Luận Văn Thạc Sĩ: Nghiên Cứu Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Tại Quận 1 TP HCM (2018-2020)

Luận văn thạc sĩ phân tích các yếu tố tác động đến giá đất tại Quận 1, TP.HCM giai đoạn 2018-2020, cung cấp góc nhìn chuyên sâu về thị trường bất động sản.

• Tác giả: Huỳnh Mẫn
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2018-2020
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• MỞ ĐẦU
• Sự cần thiết của đề tài
• Mục tiêu nghiên cứu
• Ý nghĩa của đề tài
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất
• 1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
• 1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và tại Việt Nam
• 1.3.1. Công tác xác định giá đất trên thế giới
• 1.3.2. Công tác xác định giá đất tại Việt Nam và trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh
• 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
• 2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Các nguồn tài nguyên
• 3.1.3. Kinh tế - xã hội
• 3.1.4. Thực trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật
• 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại quận 1, thành phố Hồ Chí Minh
• 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất quận 1 năm 2020
• 3.2.2. Khảo sát đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
• 3.2.3. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• 3.2.4. Công tác quản lý tài chính về đất đai
• 3.3. Giá đất ở một số khu vực đại diện tại địa bàn nghiên cứu
• 3.3.1. Giá đất ở quy định của môt số khu vưc đại diện trên đia bàn nghiên cứu
• 3.3.2. Giá đất ở trao đổi trên thị trường của một số khu vực đại diện trên địa bàn nghiên cứu
• 3.4. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại quận 1
• 3.4.1. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến của người dân
• 3.4.2. Kết quả khảo sát đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo ý kiến của cán bộ
• 3.5. Đánh giá chung về công tác định giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận 1
• 3.6. Giải pháp để giá đất ở quy định của Nhà nước tại quận 1 phù hợp với giá đất ở trên thị trường
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giá đất quận 1

Giá đất quận 1 là một trong những vấn đề trọng tâm của nghiên cứu này. Quận 1, với vị trí trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của TP HCM, có giá đất biến động mạnh trong giai đoạn 2018-2020. Nghiên cứu chỉ ra rằng giá đất quận 1 chịu ảnh hưởng lớn từ các yếu tố như quy hoạch đô thị, đầu tư bất động sản, và chính sách nhà đất của thành phố. Thị trường bất động sản TP HCM cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá đất tại khu vực này.

1.1. Biến động giá đất 2018 2020

Giai đoạn 2018-2020, biến động giá đất quận 1 được ghi nhận với mức tăng trưởng đáng kể. Nguyên nhân chính là sự gia tăng nhu cầu đầu tư vào bất động sản quận 1, cùng với sự phát triển hạ tầng và quy hoạch đô thị. Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích giá đất để đánh giá sự thay đổi này, từ đó đưa ra các dự báo về xu hướng giá đất trong tương lai.

II. Yếu tố ảnh hưởng giá đất

Nghiên cứu xác định các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại quận 1 bao gồm cả yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô. Các yếu tố như quy hoạch đô thị quận 1, chính sách nhà đất TP HCM, và đầu tư bất động sản đều có tác động trực tiếp đến giá đất. Ngoài ra, các yếu tố xã hội như mật độ dân số và tốc độ đô thị hóa cũng được phân tích kỹ lưỡng.

2.1. Kinh tế vĩ mô ảnh hưởng giá đất

Kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá đất quận 1. Các chỉ số kinh tế như GDP, lạm phát, và tỷ lệ thất nghiệp đều có ảnh hưởng đến sức mua và đầu tư vào bất động sản. Nghiên cứu chỉ ra rằng sự ổn định kinh tế vĩ mô giúp duy trì giá đất ở mức cao, trong khi bất ổn kinh tế có thể dẫn đến sự sụt giảm đáng kể.

III. Phân tích giá đất

Phương pháp phân tích giá đất được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm cả phân tích định lượng và định tính. Các dữ liệu về giá đất được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau, bao gồm thị trường bất động sản và các quy định của nhà nước. Kết quả phân tích cho thấy sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất quy định tại quận 1, từ đó đề xuất các giải pháp điều chỉnh.

3.1. Dự báo giá đất quận 1

Dựa trên các phân tích về biến động giá đất 2018-2020, nghiên cứu đưa ra các dự báo giá đất quận 1 trong tương lai. Các yếu tố như tốc độ đô thị hóa, chính sách nhà đất, và đầu tư bất động sản được xem xét để đưa ra các kịch bản dự báo. Kết quả này có ý nghĩa quan trọng đối với các nhà đầu tư và nhà quản lý trong việc hoạch định chiến lược.

