Luận văn thạc sĩ nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố thái nguyên giai đoạn 2014 2015

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố thái nguyên, đánh giá hiện trạng, phân tích vấn đề, đề xuất biện

• Tác giả: Nguyễn Thị Hảo
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2015
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• Trang phụ bìa
• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU
• DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. Tính cấp thiết của đề tài
• 2. Mục tiêu của đề tài
• 2.1. Mục tiêu tổng quát
• 2.2. Mục tiêu cụ thể
• 3. Ý nghĩa của đề tài
• 3.1. Ý nghĩa khoa học
• 3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.1.1. Tổng quan về giá đất
• 1.1.2. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 1.1.3. Các phương pháp định giá đất
• 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 1.2.1. Văn bản của trung ương
• 1.2.2. Các văn bản pháp lý của tỉnh Thái Nguyên
• 1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất
• 1.3.1. Tổng quan kết quả nghiên cứu về Định giá đất trên thế giới
• 1.3.2. Định giá đất và một số nghiên cứu về định giá đất tại Việt Nam
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Nội dung nghiên cứu
• 2.3. Phương pháp nghiên cứu
• 2.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
• 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu và điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu
• 2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát chung về khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên
• 3.2. Nghiên cứu một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở tại một số phường trung tâm Thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015
• 3.2.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất
• 3.2.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất
• 3.2.3. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất
• 3.2.4. Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất
• 3.2.5. Nghiên cứu ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất
• 3.2.6. Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
• 3.3. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về đất đai của chính quyền cấp cơ sở
• KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giá đất và yếu tố ảnh hưởng

Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất, được xác định bởi nhiều yếu tố như vị trí, cơ sở hạ tầng, và quy hoạch. Trong giai đoạn 2014-2015, giá đất tại các phường trung tâm Thái Nguyên chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ thị trường bất động sản và biến động kinh tế. Các yếu tố như hạ tầng giao thông, dân số, và chính sách quy hoạch đóng vai trò quan trọng trong việc định giá đất. Phân tích giá đất cho thấy sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định, đặc biệt tại các khu vực có đầu tư bất động sản mạnh.

1.1. Vị trí và quy hoạch

Vị trí là yếu tố hàng đầu ảnh hưởng đến giá đất. Các lô đất gần trục đường chính hoặc khu vực có quy hoạch phát triển thường có giá cao hơn. Ví dụ, các dự án quy hoạch tại Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015 đã làm tăng giá đất tại các phường trung tâm. Chính sách quy hoạch của Nhà nước cũng tác động lớn đến giá đất, đặc biệt khi có sự thay đổi mục đích sử dụng đất.

1.2. Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là yếu tố không thể bỏ qua khi phân tích giá đất. Các khu vực có hệ thống hạ tầng giao thông phát triển, dịch vụ công cộng đầy đủ thường thu hút nhiều nhà đầu tư, dẫn đến giá đất tăng cao. Tại Thái Nguyên, việc nâng cấp cơ sở hạ tầng trong giai đoạn 2014-2015 đã góp phần làm tăng giá đất tại các phường trung tâm.

II. Thị trường bất động sản và biến động giá

Thị trường bất động sản tại Thái Nguyên giai đoạn 2014-2015 có nhiều biến động, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất. Sự gia tăng đầu tư bất động sản và nhu cầu nhà ở đã đẩy giá đất lên cao. Biến động giá đất tại các phường trung tâm được ghi nhận rõ rệt, đặc biệt tại các khu vực có dự án quy hoạch lớn. Phân tích giá đất cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai.

2.1. Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là yếu tố chính thúc đẩy biến động giá đất. Các nhà đầu tư thường tập trung vào các khu vực có tiềm năng phát triển, dẫn đến giá đất tăng nhanh. Tại Thái Nguyên, các dự án đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2014-2015 đã làm thay đổi đáng kể cơ cấu giá đất tại các phường trung tâm.

2.2. Chênh lệch giá đất

Sự chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá Nhà nước quy định là vấn đề nổi cộm. Phân tích giá đất cho thấy giá thị trường thường cao hơn nhiều so với giá quy định, gây khó khăn trong công tác bồi thường và quản lý đất đai. Điều này đòi hỏi sự điều chỉnh chính sách để giảm thiểu sự chênh lệch này.

III. Tình hình kinh tế và xã hội

Tình hình kinh tế và xã hội có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Sự phát triển kinh tế tại Thái Nguyên trong giai đoạn 2014-2015 đã kéo theo nhu cầu về đất đai tăng cao. Dân số tăng nhanh cũng là yếu tố thúc đẩy giá đất. Tình hình xã hội ổn định và các chính sách phát triển đô thị đã tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển.

3.1. Tăng trưởng kinh tế

Tăng trưởng kinh tế là yếu tố quan trọng thúc đẩy giá đất. Tại Thái Nguyên, sự phát triển kinh tế trong giai đoạn 2014-2015 đã làm tăng nhu cầu về đất đai, đặc biệt tại các phường trung tâm. Điều này dẫn đến biến động giá đất và sự gia tăng đầu tư bất động sản.

3.2. Dân số và đô thị hóa

Dân số tăng nhanh và quá trình đô thị hóa đã tác động mạnh đến giá đất. Tại Thái Nguyên, sự gia tăng dân số và nhu cầu nhà ở đã đẩy giá đất lên cao. Tình hình xã hội ổn định cũng góp phần thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Thái Nguyên được công nhận là đô thị loại I trực thuộc tỉnh Thái Nguyên từ năm 2010, giữ vị thế là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và giáo dục hàng đầu của vùng trung du và miền núi phía Bắc. Với quy mô diện tích tự nhiên đạt 170,7 km2 cùng quy mô dân số năm 2015 là 306.000 người, mật độ dân số bình quân của thành phố lên tới 1.797 người/km2. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã thúc đẩy tăng trưởng kinh tế địa phương với tổng sản phẩm trên địa bàn (GDP theo giá thực tế) năm 2015 ước đạt 17.681 tỷ đồng, trong đó khu vực thương mại dịch vụ chiếm tỷ trọng chi phối 48,8%, khu vực công nghiệp xây dựng chiếm 47,97% và nông lâm thủy sản chỉ chiếm 3,24%.

Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế nhanh chóng đã tạo ra áp lực rất lớn lên công tác quản lý tài nguyên đất đai tại 5 phường trung tâm gồm Trưng Vương, Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Quang Trung và Đồng Quang. Trong thực tế, sự bất cập lớn nhất nằm ở khoảng cách chênh lệch sâu sắc giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường tự do. Sự chênh lệch này là căn nguyên chủ yếu làm phát sinh nhiều tranh chấp khiếu kiện kéo dài trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi thu hồi đất thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị, đồng thời gây thất thoát nguồn thu ngân sách từ thuế và nghĩa vụ tài chính đất đai.

Đề tài tập trung nghiên cứu toàn diện các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất ở trong giai đoạn 2014 - 2015, bao gồm loại hình đường phố, vị trí thửa đất, quy hoạch phát triển đô thị, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng và đặc điểm nhân khẩu học. Mục tiêu trọng tâm là làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác định giá, cung cấp các luận cứ thực chứng giúp cơ quan quản lý điều chỉnh bảng giá đất sát thực tế, hướng tới mục tiêu giảm thiểu tối thiểu 70% các vụ việc khiếu nại về giá đất bồi thường và nâng cao hiệu quả phân bổ tài nguyên công.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được thiết lập vững chắc trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh điển của Karl Marx, bao gồm địa tô chênh lệch I, địa tô chênh lệch II và địa tô tuyệt đối. Trong môi trường đô thị hiện đại, địa tô chênh lệch I phản ánh giá trị vượt trội bắt nguồn từ lợi thế vị trí địa lý tự nhiên và khả năng tiếp cận các trung tâm thương mại. Địa tô chênh lệch II được hình thành nhờ kết quả đầu tư thâm canh, nâng cấp kết cấu hạ tầng giao thông và dịch vụ công cộng. Mối quan hệ kinh tế giữa giá đất, địa tô và lãi suất tiền gửi ngân hàng được cụ thể hóa thông qua công thức toán học xác định giá đất bằng tỷ số giữa địa tô kỳ vọng và mức lãi suất tiết kiệm bình quân.

Cùng với lý thuyết địa tô, nghiên cứu tích hợp lý thuyết cân bằng cung cầu bất động sản và mô hình định giá hưởng thụ Hedonic do Sherwin Rosen và Kelvin Lancaster xây dựng. Mô hình này giả định giá trị của một bất động sản được cấu thành từ tập hợp các thuộc tính riêng biệt bao gồm đặc điểm thửa đất, điều kiện khu vực và các ràng buộc pháp lý. Các khái niệm cốt lõi được áp dụng xuyên suốt luận văn bao gồm: Giá trị quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2013, Hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị định 44/2014/NĐ-CP, và hệ thống 5 phương pháp định giá chuẩn hóa gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp phục vụ đề tài được thu thập từ Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2014, các báo cáo kinh tế xã hội năm 2015 của Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên, hệ thống dữ liệu địa chính của Phòng Tài nguyên và Môi trường, cùng bảng giá đất áp dụng theo Quyết định 36/2013/QĐ-UBND và Quyết định 57/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên.

Về nguồn dữ liệu sơ cấp, phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích được triển khai với tổng cỡ mẫu là 121 phiếu khảo sát trực tiếp. Cấu trúc mẫu điều tra được phân bổ khoa học nhằm bảo đảm tính đại diện toàn diện:

• Khảo sát 96 phiếu tại 12 tuyến đường trọng điểm, chia đều thành 3 nhóm đường chính (8 hộ dân cho mỗi tuyến đường, khảo sát đầy đủ 4 phân hạng vị trí từ vị trí 1 mặt đường đến vị trí 4 trong ngõ sâu).
• Khảo sát 15 phiếu tại 3 dự án quy hoạch đô thị tiêu biểu gồm Dự án đường Việt Bắc giai đoạn 1, Dự án đường Bắc Sơn – Minh Cầu kết hợp Khu dân cư số 1 phường Hoàng Văn Thụ, và Khu dân cư số 10 phường Phan Đình Phùng (5 hộ dân cho mỗi dự án).
• Khảo sát 10 phiếu chuyên sâu dọc các trục hạ tầng mới mở rộng nhằm đo lường biến động giá tức thời.

Lý do lựa chọn phương pháp chọn mẫu phân tầng và phương pháp thống kê so sánh đa chiều là nhằm triệt tiêu các sai số chủ quan, bóc tách chính xác độ co giãn của giá đất theo từng nhóm yếu tố hạ tầng và vị trí không gian. Toàn bộ tiến trình thu thập dữ liệu thị trường được triển khai trong mốc thời gian từ tháng 6/2015 đến tháng 6/2016.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phân tích số liệu thực chứng từ 121 phiếu điều tra đã chỉ ra 4 phát hiện then chốt về quy luật vận động của giá đất ở tại khu vực trung tâm thành phố Thái Nguyên:

Thứ nhất, có sự phân hóa giá đất rất sâu sắc giữa các tuyến đường thuộc 3 nhóm phân loại. Tuyến đường nhóm 1 (gồm Đội Cấn, Hoàng Văn Thụ, Cách Mạng Tháng Tám, Lương Ngọc Quyến) có mức giá thị trường vị trí 1 dao động từ 28 triệu đến trên 45 triệu đồng/m2, cao gấp 2,0 đến 3,2 lần so với bảng giá Nhà nước quy định. Tuyến đường nhóm 2 (Phan Đình Phùng, Bắc Kạn, Minh Cầu, Hoàng Ngân) dao động từ 15 triệu đến 25 triệu đồng/m2, chênh lệch từ 1,6 đến 2,1 lần. Tuyến đường nhóm 3 (Bắc Nam, Ga Thái Nguyên, Việt Bắc, Đồng Quang) ghi nhận mức giá dưới 12 triệu đồng/m2, gấp khoảng 1,5 đến 1,8 lần giá quy định.

Thứ hai, vị trí cụ thể của lô đất tạo nên biên độ giảm giá rất mạnh từ mặt đường chính vào ngõ hẻm. Thửa đất tại vị trí 1 (mặt tiền tiếp giáp trục đường chính) có giá giao dịch bình quân cao hơn từ 42% đến 58% so với vị trí 2 (ngõ rộng trên 3m). Khi đi sâu vào vị trí 3 và vị trí 4 (ngõ sâu dưới 2m), giá đất chỉ còn tương đương 30% đến 40% so với giá của vị trí 1 trên cùng một tuyến phố.

Thứ ba, các dự án quy hoạch hạ tầng giao thông tạo ra cú hích tăng giá vượt bậc. Điển hình tại trục đường Bắc Sơn – Minh Cầu và tuyến đường Việt Bắc giai đoạn 1, giá đất thị trường sau khi dự án hạ tầng hoàn thiện đã tăng vọt từ 65% đến 125% so với mức giá trước thời điểm giải tỏa thi công.

Thứ tư, mật độ giao dịch quyền sử dụng đất phân bố không đồng đều giữa các đơn vị hành chính. Năm 2015, phường Phan Đình Phùng dẫn đầu toàn thành phố với 619 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xử lý (trong đó có 453 giao dịch chuyển nhượng), theo sau là phường Quang Trung với 389 giấy và phường Đồng Quang với 312 giấy. Ngược lại, phường Trưng Vương chỉ ghi nhận 154 giấy (119 giao dịch chuyển quyền) do diện tích đất chuyên dùng làm cơ quan công quyền chiếm tới 62,31% tổng diện tích tự nhiên 102,98 ha của phường.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi khiến giá đất thị trường nhóm 1 duy trì mức chênh lệch cao xuất phát từ khả năng sinh lợi thương mại vượt trội. Khu vực trung tâm hội tụ hệ thống tiện ích thương mại lớn như chợ Thái, chợ Đồng Quang, siêu thị Minh Cầu, Trung tâm thương mại Đông Á Plaza cùng các cơ sở giáo dục y tế quy mô lớn. Người dân sở hữu đất mặt tiền trục chính có thể khai thác kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với dòng tiền ổn định, đẩy giá trị kỳ vọng lên mức rất cao.

So sánh với các nghiên cứu tương đồng tại khu vực phía Bắc, kết quả này hoàn toàn thống nhất với công trình của Đoàn Quang Huy năm 2014 tại thị trấn Vụ Bản khi ghi nhận giá đất thực tế cao gấp 1,75 đến 2,5 lần bảng giá hành chính. Kết quả cũng tương đồng với nghiên cứu của Nguyễn Thị Yến năm 2011 tại thành phố Bắc Ninh khi khẳng định nhóm yếu tố vị trí và hạ tầng chiếm tỷ trọng chi phối trên 45% tổng mức biến động giá bất động sản.

Về phương thức biểu diễn trực quan, các dữ liệu biến động giá trong luận văn được mô hình hóa hiệu quả thông qua hệ thống biểu đồ hình cột nhóm đối sánh giá đất quy định và giá thị trường trung bình trên từng tuyến đường, kết hợp cùng bảng ma trận hệ số suy giảm giá trị theo 4 vị trí không gian.

Đề xuất và khuyến nghị

Dựa trên các bằng chứng thực nghiệm, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao nhằm hoàn thiện cơ chế quản lý giá đất tại địa phương:

Thứ nhất, xây dựng và ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm sát thực tế. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên cần chủ trì phối hợp với Sở Tài chính tổ chức khảo sát biến động định kỳ, điều chỉnh hệ số K cho từng tuyến đường nhằm thu hẹp khoảng cách bảng giá Nhà nước đạt mức tối thiểu 80% đến 85% giá thị trường trong chu kỳ 2016 - 2020.

Thứ hai, số hóa bản đồ vùng giá trị đất đai bằng công nghệ GIS. Ủy ban nhân dân thành phố Thái Nguyên cần triển khai dự án tích hợp dữ liệu không gian địa chính với chỉ số giá giao dịch thành công trong thời hạn 24 tháng, bảo đảm 100% các biến động chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất được giám sát công khai trên nền tảng số.

Thứ ba, khai thác hiệu quả địa tô chênh lệch khi đầu tư mở đường mới. Trung tâm Phát triển Quỹ đất thành phố Thái Nguyên cần thực hiện phương án thu hồi thêm quỹ đất hai bên hành lang giao thông quy hoạch (tối thiểu từ 20m đến 40m mỗi bên) để đấu giá công khai quyền sử dụng đất, tạo nguồn thu bù đắp từ 30% đến 50% tổng mức đầu tư xây lắp hạ tầng công cộng.

Thứ tư, siết chặt kiểm tra nghĩa vụ tài chính và thuế chuyển nhượng. Chi cục Thuế thành phố Thái Nguyên cần thiết lập quy trình hậu kiểm giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp dụng chế tài xử phạt hành chính đối với các trường hợp khai man giá trị dưới mức sàn thị trường phổ biến, hướng tới mục tiêu giảm tỷ lệ thất thu thuế xuống dưới mức 10% trong vòng 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị ứng dụng thực tiễn cao cho 4 nhóm đối tượng cụ thể:

Thứ nhất, cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường và cán bộ địa chính cấp phường xã. Nghiên cứu cung cấp phương pháp phân tích định lượng 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng, hỗ trợ trực tiếp cho việc xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm và xác định hệ số điều chỉnh giá đất cụ thể phục vụ công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, doanh nghiệp và nhà đầu tư phát triển dự án bất động sản. Doanh nghiệp có thể sử dụng các chỉ số biến động giá đất trước và sau quy hoạch tại các trục đường Bắc Sơn - Minh Cầu hay Việt Bắc để lập dự toán dòng tiền, đánh giá tính khả thi tài chính và tối ưu hóa phương án đền bù tái định cư.

Thứ ba, chuyên viên định giá và thẩm định viên tài sản bảo đảm tại các tổ chức tín dụng. Khung dữ liệu thực nghiệm gồm 121 mẫu khảo sát tại 12 tuyến đường cung cấp nguồn tham chiếu chuẩn xác để xác định hạn mức cho vay thế chấp bất động sản, giảm thiểu rủi ro nợ xấu phát sinh do định giá sai lệch.

Thứ tư, học viên cao học, giảng viên và các nhà nghiên cứu chuyên ngành Quản lý đất đai. Luận văn là tài liệu tham khảo giá trị về cách tích hợp lý thuyết địa tô Marx với các quy định pháp luật hiện hành để giải quyết các vấn đề kinh tế đất đai tại một đô thị loại I thuộc vùng trung du phía Bắc.

Câu hỏi thường gặp

Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường tại thành phố Thái Nguyên là gì? Sự chênh lệch xuất phát từ việc bảng giá Nhà nước được ban hành định kỳ 5 năm một lần nên có độ trễ chính sách lớn, trong khi giá thị trường biến động liên tục theo tăng trưởng kinh tế và hạ tầng. Khảo sát 12 tuyến đường cho thấy giá thị trường năm 2015 cao gấp 1,5 đến 3,2 lần bảng giá quy định.

Yếu tố nào có mức độ tác động mạnh nhất đến giá đất ở khu vực trung tâm đô thị? Yếu tố vị trí thửa đất và cấp loại đường phố có tác động chi phối lớn nhất. Dữ liệu thực nghiệm chỉ ra rằng các lô đất mặt tiền vị trí 1 tại trục đường nhóm 1 có giá cao hơn từ 42% đến 58% so với vị trí 2 và cao gấp hơn 3 lần so với vị trí 4 trong cùng tuyến đường.

Việc đầu tư các công trình giao thông mới làm thay đổi mặt bằng giá đất như thế nào? Hạ tầng giao thông tạo ra địa tô chênh lệch II rõ nét. Điển hình tại dự án đường Việt Bắc giai đoạn 1 và đường Bắc Sơn – Minh Cầu, giá đất ở của các hộ dân dọc tuyến sau khi hoàn thành đã tăng trưởng từ 65% đến trên 120% so với thời điểm trước quy hoạch.

Phương pháp định giá nào mang lại độ tin cậy cao nhất cho đất ở đô thị? Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT là hai phương pháp tối ưu nhất. Việc thu thập thông tin từ tối thiểu 03 thửa đất so sánh có giao dịch thành công trong vòng 02 năm giúp phản ánh chính xác mặt bằng giá thị trường tự nhiên.

Làm thế nào để hạn chế thất thu ngân sách từ thuế chuyển nhượng bất động sản? Cơ quan quản lý cần định kỳ cập nhật bảng giá đất tiệm cận 80% đến 85% giá thị trường và ứng dụng bản đồ số GIS để kiểm soát giá khai báo. Thực tế 453 giao dịch chuyển nhượng tại phường Phan Đình Phùng năm 2015 khẳng định yêu cầu bức thiết phải số hóa dữ liệu giá.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích sâu sắc thực trạng biến động giá đất ở tại 5 phường trung tâm thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2014 - 2015, chỉ ra mức chênh lệch giá thị trường cao gấp 1,5 đến 3,2 lần bảng giá Nhà nước.
• Bằng chứng thực nghiệm khẳng định loại đường phố, vị trí lô đất và quy hoạch hạ tầng giao thông là các yếu tố chi phối mạnh mẽ nhất đến sự gia tăng địa tô đô thị.
• Công trình đóng góp bộ cơ sở dữ liệu thực chứng tin cậy từ 121 phiếu khảo sát và 12 tuyến đường đại diện, bổ sung luận cứ khoa học cho công tác định giá đất tại các đô thị loại I miền núi phía Bắc.
• Đề xuất lộ trình 2016 - 2020 tập trung hoàn thiện hệ số điều chỉnh K hàng năm và ứng dụng bản đồ số GIS trong quản lý giao dịch đất đai.
• Cơ quan quản lý, các nhà nghiên cứu và doanh nghiệp phát triển bất động sản cần đẩy mạnh ứng dụng các mô hình định giá khoa học nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản vận hành minh bạch và hiệu quả.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Tổng quan về giá đất 1. Khái quát chung về giá đất Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định.

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch.

Giá đất được quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Cơ sở khoa học hình thành giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Địa tô là một trong những căn cứ hình thành giá đất.

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ 4 và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat.

Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Đây là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch là do lao động tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngoài ra yếu tố vị trí của thửa đất cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc về chủ sở hữu đất đai vì phần nhiều lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản mà do điều kiện tự nhiên tạo ra. - Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại.

Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác. Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau: Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất cá biệt 5 Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên. [19] Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng nên.

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở nông thôn hay thành thị.

Như vậy lãi xuất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp. Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất: Địa tô Giá đất = Lãi suất ngân hàng Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc 6 cân bằng cung cầu. Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường.

Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng. Quan hệ cung- cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị. Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy.

Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng. Hồ Thị Lam Trà và cs [18] 1. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá BĐS, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá.

Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu : 1. Yếu tố thông thường Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất. Yếu tố hành chính Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt : - Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong BĐS do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất. 7 - Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu của hiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất.