Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh đã trải qua nhiều biến động trong những năm gần đây, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư. Theo ước tính, nguồn cung căn hộ tồn kho vẫn còn lớn trong khi sức mua giảm sút đáng kể, gây áp lực lên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Dự án Kenton Residences, sau 6 năm triển khai, cho thấy nhiều điểm chưa phù hợp với nhu cầu thực tế của khách hàng, như diện tích căn hộ quá lớn, thiết kế chưa tối ưu, và thiếu các tiện ích phục vụ cư dân.

Nghiên cứu “Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences” được thực hiện nhằm xác định các nhân tố tác động đến hành vi mua căn hộ của người tiêu dùng tại Tp. Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ tháng 4/2012 đến tháng 8/2013. Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu là: (1) xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, (2) phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences, và (3) đề xuất các giải pháp hiệu chỉnh thiết kế căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản điều chỉnh sản phẩm, nâng cao khả năng cạnh tranh và đáp ứng tốt hơn nhu cầu khách hàng, từ đó góp phần thúc đẩy tiêu thụ sản phẩm và phát triển bền vững thị trường căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên hai nền tảng lý thuyết chính: lý thuyết hành vi người tiêu dùng và lý luận về hàng hóa bất động sản.

  • Lý thuyết hành vi người tiêu dùng: Theo Philip Kotler, tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng gồm năm bước: ý thức về nhu cầu, tìm kiếm thông tin, đánh giá các phương án, quyết định mua và hành vi sau khi mua. Hành vi mua chịu ảnh hưởng bởi bốn nhóm yếu tố: văn hóa, xã hội, cá nhân và tâm lý. Mô hình hành vi người tiêu dùng được sử dụng để phân tích các yếu tố tác động đến quyết định mua căn hộ.

  • Lý luận về hàng hóa bất động sản: Bất động sản là tài sản không di dời được, có tính cá biệt, bền lâu, chịu ảnh hưởng lẫn nhau và mang tính tổng hợp kinh tế - kỹ thuật - thẩm mỹ. Thị trường bất động sản được phân loại theo nhiều tiêu chí như tính pháp lý, vùng địa lý và tính chất kinh doanh. Các đặc điểm này ảnh hưởng đến hành vi mua của khách hàng.

Nghiên cứu đề xuất mô hình gồm sáu yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ: Kiến trúc, Kinh tế, Dịch vụ hỗ trợ, Nhóm tham khảo, Vị trí và Marketing. Mỗi yếu tố được đo lường qua các biến quan sát cụ thể như diện tích, giá cả, tiện ích, ảnh hưởng gia đình, vị trí địa lý và chiến lược quảng cáo.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng phương pháp tiếp cận hỗn hợp, kết hợp nghiên cứu định tính và định lượng:

  • Nghiên cứu định tính: Thực hiện thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu để hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo các yếu tố ảnh hưởng. Giai đoạn này giúp điều chỉnh các biến quan sát phù hợp với thực tế thị trường Việt Nam.

  • Nghiên cứu định lượng: Thu thập dữ liệu sơ cấp qua khảo sát trực tiếp 150 cá nhân hoặc hộ gia đình có nhu cầu mua căn hộ tại Tp. Hồ Chí Minh. Mẫu khảo sát được chọn theo phương pháp thuận tiện, đảm bảo đủ cỡ mẫu tối thiểu cho phân tích. Dữ liệu được xử lý bằng phần mềm SPSS 16.0, sử dụng các phương pháp phân tích Cronbach Alpha để kiểm định độ tin cậy, phân tích yếu tố khám phá (EFA) để hiệu chỉnh thang đo, và phân tích hồi quy Logistic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.

  • Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ các nguồn như công ty Tài Nguyên, Hiệp hội Bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, các tiêu chuẩn thiết kế và văn bản pháp luật liên quan nhằm phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences.

Thời gian nghiên cứu kéo dài từ tháng 5/2012 đến tháng 8/2013, đảm bảo thu thập và phân tích dữ liệu đầy đủ, chính xác.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Yếu tố kinh tế ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ: Phân tích hồi quy cho thấy yếu tố kinh tế (bao gồm thu nhập, giá căn hộ, diện tích, phí dịch vụ, lãi suất và thuế đất đai) có ảnh hưởng lớn nhất với mức độ tác động cao hơn các yếu tố khác. Cụ thể, thu nhập và giá căn hộ là hai biến quan trọng nhất, chiếm tỷ lệ ảnh hưởng khoảng 35-40%.

  2. Vị trí dự án là yếu tố thứ hai quan trọng: Các yếu tố liên quan đến vị trí như gần trung tâm thành phố, gần chợ, trường học, bệnh viện và giao thông thuận tiện có ảnh hưởng tích cực đến quyết định mua, chiếm khoảng 25% mức độ ảnh hưởng.

  3. Kiến trúc và dịch vụ hỗ trợ cũng đóng vai trò quan trọng: Yếu tố kiến trúc (hình khối, cảnh quan, khung nhìn, hoàn thiện nội thất, thân thiện môi trường, an toàn) và dịch vụ hỗ trợ (siêu thị, nhà trẻ, hồ bơi) có ảnh hưởng lần lượt khoảng 15% và 10%. Tuy nhiên, thiết kế căn hộ hiện tại của Kenton Residences chưa đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, như diện tích quá lớn, khung nhìn phòng tắm chưa hợp lý, diện tích hồ bơi và cây xanh chiếm nhiều diện tích sân chơi trẻ em.

  4. Yếu tố tâm lý và marketing có ảnh hưởng thấp hơn: Marketing (thương hiệu, quảng cáo, niềm tin) và nhóm tham khảo (gia đình, bạn bè) có mức độ ảnh hưởng thấp hơn, lần lượt khoảng 8% và 7%.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phù hợp với các lý thuyết hành vi người tiêu dùng và các nghiên cứu trước đây về bất động sản. Yếu tố kinh tế được xác định là nhân tố quyết định hàng đầu do ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng chi trả của khách hàng. Vị trí dự án cũng là yếu tố then chốt, phản ánh nhu cầu thuận tiện trong sinh hoạt và tiềm năng tăng giá trị tài sản.

Thiết kế kiến trúc và dịch vụ hỗ trợ tuy có ảnh hưởng nhưng chưa được tối ưu trong dự án Kenton Residences, dẫn đến khó khăn trong việc thu hút khách hàng. Các yếu tố marketing và nhóm tham khảo tuy ít ảnh hưởng hơn nhưng vẫn đóng vai trò hỗ trợ trong việc hình thành quyết định mua.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột thể hiện mức độ ảnh hưởng tương đối của từng yếu tố, hoặc bảng phân tích hồi quy chi tiết các biến quan sát. So sánh với các dự án khác tại khu vực Nam Sài Gòn cũng cho thấy Kenton Residences cần cải thiện thiết kế và tiện ích để nâng cao sức cạnh tranh.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tối ưu hóa yếu tố kinh tế để giảm giá thành căn hộ: Doanh nghiệp cần tập trung vào việc điều chỉnh diện tích căn hộ phù hợp với nhu cầu thực tế, giảm chi phí xây dựng bằng cách sử dụng vật liệu và công nghệ thi công hiệu quả, đồng thời cân nhắc các chính sách hỗ trợ tài chính như lãi suất ưu đãi, kéo dài thời gian vay. Thời gian thực hiện đề xuất này nên trong vòng 12 tháng.

  2. Cải thiện vị trí và kết nối giao thông: Tăng cường hợp tác với chính quyền địa phương để nâng cấp hạ tầng giao thông quanh dự án, đồng thời phát triển các tiện ích gần kề như trường học, bệnh viện, chợ nhằm tăng giá trị sử dụng và thu hút khách hàng. Kế hoạch này nên được triển khai song song với các dự án phát triển đô thị trong 2 năm tới.

  3. Hiệu chỉnh thiết kế kiến trúc và tiện ích nội khu: Thiết kế lại các căn hộ với diện tích hợp lý, cải thiện khung nhìn, bố trí hợp lý các phòng chức năng, bổ sung dịch vụ nhà trẻ, sân chơi trẻ em và các tiện ích đa dạng khác. Đồng thời, giảm thiểu các thiết kế lãng phí như sử dụng kính Low-E quá nhiều hay bãi đỗ xe thừa công suất. Thời gian thực hiện trong vòng 18 tháng.

  4. Tăng cường hoạt động marketing và xây dựng thương hiệu: Đẩy mạnh quảng cáo, truyền thông về các điểm mạnh của dự án, tạo dựng niềm tin khách hàng thông qua các chương trình trải nghiệm thực tế, bảo hành và dịch vụ hậu mãi chuyên nghiệp. Chủ thể thực hiện là bộ phận marketing của công ty và các đối tác truyền thông, với kế hoạch triển khai liên tục trong 12 tháng.

  5. Khuyến khích sự tham gia của nhóm tham khảo và gia đình trong quá trình bán hàng: Tổ chức các sự kiện giới thiệu dự án dành cho gia đình, bạn bè khách hàng tiềm năng nhằm tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực, tăng cường sự tin tưởng và thúc đẩy quyết định mua. Thời gian thực hiện trong 6 tháng đầu năm.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Doanh nghiệp bất động sản: Các công ty phát triển dự án căn hộ có thể áp dụng kết quả nghiên cứu để điều chỉnh thiết kế sản phẩm, chiến lược marketing và chính sách bán hàng nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh.

  2. Nhà quản lý và hoạch định chính sách: Cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức liên quan có thể sử dụng nghiên cứu để hiểu rõ hơn về nhu cầu và hành vi người tiêu dùng, từ đó xây dựng các chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản bền vững.

  3. Nhà nghiên cứu và học viên cao học: Đây là tài liệu tham khảo quý giá cho các nghiên cứu tiếp theo về hành vi người tiêu dùng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường Việt Nam.

  4. Khách hàng và nhà đầu tư cá nhân: Người có nhu cầu mua căn hộ hoặc đầu tư bất động sản có thể tham khảo để hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua, từ đó đưa ra lựa chọn phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính.

Câu hỏi thường gặp

  1. Yếu tố nào ảnh hưởng mạnh nhất đến quyết định mua căn hộ?
    Yếu tố kinh tế, bao gồm thu nhập và giá căn hộ, được xác định là nhân tố quan trọng nhất, chiếm khoảng 35-40% mức độ ảnh hưởng. Ví dụ, khách hàng có thu nhập ổn định và giá căn hộ phù hợp sẽ dễ dàng ra quyết định mua hơn.

  2. Tại sao vị trí dự án lại quan trọng trong quyết định mua?
    Vị trí ảnh hưởng đến tiện ích sinh hoạt, giao thông và tiềm năng tăng giá trị tài sản. Dự án gần trung tâm, trường học, bệnh viện thường được ưu tiên lựa chọn hơn do thuận tiện và an toàn.

  3. Thiết kế căn hộ hiện tại của Kenton Residences có điểm gì cần cải thiện?
    Diện tích căn hộ quá lớn, khung nhìn phòng tắm chưa hợp lý, diện tích hồ bơi và cây xanh chiếm nhiều diện tích sân chơi trẻ em, thiếu dịch vụ nhà trẻ. Những điểm này làm giảm sự hấp dẫn và tiện ích cho cư dân.

  4. Marketing có vai trò như thế nào trong quyết định mua căn hộ?
    Marketing giúp xây dựng thương hiệu, tạo niềm tin và truyền thông hiệu quả về dự án. Mặc dù ảnh hưởng thấp hơn yếu tố kinh tế và vị trí, marketing vẫn là công cụ quan trọng để thu hút khách hàng và tăng nhận diện sản phẩm.

  5. Làm thế nào để doanh nghiệp giảm chi phí xây dựng mà không làm giảm chất lượng căn hộ?
    Doanh nghiệp có thể sử dụng vật liệu xây dựng phù hợp, công nghệ thi công hiệu quả, loại bỏ các thiết kế lãng phí như sử dụng kính quá nhiều hoặc bãi đỗ xe thừa công suất, đồng thời tối ưu hóa diện tích căn hộ để phù hợp với nhu cầu thực tế.

Kết luận

  • Nghiên cứu xác định sáu yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Kenton Residences: Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc, Dịch vụ hỗ trợ, Tâm lý và Marketing.
  • Yếu tố kinh tế có ảnh hưởng mạnh nhất, chi phối quyết định mua của khách hàng.
  • Thiết kế căn hộ hiện tại chưa phù hợp với nhu cầu thị trường, cần điều chỉnh để tăng sức hấp dẫn và giảm chi phí.
  • Đề xuất các giải pháp tập trung vào tối ưu hóa chi phí, cải thiện vị trí, tiện ích và tăng cường marketing nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho doanh nghiệp và nhà quản lý trong việc phát triển sản phẩm và chính sách phù hợp với thị trường bất động sản tại Tp. Hồ Chí Minh.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 12-18 tháng, đồng thời tiếp tục nghiên cứu mở rộng phạm vi và đối tượng khảo sát để cập nhật xu hướng thị trường mới.

Call to action: Các doanh nghiệp bất động sản và nhà quản lý thị trường nên áp dụng kết quả nghiên cứu để nâng cao hiệu quả kinh doanh và phát triển bền vững thị trường căn hộ tại Việt Nam.