Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đoàn Trường Sơn thuộc chuyên ngành Địa chính Môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên (hướng dẫn bởi Th.S Nguyễn Huy Trung, bảo vệ năm 2015). Đề tài nghiên cứu xuất phát từ nhận thức lý luận và thực tiễn về công tác quản lý đất đai tại Việt Nam: Đất đai là tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn lực tài chính trọng yếu của ngân sách nhà nước. Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, định giá đất giữ vai trò trung tâm nhằm phục vụ các mục tiêu tính thuế, bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp và điều tiết các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất.

Về bối cảnh thực tiễn, phường Hòa Lạc là địa bàn trung tâm của thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh – đô thị cửa khẩu có tốc độ đô thị hóa nhanh và vị trí then chốt trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh. Sự gia tăng nhanh chóng của các hoạt động thương mại, dịch vụ và nhu cầu nhà ở đã làm thị trường bất động sản tại đây diễn biến phức tạp. Trên thực tế, tồn tại khoảng cách lớn giữa giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh ban hành (mang tính tĩnh, chậm điều chỉnh) và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường (mang tính động, biến thiên liên tục). Tình trạng này dẫn đến nhiều vướng mắc trong công tác thu hồi đất, áp giá bồi thường hỗ trợ tái định cư và phát sinh khiếu nại, khiếu kiện của người dân khi thực thi chính sách pháp luật đất đai tại địa phương.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài được xác định gồm hai nội dung chính:

  1. Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Móng Cái.
  2. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái; trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp nhằm xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.

Nhiệm vụ và yêu cầu nghiên cứu bao gồm việc cập nhật hệ thống văn bản pháp quy từ Trung ương đến địa phương (Luật Đất đai, Nghị định của Chính phủ, Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, các Quyết định giá đất của UBND tỉnh Quảng Ninh); thu thập số liệu phản ánh trung thực biến động thị trường; và đề xuất các giải pháp quản lý có tính khả thi.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, quy hoạch và cá biệt tác động đến giá đất ở.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh.
  • Phạm vi thời gian: Điều tra thực địa tập trung từ ngày 06 tháng 02 năm 2015 đến ngày 30 tháng 04 năm 2015; số liệu thứ cấp về kinh tế - xã hội và giá đất được thu thập trong giai đoạn 2010 – 2015.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và pháp lý

Tác giả hệ thống hóa khái niệm giá đất theo hai phương diện: giá do Nhà nước quy định (căn cứ pháp lý để điều tiết vĩ mô, giải quyết quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất) và giá đất thị trường (hình thành từ sự thỏa thuận tự nguyện theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP). Thị trường đất đai được nhận diện mang ba đặc trưng nền tảng: thị trường không hoàn hảo, thị trường cung độc quyền và thị trường có độ nhạy cảm cao với tăng trưởng kinh tế cùng các biến động xã hội.

Hệ thống nguyên tắc định giá đất được viện dẫn gồm 9 nguyên tắc cơ bản: nguyên tắc thay thế; nguyên tắc thu lợi; nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất; nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần; nguyên tắc cạnh tranh; nguyên tắc đóng góp; nguyên tắc biến động; nguyên tắc hòa hợp; và nguyên tắc ưu tiên cho đất đai. Các yếu tố tác động đến giá đất được phân loại khoa học thành ba nhóm:

  • Nhóm yếu tố thông thường: Yếu tố hành chính (chế độ pháp lý đất đai, quản lý nhà ở, quy hoạch, chính sách giá, chính sách thuế); yếu tố nhân khẩu (mật độ, chất lượng dân cư); yếu tố xã hội (ổn định chính trị, trật tự an toàn, đầu cơ, tốc độ đô thị hóa); yếu tố kinh tế (tăng trưởng GDP, thu nhập bình quân, khả năng tích lũy, lãi suất vay).
  • Nhóm yếu tố khu vực: Vị trí kinh tế, hạ tầng giao thông, điều kiện cấp thoát nước, chất lượng môi trường tự nhiên và quy hoạch không gian đô thị.
  • Nhóm yếu tố cá biệt: Kích thước thửa đất (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu), hình dáng hình học (vuông vức, méo mó), điều kiện hạ tầng kỹ thuật và khoảng cách đến các tiện ích công cộng.

Khung pháp lý tham chiếu xuyên suốt đề tài gồm: Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP; Thông tư số 114/2004/TT-BTC, Thông tư số 30/2004/QĐ-BTNMT; cùng các Quyết định ban hành bảng giá đất hàng năm của UBND tỉnh Quảng Ninh (Quyết định số 4166/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, Quyết định số 1193/2013/QĐ-UBND, Quyết định số 3566/2014/QĐ-UBND).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình kết hợp giữa điều tra thống kê mô tả và phân tích tương quan định lượng:

  • Phương pháp thu thập dữ liệu thứ cấp: Tiếp cận hồ sơ địa chính, báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội giai đoạn 2010 – 2014 tại UBND phường Hòa Lạc, các văn bản quy phạm pháp luật và ấn phẩm chuyên ngành.
  • Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Phân loại mạng lưới giao thông phường Hòa Lạc thành 3 nhóm tuyến đường đại diện:
    • Nhóm I (khu vực trung tâm thương mại sầm uất, khả năng sinh lợi cao): Đại Lộ Hòa Bình, đường Hùng Vương, đường Hồ Xuân Hương.
    • Nhóm II (khu vực giao thông thuận lợi, phục vụ sinh hoạt ổn định, ít kinh doanh trực tiếp): đường Lý Tự Trọng, phố Chu Văn An, phố Trần Quốc Toản.
    • Nhóm III (khu vực nội bộ khu dân cư và đô thị mới hình thành): phố Dân Sinh, phố Dân Chủ, phố Dân Tiến.
  • Phương pháp điều tra sơ cấp: Thiết kế bảng hỏi và tiến hành phỏng vấn trực tiếp người dân với quy mô mẫu 40 phiếu khảo sát, tập trung ghi nhận giá giao dịch thực tế, vị trí thửa đất, chiều rộng mặt tiền và hiện trạng tiếp cận dự án quy hoạch.
  • Phương pháp xử lý và phân tích số liệu: Tổng hợp thống kê so sánh mức chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định (tính hệ số biến động $k$); sử dụng phần mềm SPSS 16.0 để tính toán hệ số tương quan tuyến tính Pearson ($r$) và mức ý nghĩa thống kê ($Sig.$) nhằm xác định mức độ tác động của từng yếu tố độc lập đến giá đất.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Phần này làm rõ tính cấp thiết của công tác định giá đất tại các khu vực đô thị có tốc độ phát triển nhanh như phường Hòa Lạc. Tác giả chỉ ra mâu thuẫn giữa khung giá đất pháp lý và thị trường tự do, từ đó xác lập mục đích nghiên cứu, các yêu cầu kỹ thuật và ý nghĩa học thuật - thực tiễn của khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Địa chính Môi trường.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương tổng quan trình bày toàn diện các học thuyết về địa tô, bản chất kinh tế của giá đất, các nguyên tắc định giá bất động sản phổ quát và kinh nghiệm định giá đất quốc tế (tiêu biểu tại Trung Quốc và Úc). Tác giả khái quát các giai đoạn phát triển của thị trường đất đai Việt Nam qua các mốc lịch sử (trước 1945, 1945–1980, 1980–1992, 1993 đến nay), đồng thời tổng hợp hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành và giới thiệu chức năng phân tích định lượng của phần mềm SPSS 16.0.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nội dung chương 3 thiết lập quy trình nghiên cứu logic, xác định địa bàn khảo sát cụ thể tại UBND phường Hòa Lạc trong thời gian từ tháng 02 đến tháng 04 năm 2015. Tác giả chuẩn hóa tiêu chí phân nhóm 3 tuyến đường khảo sát, xây dựng biểu mẫu 40 phiếu điều tra hộ gia đình và thiết lập khung phân tích tương quan Pearson với biến phụ thuộc là giá chuyển nhượng thực tế.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương kết quả tập trung các số liệu điều tra thực địa và kết quả kiểm định thống kê:

  • Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Phường Hòa Lạc có địa hình thoải theo hướng Đông Bắc - Tây Nam, nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa. Thủy văn chịu tác động trực tiếp của sông Ka Long với diện tích lưu vực 2.189 km², lưu lượng mùa lũ đạt 520 m³/s và mùa cạn là 6,5 m³/s. Đất đai chủ yếu là đất phù sa bồi tụ; nguồn nước ngầm xuất hiện ở độ sâu khai thác 4 – 5 m. Tốc độ tăng trưởng kinh tế hàng năm đạt trên 10%, trong đó thương mại – dịch vụ – du lịch chiếm tỷ trọng trên 80%. Mật độ dân số trung bình 6,6 người/km² (số liệu văn bản). Giai đoạn 2010 – 2014, thu nhập bình quân đầu người tăng liên tục từ 72,125 triệu đồng/năm (2010) lên mức bình quân 79,85 triệu đồng/người/năm. Toàn bộ 100% hộ dân sử dụng điện lưới quốc gia; mạng lưới thoát nước được xây dựng dọc các trục đường nhưng kết cấu chưa đồng bộ hoàn chỉnh.
  • Biến động giá đất theo phân nhóm tuyến đường:
    • Đường phố Nhóm I: Giai đoạn 2013 – 2015, giá đất thị trường duy trì xu hướng tăng đều. Đường Hùng Vương ghi nhận giá giao dịch cao nhất năm 2015 đạt 78,3 triệu đồng/m² (năm 2013 là 75,9 triệu đồng/m²), trong khi giá quy định chỉ từ 20 – 25 triệu đồng/m² (chênh lệch gấp hơn 3 lần). Đại Lộ Hòa Bình có giá thực tế năm 2015 đạt 50,x triệu đồng/m² (năm 2013 là 47,9 triệu đồng/m²). Đường Hồ Xuân Hương năm 2013 ghi nhận giá thị trường 64,7 triệu đồng/m² so với mức giá quy định thấp hơn nhiều lần.
    • Đường phố Nhóm II: Năm 2013, đường Lý Tự Trọng có giá thực tế đạt 26,0 triệu đồng/m² (giá quy định 7,5 triệu đồng/m²); phố Chu Văn An ghi nhận giá thị trường 18,2 triệu đồng/m² (giá quy định 5,0 triệu đồng/m²); phố Trần Quốc Toản có giá quy định là 7,2 triệu đồng/m².
    • Đường phố Nhóm III: Năm 2013, phố Dân Chủ có giá giao dịch 15,4 triệu đồng/m² (hệ số chênh lệch $k = 3,5$ lần so với giá Nhà nước); đến năm 2015, giá giao dịch tăng lên 19,0 triệu đồng/m², đẩy hệ số chênh lệch lên $k = 4,4$ lần. Giá đất thực tế tại phố Dân Tiến đạt 13,3 triệu đồng/m² và phố Dân Sinh đạt 13,1 triệu đồng/m², trong khi bảng giá quy định đều ở mức dưới 5,0 triệu đồng/m².
  • Ảnh hưởng của vị trí và chiều rộng mặt tiền:
    • Khảo sát vị trí lô đất cho thấy giá bán vị trí 1 (bám mặt đường chính) cao vượt trội so với vị trí 2 và vị trí 3 (trong ngõ, hẻm) do khả năng trực tiếp khai thác kinh doanh thương mại. Lô đất vị trí 2 và 3 chủ yếu phục vụ nhu cầu để ở, giá trị giảm sâu theo khoảng cách cách xa trục chính.
    • Khảo sát kích thước mặt tiền tại Đại Lộ Hòa Bình, đường Hùng Vương và đường Lý Tự Trọng cho thấy các lô đất có cùng chiều sâu nhưng mặt tiền từ 3 – 5 m có đơn giá thấp hơn rõ rệt so với các lô có mặt tiền rộng trên 10 m (các lô mặt tiền 3 – 5 m tại Đại Lộ Hòa Bình đạt mức giá từ 45,0 triệu đồng/m²).
  • Ảnh hưởng của quy hoạch khu dân cư: Điển hình tại Khu dân cư Thọ Xuân mới, trước khi thực hiện quy hoạch, giá đất chuyển nhượng chênh lệch không đáng kể so với khung giá quy định. Khi dự án khởi động và hoàn thiện cơ sở hạ tầng, hoạt động giao dịch diễn ra sôi động, giá thị trường tăng đột biến tạo mức chênh lệch hệ số $k$ rất cao giữa thời điểm lập quy hoạch và sau khi hoàn thành.
  • Kết quả xử lý tương quan trên SPSS 16.0: Phân tích dữ liệu 40 phiếu điều tra cho thấy mối tương quan nghịch biến chặt chẽ giữa thứ hạng vị trí thửa đất (phân cấp 1, 2, 3...) và giá đất thực tế, thể hiện qua hệ số tương quan Pearson $r = -0.835$ với mức ý nghĩa $Sig. = 0.000$ ($p < 0.01$). Điều này minh chứng mặt toán học rằng thửa đất càng lùi sâu vào ngõ (thứ hạng vị trí tăng lên) thì đơn giá giao dịch thực tế giảm mạnh. Tương tự, độ rộng mặt tiền và yếu tố quy hoạch khu dân cư mới đều thể hiện mối tương quan đồng biến mạnh với giá thị trường.
  • So sánh phương pháp và đề xuất giải pháp: Tác giả so sánh ưu thế của phương pháp thống kê tương quan hiện đại so với phương pháp so sánh thủ công truyền thống, đồng thời kiến nghị các giải pháp điều chỉnh khung giá đất theo hệ số thị trường, hoàn thiện quy hoạch hạ tầng và chuẩn hóa công tác quản lý giao dịch bất động sản.

Phần Kết luận và Đề nghị

Khóa luận đúc kết các phát hiện then chốt về chênh lệch giá đất, khẳng định vai trò quyết định của vị trí và quy hoạch, đồng thời đưa ra các đề xuất hành chính nhằm nâng cao tính minh bạch cho công tác quản lý tài nguyên đất tại thành phố Móng Cái.

Kết quả và đóng góp

Số liệu thực nghiệm tổng hợp

Khóa luận đã định lượng hóa mức chênh lệch giữa giá chuyển nhượng thực tế và giá do UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành trong giai đoạn 2013 – 2015 qua hệ thống bảng biểu:

Tuyến đường khảo sát Nhóm phân loại Giá thực tế 2013 (triệu đ/m²) Giá thực tế 2015 (triệu đ/m²) Giá Nhà nước quy định (triệu đ/m²) Mức chênh lệch ($k$ lần)
Đường Hùng Vương Nhóm I 75,9 (75,6) 78,3 20,0 – 25,0 > 3,0 lần
Đại Lộ Hòa Bình Nhóm I 47,9 (47,0) 50,x 13,0 – 20,0 2,5 – 3,0 lần
Đường Hồ Xuân Hương Nhóm I 64,7 – Bảng giá Nhóm I 3,8 lần
Đường Lý Tự Trọng Nhóm II 26,0 Tăng nhẹ 7,5 ~ 3,5 lần
Phố Trần Quốc Toản Nhóm II – Tăng nhẹ 7,2 –
Phố Chu Văn An Nhóm II 18,2 Tăng nhẹ 5,0 ~ 3,6 lần
Phố Dân Chủ Nhóm III 15,4 19,0 < 5,0 3,5 – 4,4 lần
Phố Dân Tiến Nhóm III 13,3 Tăng nhẹ < 5,0 2,6 – 3,0 lần
Phố Dân Sinh Nhóm III 13,1 Tăng nhẹ < 5,0 2,6 – 3,0 lần

Kết quả phân tích định lượng trên phần mềm SPSS 16.0 ghi nhận ma trận tương quan giữa vị trí thửa đất và giá bán thực tế với $N = 40$:

  • Hệ số tương quan Pearson: $r = -0.835$
  • Mức ý nghĩa thống kê: $Sig. (2-tailed) = 0.000$ (tương quan có ý nghĩa ở mức 0.01)

Giải pháp và đóng góp của đề tài

Tác giả đề xuất 5 nhóm giải pháp quản lý thực tiễn:

  1. Xây dựng và ban hành bảng giá đất định kỳ sát với diễn biến giá giao dịch thực tế trên thị trường, bổ sung hệ số điều chỉnh ($k$) linh hoạt theo từng trục đường và vị trí cụ thể.
  2. Công khai minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển không gian đô thị để hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, mua bán sang tay trục lợi.
  3. Tăng cường kiểm soát và lành mạnh hóa hoạt động của các văn phòng, trung tâm môi giới bất động sản tự phát trên địa bàn thành phố Móng Cái.
  4. Đẩy mạnh công tác đầu tư hoàn thiện đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đặc biệt là hệ thống thoát nước và kết cấu mặt đường) tại các khu dân cư mới như KDC Thọ Xuân.
  5. Ứng dụng công nghệ thông tin và phần mềm phân tích dữ liệu thống kê (như SPSS) vào công tác định giá và theo dõi biến động thị trường tại cơ quan địa chính địa phương.

Đóng góp nổi bật của khóa luận là việc kết hợp phương pháp thu thập dữ liệu sơ cấp trực tiếp tại hiện trường với công cụ kiểm định định lượng SPSS, cung cấp cơ sở thực nghiệm xác đáng chứng minh quy luật hình thành giá đất ở đô thị biên giới.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận chỉ ra một số hạn chế gắn liền với phạm vi và điều kiện thực hiện:

  • Quy mô mẫu khảo sát sơ cấp còn hạn chế ở mức 40 phiếu điều tra do thời gian thực tập tốt nghiệp ngắn (chưa đầy 3 tháng, từ tháng 2 đến tháng 4 năm 2015).
  • Phạm vi nghiên cứu mới chỉ khu biệt trong ranh giới hành chính của phường Hòa Lạc, chưa bao quát toàn diện các phường, xã phụ cận của thành phố Móng Cái.
  • Mô hình định lượng mới dừng lại ở phân tích tương quan tuyến tính đơn biến và hai biến (Pearson Correlation), chưa xây dựng được mô hình hồi quy đa biến (Hedonic Pricing Model) để lượng hóa đồng thời tác động tương tác của nhiều yếu tố ngoại cảnh.

Hướng nghiên cứu tiếp được xác định:

  • Mở rộng phạm vi khảo sát điều tra trên toàn bộ các phường trung tâm và khu vực phát triển mới của thành phố Móng Cái.
  • Nâng cao dung lượng mẫu nghiên cứu, tích hợp các công cụ Hệ thống Thông tin Địa lý (GIS) kết hợp mô hình hồi quy không gian để trực quan hóa bản đồ giá đất thị trường phục vụ công tác quy hoạch và quản lý đô thị.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích cho sinh viên, giảng viên và cán bộ kỹ thuật thuộc các chuyên ngành Quản lý Đất đai, Địa chính Môi trường, Kinh tế Bất động sản và Thẩm định giá:

  • Tham khảo về phương pháp luận phân loại tuyến đường đô thị (chia 3 nhóm trục đường chính, đường phụ và đường khu dân cư) trong điều tra giá đất thực tế.
  • Cung cấp số liệu lịch sử cụ thể về thị trường bất động sản thành phố Móng Cái giai đoạn 2010 – 2015, đặc biệt là tài liệu phục vụ đối chiếu sự biến động giá đất trước và sau khi hoàn thiện các dự án quy hoạch khu dân cư mới.
  • Hướng dẫn quy trình ứng dụng phần mềm thống kê SPSS 16.0 để nhập liệu, xử lý ma trận tương quan Pearson và giải thích ý nghĩa kinh tế của các hệ số tương quan giữa thuộc tính hình học thửa đất (mặt tiền, vị trí) với giá trị quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Khóa luận sử dụng cỡ mẫu điều tra sơ cấp là bao nhiêu và được thực hiện trong khoảng thời gian nào?
Nghiên cứu sử dụng 40 phiếu điều tra phỏng vấn trực tiếp người dân trên địa bàn phường Hòa Lạc; thời gian điều tra thực địa diễn ra từ ngày 06 tháng 02 năm 2015 đến hết ngày 30 tháng 04 năm 2015.

2. Mức chênh lệch lớn nhất giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định được ghi nhận tại tuyến đường nào?
Mức chênh lệch lớn nhất ghi nhận tại phố Dân Chủ (thuộc nhóm đường III), nơi giá thị trường năm 2015 đạt 19,0 triệu đồng/m² trong khi bảng giá do Nhà nước quy định ở mức dưới 5,0 triệu đồng/m², tạo hệ số chênh lệch đạt mức $k = 4,4$ lần (năm 2013 là 3,5 lần). Tại nhóm I, đường Hùng Vương cũng có mức chênh lệch cao vượt trội (giá thị trường đạt 78,3 triệu đồng/m² so với giá quy định 20 – 25 triệu đồng/m²).

3. Kết quả phân tích tương quan SPSS giữa yếu tố vị trí thửa đất và giá bán thực tế cho ra chỉ số cụ thể nào?
Kết quả phân tích thống kê trên mẫu $N = 40$ ghi nhận hệ số tương quan Pearson $r = -0.835$ với mức ý nghĩa $Sig. = 0.000$. Chỉ số này phản ánh tương quan nghịch biến rất chặt chẽ: khi số thứ tự phân cấp vị trí tăng dần (từ vị trí 1 mặt đường sang vị trí 2, 3 trong ngõ) thì giá giao dịch thực tế của thửa đất giảm mạnh.

4. Khóa luận phân chia mạng lưới giao thông phường Hòa Lạc thành những nhóm đường nào để nghiên cứu?
Tác giả phân chia thành 3 nhóm: Nhóm I (trục đường chính thương mại sầm uất gồm Đại Lộ Hòa Bình, đường Hùng Vương, đường Hồ Xuân Hương); Nhóm II (đường giao thông nội bộ thuận tiện sinh hoạt gồm đường Lý Tự Trọng, phố Chu Văn An, phố Trần Quốc Toản); Nhóm III (đường thuộc các khu dân cư và đô thị mới gồm phố Dân Sinh, phố Dân Chủ, phố Dân Tiến).

5. Yếu tố quy hoạch khu dân cư mới tác động đến giá đất thực tế như thế nào qua khảo sát tại KDC Thọ Xuân mới?
Trước khi triển khai quy hoạch, giá chuyển nhượng tại khu vực chỉ chênh lệch không đáng kể so với khung giá quy định. Khi dự án quy hoạch được công bố và hạ tầng kỹ thuật dần hoàn thiện, tâm lý thị trường chuyển biến tích cực, giao dịch tăng cao khiến giá bán thực tế tăng vọt so với thời điểm ban đầu.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đoàn Trường Sơn đã phản ánh chân thực thực trạng công tác định giá và quản lý đất ở tại phường Hòa Lạc, thành phố Móng Cái trong giai đoạn 2010 – 2015. Thông qua việc phân loại 3 nhóm tuyến đường và khảo sát 40 phiếu điều tra thực địa, công trình đã chứng minh sự chênh lệch đáng kể (từ 2,5 đến 4,4 lần) giữa giá thị trường và giá đất do UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành. Việc ứng dụng phần mềm SPSS 16.0 lượng hóa thành công hệ số tương quan Pearson ($r = -0.835$) giữa vị trí thửa đất và giá bán thực tế, cung cấp luận cứ khoa học tin cậy cho các đề xuất hoàn thiện cơ chế điều tiết đất đai tại địa phương.