Tìm hiểu thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018

Thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 đã chứng kiến sự phát triển đáng kể. 81 trang · Đại học Nông Lâm Thái Nguyên · 2019.

• Tác giả: Dương Thị Thảo
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Quang Thi
• Trường học: Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính Môi trường
• Đề tài: Tìm hiểu thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp đại học
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• MỤC LỤC
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Khái quát về nhà ở chung cư
• 2.1.1. Khái niệm về nhà ở chung cư
• 2.1.2. Thị trường nhà ở chung cư hiện nay
• 2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư
• 2.2.1. Yếu tố nhân khẩu
• 2.2.2. Yếu tố khu vực
• 2.2.3. Yếu tố kinh tế
• 3. PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 3.2. Thời gian địa điểm nghiên cứu
• 3.3. Nội dung nghiên cứu
• 3.4. Phương pháp nghiên cứu
• 3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
• 3.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 3.4.3. Phương pháp điều tra phỏng vấn
• 3.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
• 4. PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội
• 4.2. Tình hình sử dụng nhà ở chung cư của thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018
• 4.3. Giá chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.4. Tình hình quản lý nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.5. Thực trạng thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.6. Đánh giá thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
• 4.7. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.7.1. Ảnh hưởng của dân cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.7.2. Ảnh hưởng của vị trí địa lý thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên
• 4.7.3. Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế, xã hội thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.7.4. Ảnh hưởng của vị trí tòa nhà chung cư tại thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.7.5. Ảnh hưởng của các yếu tố khác tại thành phố thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 4.8. Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• 5. PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên

Thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 đã chứng kiến sự phát triển đáng kể. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, nhu cầu về nhà ở tăng cao, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm như Thành phố Thái Nguyên. Các dự án chung cư Thái Nguyên đã xuất hiện nhiều hơn, đáp ứng nhu cầu của người dân và thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp bất động sản lớn. Phân tích thị trường cho thấy sự gia tăng về số lượng và chất lượng các dự án nhà ở chung cư, phản ánh xu hướng phát triển của bất động sản Thái Nguyên.

1.1. Khái niệm và đặc điểm nhà ở chung cư

Nhà ở chung cư là loại hình bất động sản phổ biến tại các đô thị lớn, bao gồm các căn hộ được xây dựng trong các tòa nhà cao tầng với hệ thống tiện ích chung. Tại Thái Nguyên, loại hình này đã xuất hiện từ những năm 70 nhưng chỉ thực sự phát triển mạnh từ năm 2016. Các dự án như Tecco Tower và Thái Nguyên Tower đã góp phần thay đổi diện mạo thị trường bất động sản của thành phố.

1.2. Xu hướng phát triển nhà ở chung cư

Giai đoạn 2015-2018 chứng kiến sự bùng nổ của các dự án nhà ở chung cư tại Thái Nguyên. Các yếu tố như nhu cầu nhà ở tăng cao, sự đầu tư mạnh mẽ từ các doanh nghiệp bất động sản, và chính sách nhà ở của chính phủ đã thúc đẩy sự phát triển này. Giá nhà chung cư cũng có xu hướng tăng, phản ánh sự sôi động của thị trường.

II. Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư

Thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm yếu tố nhân khẩu, kinh tế, và xã hội. Sự gia tăng dân số, đặc biệt là dòng người di cư đến làm việc tại các khu công nghiệp, đã làm tăng nhu cầu nhà ở. Bên cạnh đó, đầu tư bất động sản từ các doanh nghiệp lớn cũng góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.

2.1. Yếu tố nhân khẩu và kinh tế

Dân số Thái Nguyên tăng nhanh, đặc biệt là tại Thành phố Thái Nguyên, nơi tập trung nhiều khu công nghiệp và trường đại học. Điều này làm tăng nhu cầu nhà ở, đặc biệt là các căn hộ chung cư giá rẻ. Kinh tế Thái Nguyên phát triển ổn định, với tốc độ tăng trưởng GDP cao, cũng là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường bất động sản.

2.2. Yếu tố xã hội và chính sách

Chính sách nhà ở của chính phủ, đặc biệt là các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, đã tác động tích cực đến thị trường nhà ở chung cư. Ngoài ra, sự phát triển của các khu đô thị mới và hệ thống hạ tầng giao thông cũng góp phần thu hút đầu tư và nâng cao giá trị bất động sản.

III. Đánh giá và dự báo thị trường nhà ở chung cư

Phân tích thị trường cho thấy thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ. Giá nhà chung cư có xu hướng tăng, phản ánh sự cạnh tranh và nhu cầu cao. Dự báo thị trường trong tương lai cho thấy sự tiếp tục mở rộng của các dự án chung cư, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm và ven đô.

3.1. Thực trạng thị trường nhà ở chung cư

Giai đoạn 2015-2018 chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ về số lượng các dự án nhà ở chung cư tại Thái Nguyên. Các dự án lớn như Tecco Tower và Thái Nguyên Tower đã thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Giá nhà chung cư cũng tăng đáng kể, phản ánh sự sôi động của thị trường.

3.2. Dự báo và giải pháp phát triển

Dự báo thị trường cho thấy thị trường nhà ở chung cư tại Thái Nguyên sẽ tiếp tục phát triển trong những năm tới. Các giải pháp như cải thiện chính sách nhà ở, tăng cường đầu tư vào hạ tầng, và phát triển các dự án nhà ở xã hội sẽ góp phần ổn định và phát triển bền vững thị trường.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên hữu hạn, đồng thời là tư liệu sản xuất và nền tảng không gian phục vụ định cư cũng như tổ chức các hoạt động kinh tế - xã hội. Dưới áp lực của quá trình đô thị hóa cùng sự gia tăng dân số cả nước lên hơn 90 triệu dân, nhu cầu về quỹ đất ở tại các đô thị ngày càng trở nên cấp thiết. Mô hình nhà ở chung cư xuất hiện như một giải pháp sử dụng đất theo chiều dọc nhằm giải quyết bài toán quỹ đất hạn chế tại các trung tâm kinh tế, hành chính.

Thành phố Thái Nguyên là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên, giữ vai trò trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, giáo dục và y tế của vùng trung du và miền núi phía Bắc, nằm trong quy hoạch Vùng Thủ đô Hà Nội. Cùng với sự phát triển của công nghiệp luyện kim truyền thống, việc mở rộng các khu công nghiệp tập trung vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) như Khu công nghiệp Yên Bình (Tập đoàn Samsung), Điềm Thụy, Sông Công I đã tạo ra làn sóng lao động, chuyên gia chuyển dịch lớn về địa phương. Trước năm 2016, hệ thống nhà ở nhiều tầng của thành phố chủ yếu chỉ gồm hai khu tập thể cũ được xây dựng từ những năm 1970. Từ năm 2016 đến 2018, thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên chứng kiến sự xuất hiện đồng loạt của các dự án chung cư thương mại và nhà ở xã hội (như TBCO, Tecco Tower, TNG, Green Pearl...). Tuy nhiên, đây là loại hình bất động sản mới phát triển tại địa phương, thị trường còn nhiều biến động, công tác kiểm soát gặp nhiều khó khăn và người dân còn thiếu thông tin định giá cũng như pháp lý. Khóa luận được thực hiện nhằm làm rõ thực trạng và cơ chế vận hành của phân khúc này.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài gồm 3 mục tiêu cụ thể:

1. Đánh giá hiện trạng thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2. Đánh giá nhu cầu và một số yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
3. Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

Nhiệm vụ nghiên cứu được triển khai qua 4 nội dung:

1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
2. Đánh giá tình hình sử dụng nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018.
3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư trên địa bàn nghiên cứu.
4. Đề xuất một số giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các dự án nhà ở chung cư và người dân sinh sống tại các tòa nhà chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
• Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
• Phạm vi thời gian: Đánh giá số liệu thị trường giai đoạn 2015-2018; thời gian điều tra thực địa từ ngày 28/5/2018 đến ngày 28/9/2018 tại Sàn giao dịch Bất động sản Tecco chi nhánh Thái Nguyên.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận thuộc chuyên ngành Địa chính Môi trường (Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên), kết hợp giữa cơ sở lý luận quản lý đất đai, kinh tế bất động sản và phương pháp điều tra xã hội học khảo sát thực tế.

Khung lý thuyết và khái niệm:

• Khái niệm nhà chung cư được tác giả dẫn xuất từ Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2014, xác định nhà chung cư là công trình có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Tác giả phân tích cấu trúc pháp lý giữa phần sở hữu riêng (diện tích căn hộ, logia, ban công) và phần sở hữu chung (kết cấu chịu lực, khung, cột, tường chịu lực, sàn, mái, thang máy, hành lang).
• Tiêu chí phân hạng nhà chung cư được dựa trên Thông tư số 14/2008/TT-BXD và Thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, phân thành 4 hạng (từ Hạng 1 đến Hạng 4) dựa trên 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch - kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị; chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng.
• Cơ sở thẩm định và định giá bất động sản: Hệ thống nguyên tắc xác định giá đất và tài sản gắn liền với đất theo Điều 112 Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất, nguyên tắc thay thế, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc dự báo...). Tác giả trình bày hai phương pháp định giá căn hộ chung cư chính: phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Các yếu tố tác động đến giá thành căn hộ được phân tích gồm: vị trí công trình (chiếm tới 50% giá thành), uy tín chủ đầu tư, tiến độ thi công, hồ sơ pháp lý, chất lượng công trình, vị trí căn hộ theo tầng (tầng 8 đến 16 có giá cao hơn các tầng thấp hoặc tầng trên 18 do tâm lý phòng cháy chữa cháy), hướng ban công (ưu tiên hướng Đông Nam) và diện tích căn hộ (phổ biến từ 60 m² đến 85 m²).
• Kinh nghiệm quốc tế: Nghiên cứu mô hình của Ủy ban Nhà ở và Phát triển Singapore (HDB) thành lập năm 1960 trong việc phát triển và quản lý các khu đô thị vệ tinh đa tiện ích, đáp ứng chỗ ở cho hơn 85% dân số nước này.

Hệ thống văn bản pháp lý làm căn cứ:

• Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014.
• Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
• Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường; Thông tư số 02/2016/TT-BXD ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; Quyết định số 706/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình; Quyết định số 08/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên và Quyết định số 02/2016/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội về bảng giá bồi thường xây dựng.

Phương pháp nghiên cứu thực tế:

• Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu: Thu thập số liệu thứ cấp từ văn phòng UBND thành phố Thái Nguyên, Cục Thống kê, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Ban quản lý các khu công nghiệp, báo cáo kinh doanh của Sàn giao dịch Bất động sản Tecco và Công ty Cổ phần Tập đoàn Tiến Bộ (TBCO).
• Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Khảo sát 5 dự án nhà chung cư điển hình tại thành phố Thái Nguyên đại diện cho các phân khúc hạ tầng, tiện ích và mức giá khác nhau.
• Phương pháp điều tra phỏng vấn: Thực hiện phỏng vấn bằng phiếu điều tra chuẩn hóa đối với 30 hộ gia đình sinh sống tại căn hộ chung cư trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. Mẫu gồm 13 hộ tại tòa nhà Tecco Tower (đường Phủ Liễn) và 17 hộ tại các tòa nhà A1, A2A, A2B, A4 thuộc tổ hợp TBCO (phường Quang Vinh và đường Bắc Kạn).
• Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu: Tổng hợp, xử lý các chỉ tiêu sơ cấp và thứ cấp trên phần mềm bảng tính Microsoft Excel để so sánh mức giá, cơ cấu tiện ích và đánh giá mức độ đáp ứng nhu cầu cư dân.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa và sự xuất hiện các dự án FDI lớn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018. Khóa luận chỉ rõ sự chuyển biến từ loại hình nhà tập thể cũ sang các tổ hợp chung cư thương mại nhiều tầng, xác định 3 mục tiêu nghiên cứu, 4 nội dung cụ thể, cùng ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công tác quản lý thị trường bất động sản nhà ở tại địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này hệ thống hóa các vấn đề lý luận về nhà chung cư, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường (nhân khẩu, vị trí địa lý, tăng trưởng kinh tế, hạ tầng xã hội, điều kiện tự nhiên, chính sách siết tín dụng ngân hàng và tâm lý người tiêu dùng). Tác giả so sánh bối cảnh thị trường nhà ở chung cư Việt Nam nửa đầu năm 2018 thông qua dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam:

Chỉ tiêu phân loại	Cả nước (6 tháng đầu năm 2018)	Hà Nội (6 tháng đầu năm 2018)	TP. Hồ Chí Minh (6 tháng đầu năm 2018)
Tổng lượng sản phẩm BĐS chào bán	83.613 sản phẩm	-	-
Nguồn cung căn hộ chung cư	52.302 căn (chiếm 62%)	15.011 căn	25.019 căn (hoặc 25.012 căn)
Nguồn cung đất nền	22.267 nền (chiếm 27%)	-	-
Biệt thự, nhà phố	9.044 căn (chiếm 11%)	-	-
Tỷ trọng phân khúc trung cấp trở lên	-	66,2%	Chiếm phần lớn (trung cấp: 38,44%)
Tỷ trọng phân khúc cao cấp/siêu cao cấp	-	Khoảng 1% (115 căn siêu cao cấp)	42,49% (9.615 căn)
Tỷ trọng phân khúc bình dân	-	33,8% (6.965 căn)	25,16% (6.302 căn)
Khối lượng giao dịch ghi nhận	-	11.846 giao dịch	18.546 giao dịch

Tác giả phân tích mô hình quản lý nhà ở xã hội HDB tại Singapore, các quy định pháp lý của Việt Nam về phân hạng chung cư (Thông tư 31/2016/TT-BXD), quy chế quản lý vận hành (Thông tư 02/2016/TT-BXD), và các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo quy định hiện hành.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương trình bày chi tiết về đối tượng (các dự án chung cư và người dân sinh sống tại chung cư), phạm vi không gian thành phố Thái Nguyên, thời gian thực hiện nghiên cứu từ 28/5/2018 đến 28/9/2018 tại Sàn giao dịch Bất động sản Tecco chi nhánh Thái Nguyên. Chương này mô tả thiết kế nghiên cứu khảo sát mẫu với quy mô 30 hộ dân tại hai cụm chung cư Tecco Tower Phủ Liễn (13 phiếu) và TBCO Quang Vinh/Bắc Kạn (17 phiếu), kết hợp thu thập số liệu thứ cấp từ 5 dự án tiêu biểu để tiến hành phân tích, đối sánh trên Excel.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung phản ánh các kết quả điều tra và phân tích thực tế:

• Điều kiện tự nhiên và tài nguyên: Thành phố Thái Nguyên có diện tích tự nhiên 222,93 km², khí hậu cận nhiệt đới ẩm, địa hình đồi thấp ven sông Cầu và sông Công. Đất đai gồm các nhóm đất phù sa không được bồi hàng năm (chiếm 17,65% diện tích tự nhiên), đất bạc màu feralit và đất đồi núi phù hợp cho xây dựng đô thị.
• Điều kiện kinh tế - xã hội: Dân số toàn tỉnh Thái Nguyên năm 2018 là 1.268 nghìn người; riêng thành phố Thái Nguyên đạt 367.134 người, trong đó số người trong độ tuổi lao động là 238.637 người (chiếm tỷ trọng gần 2/3 lao động toàn tỉnh). Thu nhập bình quân đầu người toàn tỉnh năm 2018 đạt 77,7 triệu đồng/năm (tương đương 3.375 USD/người/năm). GRDP tăng trưởng 10,44%, khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm 57,2% cơ cấu kinh tế. Tỉnh đã thu hút 164 dự án tại các khu công nghiệp với tổng vốn đăng ký hơn 7 tỷ USD và trên 11.000 tỷ đồng, tạo việc làm cho hơn 90.000 lao động.
• Thực trạng phát triển nhà ở chung cư giai đoạn 2015-2018: Thành phố ghi nhận sự gia tăng nhanh chóng về nguồn cung với nhiều dự án quy mô lớn: Cty CP Tập đoàn Tiến Bộ (TBCO Hoàng Văn Thụ, TBCO Riverside); Cty CP Tổng Cty Đầu tư TECCO (Tecco Tower Phủ Liễn, Tecco Camelia Complex); Cty CP TNG (nhà ở xã hội 15 tầng); Cty CP Xây dựng Đại Nam (Green Pearl); dự án Thái Nguyên Tower tại đường Trưng Vương. Dự kiến tổng nguồn cung căn hộ đưa ra thị trường đạt khoảng 6.000 căn.
• Khảo sát giá cả và các yếu tố ảnh hưởng: Đề tài phân tích cấu trúc giá căn hộ tại Thái Nguyên thông qua đối sánh mức giá và tiện ích (dựa trên các bảng số liệu 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5, 4.6). Kết quả chỉ ra mức giá chung cư tại Thái Nguyên thấp hơn nhiều so với Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Các yếu tố định giá chi phối mạnh nhất gồm: vị trí trung tâm, uy tín chủ đầu tư, pháp lý hợp đồng mua bán, chất lượng hoàn thiện, tầng cao (tầng 8-16 được định giá cao nhất), hướng ban công Đông Nam và diện tích từ 60 m² đến 85 m² (thiết kế 2 phòng ngủ).
• Đánh giá ý kiến cư dân và công tác quản lý: Tổng hợp ý kiến 30 hộ gia đình cho thấy các vướng mắc phổ biến liên quan đến tiện ích tòa nhà, việc thành lập ban quản trị, chi phí dịch vụ vận hành và tính pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tóm tắt các phát hiện nghiên cứu về thực trạng phát triển phân khúc nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018, chỉ ra những bất cập trong quản lý quy hoạch và giao dịch, đồng thời đề xuất kiến nghị đối với cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Thái Nguyên và các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Kết quả và đóng góp

Kết quả chính của nghiên cứu:

• Phản ánh trung thực sự chuyển dịch cơ cấu nhà ở tại thành phố Thái Nguyên: từ trạng thái chỉ có các khu nhà tập thể cũ xây dựng từ thập niên 1970, thành phố đã phát triển thành một thị trường bất động sản căn hộ sôi động từ năm 2016 với sự tham gia của các doanh nghiệp lớn (TECCO, TBCO, TNG, Đại Nam), đưa quy mô cung ứng dự kiến lên tới 6.000 căn hộ.
• Hệ thống hóa dữ liệu so sánh thị trường: Khóa luận chỉ ra nét tương đồng giữa thị trường Thái Nguyên với xu hướng cả nước (nơi chung cư chiếm 62% tổng cung BĐS nửa đầu năm 2018 với 52.302 sản phẩm), nhưng có đặc thù riêng về phân khúc giá thấp hơn các đô thị lớn, chịu ảnh hưởng từ thu nhập bình quân đầu người địa phương (77,7 triệu đồng/năm năm 2018) và lực lượng lao động công nghiệp tại các khu công nghiệp tập trung (hơn 90.000 công nhân).
• Kết quả điều tra thực địa 30 hộ dân: Làm rõ hành vi và thị hiếu tiêu dùng căn hộ tại thành phố Thái Nguyên. Người dân ưu tiên lựa chọn căn hộ có diện tích 60 - 85 m² (2 phòng ngủ), ban công hướng Đông Nam, vị trí tầng trung (tầng 8 đến 16), đồng thời quan tâm đặc biệt đến tính an toàn phòng cháy chữa cháy, tiến độ xây dựng thô đạt trên 20% và uy tín của chủ đầu tư.

Giải pháp và kiến nghị tác giả đề xuất:

• Nhóm giải pháp quản lý nhà nước: Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn phân hạng chung cư theo Thông tư số 31/2016/TT-BXD; kiểm soát năng lực tài chính và tiến độ thi công của chủ đầu tư nhằm hạn chế rủi ro cho người mua.
• Nhóm giải pháp vận hành và dịch vụ: Triển khai nghiêm túc quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD, minh bạch hóa việc thu chi quỹ bảo trì 2%, sớm thành lập ban quản trị đại diện cho cư dân tại các tổ hợp nhà ở cao tầng.
• Nhóm giải pháp điều tiết thị trường: Đẩy mạnh phát triển phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp (như dự án nhà ở xã hội 15 tầng của TNG) nhằm đáp ứng nhu cầu thực của lực lượng công nhân, viên chức, người có thu nhập trung bình và thấp trên địa bàn thành phố.

Đóng góp của khóa luận: Khóa luận là công trình nghiên cứu chuyên ngành Địa chính Môi trường cung cấp bức tranh dữ liệu thực nghiệm đầu tiên về phân khúc căn hộ chung cư tại thành phố Thái Nguyên ngay trong giai đoạn bùng nổ chuyển tiếp (2015-2018), kết hợp hiệu quả giữa dữ liệu sàn giao dịch thực tế và ý kiến cư dân sinh sống tại các tòa nhà.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Hạn chế của đề tài:

• Quy mô mẫu điều tra xã hội học còn khiêm tốn: Tác giả mới chỉ tiến hành khảo sát ngẫu nhiên 30 hộ gia đình tập trung tại hai khu vực (Tecco Tower Phủ Liễn và các tòa nhà A1, A2A, A2B, A4 TBCO), chưa bao quát hết cư dân tại các dự án nhà ở xã hội hoặc dự án mới hình thành khác.
• Thời gian khảo sát thực địa giới hạn trong 4 tháng (từ 28/5/2018 đến 28/9/2018), do đó dữ liệu phản ánh chủ yếu biến động thị trường trong ngắn hạn của năm 2018.
• Thị trường chung cư tại Thái Nguyên mới phát triển mạnh từ năm 2016 nên chuỗi số liệu giao dịch thứ cấp lịch sử còn mỏng, chưa phản ánh đầy đủ chu kỳ vận động dài hạn của bất động sản căn hộ tại địa phương.

Hướng nghiên cứu tiếp:

• Mở rộng quy mô mẫu khảo sát lên các nhóm đối tượng đa dạng hơn (công nhân khu công nghiệp, chuyên gia nước ngoài làm việc tại SamSung, Điềm Thụy) tại các dự án hoàn thành sau năm 2018.
• Ứng dụng các mô hình kinh tế lượng định lượng (như mô hình định giá hưởng thụ Hedonic Price Model) để lượng hóa cụ thể mức độ tác động của từng biến số (vị trí, tầng cao, hướng, diện tích, tiện ích nội khu) đến giá bán căn hộ chung cư tại các đô thị loại I vùng trung du miền núi.

Giá trị tham khảo

Tài liệu khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực cho:

• Sinh viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính Môi trường, Bất động sản và Kinh tế đô thị: Cung cấp khung phương pháp luận kết hợp giữa căn cứ pháp lý định giá đất, phân hạng chung cư và phương pháp điều tra bảng hỏi thực tế tại một thị trường bất động sản cấp tỉnh.
• Các nhà nghiên cứu và cơ quan quản lý đô thị tại Thái Nguyên: Tài liệu cung cấp số liệu tổng hợp về hiện trạng phát triển, cơ cấu nguồn cung của các chủ đầu tư (TECCO, TBCO, TNG, Đại Nam) và các phản ánh của cư dân về công tác vận hành, dịch vụ nhà chung cư trong giai đoạn 2015-2018.
• Phần đáng tham khảo nhất: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về phân hạng (Thông tư 31/2016/TT-BXD), quy chế quản lý vận hành (Thông tư 02/2016/TT-BXD), nguyên tắc định giá căn hộ và bảng tổng hợp so sánh cung cầu bất động sản cả nước 6 tháng đầu năm 2018.

Câu hỏi thường gặp

Khóa luận thu thập số liệu khảo sát sơ cấp từ những đối tượng cụ thể nào tại thành phố Thái Nguyên?
Tác giả đã phỏng vấn ngẫu nhiên 30 hộ gia đình sinh sống và sở hữu căn hộ tại các tòa chung cư trên địa bàn thành phố, bao gồm 13 hộ tại tòa nhà Tecco Tower (đường Phủ Liễn) và 17 hộ tại các block nhà A1, A2A, A2B, A4 thuộc tổ hợp TBCO (phường Quang Vinh và đường Bắc Kạn).

Nguyên nhân nào dẫn tới sự bùng nổ của thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018?
Sự bùng nổ này bắt nguồn từ quá trình đô thị hóa nhanh của đô thị loại I, quỹ đất đô thị ngày càng khan hiếm, cùng sự xuất hiện của các khu công nghiệp FDI quy mô lớn (như SamSung, Điềm Thụy, Yên Bình, Sông Công I) thu hút hơn 90.000 lao động và nhiều chuyên gia đổ về sinh sống, tạo nên áp lực lớn về nhu cầu nhà ở mới mà các khu tập thể cũ xây dựng từ thập niên 1970 không thể đáp ứng.

Tác giả đã khảo sát những dự án chung cư cụ thể nào trên địa bàn thành phố Thái Nguyên?
Khóa luận ghi nhận và khảo sát các dự án tiêu biểu gồm: TBCO phường Hoàng Văn Thụ, TBCO Riverside, Tecco Tower Phủ Liễn, Tecco Camelia Complex, Nhà ở xã hội 15 tầng của Công ty CP TNG, Green Pearl của Công ty CP và Xây dựng Đại Nam, và dự án Thái Nguyên Tower tại đường Trưng Vương với tổng lượng căn hộ dự kiến cung ứng lên tới 6.000 căn.

Những căn hộ chung cư có đặc điểm kiến trúc và vị trí như thế nào thường được định giá cao nhất tại thị trường Thái Nguyên?
Theo kết quả phân tích của đề tài, các căn hộ được định giá cao nhất thường có diện tích khoảng 70 m² (bố trí 2 phòng ngủ), nằm ở vị trí góc có hai mặt thoáng, ban công hướng Đông Nam, và nằm ở các tầng trung từ tầng 8 đến tầng 16. Các tầng trên 18 có giá thấp hơn do tâm lý e ngại hỏa hoạn và giới hạn năng lực chữa cháy trên cao.

Tác giả căn cứ vào văn bản quy phạm pháp luật nào để phân tích tiêu chí phân hạng nhà chung cư tại Việt Nam?
Tác giả căn cứ vào Thông tư số 14/2008/TT-BXD và Thông tư số 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định về việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư thành 4 hạng dựa trên 4 nhóm tiêu chí: quy hoạch - kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật - xã hội, chất lượng hoàn thiện - trang thiết bị, và chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Dương Thị Thảo đã hệ thống hóa toàn diện bức tranh thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018 trong bối cảnh địa phương chuyển mình mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hóa và thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Bằng việc kết hợp giữa tổng quan cơ sở pháp lý, phân tích số liệu thứ cấp thị trường cả nước và khảo sát thực địa 30 hộ dân tại hai cụm chung cư Tecco và TBCO, tác giả đã làm rõ thực trạng cung cầu, đặc điểm định giá căn hộ và các rào cản trong công tác vận hành dịch vụ nhà cao tầng. Công trình đưa ra các giải pháp có căn cứ thực tế nhằm hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương hoàn thiện công tác giám sát quy hoạch, minh bạch hóa giao dịch bất động sản và phát triển phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập của người lao động.

Trích đoạn nội dung tài liệu

MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức hoạt động kinh tế, xã hội. Do sức ép của sự đô thị hóa, đất đai ngày nay càng này càng giảm sút về chất lượng và số lượng. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay đất nước ta đang trong thời kỳ chuyển mình đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ cùng với rất nhiều vấn đề như dân số, phát triển công nghiệp, dịch vụ… thì nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng.

Hơn thế nước ta là một trong các nước đông dân nhất thế giới với hơn 9 triệu dân và có thể sẽ tăng them nữa trong những năm tới thì nhu cầu về nhà ở là rất lớn, mà đất đai không thể tăng thêm. Nắm bắt được tình hình về nhu cầu cũng như thị hiếu của dân cư mà ngày nay nhà ở chung cư là một loại hình bất động sản rất được ưa chuộng và phát triển. Không chỉ đáp ứng về nhu cầu về nhà ở mà nó còn là một loại tài sản bát động sản, nguồn vốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế. Thành phố Thái Nguyên là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Thái Nguyên, nằm bên bờ sông Cầu, là một trong những thành phố lớn nhất ở miền Bắc, chỉ sau Hà Nội và Hải Phòng về dân số.

Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của vùng trung du và miền núi phía Bắc. Ngoài ra, thành phố Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp và được cả nước biết đến là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn với nhiểu trường đại học cao đẳng. Thành phố Thái Nguyên cũng là một trung tâm quân sự - quốc phòng quan trọng của vùng, nơi đóng trụ sở Bộ tư lệnh và nhiều cơ quan khác của Quân khu 1. Những năm gần đây ngoài được biết với vai trò là một thành phố công nghiệp với việc khai thác quặng, sản xuất sắt thép thì Thành Phố Thái Nguyên còn được biết đến là một thành phố có h 2 nhiều khu công nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài như công ty Sam Sung, Glonic, khu công nghiệp Điềm Thụy.

Chính vì vậy mà thành phố Thái Nguyên có một lực lượng dân cư lao động đi chuyển từ nhiều thành phố lớn nhỏ khác nhau đổ về đây sinh sống và làm việc. Nắm bắt được tình hình nên những năm gần nhiều nhà đầu tư đã đổ về đây đầu tư bất động sản, ngoài việc hình thành các khu dân cư, đô thị thì nhà ở chung cư cũng là một loại hình bất động sản đang ngày càng phát triển. Ngoài 2 căn nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ những năm 70 thì từ năm 2016, thành phố Thái Nguyên đã có sự xuất hiện nhiều tòa nhà chung cư hơn, với nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ khác nhau làm cho thị trường bất động sản càng thêm sôi động Tuy nhiên đây được coi là một loại hình bât động sản mới tại Thành phố Thái nguyên, chỉ mới xuất hiện rầm rộ mấy năm gần đây nên thị trường nhà ở chung cư còn có nhiều biến động và khó kiểm soát. Nhiều người dân muốn tìm hiểu về loại hình bất động sản này tuy nhiên còn chưa nắm bắt được tình hình thực tế, cũng như chưa biết rõ về thị trường nhà ở chung cư.

Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của việc nắm bắt thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở chung cư nói chung, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự chỉ đạo và hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Tìm hiều thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được hiện trạng thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá được nhu cầu, một số yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên h 3 - Đề xuất một số các giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1.3 Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu Đề tài giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận những phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản than, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoành thành khóa luận tốt nghiệp. Nắm chắc các quyết định về quản lý thị trường nhà ở chung cư bằng việc áp dụng trực tiếp vào thực tế.

Ý nghĩa trong thực tiễn - Đối với thục tiễn, đề tài góp phần đề xuất các phương án quản lý thị trường nhà ở chung cư ngày một hiệu quả hơn. - Đánh gía được thực trạng thị trường nhà ở chung cư, xác định được các ưu điểm, tồn tại và khó khăn của thị trường và công tác quản lý, từ đó đưa ra được nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong việc thực hiện quản lý một cách hiệu quả nhất. h 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái quát về nhà ở chung cư 2.1 Khái niệm về nhà ở chung cư Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể (Luật Nhà ở, 2005).

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Luật Nhà ở, 2014). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây.2 Thị trường nhà ở chung cư hiện nay Hiện nay chung cư là một loại hình bất động sản khá phát triển tại Việt Nam cũng như các nước trên thế giới.

Đối với Việt Nam là một nước đông dân, h 5 với dân số trẻ, năng động và tốc độ đô thị hóa khoảng 3% mỗi năm, Việt Nam hiện có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt tại những khu đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.Trong năm 2017, thị trường nhà ở của TP Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục đà phát triển của năm 2016. Ở cả hai thành phố, có tổng cộng 66 nghìn căn hộ được chào bán và 59 nghìn căn hộ được hấp thụ. Mô hình căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến hơn với người dân Việt Nam. Với sự thiếu hụt các dự án công về nhà ở, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư tư nhân.

Sự phát triển đô thị theo chiều dọc này sẽ diễn ra nhanh hơn nữa trong các năm tới, đặc biệt khi rất nhiều dự án sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ trong năm 2018 và 2019. Thành phố Thái Nguyên cũng là một trong những thành phố có sự phát triển nhanh chóng về loại hình nhà ở chung cư cả về số lượng, chất lượng của các chủ đầu tư. Từ năm 2016 cho đến nay thành phố Thái Nguyên đón nhận nhiều dự án đầu tư về nhà ở chung cư, đi đầu là Công ty CP tập đoàn TBCo với các dự án TBCo phường Hoàng Văn Thụ, dự án nhà ở chung cư Riverside, tiếp đó là sự đổ bộ của Cty CP Tổng Cty đầu tư TECCO chi nhánh Thái Nguyên với dự án Tecco Tower Phủ Liễn và dự án Tecco Camelia Complex, Công ty CP TNG với dự án nhà ở xã hội 15 tầng, Cong ty CP và Xây dựng Đại Nam với dự án chung cư Green Pearl, gần đây nhất là dự án chung cư Thái Nguyên Tower tại đường Trưng Vương, dự kiến số lượng căn hộ chung cư tung ra thị trường lên tới 6000 căn hộ. Có thể thấy thị trường nhà ở chung cư đang phát triển dồn dập và diễn biến phức tạp.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư 2.1 Yếu tố nhân khẩu - Việt Nam được xem là một nước đông dân của thế giới tính, theo Liên hợp Quốc đến cuối năm 2018, Việt Nam có 96,89 triệu dân, chiếm 1.27% dân số Thế giới và Việt Nam đang đứng thứ 14 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ.

h 6 - Với dân số đông như vậy, tuy nhiên diện tích lãnh thổ của Việt Nam chỉ là 310060 km2. Mật độ dân số của Việt Nam là 312 người/km2 - Tỉnh Thái Nguyên là một thành phố có dân số khá cao với khoảng 1,2 triệu dân. Trong đó riêng thành phố Thái Nguyên chiếm 45.2 Yếu tố khu vực -Việt Nam là một quốc gia nằm ở cực đông nam bán đảo Đông Dương. Biên giới Việt Nam giáp với vịnh Thái Lan ở phía nam, vịnh Bắc Bộ và biển Đông ở phía đông, Trung Quốc ở phía bắc, Lào và Campuchia phía tây.