CHƯƠNG 1 Nội dung của chương này học viên làm rõ lý do chọn đề tài, tóm lược các phương pháp nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất ở đô thị. Từ đó xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu hỏi nghiên cứu. Số liệu được sử dụng để phục vụ nghiên cứu là nguồn số liệu sơ cấp. Học viên cũng nêu rõ ý nghĩa thực tiễn của đề tài và kết cấu chính của bài nghiên cứu.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU 2.1 Tổng quan về đất đai 2.1 Khái niệm và phân loại đất đai Khái niệm đất đai Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia: Trong kinh tế học, đất bao gồm tất cả các tài nguyên có nguồn gốc tự nhiên, chẳng hạn như vị trí địa lý của khu vực đất đai, các tài nguyên khoáng sản dưới lòng đất, và thậm chí các thành phần của phổ điện từ. Trong kinh tế học cổ điển nó được coi là một trong các yếu tố sản xuất, các yếu tố khác là tư bản và sức lao động. Theo Lê Quang Trí (1998): Đất đai là một thực thể tự nhiên dưới đặc tính không gian, địa hình và thường được kết hợp với một giá trị kinh tế được diễn tả dưới dạng giá đất/ha khi chuyển quyền sử dụng. Rộng hơn, trên quan điểm tổng hợp và tổng thể thì đất đai cũng bao gồm cả tài nguyên sinh vật và kinh tế - xã hội của một thực thể tự nhiên.
Theo Brikman và Smyth (1976): Đất đai về mặt địa lý là vùng đất chuyên biệt trên bề mặt của trái đất, có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự đoán được, trong khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới trong đó bao gồm: không khí, đất và lớp địa chất, nước, quần thể thực vật và động vật và kết quả của những hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ, hiện tại và trong tương lai. (Lê Quang Trí, 1998) Trong nghiên cứu này đất đai được hiểu là bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vô số các tính chất tự nhiên là các đặc điểm về không gian, địa mạo, địa hình, địa chất và địa chấn, cũng như các đặc điểm lí hóa sinh của môi trường đất, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Phân loại đất đai Theo Điều 10 Luật đất đai năm 2013, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau: - “Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm mục đích sử dụng để xây nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; chăn nuôi gia súc gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép…” - “Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ”.
- “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng” Trong nghiên cứu này đất ở hay đất thổ cư được hiểu là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một lô đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2 Khái niệm và vai trò của giá đất Giá đất – giá trị quyền sử dụng đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định (Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất – Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2009). Giá đất được hiểu là biểu hiện tiền mặt giá trị của quyền sử dụng đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sử dụng đất ở tại hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, giá trị của đất đai khác với mọi loại hàng hoá khác vì nó không phải là giá trị của vật chất, của tài sản, mà giá trị của đất đai là do những thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội cấu thành.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất và hai loại giá đất này có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất trên thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu quyền sử dụng đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước ban hành trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Ở nước ta, giá đất được quy định là giá trị quyền sử dụng đất. Theo khoản 20, điều 3 Luật đất đai 2013 nêu: “Giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường.3 Các quan điểm về giá trị của đất đai Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường của hàng hóa. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi. Giá cả là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng và được trao đổi trên thị trường thì có giá trị trao đổi. Có thể thấy rằng, quan điểm về giá trị đất đai này là khá đơn giản, dễ hiểu, nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại. Quan điểm giá trị trong các lý thuyết marketing hiện đại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình.
Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý của sản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trong tâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tự nhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai: (1) Giá trị hữu hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm chất lượng tự nhiên (diện tích, độ phì,.), cùng với các giá trị đầu tư cải tạo và xây dựng hạ tầng trên đất đai; (2) Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội. Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con người nói riêng và xã hội nói chung. Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó.
Sự thay đổi của giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai. Nếu vị thế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai. Như vậy, có thể khẳng định: Giá trị trao đổi BĐS = {giá trị sử dụng (do chất lượng tạo ra); giá trị (do vị thế tạo ra)}. Tỷ lệ kết hợp giữa chất lượng và vị thế trong một đơn vị BĐS cụ thể bị chi phối bởi quy luật hữu ích biên giảm dần, tương tự như tỷ lệ kết hợp giữa hai nhân tố sản xuất đầu vào tư bản (K) và lao động (L) trong một quy trình sản xuất xác định.
Quỹ tích các điểm kết hợp tối ưu giữa chất lượng và vị thế tạo thành đường ngưỡng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 chất lượng BĐS ứng với một vị thế đất đai xác định, đường ngưỡng này chính là đường giá trị trao đổi. Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình (Nguồn: Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000) 2.4 Cơ sở khoa học xác định giá đất. Theo Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2006) thì giá đất có những cơ sở xác định sau: Địa tô: Đất đai tự nó không tạo ra giá trị, chính dòng thu nhập từ đất mang lại giá trị cho đất đai.