CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận và cơ sở khoa học của giá đất 1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn.
và có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan. Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất. Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.
Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầy đủ thì giá đất luôn tồn tại 2 mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên sở hữu đất với các bên có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai.
Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên đơn vị diện tích 4 đất (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai 2013). Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Đặc điểm của giá đất - Không giống nhau về phương thức biểu thị: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài. - Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. - Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng. Trong cùng một thành phố, vị trí của các thửa đất khác nhau cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở Giá đất ở (sau đây gọi tắt là giá đất) cũng giống như các loại hàng hóa thông thường khác trong kinh tế thị trường, được hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có khả năng sinh lợi và được sử dụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp mà nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên gây áp lực rất lớn đến các quan hệ sử dụng đất.
Do đó, giá đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm: * Nhân tố nhân khẩu Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội, ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên hệ mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố 5 chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. - Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên. Ví dụ như ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~ 1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956, năm 1966, tỷ lệ biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu ở Nhật Bản là nước có mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong những nước có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng rất nhanh, nhưng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật Bản thấp, yêu cầu đất không căng thẳng như Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tương đối nhỏ.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hưởng khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thường là xã hội trật tự ổn định, môi trường tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo được ấn tượng tốt đẹp cho mọi người, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên. - Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ.
Đại gia đình truyền thống tam đại, tứ đại đồng đường dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đôi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). * Nhân tố xã hội Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa.
- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời 6 hạn cùng với lợi nhuận, vì vậy lòng tin của nhà đầu tư lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngược lại thì giá đất sẽ rớt xuống. - An ninh xã hội: Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rõ và dễ thấy.
Bất luận là khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ nào đó mà nói, đây cũng là mối tương quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị. - Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất.
- Tiến trình đô thị hóa: Một trong những kết quả của phát triển công nghiệp hóa là thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Những khu vực có trình độ công nghiệp hóa hoặc đô thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là không đổi, cho nên ảnh hưởng của tiến trình đô thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ nhanh thì mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác. * Nhân tố quốc tế Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế. Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài.
Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất. - Tình hình kinh tế thế giới: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.
Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, 7 đến năm 1933 thì rớt xuống điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng trở lại. - Nhân tố chính trị quốc tế: Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế.