IV. Quy hoạch đô thị quận 1

Quy hoạch đô thị quận 1 là một trong những yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất quận 1. Nghiên cứu chỉ ra rằng các dự án quy hoạch lớn như phát triển hạ tầng giao thông, khu đô thị mới, và các công trình công cộng đều có tác động tích cực đến giá đất. Tuy nhiên, sự chậm trễ trong triển khai các dự án này cũng có thể gây ra sự bất ổn trên thị trường bất động sản.

4.1. Chính sách nhà đất TP HCM

Chính sách nhà đất TP HCM đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết giá đất quận 1. Các chính sách như thuế đất, quy định về sử dụng đất, và chính sách hỗ trợ nhà ở đều có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Nghiên cứu đề xuất các cải cách chính sách để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh luôn giữ vị trí hạt nhân trong bức tranh kinh tế đô thị của cả nước. Quận 1 có tổng diện tích tự nhiên đạt 772,62 ha (tương đương 7,72 km²) và quy mô dân số năm 2020 là 142.625 người, tạo nên mật độ dân số rất cao với 18.475 người/km². Dưới áp lực của tốc độ đô thị hóa nhanh và quỹ đất hạn hẹp, công tác quản lý nhà nước về giá đất tại địa phương bộc lộ nhiều điểm nghẽn nghiêm trọng. Vấn đề nổi cộm nhất là sự chênh lệch sâu sắc giữa bảng giá đất do Nhà nước ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Số liệu thực tế ghi nhận mức giá trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân Thành phố tại nhiều tuyến đường trung tâm chỉ bằng khoảng 20% đến 30% giá thị trường, cá biệt một số vị trí đắc địa chưa đạt mức 20%. Tình trạng này dẫn đến nhiều hệ lụy tiêu cực như phát sinh khiếu kiện kéo dài trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, gây thất thu ngân sách và cản trở việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai.

Trước bối cảnh đó, luận văn thạc sĩ ngành Quản lý đất đai của học viên Huỳnh Mẫn tập trung thực hiện 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

• Đánh giá thực trạng giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất thị trường tại các tuyến đường đại diện trên địa bàn Quận 1 giai đoạn 2018-2020.
• Xác định và phân tích mức độ tác động của các nhóm yếu tố then chốt chi phối giá đất ở.
• Đề xuất các giải pháp khả thi nhằm hoàn thiện công tác định giá đất, bảo đảm giá đất quy định tiệm cận giá thị trường.

Phạm vi nghiên cứu được triển khai chuyên sâu tại 3 phân khu đại diện thuộc 3 phường trọng điểm của Quận 1: phường Bến Nghé, phường Bến Thành và phường Tân Định trong mốc thời gian từ năm 2018 đến năm 2020. Nghiên cứu mang lại ý nghĩa khoa học và thực tiễn to lớn, cung cấp luận cứ vững chắc giúp các cơ quan quản lý điều chỉnh khung chính sách tài chính đất đai, xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất hợp lý và nâng cao hiệu quả quản trị đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng hệ thống luận cứ dựa trên nền tảng lý thuyết kinh tế học đất đai và quy định pháp lý của Việt Nam:

• Lý thuyết địa tô của Karl Marx: Vận dụng toàn diện các phạm trù địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II, địa tô tuyệt đối và đặc biệt là địa tô độc quyền. Tại khu vực trung tâm đô thị như Quận 1, địa tô độc quyền hình thành từ vị trí không gian đắc địa và khả năng sinh lợi thương mại vượt trội, biến quyền sử dụng đất thành một loại tài sản có giá trị kinh tế đặc thù.
• Quy luật kinh tế thị trường: Kết hợp quy luật cung cầu, quy luật giá trị và quy luật cạnh tranh. Nguồn cung đất đai tại Quận 1 cố định tuyệt đối ở quy mô 772,62 ha, trong khi lực cầu về mặt bằng kinh doanh và nhà ở liên tục tăng trưởng, tạo nên xu hướng tăng giá đất nhanh hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
• Nguyên tắc định giá cốt lõi: Nghiên cứu áp dụng 3 nguyên tắc định giá cơ bản gồm nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, nguyên tắc thay thế và nguyên tắc biến động.
• Khái niệm then chốt: Chuẩn hóa các khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 112 và Điều 114 Luật Đất đai 2013, Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, xác lập rõ cơ chế vận hành song song giữa giá đất hành chính và giá đất thị trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực địa:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo kinh tế - xã hội định kỳ các năm 2018, 2019, 2020 của Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 1; số liệu kiểm kê đất đai năm 2020; các quyết định ban hành bảng giá đất của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cùng các văn bản quy phạm pháp luật liên quan.
• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thực địa được triển khai từ tháng 8 đến tháng 10 năm 2020. Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên tại 3 khu vực đại diện:
  • Khu vực I (phường Bến Nghé): Khảo sát 50 phiếu tại các tuyến đường Đồng Khởi, Công Trường Lam Sơn, Lê Duẩn.
  • Khu vực II (phường Bến Thành): Khảo sát 80 phiếu tại các tuyến đường Cách Mạng Tháng 8, Nguyễn Thị Minh Khai, Bùi Thị Xuân.
  • Khu vực III (phường Tân Định): Khảo sát 50 phiếu tại các tuyến đường Hai Bà Trưng, Trần Quang Khải, Trần Khắc Chân.
• Quy mô mẫu: Tổng số phiếu điều tra người dân đạt 180 phiếu, vượt mức cỡ mẫu tối thiểu 132 phiếu (được tính toán dựa trên yêu cầu 6 quan sát cho 1 biến trong mô hình gồm 8 nhóm nhân tố với 22 biến quan sát). Đồng thời, tiến hành phỏng vấn sâu 30 cán bộ chuyên môn (gồm 5 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 1, 15 cán bộ địa chính các phường và 10 chuyên viên tại các sàn giao dịch bất động sản).
• Phương pháp phân tích: Ứng dụng thang đo Likert 5 mức độ từ rất không đồng ý đến rất đồng ý. Dữ liệu được xử lý qua phương pháp thống kê mô tả, phân tích tổng hợp và so sánh đối chiếu nhằm định lượng chính xác mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Nghiên cứu đưa ra 4 phát hiện thực nghiệm quan trọng:

• Khoảng cách chênh lệch lớn giữa hai bảng giá: Mức giá quy định của Nhà nước chỉ phản ánh được từ 20% đến 30% giá thị trường thực tế. Tại Khu vực I (phường Bến Nghé), các tuyến đường như Đồng Khởi, Lê Duẩn ghi nhận mức giá thị trường cao gấp 3 đến 5 lần giá trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành.
• Yếu tố vị trí và sinh lợi thương mại giữ vai trò quyết định: Vị trí thửa đất và khả năng khai thác kinh doanh là yếu tố có tác động mạnh nhất. Hơn 85% người dân và 90% cán bộ chuyên môn được khảo sát xác nhận vị trí mặt tiền đường chính quyết định giá trị bất động sản, tạo ra mức giá cao hơn từ 40% đến 60% so với các thửa đất nằm sâu trong hẻm cùng tuyến đường.
• Tác động đáng kể từ hạ tầng kỹ thuật và quy hoạch: Tại Khu vực II (phường Bến Thành) và Khu vực III (phường Tân Định), điều kiện kết nối giao thông, hệ thống cấp thoát nước, lộ giới đường và các chỉ tiêu quy hoạch (mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất) đóng góp khoảng 22% vào mức độ biến động giá đất ở.
• Sự phân hóa nhận định giữa cán bộ và người dân: Cán bộ địa chính và chuyên gia bất động sản đánh giá tầm quan trọng của yếu tố pháp lý và quy hoạch đô thị cao hơn 18% so với đánh giá của người dân, trong khi người dân đặt trọng số cao hơn vào yếu tố tiện ích sinh hoạt và năng lực sinh lời trước mắt.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến sự chênh lệch giá xuất phát từ cơ chế điều chỉnh bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần, tạo ra độ trễ chính sách lớn so với nhịp biến động liên tục theo tháng của thị trường bất động sản. Mặt khác, giới hạn diện tích tự nhiên 772,62 ha tại Quận 1 khiến nguồn cung đất đai hoàn toàn không thể mở rộng, trong khi mật độ tập trung thương mại dịch vụ không ngừng tăng cao. Kết quả này tương đồng với các nghiên cứu định giá bất động sản đô thị của nhiều tác giả trong nước, khẳng định rằng vị trí địa lý và hạ tầng kinh tế luôn là hai trụ cột định hình giá trị đất đai tại các đô thị loại đặc biệt.

Về phương thức trực quan hóa, toàn bộ hệ số chênh lệch giá qua các năm 2018, 2019, 2020 trên 9 tuyến đường nghiên cứu có thể được thể hiện trực quan qua biểu đồ cột kép so sánh giá Nhà nước và giá thị trường. Bên cạnh đó, mức độ tác động của 8 nhóm nhân tố có thể được mô tả bằng biểu đồ phân bố tỷ trọng kết hợp bảng ma trận đối chiếu ý kiến khảo sát, giúp người xem dễ dàng nhận biết các biến số có ảnh hưởng mang tính quyết định.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác định giá và đưa giá đất quy định tại Quận 1 tiệm cận giá trị thị trường, luận văn đưa ra 4 giải pháp trọng tâm:

1. Đổi mới quy trình và phương pháp xây dựng bảng giá đất:

   • Chủ thể thực hiện: Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh chủ trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường.
   • Hành động cụ thể: Chuyển đổi mạnh mẽ từ việc định giá theo phương pháp hệ số thuần túy sang ứng dụng phương pháp thặng dư kết hợp mô hình định giá hàng loạt có sự hỗ trợ của máy tính (CAMA) và hệ thống thông tin địa lý GIS.
   • Mục tiêu và lộ trình: Nâng mức phản ánh của bảng giá đất đạt tối thiểu 70% đến 80% giá thị trường trong giai đoạn 2021-2025.

2. Cập nhật linh hoạt hệ số điều chỉnh giá đất:

   • Chủ thể thực hiện: Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.
   • Hành động cụ thể: Xây dựng và ban hành hệ số K định kỳ từ 6 tháng đến 1 năm một lần cho từng tuyến đường, vị trí cụ thể tại Quận 1, xóa bỏ tình trạng áp dụng một hệ số cào bằng cho nhiều khu vực khác biệt.
   • Mục tiêu: Rút ngắn độ trễ chính sách từ 3 năm xuống dưới 1 năm.

3. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa giá đất và giao dịch bất động sản:

   • Chủ thể thực hiện: Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 1 kết hợp cùng Chi cục Thuế và các tổ chức hành nghề công chứng.
   • Hành động cụ thể: Thiết lập cổng dữ liệu điện tử liên thông, bắt buộc 100% giao dịch chuyển nhượng bất động sản thanh toán qua hệ thống ngân hàng thương mại.
   • Mục tiêu: Kiểm soát trên 95% giá trị giao dịch thực tế vào năm 2023, loại bỏ tình trạng kê khai hai giá để trốn thuế.

4. Kiện toàn bộ máy định giá độc lập và nâng cao trình độ cán bộ:

   • Chủ thể thực hiện: Ủy ban nhân dân Quận 1 và các hiệp hội thẩm định giá chuyên nghiệp.
   • Hành động cụ thể: Thành lập hội đồng thẩm định giá độc lập cấp quận, chuẩn hóa chứng chỉ định giá chuyên nghiệp cho 100% cán bộ địa chính tại 10 phường của Quận 1 trước năm 2023.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung nghiên cứu mang giá trị ứng dụng cao cho 4 nhóm đối tượng sau:

• Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên và tài chính: Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân Quận 1 và Cục Thuế Thành phố Hồ Chí Minh có thể khai thác số liệu thực chứng để điều chỉnh bảng giá đất, xác định hệ số K chính xác, qua đó tăng thu ngân sách và giảm thiểu trên 80% khiếu nại về bồi thường thu hồi đất.
• Doanh nghiệp đầu tư và phát triển bất động sản: Các chủ đầu tư dự án có thể tham khảo dữ liệu biến động giá và mức độ sinh lợi tại 3 khu vực nghiên cứu để tính toán chính xác chi phí giải phóng mặt bằng, dự toán tổng mức đầu tư và xây dựng chiến lược kinh doanh an toàn.
• Các tổ chức thẩm định giá và tổ chức tín dụng: Khối chuyên viên thẩm định giá tại các ngân hàng thương mại có thể ứng dụng khung phân tích 8 nhóm yếu tố để hoàn thiện mô hình định giá tài sản bảo đảm, giảm thiểu rủi ro nợ xấu trong cho vay thế chấp bất động sản.
• Học viên, giảng viên và nhà nghiên cứu học thuật: Giảng viên và sinh viên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế bất động sản có thể sử dụng đề tài như một tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp điều tra thực địa 180 mẫu, quy trình xử lý thang đo Likert và kỹ thuật phân tích các yếu tố cấu thành giá đất đô thị lõi.

Câu hỏi thường gặp

Bảng giá đất của Nhà nước tại Quận 1 chênh lệch thế nào so với giá thị trường?

Số liệu điều tra giai đoạn 2018-2020 cho thấy giá đất do Nhà nước quy định chỉ tương đương khoảng 20% đến 30% giá thị trường. Điển hình tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi hay Lê Duẩn, giá giao dịch thực tế cao gấp 3 đến 5 lần giá quy định trong bảng giá đất của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Yếu tố nào đóng vai trò chi phối lớn nhất đến giá đất ở tại Quận 1?

Vị trí địa lý kết hợp với khả năng khai thác kinh doanh thương mại là yếu tố quan trọng nhất, chiếm trên 35% tổng mức độ tác động. Các thửa đất mặt tiền tại các trục giao thông chính luôn có giá chuyển nhượng cao hơn từ 40% đến 60% so với thửa đất nằm trong hẻm cùng khu vực.

Quy mô mẫu 180 phiếu trong nghiên cứu được phân bổ như thế nào?

Mẫu khảo sát 180 người dân được phân bổ khoa học tại 3 khu vực: phường Bến Nghé (50 phiếu), phường Bến Thành (80 phiếu) và phường Tân Định (50 phiếu). Cỡ mẫu này vượt qua mức yêu cầu tối thiểu 132 mẫu cho mô hình 22 biến quan sát, kết hợp thêm 30 phiếu phỏng vấn cán bộ chuyên môn.

Vai trò của phương pháp định giá hàng loạt có sự hỗ trợ của máy tính (CAMA) là gì?

Phương pháp CAMA kết hợp công nghệ GIS cho phép tự động hóa quá trình xử lý dữ liệu không gian và thuộc tính của hàng ngàn thửa đất. Ứng dụng này giúp xác định giá trị đất đai khách quan, giảm thiểu sai lệch định tính và nâng tỷ lệ phản ánh giá thị trường của bảng giá đất lên trên 75%.

Luận văn đề xuất chu kỳ điều chỉnh hệ số K như thế nào để theo kịp thị trường?

Tác giả kiến nghị thay đổi chu kỳ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất từ 5 năm một lần sang định kỳ từ 6 tháng đến 1 năm một lần cho từng tuyến đường cụ thể. Việc này giúp rút ngắn độ trễ chính sách, bảo đảm quyền lợi thỏa đáng cho người bị thu hồi đất và chống thất thu ngân sách.

Kết luận

Luận văn thạc sĩ của tác giả Huỳnh Mẫn đã giải quyết trọn vẹn bài toán thực tiễn về giá đất tại trung tâm đô thị thông qua 5 kết quả nổi bật:

• Hệ thống hóa sâu sắc cơ sở lý luận về địa tô độc quyền và các nguyên tắc định giá đất tại đô thị đặc biệt có diện tích 772,62 ha.
• Lượng hóa chính xác thực trạng giá đất Nhà nước chỉ đạt từ 20% đến 30% giá thị trường tại Quận 1 giai đoạn 2018-2020.
• Xác định bộ trọng số tác động của 8 nhóm nhân tố thông qua khảo sát thực chứng 180 hộ dân và 30 cán bộ chuyên môn.
• Đề xuất lộ trình 4 bước nâng tỷ lệ bao phủ của bảng giá đất lên mức 70% đến 80% trong giai đoạn 2021-2025.
• Khẳng định tính cấp thiết của việc tích hợp công nghệ số và phương pháp CAMA vào công tác quản lý giá đất.

Công trình là nguồn tài liệu khoa học giá trị cao dành cho các nhà quản lý, nhà nghiên cứu và doanh nghiệp. Quý bạn đọc và các chuyên gia có thể tham khảo toàn văn luận văn tại thư viện Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên để tiếp cận toàn bộ hệ thống số liệu phân tích chuyên sâu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn.

và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất. Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.

Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.

Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích 4 đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013). Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).

Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sử dụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên gây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng đất.

Do đó, giá đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm: * Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố 5 chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956, năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.

- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.

Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). * Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.

- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời 6 hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. - An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.

Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.

- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. * Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài.

Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. - Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.

Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, 7 đến năm 1933 thì rớt xuống điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng trở lại. - Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế.