chương 1 Thu hồi đất là biện pháp pháp lý quan trọng nhằm bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai nà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, với ý nghĩa là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai, vai trò và sự can thiệp của Nhà nước đối với việc thu hồi đất cần phải dựa trên cơ sở các chính sách nhất định. Bởi vì hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất là rất nghiêm trọng liên quan đến quyền lợi của Nhà nước, của chủ đầu tư và người có đất bị thu hồi. Vì vậy, nhà nước cần quan tâm đến lợi ích của xã hội, cũng như quyền lợi của người sử dụng đất một cách toàn diện.
15 CHƯƠNG 2 NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT VỀ THU HỒI ĐẤT 2. Cơ chế thu hồi đất. Trước Luật Đất đai 2003, khung chính sách (dựa trên Luật Đất đai 1993) chỉ chấp nhận một cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc. Việc chuyển đổi đất đai được thực hiện dựa trên quyết định hành chính của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Nhà đầu tư nhận đất từ Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho Nhà nước cũng như tiền bồi thường cho những người sử dụng đất trước đó. Nhà nước chỉ có quyền thu hồi đất đai cho các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; tuy nhiên trên thực tế, cơ chế Nhà nước thu hồi đất cũng đã được áp dụng cho cả các dự án đầu tư kinh tế đem lại lợi ích riêng cho nhà đầu tư. Cũng trong thời gian 5 năm đầu thực hiện thu hồi đất đai bắt buộc theo Luật Đất đai 1993, giá đất đai do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khung giá đất của Chính phủ chỉ bằng 10-30% giá đất chuyển nhượng trên thị trường. Người bị thu hồi đất không hài lòng về việc bồi thường không thỏa đáng về đất đai và nhà đầu tư cũng không hài lòng về quy trình thực hiện quá phức tạp.
Luật đất đai 2003 đã đưa ra 2 cơ chế chuyển đổi đất đai: cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện dựa trên thỏa thuận 2 bên giữa nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất về việc chuyển nhượng đất, thuê đất hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc được thực hiện trên cơ sở những quyết định hành chính do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc được áp dụng trong các trường hợp chuyển đổi đất đai bao gồm: thứ nhất là để sử dụng cho mục đích quốc gia, mục đích công cộng; thứ hai là để thực hiện các dự án đầu tư có 100% vốn nước ngoài (bao gồm cả dự án ODA - Hỗ trợ phát triển chính thức của Chính phủ và FDI - Đầu tư trực tiếp của nước ngoài); thứ ba là để thực hiện các dự án đầu tư phát triển kinh tế đặc thù như xây dựng hạ tầng cho các khu công nghiệp, khu dịch vụ, khu công nghệ cao, khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các dự án thuộc nhóm có vốn đầu tư lớn nhất. Cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện được áp dụng trong những trường hợp đất được chuyển sang sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư trong nước không thuộc trường hợp được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc hoặc trong trường hợp dự án được áp 16 dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất bắt buộc nhưng chủ đầu tư có nguyệnvọng được thực hiện cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện.
Tiếp đó, trên tinh thần kế thừa luật đất đai 2003, luật đất đai 2013 vẫn giữ nguyên 2 cơ chế thu hồi đất nhưng quy định một cách rõ ràng, cụ thể hơn, thu hẹp phạm vi của cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc. Thứ nhất: đó là cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc. Nhà nước tiến hành thu hồi đất sau đó bàn giao đất “sạch” cho các dự án.Cơ chế này được áp dụng cho các trường hợp bao gồm: chuyển đổi đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng,an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong trường hợp thật cần thiết. Tiêu chí để xác nhận “trường hợp thật cần thiết” để được Nhà nước thu hồi đất được trao cho Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và HĐND cấp tỉnh.
Trình tự, thủ tục: Cơ chế này được thực hiện theo trình tự, thủ tục được mô tả dưới sơ đồ sau: Thông báo thu hồi đất căn cứ vào: Dự án thuộc trường hợp thu hồi đất bắt buộc theo quy định của pháp luật. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất. Lập phương án bồi thường thiệt hại, hỗ trợ, tái định cư.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình UBND có thẩm quyền quyết định thu hồi đất. 17 Ban hành quyết định thu hồi đất Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.
Gửi Quyết định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tới những người bị thu hồi đất. Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư: Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ , tái định cư theo phương án đã được phê duyệt. Bàn giao đất đã thu hồi Cưỡng chế bàn giao đất Thứ hai: cơ chế thu hồi đất tự nguyện: chủ các dự án tự thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án thu hồi.Cơ chế này được áp dụng cho các dự án đầu tư vào mục đích sản xuất kinh doanh không thuộc trường hợp thu hồi đất bắt buộc. Trình tự, thủ tục: Cơ chế này được thực hiện theo trình tự, thủ tục được mô tả dưới sơ đồ sau: 18 Nhà đầu tư lựa chọn vị trí đất đúng mục đích sử dụng đất của dự án đầu tư sao cho phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và công bố.
Nhà đầu tư thương thảo với người đang sử dụng đất để nhận quyền sử dụng đất theo hình thức mua tài sản gắn liền với đất, nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất Nhà đầu tư và những người đang sử dụng đất ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ. Đến nay, cơ chế thu hồi đất bắt buộc đã được triển khai trong khoảng thời gian hơn 20 năm, cơ chế chuyển đổi đất đai thự nguyện đã được triển khai khoảng hơn 10 năm (từ khi luật đất đai 2003 được ban hành), mỗi cơ chế đều bộc lộ rõ những điểm mạnh và điểm yếu của nó. Cơ chế thu hồi đất bắt buộc Cơ chế thu hồi đất tự nguyện Nếu giải quyết hợp lý vấn đề 1. Nếu đạt được sự đồng thuận bồi thường, hỗ trợ, tái định cao giữa nhà đầu tư và người cư cho người bị thu hồi đất đang sử dụng đất thì cơ chế có thì có thể rút ngắn thời gian thời gian thực hiện khá ngắn.
thực hiện vì được sự trợ giúp 2. Bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi của các cơ quan lãnh đạo địa thỏa đáng giữa nhà đầu tư và phương. người đang sử dụng đất; lợi ích Điểm mạnh của Nhà nước và của cộng đồng được tính đến trong hệ thống thuế về bất động sản và các quy định về chi ngân sách nhà nước của các cấp hành chính. Trên cơ sở giải quyết tốt bài toán chia sẻ lợi ích, cơ chế này tạo điều kiện để giảm đi đáng kể 19 tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng do chuyển đổi đất đai, tạo ổn định xã hội trong quá trình phát triển kinh tế.
Trong thực hiện cơ chế này, chỉ có nhà đầu tư và người đang sử dụng đất tham gia với Văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai, làm giảm đáng kể chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và khắc phục được tình trạng có thể về quan liêu, tư lợi của bộ máy hành chính. Cơ chế này phù hợp với kinh tế thị trường, buộc nhà đầu tư phải năng động, tìm cách thỏa thuận hợp lý với người đang sử dụng đất với nhiều phương thức sử dụng đất khác nhau như thuê đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, v. Cơ chế này loại bỏ được các nhà đầu tư đưa ra dự án nhằm mục đích chiếm đất nhưng không có năng lực tài chính để đầu tư, chờ giá đất tăng cao để chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Thường thiếu khách quan Chưa có quy định của pháp luật từ phía các cơ quan hành để giải quyết tình trạng người chính do tâm lý muốn ưu tiên đang sử dụng đất không muốn phát triển kinh tế, hay thiên hợp tác với nhà đầu tư, nói giá vị về phía quyền lợi của nhà đất rất cao để nhà đầu tư không Điểm yếu đầu tư, giải quyết không thỏa thể tiếp cận được quỹ đất.
Vì đáng quyền lợi của người bị điểm yếu này nên hiện nay hầu thu hồi đất. hết các nhà đầu tư đều mong 2. Đòi hỏi sự tham gia của muốn được áp dụng cơ chế nhiều cơ quan hành chính chuyển đổi đất đai bắt buộc. nên phải tăng nhân lực của bộ 20 máy hành chính và tăng chi phí hành chính.
Tính quan liêu vốn có của bộ máy hành chính có thể gây thiệt thòi, bất lợi cho tất cả các bên tham gia vào các thủ tục hành chính. Cơ chế này rất gần với cơ chế "xin - cho" của nền kinh tế bao cấp, từ đây dễ phát sinh tham nhũng, cán bộ quản lý dễ gắn quyền lợi riêng của mình vào quyết định phân chia lợi ích của các bên tham gia.