MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản quan trọng của quốc gia, là một bộ phận hợp thành quan trọng của môi trường sống, không chỉ là tài nguyên thiên nhiên mà còn là nền tảng để định cư và tổ chức hoạt động kinh tế, xã hội. Do sức ép của sự đô thị hóa, đất đai ngày nay càng này càng giảm sút về chất lượng và số lượng. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay đất nước ta đang trong thời kỳ chuyển mình đổi mới nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ cùng với rất nhiều vấn đề như dân số, phát triển công nghiệp, dịch vụ… thì nhu cầu về đất đai, nhà ở ngày càng tăng.
Hơn thế nước ta là một trong các nước đông dân nhất thế giới với hơn 9 triệu dân và có thể sẽ tăng them nữa trong những năm tới thì nhu cầu về nhà ở là rất lớn, mà đất đai không thể tăng thêm. Nắm bắt được tình hình về nhu cầu cũng như thị hiếu của dân cư mà ngày nay nhà ở chung cư là một loại hình bất động sản rất được ưa chuộng và phát triển. Không chỉ đáp ứng về nhu cầu về nhà ở mà nó còn là một loại tài sản bát động sản, nguồn vốn, nguồn động lực để phát triển kinh tế. Thành phố Thái Nguyên là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Thái Nguyên, nằm bên bờ sông Cầu, là một trong những thành phố lớn nhất ở miền Bắc, chỉ sau Hà Nội và Hải Phòng về dân số.
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm của vùng trung du và miền núi phía Bắc. Ngoài ra, thành phố Thái Nguyên là một thành phố công nghiệp và được cả nước biết đến là một trung tâm đào tạo nguồn nhân lực lớn với nhiểu trường đại học cao đẳng. Thành phố Thái Nguyên cũng là một trung tâm quân sự - quốc phòng quan trọng của vùng, nơi đóng trụ sở Bộ tư lệnh và nhiều cơ quan khác của Quân khu 1. Những năm gần đây ngoài được biết với vai trò là một thành phố công nghiệp với việc khai thác quặng, sản xuất sắt thép thì Thành Phố Thái Nguyên còn được biết đến là một thành phố có h 2 nhiều khu công nghiệp lớn có vốn đầu tư nước ngoài như công ty Sam Sung, Glonic, khu công nghiệp Điềm Thụy.
Chính vì vậy mà thành phố Thái Nguyên có một lực lượng dân cư lao động đi chuyển từ nhiều thành phố lớn nhỏ khác nhau đổ về đây sinh sống và làm việc. Nắm bắt được tình hình nên những năm gần nhiều nhà đầu tư đã đổ về đây đầu tư bất động sản, ngoài việc hình thành các khu dân cư, đô thị thì nhà ở chung cư cũng là một loại hình bất động sản đang ngày càng phát triển. Ngoài 2 căn nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ những năm 70 thì từ năm 2016, thành phố Thái Nguyên đã có sự xuất hiện nhiều tòa nhà chung cư hơn, với nhiều nhà đầu tư lớn nhỏ khác nhau làm cho thị trường bất động sản càng thêm sôi động Tuy nhiên đây được coi là một loại hình bât động sản mới tại Thành phố Thái nguyên, chỉ mới xuất hiện rầm rộ mấy năm gần đây nên thị trường nhà ở chung cư còn có nhiều biến động và khó kiểm soát. Nhiều người dân muốn tìm hiểu về loại hình bất động sản này tuy nhiên còn chưa nắm bắt được tình hình thực tế, cũng như chưa biết rõ về thị trường nhà ở chung cư.
Xuất phát từ những vấn đề trên và nhận thức được tầm quan trọng của việc nắm bắt thị trường bất động sản nói chung, thị trường nhà ở chung cư nói chung, được sự đồng ý của Ban Giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự chỉ đạo và hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi đã giúp đỡ em tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Tìm hiều thị trường nhà ở chung cư tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015-2018” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được hiện trạng thị trường nhà ở chung cư tại Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên - Đánh giá được nhu cầu, một số yếu tố ảnh hưởng tới thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên h 3 - Đề xuất một số các giải pháp quản lý thị trường nhà ở chung cư tại Thành Phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên 1.3 Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và trong nghiên cứu Đề tài giúp cho người học tập nghiên cứu củng cố lại những kiến thức đã học, đồng thời bổ sung những kiến thức còn thiếu và kỹ năng tiếp cận những phương pháp nghiên cứu khoa học cho bản than, biết cách thực hiện một đề tài khoa học và hoành thành khóa luận tốt nghiệp. Nắm chắc các quyết định về quản lý thị trường nhà ở chung cư bằng việc áp dụng trực tiếp vào thực tế.
Ý nghĩa trong thực tiễn - Đối với thục tiễn, đề tài góp phần đề xuất các phương án quản lý thị trường nhà ở chung cư ngày một hiệu quả hơn. - Đánh gía được thực trạng thị trường nhà ở chung cư, xác định được các ưu điểm, tồn tại và khó khăn của thị trường và công tác quản lý, từ đó đưa ra được nguyên nhân và giải pháp khắc phục cho thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên trong việc thực hiện quản lý một cách hiệu quả nhất. h 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái quát về nhà ở chung cư 2.1 Khái niệm về nhà ở chung cư Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên trong Luật Nhà ở 2005 trước đó nhà chung cư được gọi là nhà tập thể (Luật Nhà ở, 2005).
Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh (Luật Nhà ở, 2014). Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng trên; Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy…Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó. Cụm nhà chung cư: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được xây dựng trước đây.2 Thị trường nhà ở chung cư hiện nay Hiện nay chung cư là một loại hình bất động sản khá phát triển tại Việt Nam cũng như các nước trên thế giới.
Đối với Việt Nam là một nước đông dân, h 5 với dân số trẻ, năng động và tốc độ đô thị hóa khoảng 3% mỗi năm, Việt Nam hiện có nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt tại những khu đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.Trong năm 2017, thị trường nhà ở của TP Hồ Chí Minh và Hà Nội tiếp tục đà phát triển của năm 2016. Ở cả hai thành phố, có tổng cộng 66 nghìn căn hộ được chào bán và 59 nghìn căn hộ được hấp thụ. Mô hình căn hộ chung cư đang ngày càng phổ biến hơn với người dân Việt Nam. Với sự thiếu hụt các dự án công về nhà ở, thị trường căn hộ đang được dẫn dắt bởi các chủ đầu tư tư nhân.
Sự phát triển đô thị theo chiều dọc này sẽ diễn ra nhanh hơn nữa trong các năm tới, đặc biệt khi rất nhiều dự án sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao căn hộ trong năm 2018 và 2019. Thành phố Thái Nguyên cũng là một trong những thành phố có sự phát triển nhanh chóng về loại hình nhà ở chung cư cả về số lượng, chất lượng của các chủ đầu tư. Từ năm 2016 cho đến nay thành phố Thái Nguyên đón nhận nhiều dự án đầu tư về nhà ở chung cư, đi đầu là Công ty CP tập đoàn TBCo với các dự án TBCo phường Hoàng Văn Thụ, dự án nhà ở chung cư Riverside, tiếp đó là sự đổ bộ của Cty CP Tổng Cty đầu tư TECCO chi nhánh Thái Nguyên với dự án Tecco Tower Phủ Liễn và dự án Tecco Camelia Complex, Công ty CP TNG với dự án nhà ở xã hội 15 tầng, Cong ty CP và Xây dựng Đại Nam với dự án chung cư Green Pearl, gần đây nhất là dự án chung cư Thái Nguyên Tower tại đường Trưng Vương, dự kiến số lượng căn hộ chung cư tung ra thị trường lên tới 6000 căn hộ. Có thể thấy thị trường nhà ở chung cư đang phát triển dồn dập và diễn biến phức tạp.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường nhà ở chung cư 2.1 Yếu tố nhân khẩu - Việt Nam được xem là một nước đông dân của thế giới tính, theo Liên hợp Quốc đến cuối năm 2018, Việt Nam có 96,89 triệu dân, chiếm 1.27% dân số Thế giới và Việt Nam đang đứng thứ 14 trên thế giới trong bảng xếp hạng dân số các nước và vùng lãnh thổ.
h 6 - Với dân số đông như vậy, tuy nhiên diện tích lãnh thổ của Việt Nam chỉ là 310060 km2. Mật độ dân số của Việt Nam là 312 người/km2 - Tỉnh Thái Nguyên là một thành phố có dân số khá cao với khoảng 1,2 triệu dân. Trong đó riêng thành phố Thái Nguyên chiếm 45.2 Yếu tố khu vực -Việt Nam là một quốc gia nằm ở cực đông nam bán đảo Đông Dương. Biên giới Việt Nam giáp với vịnh Thái Lan ở phía nam, vịnh Bắc Bộ và biển Đông ở phía đông, Trung Quốc ở phía bắc, Lào và Campuchia phía tây.