120 người tham gia đấu giá chỉ ra rằng:

• Có tới 78,3% người tham gia khảo sát khẳng định yếu tố hạ tầng kỹ thuật (giao thông bê tông hóa, cấp điện, thoát nước) quyết định trực tiếp đến quyết định trả giá cao hơn 15% - 20% so với giá sàn. Khi hạ tầng chậm tiến độ, mức độ quan tâm của người dân giảm hơn 40%.
• Về tính minh bạch thông tin: 85% người tham gia đánh giá thông báo đấu giá trên đài truyền thanh và niêm yết tại UBND xã đã đáp ứng đúng thời gian tối thiểu 15 ngày trước khi mở bán hồ sơ, tạo sự tin cậy cao.
• Về nguyên nhân giá khởi điểm chưa sát thực tế: Do bảng giá đất định kỳ 5 năm của tỉnh chưa cập nhật kịp biên độ tăng giá cục bộ tại các khu vực ven đô thị và trục thương mại, dẫn đến việc tư vấn thẩm định giá mất nhiều thời gian khảo sát thực địa.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hậu Lộc, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp đồng bộ:

• Hoàn thiện 100% cơ sở hạ tầng kỹ thuật trước khi tổ chức đấu giá: UBND huyện Hậu Lộc chỉ đạo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng huyện tập trung giải phóng mặt bằng sạch và thi công đồng bộ hệ thống giao thông kết nối, cấp điện chiếu sáng, cấp thoát nước tại các khu dân cư nông thôn mới. Target: 100% mặt bằng quy hoạch phải nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh trước thời điểm thông báo đấu giá; timeline thực hiện liên tục trong giai đoạn 2019 - 2021.
• Đổi mới phương pháp xác định giá khởi điểm và bước giá: Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp cùng đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, bám sát giá giao dịch thực tế trên thị trường. Target: Giảm biên độ chênh lệch sai số giữa giá khởi điểm và giá thị trường xuống dưới 5%; timeline cập nhật dữ liệu giá đất hàng quý.
• Đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và công khai quy hoạch: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản số hóa 100% hồ sơ bản vẽ quy hoạch 1/500, chỉ giới đường đỏ và quy chế đấu giá trên cổng thông tin điện tử huyện tối thiểu 15 ngày trước phiên đấu. Target: Tăng số lượng hồ sơ tham gia hợp lệ thêm 25% - 30% mỗi phiên; timeline triển khai từ quý 3/2019.
• Giám sát thực hiện quy chế và siết chặt kiểm soát tài chính: Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện phối hợp cơ quan Công an và Thanh tra huyện tăng mức tiền đặt trước từ 10% đến 20% giá khởi điểm để ngăn chặn tình trạng "cò đất", thông đồng ép giá hoặc bỏ cọc. Target: Triệt tiêu 100% hiện tượng vi phạm quy chế đấu giá và tình trạng chậm nộp tiền sử dụng đất quá 15 ngày làm việc.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị thực tiễn và lý luận cao, là tài liệu tham khảo đắc lực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cán bộ quản lý nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND cấp huyện, xã: Sử dụng số liệu thực chứng và quy trình chuẩn hóa từ 140 mẫu điều tra để xây dựng phương án đấu giá, lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm và hoàn thiện quy chế đấu giá đất tại địa phương.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các nhà đầu tư phát triển hạ tầng: Khai thác bức tranh tổng thể về tỷ lệ tăng trưởng sản xuất 13,95%, dữ liệu quy hoạch đất đai và mức độ hấp thụ của thị trường tại các xã ven biển, vùng đồi nhằm xây dựng chiến lược tham gia đấu giá tối ưu dòng vốn.
• Giảng viên, nhà khoa học và học viên cao học chuyên ngành Quản lý Đất đai: Tham khảo khung lý thuyết kết hợp phương pháp nghiên cứu định lượng phân tầng (với 120 mẫu khảo sát người dân và 20 cán bộ) để phục vụ công tác giảng dạy, nghiên cứu thể chế quản lý đất đai.
• Đấu giá viên và các tổ chức hành nghề đấu giá tài sản chuyên nghiệp: Áp dụng các bài học kinh nghiệm về điều hành 3 vòng đấu bắt buộc, kiểm soát bước giá từ 0,5% đến 1,0% và cách thức xử lý vi phạm trong quá trình điều hành phiên đấu giá thực tế.

Câu hỏi thường gặp

Hoạt động đấu giá đất mang lại nguồn thu như thế nào cho huyện Hậu Lộc?

Trong giai đoạn 2016 - 2018, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã huy động nguồn vốn lớn cho ngân sách huyện, tạo nguồn lực chủ chốt để tái đầu tư vào 166 công trình hạ tầng giao thông và trường học theo Nghị quyết 89/2018/NQ-HĐND, đóng góp trực tiếp vào tăng trưởng kinh tế của địa phương.

Điều kiện tiên quyết để một thửa đất được đưa ra đấu giá tại Thanh Hóa là gì?

Theo Quyết định 07/2018/QĐ-UBND tỉnh Thanh Hóa, khu đất phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt, hoàn thành 100% công tác giải phóng mặt bằng, có phương án đấu giá và giá khởi điểm được phê duyệt, đồng thời phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch 1/500 đối với đất chia lô.

Quy định về mức thu tiền đặt trước và phí mua hồ sơ đấu giá đất ở hiện nay như thế nào?

Theo quy định, tiền đặt trước nộp tối đa không quá 5% giá khởi điểm của thửa đất. Phí mua hồ sơ tham gia đấu giá được quy định cụ thể theo giá trị lô đất: thửa đất có giá khởi điểm từ 200 triệu đồng trở xuống thu 100.000 đồng/hồ sơ, từ 200 đến 500 triệu đồng thu 200.000 đồng/hồ sơ, và trên 500 triệu đồng thu 500.000 đồng/hồ sơ.

Yếu tố nào tác động mạnh nhất đến giá trúng đấu giá tại các xã khảo sát?

Kết quả khảo sát 120 người tham gia cho thấy hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và vị trí tiếp giáp trục giao thông huyết mạch (như Quốc lộ 1A) là yếu tố quyết định hàng đầu, tạo mức chênh lệch giá trúng cao hơn từ 25% đến 35% so với mức giá sàn được công bố.

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá được quy định bao nhiêu ngày?

Căn cứ quy chế đấu giá tỉnh Thanh Hóa, trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận thông báo của cơ quan Thuế, người trúng đấu giá phải nộp tối thiểu 50% số tiền sử dụng đất, và chậm nhất 15 ngày làm việc phải nộp đủ 100% tổng số tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích sâu sắc bức tranh tổng thể về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Hậu Lộc giai đoạn 2016 - 2018 thông qua khảo sát thực chứng trên 4 địa bàn trọng điểm: xã Đại Lộc, xã Thành Lộc, xã Hoa Lộc và thị trấn Hậu Lộc.
• Nghiên cứu chứng minh đấu giá đất là công cụ phân bổ tài nguyên hiệu quả, giúp huyện Hậu Lộc hiện thực hóa kế hoạch sử dụng đất năm 2018 với 1.430,26 ha đất ở nông thôn (đạt 100,76%) và 47,22 ha đất ở đô thị (đạt 102,65%).
• Đóng góp khoa học then chốt của luận văn là chỉ ra mối tương quan định lượng giữa mức độ hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật và khả năng tăng giá trúng thầu từ 25% đến 35% tại các khu vực ven đô.
• Hệ thống 4 giải pháp đề xuất có tính ứng dụng cao, cung cấp lộ trình thực hiện cụ thể cho giai đoạn 2019 - 2025 về định giá khởi điểm, số hóa thông tin quy hoạch và nâng cao hiệu lực giám sát quy chế đấu giá.
• Các nhà quản lý, nhà đầu tư và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác toàn diện dữ liệu và các đề xuất chuyên môn trong luận văn để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai và phát triển thị trường bất động sản bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Một số khái niệm liên quan về đấu giá tài sản, đấu giá quyền sử dụng đất - Tài sản: Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá (như trái phiếu, cổ phiếu, kỳ phiếu.) và các quyền tài sản (như quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền đối với giống cây trồng, quyền đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm đối với vật bảo đảm, quyền tài sản đối với phần vốn góp trong doanh nghiệp, quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.) tại Điều 163, Luật dân sự 2005. - Đấu giá: Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa.

Dưới góc độ pháp lý, định nghĩa về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Chẳng hạn điều 3, Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hoà nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “Bán đấu giá là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất”. Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hoá sẽ được bán cho người trả giá cao nhất. Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất.

Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010). Theo quy định của pháp luật thì khái niệm bán đấu giá tài sản trên được xem xét trong từng lĩnh vực cụ thể: Chẳng hạn trong lĩnh vực thương mại, Luật Thương Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 4 mại năm 2005 coi đấu giá hàng hóa là một trong số hoạt động thương mại cụ thể, theo đó người bán hàng tự mình hoặc thuê người tổ chức bán đấu giá thực hiện việc bán hàng hóa công khai để chọn người mua trả giá cao nhất (khoản 1 Điều 185). Những quy định liên quan đến đấu giá hàng hóa trong Luật thương mại năm 2005 nhằm phát triển hoạt động kinh doanh dịch vụ đấu giá hàng hóa, nâng cao hiệu quả và hiệu lực pháp lý của hoạt động thương mại này. Song trên thực tế, hoạt động bán đấu giá hàng hoá trong thương mại chưa thực sự phát triển mà chủ yếu là người bán hàng tự mình thực hiện việc bán hàng hóa qua thỏa thuận.

Theo quy định của Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản thì bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá và tuân theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá. Như vậy, khái niệm về đấu giá tài sản có những đặc điểm sau đây: + Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai theo nguyên tắc và thủ tục luật định. + Chủ thể tham gia bán đấu giá từ hai chủ thể trở lên. + Người được mua tài sản là người trả giá cao nhất.

- Đấu giá quyền sử dụng đất Từ những phân tích trên về khái niệm đấu giá tài sản có thể đưa ra nội hàm thuật ngữ đấu giá QSD đất: Là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Về bản chất, đây là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. - Dự án: là việc đề xuất hệ thống những biện pháp nhằm đạt được mục tiêu hoặc một công việc nào đó với những điều kiện ràng buộc về thời gian, về chất lượng và chi phí trong giới hạn cho phép hoặc tối ưu trong điều kiện có thể.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 5 - Dự án đầu tư xây dựng công trình: là những dự án đầu tư cho việc xây dựng, mua sắm thiết bị công nghệ, đào tạo công nhân vận hành nhằm tạo ra các sản phẩm vật chất hoặc dịch vụ cho xã hội; hoặc là các dự án đầu tư xây dựng công trình tạo ra các hệ thống cơ sở vật chất cho xã hội như cầu, cống, đường bộ, đường sắt; cảng sông, cảng biển, đê, đập, hồ chứa nước, kênh mương tưới tiêu… - Bán đấu giá tài sản: là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này. Phương thức trả giá lên là phương thức trả giá từ thấp lên cao cho đến khi có người trả giá cao nhất. - Đấu giá viên: là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định tại Nghị định này. - Người mua được tài sản bán đấu giá: là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm; trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm thì tài sản được bán bằng giá khởi điểm.

- Tài sản bán đấu giá: là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật. - Giá khởi điểm: Là mức giá tối thiểu quy định cho 01 m2 đất đấu giá. - Bước giá: là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề. Bước giá do tổ chức bán đấu giá tài sản quy định phù hợp với từng cuộc bán đấu giá.

- Người có tài sản bán đấu giá: là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. - Người tham gia đấu giá tài sản: là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá theo quy định của Nghị định này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Là giấy tờ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 6 - Giá bỏ hợp lệ: Giá bỏ hợp lệ tối thiểu phải bằng giá sàn cộng thêm một bước giá hoặc giá của vòng đấu tiếp theo do Hội đồng đấu giá quy định.

- Giá trúng: Giá trúng là giá trả cho 01 m2 đất phải lớn hơn hoặc bằng giá bỏ hợp lệ do Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất xác định. Nguyên tắc đấu giá Quyền sử dụng đất Như các hình thức đấu giá tài sản khác đấu giá Quyền sử dụng đất cũng phải tuân thủ những nguyên tắc cơ bản sau: - Một là, nguyên tắc công khai, dân chủ; - Hai là, nguyên tắc bình đẳng, công bằng; - Ba là, các bên tham gia phải thực hiện đúng và đầy đủ quy chế đấu giá đã được Hội đồng tổ chức đấu giá đặt ra; - Bốn là, nguyên tắc bảo đảm tính pháp lý về trình tự thủ tục: Mọi cuộc bán đấu giá đều phải do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục. - Năm là, nguyên tắc đảm bảo tính hiệu quả của hoạt động đấu giá; Theo quy định tại Điều 117. Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2013: “1.

Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Cơ sở lý luận về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 1.

Lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất hằng năm Kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trong Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của các cấp huyện, trình cấp có thẩm quyền cấp trên (UBND cấp tỉnh) quyết định phê duyệt theo quy định của pháp luật đất đai. Căn cứ Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được cấp có thẩm quyền phê duyệt, UBND cấp tỉnh giao các sở ngành tổng hợp xây dựng Kế hoạch đấu giá quyền sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] 7 dụng đất trên địa bàn tỉnh, cân đối các nguồn lực và các biện pháp để thực hiện, báo cáo UBND cấp tỉnh ban hành.