Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên hữu hạn, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành tố cơ bản của mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Trong tiến trình phát triển và đô thị hóa, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích dân sinh, thương mại và công nghiệp gia tăng nhanh chóng, trong khi quỹ đất không thể tự mở rộng theo ý muốn của con người. Do đó, công tác định giá đất đóng vai trò then chốt nhằm phân bổ nguồn lực hiệu quả, bảo đảm nguồn thu ngân sách, giảm thiểu các tranh chấp, khiếu kiện và tạo lập sự công bằng xã hội.
Thành phố Vĩnh Yên là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa và khoa học kỹ thuật của tỉnh Vĩnh Phúc, giữ vị trí đầu mối giao thông quan trọng kết nối Thủ đô Hà Nội với các tỉnh trung du, miền núi phía Bắc thông qua tuyến Quốc lộ 2 và tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai (cách trung tâm Hà Nội 55 km, cách Cảng hàng không quốc tế Nội Bài 25 km và cách thành phố Việt Trì 25 km). Sự phát triển của các khu công nghiệp, các tuyến hành lang kinh tế (Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng) và việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng đã thúc đẩy thị trường bất động sản tại Vĩnh Yên diễn ra sôi động. Tuy nhiên, thực tiễn giai đoạn 2013 - 2014 cho thấy vẫn tồn tại khoảng cách đáng kể giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường, đồng thời xuất hiện nhiều giao dịch chuyển nhượng ngầm gây thất thu thuế và khó khăn cho công tác quản lý nhà nước.
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Duyên (Chuyên ngành Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên, năm 2015) với đề tài "Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2013 - 2014" được thực hiện nhằm giải quyết các yêu cầu thực tiễn nêu trên.
Mục tiêu nghiên cứu được xác định cụ thể trong văn bản:
- Mục tiêu tổng quát: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc nhằm tìm kiếm các giải pháp góp phần giảm thiểu tối đa sự chênh lệch giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, ổn định giá đất và nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
- Mục tiêu cụ thể:
- Nghiên cứu, đánh giá một số yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
Nhiệm vụ và yêu cầu nghiên cứu bao gồm việc cập nhật toàn diện hệ thống văn bản pháp lý về giá đất (Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013, các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc); thu thập số liệu phản ánh chính xác các yếu tố tác động; đánh giá thực trạng định giá đất đô thị giai đoạn 2013 - 2014; từ đó đề xuất phương pháp xác định giá đất và mô hình quản lý phù hợp với thực tiễn địa phương.
- Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất (tập trung vào phân khúc đất ở đô thị) trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên.
- Phạm vi không gian: Địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc (gồm 7 phường: Tích Sơn, Liên Bảo, Hội Hợp, Đống Đa, Ngô Quyền, Đồng Tâm, Khai Quang và 2 xã: Định Trung, Thanh Trù).
- Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu biến động đất đai, giá đất giai đoạn 2013 - 2014 (có chuỗi số liệu đối chiếu dân số và kinh tế từ năm 2010 đến 2014); thời gian tiến hành điều tra thực địa từ ngày 18/08/2014 đến ngày 30/11/2014.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận thiết lập nền tảng nghiên cứu dựa trên sự kết hợp giữa lý luận địa tô kinh tế chính trị, các quy luật thị trường, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam và kinh nghiệm quốc tế về quản lý định giá đất:
-
Khung lý thuyết và khái niệm:
- Bản chất giá cả đất đai: Đất đai là sản phẩm tự nhiên, bản thân không có giá trị nội tại nhưng giá cả đất đai phản ánh khả năng sinh lợi (địa tô tư bản hóa) trong quá trình khai thác, sử dụng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Cơ sở hình thành giá đất: Dựa trên ba trụ cột lý thuyết gồm Lý thuyết Địa tô (địa tô chênh lệch trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý); Tác động của Lãi suất ngân hàng (mối quan hệ nghịch đảo giữa lãi suất huy động và giá đất); và Quy luật Cung - Cầu bất động sản (mô hình điểm cân bằng thị trường giữa mức giá $G$ và khối lượng đất đai $L$).
- Hệ thống các yếu tố ảnh hưởng: Phân chia thành nhóm yếu tố tự nhiên (vị trí kinh tế gồm vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối; kích thước hình học, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, độ dốc thửa đất; cơ sở hạ tầng kỹ thuật - xã hội; môi trường) và nhóm yếu tố kinh tế - xã hội (tăng trưởng kinh tế, tích lũy đầu tư, thu chi tài chính, tiền tệ, mức thu nhập dân cư, lạm phát, lãi suất; ổn định chính trị, an ninh trật tự, đầu cơ nhà đất, tốc độ đô thị hóa).
- Nguyên tắc định giá đất: So sánh nguyên tắc định giá theo Điều 56 Luật Đất đai 2003 và Điều 112 Luật Đất đai 2013 (theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, bảo đảm nguyên tắc các thửa đất liền kề có điều kiện hạ tầng và khả năng sinh lợi tương đồng thì có mức giá tương đương).
- Phương pháp định giá: 5 phương pháp theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, Phương pháp chiết trừ, Phương pháp thu nhập, Phương pháp thặng dư và Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.
-
Căn cứ pháp lý áp dụng:
- Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 (hiệu lực từ 01/7/2014).
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ.
- Thông tư số 114/2004/TT-BTC của Bộ Tài chính và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Quyết định số 55/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành giá đất năm 2013 và Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành giá đất năm 2014.
-
Kinh nghiệm thực tiễn quốc tế:
- Cộng hòa Liên bang Đức: Cơ chế định giá do Ủy ban định giá đất đai độc lập thực hiện; cơ quan thường trực đặt tại Cục Địa tịch; Nhà nước kiểm soát giá đất thông qua quyền ưu tiên mua trước, trưng mua theo giá tham khảo công khai và kiểm soát chuyển đổi đất nông nghiệp nhằm hạn chế đầu cơ.
- Malaysia: Hệ thống định giá 3 cấp của Nhà nước do Cục Dịch vụ Định giá và Tài sản (JPPH) thuộc Bộ Tài chính quản lý, kết hợp mạng lưới công ty thẩm định giá tư nhân vận hành hoàn toàn theo cơ chế thị trường, không ban hành khung giá hành chính cứng nhắc.
-
Phương pháp nghiên cứu thực tế:
- Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu quy hoạch, thống kê đất đai, số liệu dân số, tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP/GTGT) tại Phòng Địa chính, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc và Chi cục Thống kê thành phố Vĩnh Yên.
- Phương pháp điều tra dữ liệu sơ cấp: Lập phiếu điều tra, phỏng vấn trực tiếp người dân và các chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Nghiên cứu thực hiện trên 8 tuyến đường đại diện cho 4 nhóm đường phố (Nhóm I: Phố Ngô Quyền, Phố Trần Phú; Nhóm II: Phố Nguyễn Viết Xuân, Phố Lê Xoay; Nhóm III: Đường Tôn Đức Thắng, Đường Nguyễn Thị Minh Khai; Nhóm IV: Đường Trương Định, Đường Tô Hiến Thành). Tổng dung lượng mẫu khảo sát là 40 phiếu (10 phiếu cho mỗi nhóm đường phố). Khảo sát bổ sung tại 02 dự án quy hoạch khu dân cư/đất dịch vụ đã hoàn thành gồm Khu đất dịch vụ Đồng Ải và Khu đất dịch vụ Giếng Han.
- Phương pháp xử lý số liệu và phân tích thống kê: Sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để tính toán hệ số tương quan Pearson ($r \in [-1, 1]$) nhằm lượng hóa mức độ liên hệ tuyến tính giữa các biến độc lập (vị trí thửa đất, chiều rộng mặt tiền, quy hoạch dự án) và biến phụ thuộc (giá đất thị trường).
- Phương pháp so sánh: Đối chiếu giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường với bảng giá do UBND tỉnh Vĩnh Phúc quy định trong hai năm 2013 và 2014 theo từng nhóm đường và từng vị trí.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của việc nghiên cứu giá đất tại đô thị đang trong quá trình phát triển nhanh như thành phố Vĩnh Yên. Xác định mục tiêu tổng quát là tìm kiếm giải pháp thu hẹp khoảng cách giữa giá nhà nước và giá thị trường; xác định 2 mục tiêu cụ thể; thiết lập 4 yêu cầu nghiên cứu gắn liền với hệ thống văn bản pháp luật hiện hành và tính khả thi của các đề xuất; nêu rõ ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
Phần 2: Tài liệu tổng quan
Hệ thống hóa toàn diện các lý thuyết kinh tế về đất đai: định nghĩa giá đất, lý luận địa tô của Chủ nghĩa Mác - Lênin, mối quan hệ cung - cầu và lãi suất ngân hàng. Phân tích chi tiết hai nhóm yếu tố chi phối giá đất (yếu tố tự nhiên và yếu tố kinh tế - xã hội). Trình bày các nguyên tắc định giá theo Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013, cùng quy trình 5 phương pháp định giá đất theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT. Tổng kết cơ sở pháp lý và bài học kinh nghiệm về mô hình định giá đất từ Cộng hòa Liên bang Đức, Malaysia; đồng thời chỉ rõ 3 đặc trưng của thị trường đất đai Việt Nam: tính tự phát, biến động bất thường do đầu cơ và tỷ lệ giao dịch ngầm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước chiếm tới 70 - 80%.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định đối tượng nghiên cứu là các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2013 - 2014. Quy định thời gian thực hiện nghiên cứu từ 18/08/2014 đến 30/11/2014. Thiết kế khung nội dung gồm 4 phần: điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội; tình hình sử dụng đất và định giá đất 2013 - 2014; phân tích định lượng các yếu tố ảnh hưởng; và đề xuất giải pháp. Mô tả chi tiết phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp, phương pháp chọn mẫu khảo sát sơ cấp gồm 40 phiếu phân bổ trên 8 tuyến phố thuộc 4 nhóm giá đất, phương pháp chọn 02 dự án quy hoạch (Đồng Ải, Giếng Han), và phương pháp phân tích tương quan Pearson trên phần mềm SPSS 16.0.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Thành phố Vĩnh Yên có tổng diện tích tự nhiên 50,81 $\text{km}^2$ (5.081,27 ha), gồm 7 phường và 2 xã. Địa hình chuyển tiếp từ đồi thấp phía Bắc (độ cao trung bình 260 m tại Định Trung, Khai Quang) xuống đồng bằng đầm lầy phía Tây Nam (độ cao 7,0 - 8,0 m tại Thanh Trù, Đồng Tâm, Hội Hợp; hồ Đầm Vạc rộng 144,52 ha). Về kinh tế, Khu công nghiệp Khai Quang quy hoạch 262 ha đạt tỷ lệ đăng ký lấp đầy 79%; tỷ lệ lao động công nghiệp qua đào tạo đạt 60% (35% đào tạo chính quy).
- Hiện trạng và biến động sử dụng đất 2013 - 2014: Tổng diện tích tự nhiên 5.081,27 ha. Năm 2014, đất nông nghiệp chiếm 2.133,36 ha (41,98%, giảm 22,73 ha so với năm 2013); đất phi nông nghiệp chiếm 2.897,60 ha (57,03%, tăng 22,89 ha so với năm 2013, trong đó đất ở chiếm 871,18 ha, tương đương 30,07% đất phi nông nghiệp); đất chưa sử dụng còn 50,31 ha (0,99%).
- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:
- Dân số và kinh tế: Dân số tăng từ 65.727 người (năm 2010) lên 102.502 người (năm 2014), tăng 36.775 người (mật độ 1.867 người/$\text{km}^2$); giá trị gia tăng (GTGT giá thực tế) tăng từ 4.386,7 tỷ đồng (2010) lên 8.631,0 tỷ đồng (2014), tạo áp lực trực tiếp thúc đẩy giá đất ở tăng cao.
- Loại đường phố và mức chênh lệch giá: Khảo sát thực tế giá thị trường năm 2014 so với bảng giá quy định tại Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND cho thấy: Nhóm I (Phố Ngô Quyền VT1 đạt 56,26 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,50 lần; Phố Trần Phú VT1 đạt 45,00 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,20 lần); Nhóm II (Phố Nguyễn Viết Xuân VT1 đạt 34,30 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,72 lần; Phố Lê Xoay VT1 đạt 34,50 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,75 lần); Nhóm III (Đường Tôn Đức Thắng VT1 đạt 22,07 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,69 lần; Đường Nguyễn Thị Minh Khai VT1 đạt 8,40 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,01 lần); Nhóm IV (Đường Trương Định VT1 đạt 6,05 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,37 lần; Đường Tô Hiến Thành VT1 đạt 6,13 triệu đồng/$\text{m}^2$, chênh lệch 1,42 lần).
- Vị trí thửa đất và tương quan SPSS: Xử lý 40 phiếu khảo sát bằng SPSS 16.0 xác định hệ số tương quan Pearson giữa biến thứ bậc vị trí thửa đất (từ VT1 mặt tiền đến VT2, VT3 trong ngõ) và giá thị trường là $r = -0,631$ (tương quan nghịch chặt chẽ, vị trí càng vào sâu trong ngõ thì giá đất giảm mạnh).
- Chiều rộng mặt tiền và quy hoạch: Mặt tiền rộng thuận lợi kinh doanh đẩy giá chuyển nhượng tăng cao; việc hoàn thành các dự án hạ tầng khu dân cư (Đồng Ải, Giếng Han) làm tăng vọt giá trị đất ở tại khu vực dự án và các vùng phụ cận.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết các phát hiện nghiên cứu về quy luật vận động của giá đất tại Vĩnh Yên; khẳng định vai trò chi phối của các yếu tố kinh tế, vị trí, mặt tiền và quy hoạch; kiến nghị UBND tỉnh và các cơ quan chuyên môn hoàn thiện quy trình xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013, kiểm soát thị trường giao dịch bất động sản và tăng cường hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kết quả và đóng góp
Số liệu kết quả chính trong văn bản
Bảng 1: Hiện trạng và biến động sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên (2013 - 2014)
| STT |
Mục đích sử dụng đất |
Mã |
Năm 2013 (ha) |
Năm 2014 (ha) |
Biến động (ha) |
| Tổng |
Tổng diện tích tự nhiên |
|
5.081,27 |
5.081,27 |
0,00 |
| 1 |
Đất nông nghiệp |
NNP |
2.156,09 |
2.133,36 |
-22,73 |
| 1.1 |
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
1.875,09 |
1.856,48 |
-18,61 |
| 1.1.1 |
Đất trồng cây hàng năm |
CHN |
1.629,00 |
1.612,44 |
-16,56 |
|
- Đất trồng lúa |
LUA |
1.412,78 |
1.398,98 |
-13,80 |
|
- Đất trồng cây hàng năm khác |
HNK |
216,22 |
213,46 |
-2,76 |
| 1.1.2 |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
246,09 |
244,04 |
-2,05 |
| 1.2 |
Đất lâm nghiệp (Rừng sản xuất) |
RSX |
143,34 |
143,46 |
+0,12 |
| 1.3 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
136,48 |
133,24 |
-3,24 |
| 1.4 |
Đất nông nghiệp khác |
NKH |
0,18 |
0,18 |
0,00 |
| 2 |
Đất phi nông nghiệp |
PNN |
2.874,71 |
2.897,60 |
+22,89 |
| 2.1 |
Đất ở tại nông thôn |
ONT |
179,37 |
186,83 |
+7,46 |
| 2.2 |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
681,42 |
684,35 |
+2,93 |
| 2.3 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
1.744,22 |
1.758,82 |
+14,60 |
|
- Đất trụ sở cơ quan, sự nghiệp |
CTS |
65,52 |
65,74 |
+0,22 |
|
- Đất quốc phòng |
CQP |
247,07 |
248,10 |
+1,03 |
|
- Đất an ninh |
CAN |
22,08 |
22,09 |
+0,01 |
|
- Đất sản xuất, kinh doanh PNN |
CSK |
538,95 |
540,34 |
+1,39 |
|
- Đất có mục đích công cộng |
CCC |
870,60 |
882,55 |
+11,95 |
| 2.4 |
Đất tôn giáo, tín ngưỡng |
TTN |
15,39 |
15,39 |
0,00 |
| 2.5 |
Đất nghĩa trang, nghĩa địa |
NTD |
53,53 |
51,43 |
-2,10 |
| 2.6 |
Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng |
SMN |
199,47 |
199,47 |
0,00 |
| 2.7 |
Đất phi nông nghiệp khác |
PNK |
1,31 |
1,31 |
0,00 |
| 3 |
Đất chưa sử dụng |
CSD |
50,47 |
50,31 |
-0,16 |
| 3.1 |
Đất bằng chưa sử dụng |
BCS |
39,74 |
39,59 |
-0,15 |
| 3.2 |
Đất đồi núi chưa sử dụng |
DCS |
10,73 |
10,72 |
-0,01 |
Bảng 2: Biến động dân số và giá trị gia tăng (GTGT) thành phố Vĩnh Yên (2010 - 2014)
| Chỉ tiêu |
Đơn vị |
Năm 2010 |
Năm 2011 |
Năm 2012 |
Năm 2013 |
Năm 2014 |
| Dân số |
Người |
65.727 |
97.870 |
99.116 |
101.950 |
102.502 |
| GTGT (giá thực tế) |
Tỷ đồng |
4.386,7 |
5.476,0 |
6.626,2 |
7.454,8 |
8.631,0 |
Bảng 3: Giá đất thị trường Vị trí 1 (VT1) và mức chênh lệch so với giá Nhà nước quy định
| Nhóm đường |
Tuyến đường, phố khảo sát |
Giá thị trường 2014 (1.000 đ/$\text{m}^2$) |
Chênh lệch 2013 (TTTB/QĐ) |
Chênh lệch 2014 (TTTB/QĐ) |
| Nhóm I |
Phố Ngô Quyền (VT1) |
56.260 |
1,80 |
1,50 |
|
Phố Trần Phú (VT1) |
45.000 |
1,40 |
1,20 |
| Nhóm II |
Phố Nguyễn Viết Xuân (VT1) |
34.300 |
1,81 |
1,72 |
|
Phố Lê Xoay (VT1) |
34.500 |
1,92 |
1,75 |
| Nhóm III |
Đường Tôn Đức Thắng (VT1) |
22.070 |
1,56 |
1,69 |
|
Đường Nguyễn Thị Minh Khai (VT1) |
8.400 |
1,90 |
1,01 |
| Nhóm IV |
Đường Trương Định (VT1) |
6.050 |
1,11 |
1,37 |
|
Đường Tô Hiến Thành (VT1) |
6.130 |
1,54 |
1,42 |
Giải pháp và kiến nghị của tác giả
- Hoàn thiện khung và bảng giá đất định kỳ: Đề xuất UBND tỉnh Vĩnh Phúc và các cơ quan chuyên môn điều chỉnh bảng giá đất hàng năm/5 năm bám sát diễn biến thị trường thực tế theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP, hạn chế sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá giao dịch.
- Kiểm soát thị trường và hạn chế giao dịch ngầm: Xây dựng cơ chế đăng ký bắt buộc giá chuyển nhượng thực tế tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; tăng cường các biện pháp chế tài đối với hoạt động đầu cơ và môi giới nhà đất tự phát không đăng ký kinh doanh.
- Hiện đại hóa công tác định giá: Áp dụng triệt để các phương pháp định giá khoa học (phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, hệ số điều chỉnh); xây dựng cơ sở dữ liệu số về giá đất theo từng vị trí và tuyến đường đô thị.
Đóng góp tự nêu của tác giả
Khóa luận đã lượng hóa cụ thể mức độ tương quan giữa vị trí thửa đất và giá đất thị trường bằng công cụ thống kê (SPSS 16.0 với hệ số tương quan Pearson $r = -0,631$); cung cấp bức tranh số liệu thực chứng chi tiết về sự chênh lệch giá đất giữa quy định hành chính và thị trường tự do tại 8 tuyến phố đại diện của thành phố Vĩnh Yên giai đoạn chuyển giao thi hành Luật Đất đai 2013.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
-
Hạn chế:
- Phạm vi khảo sát thực địa bị giới hạn trong khung thời gian ngắn (từ 18/08/2014 đến 30/11/2014).
- Dung lượng mẫu khảo sát sơ cấp còn khiêm tốn (tổng số 40 phiếu điều tra, chia đều 10 phiếu cho mỗi nhóm đường phố), chủ yếu tập trung vào loại hình đất ở tại đô thị, chưa khảo sát sâu trên các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hoặc đất nông nghiệp xen kẹt.
- Nguồn số liệu giá thị trường chủ yếu dựa trên phỏng vấn kê khai của người dân, có thể chịu ảnh hưởng bởi tâm lý e ngại nghĩa vụ thuế nên tính chính xác tuyệt đối của giá chuyển nhượng thực tế còn có độ nhiễu nhất định.
-
Hướng nghiên cứu tiếp:
- Mở rộng quy mô mẫu điều tra trên toàn bộ các tuyến đường và các xã, phường của thành phố Vĩnh Yên.
- Tiếp tục theo dõi chuỗi số liệu biến động giá đất sau khi bảng giá đất 5 năm (2015 - 2019) theo Luật Đất đai 2013 chính thức đi vào vận hành thực tế.
- Ứng dụng mô hình kinh tế lượng hồi quy đa biến kết hợp hệ thống thông tin địa lý (GIS) để xây dựng bản đồ số giá đất tự động.
Giá trị tham khảo
- Đối tượng thụ hưởng:
- Sinh viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh thuộc các chuyên ngành Quản lý Đất đai, Quản lý Tài nguyên, Bất động sản và Thẩm định giá tại các trường đại học khối nông lâm, kinh tế và tài nguyên môi trường.
- Cán bộ quản lý chuyên môn tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên, Văn phòng Đăng ký đất đai và các hội đồng thẩm định giá đất cấp huyện/tỉnh.
- Nội dung đáng tham khảo:
- Phương pháp phân loại 4 nhóm đường phố dựa trên mức giá trần quy định để thiết kế mẫu khảo sát thực địa.
- Quy trình ứng dụng kiểm định tương quan Pearson bằng phần mềm SPSS 16.0 trong phân tích dữ liệu giá bất động sản đô thị.
- Bảng tổng hợp số liệu chi tiết về biến động cơ cấu sử dụng đất và mức độ chênh lệch giá đất thực tế tại thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2013 - 2014.
Câu hỏi thường gặp
1. Khóa luận phân chia các tuyến đường tại thành phố Vĩnh Yên thành mấy nhóm và căn cứ vào tiêu chí nào?
Tác giả chia các tuyến đường thành 4 nhóm dựa trên giá đất tại Vị trí 1 quy định tại Quyết định số 42/2013/QĐ-UBND ngày 31/12/2013 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc:
- Nhóm I: Giá từ 15 triệu đồng/$\text{m}^2$ trở lên (Phố Ngô Quyền, Phố Trần Phú).
- Nhóm II: Giá từ 10 đến cận 15 triệu đồng/$\text{m}^2$ (Phố Nguyễn Viết Xuân, Phố Lê Xoay).
- Nhóm III: Giá từ 5 đến cận 10 triệu đồng/$\text{m}^2$ (Đường Tôn Đức Thắng, Đường Nguyễn Thị Minh Khai).
- Nhóm IV: Giá dưới 5 triệu đồng/$\text{m}^2$ (Đường Trương Định, Đường Tô Hiến Thành).
2. Mức độ chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định tại Vị trí 1 phố Ngô Quyền trong giai đoạn 2013 - 2014 là bao nhiêu?
Năm 2013, giá thị trường trung bình tại Vị trí 1 phố Ngô Quyền gấp 1,80 lần so với giá Nhà nước quy định (trong văn bản có đoạn nêu thời điểm đỉnh điểm chênh lệch 2,57 lần). Đến năm 2014, khi giá thị trường đạt mức 56.260.000 đồng/$\text{m}^2$, tỷ lệ chênh lệch được điều chỉnh giảm xuống còn 1,50 lần.
3. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Vĩnh Yên có sự chuyển dịch như thế nào giữa năm 2013 và năm 2014?
Trong tổng diện tích tự nhiên 5.081,27 ha:
- Đất nông nghiệp giảm 22,73 ha (từ 2.156,09 ha năm 2013 xuống 2.133,36 ha năm 2014, chiếm 41,98%).
- Đất phi nông nghiệp tăng 22,89 ha (từ 2.874,71 ha năm 2013 lên 2.897,60 ha năm 2014, chiếm 57,03%), trong đó đất ở tăng 10,39 ha (đất ở nông thôn tăng 7,46 ha, đất ở đô thị tăng 2,93 ha).
- Đất chưa sử dụng giảm 0,16 ha (từ 50,47 ha xuống 50,31 ha, chiếm 0,99%).
4. Kết quả phân tích tương quan Pearson bằng phần mềm SPSS 16.0 chỉ ra điều gì về mối quan hệ giữa vị trí thửa đất và giá đất?
Phân tích 40 phiếu khảo sát trên SPSS 16.0 cho thấy hệ số tương quan Pearson giữa vị trí thửa đất (từ Vị trí 1 mặt đường đến các vị trí sâu trong ngõ) và giá đất thực tế đạt $r = -0,631$. Giá trị âm tiến gần đến -1 khẳng định mối quan hệ tương quan nghịch chặt chẽ: thửa đất ở vị trí mặt tiền lớn có giá cao nhất do khả năng sinh lợi thương mại, giá trị giảm dần rõ rệt khi đi sâu vào các vị trí 2 và vị trí 3.
5. Hai dự án quy hoạch khu dân cư nào được tác giả lựa chọn để phân tích tác động của quy hoạch đến giá đất?
Tác giả đã lựa chọn 02 dự án khu đất dịch vụ được quy hoạch và hoàn thành giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2010 - 2014 là: Khu đất dịch vụ Đồng Ải và Khu đất dịch vụ Giếng Han.
Kết luận
Khóa luận của tác giả Nguyễn Thị Duyên đã phản ánh trung thực thực trạng công tác định giá và biến động giá đất ở đô thị trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2013 - 2014. Bằng phương pháp khảo sát thực địa kết hợp xử lý thống kê tương quan Pearson trên SPSS 16.0, công trình đã lượng hóa được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố vị trí, phân cấp tuyến đường, mặt tiền và quy hoạch hạ tầng đến giá giao dịch bất động sản. Các kết quả và đề xuất trong khóa luận cung cấp luận cứ thực tiễn có giá trị cho việc hoàn thiện bảng giá đất của địa phương theo khuôn khổ pháp lý của Luật Đất đai năm 2013.
