Phát Triển Nhà Ở Giá Rẻ Tại Thành Phố Hồ Chí Minh: So Sánh Giữa Chính Thức và Phi Chính Thức

Luận văn thạc sĩ phân tích Phát triển nhà ở giá rẻ tại thành phố hồ chí minh chính thức so với phi chính thức luận văn thạc sĩ, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Lê Nguyệt Trân
• Người hướng dẫn: TS. Huỳnh Thế Du
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP. Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Chính Sách Công
• Đề tài: Phát Triển Nhà Ở Giá Rẻ Tại Thành Phố Hồ Chí Minh – Chính Thức So Với Phi Chính Thức
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2011
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM TẠ
• NỘI DUNG TÓM LƯỢC
• DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU
• 1.1. Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu
• 1.2. Bố cục luận văn
• 2. CHƯƠNG 2: KHUNG PHÂN TÍCH VÀ CÁC TIẾP CẬN CỦA CHÍNH SÁCH NHÀ Ở
• 2.1. Khung phân tích
• 2.2. Các tiếp cận của chính sách nhà ở
• 3. CHƯƠNG 3: THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – CHÍNH THỨC VÀ PHI CHÍNH THỨC
• 3.1. Thực trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh
• 3.2. Chi phí nhà ở chính thức và phi chính thức
• 3.3. Tại sao người dân lựa chọn nhà phi chính thức
• 3.4. Tóm tắt thị trường nhà ở thành phố Hồ Chí Minh – Cung, cầu, khả năng chi trả và các mức giá
• 4. CHƯƠNG 4: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở GIÁ RẺ CHÍNH THỨC
• 4.1. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào
• 4.2. Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trường và thông qua trợ cấp
• 4.3. So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức
• 4.4. Tóm tắt các kết quả phân tích
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
• 5.1. Khuyến nghị chính sách
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC KÝ HIỆU VÀ CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH ẢNH VÀ PHỤ LỤC
• PHỤ LỤC
• Phụ lục 1. Thuật ngữ Nhà ở Giá rẻ, tính Phù hợp Khả năng, Nhà ở Chi phí Thấp và Nhà ở Thu nhập Thấp
• Phụ lục 2. Các chương trình nhà ở của TPHCM giai đoạn 2006 – 2010
• Phụ lục 3. Ngoại tác của Nhà ở
• Phụ lục 4. Dân số trung bình chia theo quận huyện
• Phụ lục 5. Mô hình Tài chính
• Phụ lục 6. Phân tích các Yếu tố Đầu vào

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Nhà Ở Giá Rẻ Tại TP

Thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với một thách thức lớn trong việc cung cấp nhà ở giá rẻ cho người dân. Sự phát triển đô thị nhanh chóng đã dẫn đến nhu cầu cao về nhà ở, nhưng thị trường chính thức không đáp ứng đủ. Điều này đã tạo ra một thị trường nhà ở phi chính thức, nơi mà nhiều người dân phải lựa chọn để có chỗ ở. Bài viết này sẽ phân tích sự khác biệt giữa nhà ở chính thức và phi chính thức tại TP.HCM.

1.1. Định Nghĩa Nhà Ở Chính Thức và Phi Chính Thức

Nhà ở chính thức là những căn hộ được xây dựng theo quy định của pháp luật, có giấy tờ hợp lệ. Ngược lại, nhà ở phi chính thức thường không có giấy phép xây dựng, dẫn đến nhiều rủi ro cho người dân.

1.2. Tình Hình Thị Trường Nhà Ở Tại TP.HCM

Thị trường nhà ở tại TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung chính thức, trong khi nhu cầu ngày càng tăng. Nhiều người dân phải tìm đến nhà ở phi chính thức do giá cả phải chăng hơn.

II. Vấn Đề Nhà Ở Giá Rẻ Tại TP

Vấn đề nhà ở giá rẻ tại TP.HCM không chỉ là một thách thức về kinh tế mà còn là một vấn đề xã hội. Nhiều người dân không đủ khả năng chi trả cho nhà ở chính thức, dẫn đến việc lựa chọn nhà ở phi chính thức. Điều này gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội và môi trường.

2.1. Thách Thức Trong Việc Cung Cấp Nhà Ở Chính Thức

Thị trường nhà ở chính thức không đáp ứng đủ nhu cầu của người dân, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng. Chính sách nhà ở hiện tại chưa đủ mạnh để giải quyết vấn đề này.

2.2. Hệ Lụy Của Nhà Ở Phi Chính Thức

Nhà ở phi chính thức thường thiếu các tiện ích cơ bản, ảnh hưởng đến chất lượng sống của người dân. Điều này cũng làm gia tăng các vấn đề về giao thông và vệ sinh đô thị.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Nhà Ở Giá Rẻ Tại TP

Để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ, cần có những phương pháp và chính sách hiệu quả. Việc tăng cường cung cấp nhà ở chính thức và giảm thiểu nhà ở phi chính thức là rất cần thiết.

3.1. Tăng Cường Cung Cấp Nhà Ở Chính Thức

Cần có các chính sách hỗ trợ để tăng cường cung cấp nhà ở chính thức, bao gồm việc giảm chi phí xây dựng và hỗ trợ tài chính cho người dân.

3.2. Giảm Thiểu Nhà Ở Phi Chính Thức

Cần có các biện pháp để giảm thiểu tình trạng xây dựng nhà ở phi chính thức, bao gồm việc cải thiện điều kiện sống và cung cấp các tiện ích cơ bản cho người dân.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Kết Quả Nghiên Cứu Về Nhà Ở Giá Rẻ

Nghiên cứu cho thấy rằng việc phát triển nhà ở chính thức có thể cải thiện chất lượng sống cho người dân. Các dự án nhà ở giá rẻ đã được triển khai và mang lại nhiều lợi ích cho cộng đồng.

4.1. Kết Quả Từ Các Dự Án Nhà Ở Giá Rẻ

Các dự án nhà ở giá rẻ đã giúp nhiều hộ gia đình có chỗ ở ổn định, từ đó cải thiện chất lượng sống và giảm thiểu tình trạng nghèo đói.

4.2. Tác Động Đến Cộng Đồng

Việc phát triển nhà ở chính thức không chỉ giúp cải thiện điều kiện sống mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người dân trong khu vực.

V. Kết Luận Tương Lai Của Nhà Ở Giá Rẻ Tại TP

Tương lai của nhà ở giá rẻ tại TP.HCM phụ thuộc vào sự can thiệp của chính phủ và các chính sách hỗ trợ. Cần có một chiến lược toàn diện để giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả.

5.1. Tầm Quan Trọng Của Chính Sách Nhà Ở

Chính sách nhà ở cần được cải thiện để đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.

5.2. Hướng Đi Tương Lai

Cần có sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước và tư nhân để phát triển nhà ở giá rẻ, đảm bảo chất lượng sống cho người dân.

Nội dung chính

## Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 1999 – 2009, thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) chứng kiến tốc độ tăng trưởng nhà ở bình quân khoảng 6,05% mỗi năm, gấp đôi tốc độ tăng dân số chính thức. Nhu cầu nhà ở mới hàng năm của thành phố đã vượt 100 nghìn căn, với tổng cầu giai đoạn 2005 – 2011 ước tính khoảng 683 nghìn căn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở chính thức chỉ đáp ứng khoảng 1/6 nhu cầu này, với khoảng 108 nghìn căn hộ chung cư chính thức được xây dựng trong cùng giai đoạn. Phần lớn người dân có thu nhập trung bình và thấp không thể tiếp cận nhà ở chính thức do giá cả vượt quá khả năng chi trả, buộc họ phải lựa chọn nhà ở phi chính thức với điều kiện sống và tiện ích hạn chế.

Nghiên cứu tập trung phân tích sự phát triển nhà ở giá rẻ tại TPHCM, so sánh giữa nhà ở chính thức và phi chính thức, nhằm tìm ra các yếu tố chi phí ảnh hưởng đến giá thành nhà ở và đề xuất giải pháp tăng cung nhà ở chính thức phù hợp khả năng tài chính của đại đa số người dân. Phạm vi nghiên cứu bao gồm dữ liệu từ các năm 1999 đến 2011, tập trung tại TPHCM và một dự án mẫu tại Bình Dương. Ý nghĩa nghiên cứu nằm ở việc góp phần giải quyết bài toán nhà ở cho mọi người, giảm thiểu các hệ lụy xã hội và đô thị do nhà ở phi chính thức gây ra, đồng thời hỗ trợ phát triển bền vững đô thị.

## Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

### Khung lý thuyết áp dụng

- **Lý thuyết ngoại tác trong kinh tế học vi mô**: Nhà ở tạo ra ngoại tác tích cực như việc làm, thu nhập, và các tiện ích xã hội, nhưng nhà ở phi chính thức cũng tạo ra ngoại tác tiêu cực như ô nhiễm, tệ nạn xã hội.
- **Mô hình cung cầu nhà ở với yếu tố ngoại tác**: Phân tích sự khác biệt giữa cung nhà ở chính thức và phi chính thức dựa trên chi phí xã hội biên (MSC) và lợi ích xã hội biên (MSB).
- **Các tiếp cận chính sách nhà ở**: Bao gồm chính sách phía cung (tăng cung nhà ở), chính sách phía cầu (trợ cấp người mua), và can thiệp bằng quy định pháp luật.
- **Khái niệm chính**: Nhà ở giá rẻ, nhà ở chính thức, nhà ở phi chính thức, ngoại tác tích cực và tiêu cực, phù hợp khả năng chi trả.

### Phương pháp nghiên cứu

- **Nguồn dữ liệu**: Số liệu thống kê dân số và nhà ở của Tổng cục Thống kê Việt Nam, số liệu thị trường bất động sản của CBRE, khảo sát thực tế tại TPHCM và dự án nhà ở mẫu tại Bình Dương.
- **Phương pháp phân tích**: Phân tích định lượng dựa trên mô hình tài chính dự án nhà ở, phân tích chi phí đầu vào, so sánh chi phí giữa nhà ở chính thức và phi chính thức, phân tích độ nhạy các yếu tố chi phí.
- **Timeline nghiên cứu**: Dữ liệu thu thập và phân tích từ năm 1999 đến 2011, với khảo sát thực địa và mô hình tài chính thực hiện trong năm 2011.

## Kết quả nghiên cứu và thảo luận

### Những phát hiện chính

- **Phát hiện 1**: Thị trường nhà ở giá rẻ chính thức tại TPHCM thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung, chỉ đáp ứng khoảng 1/6 nhu cầu thực tế (khoảng 108 nghìn căn so với 683 nghìn căn cầu giai đoạn 2005-2011).
- **Phát hiện 2**: Giá nhà ở chính thức thấp nhất hiện nay khoảng 540 triệu đồng/căn (diện tích 45 m²), trong khi 80% dân số chỉ có khả năng chi trả nhà ở trong khoảng 128 – 271 triệu đồng/căn.
- **Phát hiện 3**: Nhà ở phi chính thức có chi phí thấp hơn nhà ở chính thức khoảng 1,8 lần do giá đất rẻ hơn nhiều (giá đất phi chính thức chỉ bằng 1/5 so với đất chính thức) và tránh được các khoản chi phí pháp lý, thuế.
- **Phát hiện 4**: Mô hình tài chính dự án nhà ở giá rẻ cho thấy có thể cung cấp căn hộ với giá từ 200 – 300 triệu đồng/căn (diện tích 30 m²) nếu tối ưu các yếu tố chi phí đầu vào như giá đất, diện tích căn hộ, và chi phí xây dựng.

### Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính khiến nhà ở phi chính thức chiếm ưu thế là do chi phí đất và chi phí pháp lý thấp hơn đáng kể so với nhà ở chính thức, khiến người thu nhập thấp buộc phải lựa chọn nhà ở phi chính thức để phù hợp khả năng tài chính. So với các nghiên cứu tại các nước đang phát triển khác, kết quả tương đồng với thực trạng phân cực xã hội và không gian đô thị tại TPHCM. Việc thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ chính thức làm gia tăng các khu vực nhà ở phi chính thức với chất lượng sống thấp, ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển đô thị bền vững.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cung cầu nhà ở, thể hiện sự chênh lệch lớn giữa cung chính thức và cầu thực tế, cũng như bảng so sánh chi phí xây dựng và giá đất giữa hai loại hình nhà ở. Phân tích độ nhạy cho thấy diện tích căn hộ, giá đất và chi phí xây dựng là các yếu tố quyết định lớn nhất đến giá thành nhà ở.

## Đề xuất và khuyến nghị

- **Tăng cường cung nhà ở giá rẻ chính thức**: Khuyến khích các doanh nghiệp và nhà đầu tư phát triển dự án nhà ở giá rẻ với diện tích căn hộ tối thiểu khoảng 30 m², giá bán từ 200 – 300 triệu đồng/căn, trong vòng 5 năm tới.
- **Giảm chi phí đất và chi phí xây dựng**: Áp dụng chính sách hỗ trợ giảm giá đất cho các dự án nhà ở thu nhập thấp, đồng thời thúc đẩy áp dụng công nghệ xây dựng tiết kiệm chi phí, giảm giá thành xây dựng.
- **Hoàn thiện khung pháp lý và giảm chi phí pháp lý**: Đơn giản hóa thủ tục cấp phép xây dựng, giảm thuế và phí liên quan đến phát triển nhà ở giá rẻ, nhằm giảm chi phí đầu vào cho nhà đầu tư và người mua.
- **Nội hóa ngoại tác tiêu cực của nhà ở phi chính thức**: Xây dựng chính sách quản lý và hỗ trợ chuyển đổi nhà ở phi chính thức thành nhà ở chính thức, đồng thời cải thiện hạ tầng và tiện ích công cộng tại các khu vực này.
- **Phát triển các chương trình hỗ trợ tài chính phù hợp**: Xây dựng các chương trình tín dụng ưu đãi, hỗ trợ vay vốn cho người thu nhập thấp, đảm bảo khả năng tiếp cận nhà ở chính thức.

## Đối tượng nên tham khảo luận văn

- **Nhà hoạch định chính sách**: Để xây dựng và điều chỉnh chính sách nhà ở phù hợp với thực trạng và nhu cầu của người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp.
- **Doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư**: Nhận diện cơ hội và thách thức trong phát triển nhà ở giá rẻ, tối ưu hóa chi phí và đáp ứng nhu cầu thị trường.
- **Các tổ chức nghiên cứu và học thuật**: Nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến phát triển nhà ở, chính sách can thiệp và tác động xã hội.
- **Cộng đồng và người dân thu nhập thấp**: Hiểu rõ về thị trường nhà ở, các lựa chọn và chính sách hỗ trợ để tiếp cận nhà ở phù hợp.

## Câu hỏi thường gặp

1. **Tại sao nhà ở phi chính thức lại phổ biến tại TPHCM?**  
   Nhà ở phi chính thức phổ biến do chi phí đất và chi phí xây dựng thấp hơn nhiều so với nhà ở chính thức, phù hợp với khả năng tài chính của người thu nhập thấp.

2. **Nguồn cung nhà ở chính thức hiện nay đáp ứng được bao nhiêu phần trăm nhu cầu?**  
   Chỉ khoảng 1/6 nhu cầu nhà ở mới trong giai đoạn 2005 – 2011 được đáp ứng bởi nguồn cung chính thức.

3. **Giá nhà ở chính thức thấp nhất hiện nay là bao nhiêu?**  
   Giá thấp nhất khoảng 540 triệu đồng/căn hộ diện tích 45 m², vượt quá khả năng chi trả của 80% dân số.

4. **Có thể xây dựng nhà ở giá rẻ với giá từ 200 – 300 triệu đồng không?**  
   Có thể, nếu tối ưu các yếu tố chi phí đầu vào như giá đất dưới 5 triệu đồng/m², diện tích căn hộ khoảng 30 m² và chi phí xây dựng được kiểm soát.

5. **Chính sách nào nên ưu tiên để giải quyết vấn đề nhà ở giá rẻ?**  
   Ưu tiên tăng cung nhà ở chính thức, giảm chi phí đất và xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý và hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp.

## Kết luận

- TPHCM đang đối mặt với thách thức lớn về nhà ở giá rẻ do nguồn cung chính thức không đáp ứng đủ nhu cầu, dẫn đến phát triển nhà ở phi chính thức với nhiều hệ lụy xã hội và đô thị.  
- Nhà ở phi chính thức có lợi thế về chi phí đất và chi phí xây dựng thấp hơn nhà ở chính thức, khiến người thu nhập thấp buộc phải lựa chọn.  
- Mô hình tài chính dự án nhà ở giá rẻ cho thấy khả năng cung cấp nhà ở chính thức với giá từ 200 – 300 triệu đồng/căn nếu tối ưu các yếu tố chi phí đầu vào.  
- Chính sách nhà ở cần tập trung tăng cung chính thức, giảm chi phí đầu vào, hoàn thiện pháp lý và hỗ trợ tài chính để nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.  
- Các bước tiếp theo bao gồm triển khai các giải pháp đề xuất, giám sát hiệu quả và điều chỉnh chính sách phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị.

**Hành động ngay hôm nay để góp phần xây dựng một thành phố Hồ Chí Minh với nhà ở giá rẻ, chất lượng và bền vững cho mọi người dân!**

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Theo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở đƣợc thực hiện mƣời năm một lần, tỉ lệ tăng trƣởng bình quân của nhà ở xây mới của thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 1999 – 2009 vào khoảng 6,05% mỗi năm, gấp đôi tỉ lệ tăng dân số chính thức. Đến thời điểm hiện tại, nhu cầu về số lƣợng căn hộ mới hàng năm của Thành phố đã lên đến hơn 100 nghìn căn. 1 Ƣớc tính, trong giai đoạn 2005 – 2011 lƣợng cầu nhà ở vào khoảng 683 nghìn căn. Đây rõ ràng là một nhu cầu khổng lồ.

Các nhà cung cấp chính thức tại TPHCM chỉ đáp ứng đƣợc một phần khá hạn chế so với nhu cầu này. Giai đoạn 2005 – 2011, số lƣợng căn hộ chung cƣ xây mới chính thức ƣớc 2 tính vào khoảng 108 nghìn căn, tƣơng đƣơng 1/6 nhu cầu nhà ở. Không có số liệu về lƣợng biệt thự và nhà liên kế đƣợc cung cấp trong cùng giai đoạn nhƣng có thể ƣớc đoán rằng con số này không thể vƣợt quá số lƣợng căn hộ chung cƣ. Các chƣơng trình nhà ở của Thành phố giai đoạn 2000 – 2010 đã cung cấp mới đƣợc 7.

Sự chênh lệch giữa cầu và cung chính thức cho thấy từ trƣớc đến nay việc xây dựng mới nhà ở tại TPHCM chủ yếu là do ngƣời dân tự làm. Trong đó, chắc hẳn một bộ phận không nhỏ đƣợc xây dựng tự phát, không có giấy tờ hợp pháp, hay ít nhất là các thủ tục không hoàn chỉnh. Nguyên nhân chủ yếu là do thu nhập hạn chế của phần lớn các hộ gia đình tại TPHCM (và Việt Nam nói chung). Nếu căn cứ vào mức thu nhập từ Khảo sát Mức sống Hộ gia đình năm 2008 của Tổng cục Thống kê (TCTK) thì 80% dân số chỉ có thể mua nhà trong mức giá từ 128 đến 271 triệu đồng, cách rất xa so với mức giá của một căn hộ tiêu 3 chuẩn trung bình trên thị trƣờng chính thức hiện nay vào khoảng 600 – 800 triệu đồng.

Đây là một thách thức rất lớn đối với phát triển đô thị tại TPHCM, hay Việt Nam nói chung và cũng là thách thức chung của một số nƣớc đang phát triển khác. Arnott, một học giả về lĩnh vực nhà ở và phát triển đô thị, đã chỉ ra rằng chính phủ các nƣớc đang phát triển nằm trong tình thế tiến thoái lƣỡng nan đối với vấn đề nhà ở phi chính 1 Xem trình bày chi tiết về nhu cầu nhà ở tại mục 3.com 2 1 Xem trình bày chi tiết về cung nhà ở tại mục 3. 3 Các tính toán đƣợc dựa trên một số giả định cụ thể. Trình bày chi tiết về khả năng tài chính để tiếp cận nhà ở và giá nhà ở trên thị trƣờng chính thức đƣợc trình bày cụ thể tại mục 3.com 1 4 thức – một mặt nếu ngầm chấp nhận nhà ở phi chính thức sẽ khuyến khích thị trƣờng phi chính thức phát triển và càng gây khó khăn hơn trong việc quản lý sự phát triển trong tƣơng lai, mặt khác các biện pháp cứng rắn sẽ đẩy một số đông ngƣời dân vào những điều kiện sống còn tồi tệ hơn và gây phát sinh nhiều hệ lụy kinh tế và xã hội nhƣ tội phạm, dịch bệnh, tệ nạn (Arnott, 2010).

Theo thời gian, các chính phủ đang dần thay đổi quan điểm khi nhìn nhận về vấn đề nhà ở phi chính thức, xuất phát từ sự “thay đổi tƣ tƣởng quản lý đi từ quản lý vĩ mô nền kinh tế sang khai thác và phân phối lực lƣợng thị trƣờng bằng việc cho phép các thị trƣờng hoạt động” (Arnott, 2010, tr. Việt Nam cũng đã có những 5 bƣớc đi theo tiến trình đó. Việc tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân có đƣợc một chỗ ở trong tầm tay rõ ràng là mục tiêu và chính sách hoàn toàn chính đáng, tuy vậy tạo điều kiện mà không có chiến lƣợc cải thiện điều kiện sống (thông qua cung cấp cơ sở hạ tầng và tiện ích cơ bản) sẽ có nguy cơ tạo ra nhiều khu ổ chuột mới và đào sâu hố cách giàu nghèo và những hệ lụy xã hội, bên cạnh những thách thức quản lý ngày càng khó khăn hơn. Hiện tƣợng “cộng đồng kín cổng 6 cao tƣờng” đối lập với các “khu ổ chuột” đã không còn là cá biệt ở một vài quốc gia đang 7 phát triển mà đã trở thành hiện tƣợng toàn cầu (Gordon, 2009).

Việt Nam có lẽ khó thoát khỏi vết xe đổ nếu chính sách nhà ở không xây dựng những mục tiêu thích đáng và chiến lƣợc phù hợp. Waibel, học giả ngƣời Đức với nhiều nghiên cứu về phát triển đô thị và nhà ở tại Việt Nam, đã phân tích về hiện tƣợng phân cực và phân tách không gian, xã hội tại TPHCM và cho rằng “sự phát triển các khu đô thị mới đã làm trầm trọng thêm vấn đề bất bình đẳng nhà ở” và làm “gia tăng tình trạng phân hóa về mặt xã hội và không gian giữa các nhóm xã hội trong khu vực đô thị” (Waibel, 2007). Không khó để bất kỳ ngƣời dân nào sinh sống lâu năm tại TPHCM có thể nhận thấy sự phân tách về không gian đô thị đã dần hình thành trong hai mƣơi năm qua. Các khu vực Phú Mỹ Hƣng (năm 2008 đƣợc công nhận là “khu đô thị kiểu mẫu” của Việt Nam), Nam Sài Gòn, An Phú – An Khánh, Thảo Điền nay đƣợc định vị là khu vực của những ngƣời giàu có và trở 4 Mục 3.

sẽ trình bày cụ thể về định nghĩa cũng nhƣ một số đặc tính của “nhà ở phi chính thức”. 5 Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cho phép nhà đƣợc xây sau ngày 01/07/2004 (ngày Luật Xây dựng có hiệu lực) mà không có giấy phép xây dựng nhƣng phù hợp quy hoạch vẫn đƣợc cấp sổ hồng. Trên thực tế, đến đầu 2010, TPHCM có trên 50.000 căn nhà thuộc diện này đã bị treo không xử lý đƣợc từ năm 2004, thì đến lúc này đã có thể đƣợc hợp pháp hóa, theo Lao Động (2009). 6 Thuật ngữ “gated community” và “slum”.

Các thuật ngữ khác nhƣ “spatial fragmentation”, “social segregation” và [e-mail] 1 “polarization” cũng thƣờng đƣợc sử dụng để nói về cùng một vấn đề. 7 Đã có các nghiên cứu về vấn đề này tại Hyperabad (Ấn Độ) và Cape Town (Nam Phi), xem Krank (2008), Lemanski và Oldfield (2009).com 1 thành hình ảnh của một thành phố Hồ Chí Minh hoa lệ, bên cạnh hình ảnh đối lập về một cuộc sống khác, cơ cực và thiếu thốn tại các khu vực rộng lớn ngoại vi thành phố, của phần đông còn lại những ngƣời thu nhập thấp hơn trong xã hội (Waibel, 2007). Tại sao việc tự xây hay xây dựng phi chính thức (đã) trở thành phƣơng thức phát triển nhà ở phổ biến tại thành phố Hồ Chí Minh và làm thế nào để tăng cƣờng chính thức hóa việc phát triển nhà ở tại Thành phố là hai câu hỏi quan trọng cần một sự lý giải nghiêm túc và thấu đáo. Mục tiêu và Câu hỏi nghiên cứu Việc trả lời thấu đáo hai câu hỏi trên đòi hỏi một nghiên cứu sâu rộng về các vấn đề liên quan.

Điều này nằm ngoài giới hạn và khả năng của một luận văn thạc sỹ. Do vậy, trong giới hạn về nguồn lực và các điều kiện khác, dựa trên khung phân tích về ngoại tác của kinh tế học vi mô và phân tích khía cạnh tài chính thuần túy của việc tài trợ cho phát triển nhà ở, bài viết này sẽ tìm hiểu: (1) Những yếu tố tiết kiệm chi phí nào dẫn đến việc phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu dựa vào hình thức phát triển phi chính thức; (2) Những yếu tố nào giúp cho các nhà cung cấp nhà ở chính thức có thể cắt giảm chi phí để có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho những đối tƣợng có thu nhập thấp thay vì họ phải dựa vào khu vực phi chính thức. Để có thể đạt đƣợc mục tiêu này, luận văn sẽ tập trung trả lời hai câu hỏi nghiên cứu sau. Câu hỏi thứ nhất Những yếu tố nào khiến việc phát triển nhà ở phi chính thức chiếm ưu thế hơn so với khu vực chính thức? Câu hỏi thứ hai Những giải pháp khả dĩ giúp khu vực chính thức có thể thay thế khu vực phi chính thức trong việc phát triển nhà ở là gì? 1.

Bố cục luận văn Bốn chƣơng tiếp theo của luận văn sẽ đi tìm lời giải đáp cho hai câu hỏi trên, với bố cục nhƣ sau.com 1 Chương Hai. Giới thiệu khung phân tích và các cách thức tiếp cận của chính sách nhà ở. Chƣơng này sẽ trình bày cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm các nƣớc về các cơ sở can thiệp cũng nhƣ các cách thức tiếp cận cho chính sách nhà ở và phân tích chúng trong bối cảnh thực tế của TPHCM. Chương Ba.

Tìm hiểu về thực trạng nhà ở tại TPHCM trong mối liên hệ với sự phát triển mạnh mẽ về dân số lẫn không gian đô thị, cũng nhƣ vấn đề nhà ở phi chính thức. Chƣơng này cũng sẽ cung cấp một cái nhìn tổng quát về thị trƣờng nhà ở TPHCM hiện nay. Chương Bốn. Phân tích các yếu tố chi phí đầu vào của nhà ở chính thức để xem xét các khả năng và mức độ giảm giá thành nhà ở thông qua việc cung cấp theo cơ chế thị trƣờng và cung cấp với sự trợ cấp của nhà nƣớc.

Chƣơng này cũng sẽ tiến hành so sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức để cho thấy: một mặt, nhà ở giá rẻ chính thức có thể cạnh tranh tƣơng đối ngang bằng với nhà phi chính thức về mặt giá cả mà vẫn đảm bảo đƣợc các tiêu chuẩn về chất lƣợng sống và môi trƣờng cơ bản; mặt khác, nhà ở phi chính thức bằng việc trốn tránh một số chi phí đã tạo ra một số ngoại tác tiêu cực cho xã hội. Nội dung căn bản của chƣơng này là thiết lập một mô hình tài chính trên một tình huống dự án cụ thể, sử dụng cách tiếp cận yếu tố chi phí và phƣơng pháp phân tích tài chính dự án để phân tích khả năng cung cấp nhà ở giá rẻ cho ngƣời thu nhập thấp và ngƣời nghèo nói chung tại TPHCM cũng nhƣ tìm hiểu các yếu tố chi phí chủ yếu tác động đến giá thành nhà ở nhằm làm cơ sở cho tƣ duy giải pháp.