Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực là nguồn vốn to lớn trong ngân sách nhà nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.
Phường Hòa Lạc là một phường trung tâm của thành phố Móng Cái, có vị trí hết sức thuận lợi quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh thành phố Móng Cái và tỉnh Quảng Ninh. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Móng Cái có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà n 2 trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên cùng với sự hướng dẫn của thầ y giáo Th.S Nguyễn Huy Trung, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái tỉnh Quảng Ninh”. Mục đích nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên trên địa bàn Thành phố Móng Cái.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc - Tp Móng Cái. Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu của đề tài - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Quảng Ninh. - Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi. Ý nghĩa của đề tài - Củng cố kiến thức đã được tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại cơ sở. - Nâng cao khả năng tiếp cập, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài. n 3 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài 2. Khái quát chung về giá đất Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá.
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất). Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”. Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước. Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP n 4 ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì: “Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”. Đặc trưng của giá đất Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy như sau: - Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả - Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành - Giá đất đai không phải là biể u hiê ̣n tiề n tê ̣ của giá tri ̣đất đai - Giá đất chủ yế u là do nhu cầ u quyế t đinh ̣ - Giá đất có tin ́ h khu vực và tiń h cá biê ̣t rõ rê ̣t - Giá đất không giố ng nhau về hiê ̣n tươ ̣ng khấ u hao - Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng 2.
Cơ sở hình thành giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. n 5 Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỷ mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố, mới có thể xác định giá chính xác.[7] Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau: * Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc thay thế cho rằng giá thị trường của một thửa đất cụ thể không bao giờ giữ nguyên. Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó. * Nguyên tắc thu lợi Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu. Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn.
Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định n 6 thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi. * Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước. * Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo. Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi là điểm sử dụng hiệu quả nhất.
* Nguyên tắc cạnh tranh Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người có nhu cầu với nhau. Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi. Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế. * Nguyên tắc đóng góp Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần.