Đặt vấn đề Hiện nay, tốc độ phát triển kinh tế của nước ta ngày càng tăng so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Song song đó thì nhu cầu về sử dụng đất và các hoạt động có liên quan tới đất như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đô thị hóa, các dự án sử dụng đất cần phải có đền bù và giải phóng mặt bằng cũng tăng nhanh, đặc biệt là trong các thành phố lớn, các khu đô thị trung tâm. Cần Thơ là thành phố loại I trực thuộc trung ương, là thành phố trung tâm của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL), vì thế Cần Thơ được đầu tư rất mạnh trong các lĩnh vực kinh tế, xã hội làm cho nền kinh tế phát triển và sôi động bậc nhất ở trong khu vực này. Như các loại hàng hóa khác tồn tại trong cơ chế thị trường, giá đất được hình thành và vận động theo các quy luật của thị trường và chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau.
Đối với mỗi nhóm đối tượng sử dụng khác nhau thì mối quan tâm về đất đai cũng khác nhau. Việc tìm hiểu được sự ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở sẽ trở thành căn cứ cho quá trình định giá đất, góp phần điều tiết giá đất ở phù hợp đặc biệt là giá thị trường hiện nay. Cần Thơ có năm quận với nền kinh tế phát triển là: quận Ninh Kiều, quận Bình Thủy, quận Cái Răng, quận Thốt Nốt và quận Ô Môn. Trong đó quận Ô Môn là quận đang có sự chuyển dịch kinh tế nhanh, mạnh mẽ và đang trên đà phát triển.
Các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến đất đai và nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Bên cạnh đó, thị trường nhà đất ở Ô Môn diễn ra khá sôi động và mạnh mẽ, nên việc định giá đất để phục vụ cho các hoạt động có liên quan đến đất là rất quan trọng và cần thiết. Vấn đề đặt ra ở đây là ở các địa phương khác nhau về kinh tế, xã hội, điều kiện tự nhiên thì các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở cũng khác nhau. Vì vậy, để xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố này đến giá đất ra sao, thì cần phải có các nghiên cứu mang tính khoa học để công tác định giá đất ở mang tính chính xác cao và đưa ra giá đất hợp lý cho địa phương.
Xuất phát từ thực tế và các vấn đề nêu trên, đề tài “Xác địn các yếu tố ản ưởng đến giá đất ở trên đị bàn quận Ô Môn, àn p ố Cần ơ” được thực hiện.2 Mục tiêu đề tài Tìm hiểu giá đất ở theo khung giá Nhà nước và giá thực tế trên thị trường tại địa bàn quận Ô Môn, qua đó so sánh tỷ lệ chênh lệch. Khảo sát và xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại quận Ô Môn. Xác định được yếu tố ảnh hưởng nào là quan trọng nhất. 1 Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất ở trên địa bàn quận Ô Môn và toàn thành phố Cần Thơ.3 Nội dung đề tài Nghiên cứu cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý về giá đất ở.
So sánh giá đất ở ngoài thị trường với giá đất ở do Ủy ban nhân dân (UBND) thành phố ban hành năm 2015. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, các phương pháp, nguyên tắc xác định giá đất. Đưa ra đề xuất, kiến nghị mang tính khả thi.4 Ý nghĩa đề tài Công tác định giá đất là trách nghiệm của các cơ quan nhà nước. Việc nghiên cứu, tìm hiểu về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở là rất cần thiết để tìm ra những nguyên nhân gây bất cập trong việc định giá đất và đề xuất những giải pháp khắc phục từ đó đánh giá được sự chênh lệnh về giá đất giữa giá đất ở Nhà nước và giá đất ở thực tế trên thị trường, giúp cho các nhà quản lý có cơ sở để dự báo xu hướng biến động giá đất trong tương lai và định hướng phát triển một cách bền vững cho thành phố.
2 CHƢƠNG 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 2.1 Đất ở đô thị Theo Khoản 1 Điều 144 Luật đất đai năm 2013 của Quốc hội quy định: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại. Đất ở đô thị mang một số đặc trưng cơ bản như là: Là loại đất có nguồn gốc tự nhiên, hoặc đất nông lâm nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng sau khi có quy hoạch hoặc dự án đầu tư. Sự chuyển đổi mục đích sử dụng và dự án đầu tư phải được UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho phép.
Từng lô đất, từng khu đất trong đô thị có vị trí cố định. Mỗi vị trí có đặc điểm riêng, đặc thù riêng không giống với bất kỳ vị trí nào. Nó vừa là tư liệu sinh hoạt vừa là tư liệu sản xuất. Trong vai trò là tư liệu sinh hoạt, nó dùng cho xây dựng nhà ở, các công trình công cộng.
Là tư liệu sản xuất, đất đô thị căn cứ vào mục đích kinh doanh cuối cùng để xác định không gian đất cần dùng.2 Thị trƣờng nhà đất 2.1 Khái niệm Theo Vũ Thị Thu Trang, 2014: Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liền với nhà. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viên gắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Thị trường bất động sản (BĐS) là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của Nhà nước.
Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường nhà đất là một bởi vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Do đó đất đai bản thân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác. Tuy nhiên, trên thực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Không có thị trƣờng trung tâm Thị trường nhà đất chưa hình thành được thị trường trung tâm mà tại đó người mua và người bán có thể trực tiếp gặp nhau và tác động qua lại lẫn nhau.
Gần như tất cả các giao dịch được thực hiện chủ yếu thông qua trung gian là các tổ chức kinh doanh nhà đất, qua báo chí hoặc thông qua các cá nhân môi giới. Do không có thị trường trung tâm nên các thông tin về thị trường khó thu thập và có độ tin cậy thấp tạo nên tính thiếu hiệu quả cho thị trường này. Thị trƣờng nhà đất mang tính khu vực và địa phƣơng sâu sắc Nhà đất có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với các điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu nhà đất ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển.
Mặt khác, nhà đất còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu nên mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưng riêng về cung và cầu nhà đất. Thị trƣờng nhà đất thực chất là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản Đặc trưng này do đặc điểm của đất đai quy định. Đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại.
Do đó, khi xem xét giá cả đất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hóa thông thường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai. Thị trƣờng nhà đất là thị trƣờng không hoàn hảo Các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trường nhà đất không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác. Nó dẫn tới việc giá cả nhà đất không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó có thể thu lợi cao. Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làm giá cả nhà đất sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá.
Thị trường BĐS càng sôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá. Thị trƣờng nhà đất chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Nhà đất là loại tài sản có giá trị lớn, nên việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảm đảm an toàn cho các giao dịch. Mọi BĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng. Mọi giao dịch nhà đất phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý.
Sự tham gia của Nhà nước vào thị 4 trường nhà đất thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường ổn định hơn và an toàn hơn.1 Khái niệm Theo Khoản 19 Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.