MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của ñề tài Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, ñất ñai cho sinh hoạt và sản xuất luôn ñược ñặt lên hàng ñầu vì mọi hoạt ñộng của con người ñều gắn với ñất. Đất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá ñối với mỗi quốc gia, là ñiều kiện ñầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào ñặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất ñai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay ñổi tính chất ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất nhưng không thể mở rộng diện tích ñất theo ý muốn, trong khi ñó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng ñất ngày càng lớn dẫn ñến tình trạng thiếu hụt về ñất ñai.
Vì là tài sản ñặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác ñịnh giá ñất. Việc xác ñịnh ñúng giá trị ñất ñai giúp phân bố ñất ñai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh ñược các tranh chấp khiếu kiện về ñất ñai. Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến ñường sắt Hà Nội- Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ ñô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía tây), tạo ñiều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện ñại hoá ñất nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú ña dạng ñể phát triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu ñãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có ñủ ñiều kiện ñể hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
e 2 Xuất phát từ thực tế trên và ñể góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác ñịnh giá ñất, giúp công tác ñịnh giá ñất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu của ñề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố cơ bản ảnh hưởng ñến giá ñất trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013-2014” 1. Mục tiêu của ñề tài 1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc với mong muốn tìm giải pháp nhằm góp phần giảm thiểu tối ña sự chênh lệch của giá ñất Nhà nước quy ñịnh và giá thị trường, ñồng thời ổn ñịnh giá ñất, góp phần tích cực hơn nữa trong công tác quản lý nhà nước về ñất ñai trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Mục tiêu cụ thể - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc.
- Đề xuất một số giải pháp tăng cường quản lý Nhà nước về giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Yêu cầu của ñề tài - Cập nhật ñầy ñủ các văn bản có liên quan ñến quy ñịnh về giá ñất như: Luật ñất ñai; Nghị ñịnh của Chính phủ; Quyết ñịnh của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở. - Đánh giá công tác ñịnh giá ñất ñô thị của tỉnh Vĩnh Phúc giai ñoạn 2013 ñến năm 2014. - Nghiên cứu ñề xuất nội dung, các phương pháp xác ñịnh giá ñất ñô thị và mô hình quản lý giá ñất phù hợp với thực tiễn của ñịa phương.
Các ñề e 3 nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của vấn ñề nghiên cứu 1. Ý nghĩa học tập và khoa học - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức ñã học trong nhà trường cho bản thân ñồng thời tiếp cận và thấy ñược những thuận lợi và khó khăn của công tác ñịnh giá ñất trong thực tế. - Nhằm giúp học viên hiểu ñược một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng ñất, xác ñịnh vị trí ñất.
Và áp dụng xác ñịnh giá các loại ñất. Ý nghĩa thực tiễn - Giúp nắm vững những quy ñịnh của pháp luật ñất ñai 2003, 2013; hệ thống các văn bản dưới luật về ñất ñai của Trung ương và ñịa phương về công tác ñịnh giá ñất tại ñịa phương. - Kiến nghị và ñề xuất với các cấp có thẩm quyền ñưa ra những giải pháp phù hợp ñể công tác cấp GCNQSD ñất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai nói chung ñược tốt hơn. e 4 PHẦN 2 TÀI LIỆU TỔNG QUAN 2.
Cơ sở khoa học 2. Khái quát chung về giá ñất và cơ sở khoa học hình thành giá ñất 2. Khái quát chung về giá ñất Đất ñai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả ñất ñai phản ánh tác dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là ñịa tô ñược tư bản hoá.
Nói cách khác giá cả ñất ñai cao hay thấp quyết ñịnh bởi nó có thể thu lợi (ñịa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào ñó. Quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có thể có khả năng thu lợi ñến ñó từ ñất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất * Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng ñất. Ðịa tô gắn liền với sự ra ñời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất.
Trong chế ñộ chiếm hữu nô lệ, ñịa tô là do lao ñộng của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, ñịa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm ñoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế ñộ tư hữu về ruộng ñất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại ñịa tô. Về thực chất, ñịa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng ñất thuộc sở hữu toàn dân, không e 5 còn là tư hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối và ñịa tô ñộc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. * Lãi xuất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể thay ñổi, lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất phải giảm ñi, nếu không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. * Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường ñược quyết ñịnh tại ñiểm cân bằng của quan hệ cung cầu.
Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, ñó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Giá ñất Cung về ñất G1E G Cầu về ñất L1 LL2 Hình 2. Đồ thị cung và cầu với một thị trường ñất ñai ñiển hình e 6 Hình 2. là sơ ñồ cung và cầu trên một thị trường ñiển hình, minh hoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường ñiển hình.
Giá ñất ñai ñược xác ñịnh ở ñiểm mà ñồ thị cung và ñồ thị cầu giao nhau (ñiểm E). Điểm E ñược gọi là ñiểm cân bằng giữa giá ñất (G) và số lượng ñất ñai (L). Nếu giá ñược cố ñịnh ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những người cung cấp cũng sẽ ñồng ý bán với số lượng (L2) ở giá ñó. Tình huống này sẽ không ổn ñịnh.
Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho ñến khi giá G ñược thiết lập. Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải ñặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thể phải ra quy ñịnh ñược phép bán bao nhiêu ở mức giá cố ñịnh, hoặc sẽ xuất hiện một thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy ñịnh. Một sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá ñược cố ñịnh ở mức thấp hơn giá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng ñược cung, và giá sẽ phải tăng lên ñể tạo ra sự cân bằng. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất 2.
Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại thành phố Vĩnh Yên – Tỉnh Vĩnh Phúc 2. Yếu tố vị trí Yếu tố vị trí ảnh hưởng ñến giá ñất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng ñối tượng ñịnh giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn ñồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt ñối và vị trí tương ñối. Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên ñều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của ñất.
Những khu vực ñất nằm tại trung tâm ñô thị hay một vùng nào ñó sẽ có giá trị lớn hơn những khu ñất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương ñối). Những khu ñất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu ñất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối).