MỞ ĐẦU. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu. Mục tiêu tổng quát.
Mục tiêu cụ thể. Ý nghĩa của đề tài. 2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU. Cơ sở khoa học.
Cơ sở lý luận về giá đất. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất. Đặc trưng cơ bản của giá đất. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Những nghiên cứu và quá trình hình thành giá đất ở nước ta và trên thế giới. Những nghiên cứu về giá đất ở Việt Nam. Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993.
Giai đoạn từ năm 1993 đến nay. Công tác quản lý nhà nước về giá đất. Định giá đất tại một số nước trên thế giới và kinh nghiệm cho Việt Nam. Kinh nghiệm cho Việt Nam.
25 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Phạm vi nghiên cứu.
Nội dung nghiên cứu. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn. Đánh giá hiện trạng giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015.
Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc. Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp.
Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích và so sánh. Sử dụng phương pháp chuyên gia về giá đất. 29 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
Điều kiện tự nhiên. Vị trí địa lý. Địa hình, địa mạo. Điều kiện kinh tế - xã hội.
Hiện trạng sử dụng đất đai huyện Cao Lộc. Đánh giá thực trạng giá đất trên địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015. Giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại huyện Cao Lộc. Căn cứ pháp lý xác định giá đất tại huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn theo khung giá của Chính phủ ban hành.
Thực trạng biến động giá đất ở tại huyện Cao Lộc giai đoạn 2013-2015. Nhóm đường, phố trung tâm - Đường loại I. Nhóm đường, phố cận trung tâm - Đường loại II. Nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III,IV.
Đánh giá sự ảnh hưởng một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc. Yếu tố vị trí. Cơ sở hạ tầng. Yếu tố cơ sở hạ tầng xã hội.
Yếu tố cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Đặc điểm của thửa đất. Khả năng sinh lợi. Yếu tố khác.
Giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước về giá đất qua nghiên cứu thực tế tại địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn. 73 vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO. Tài liệu tiếng Việt.
Tài liệu từ trang Web. 79 vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ tài nguyên Môi trường CP : Chính phủ GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân NĐ : Nghị định Nxb : Nhà xuất bản QĐ : Quyết định SDĐ : Sử dụng đất THPT : Trung học phổ thông TT : Thông tư UBND : Ủy ban nhân dân viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3. Chuyển dịch cơ cấu các ngành kinh tế. Hiện trạng sử dụng đất huyện Cao Lộc.
Khung giá đất ở tại đô thị. Khung giá đất ở tại đô thị (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ). Khung giá đất ở tại nông thôn. Khung giá đất ở tại nông thôn (Ban hành kèm theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ).
Giá đất ở tại các đường, phố trung tâm - đường loại I. Giá đất ở tại các đường, phố cận trung tâm -đường loại II. Giá đất ở tại nhóm đường, phố xa trung tâm-Đường loại III, IV. Chênh lệch giá trung bình tại các vị trí trên các đường, phố.
Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2015. 69 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn .1: Sơ đồ hành chính huyện Cao Lộc .2: Cơ cấu ngành kinh tế của huyện Cao Lộc 2015 .3: Đồ thị giá đất thị trường trung bình các đường, phố trung tâm, đường loại I .4: Biểu đồ giá đất thị trường tại Phố Nam Quan .6: Trung Tâm Thương Mại Chợ Đồng Đăng .7: Đồ thị giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố cận trung tâm- đường loại II .8: Biểu đồ giá đất thị trường Đường Mỹ Sơn .9: Đồ thị giá đất thị trường trung bình tại các đường, phố xa trung tâm- đường loại III, IV .10: Biểu đồ giá đất thị trường đường Phùng Chí Kiên .11: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường .12: So sánh giá đất trên thị trường của đường Phùng Chí Kiên theo đặc điểm của thửa đất năm 2015. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Những năm gần đây giá đất huyện Cao Lộc luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao. Chính vì vậy đã làm phát sinh nhiều vấn đề phức tạp khó khăn trong chính sách bồi thường, hỗ trợ cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở… những bất cập trên dẫn đến tình trạng đơn thư khiếu kiện của nhân dân.
Xuất phát từ thực tiễn trên, để hoàn thiện các quy định về giá đất từ đó đổi mới công tác quản lý đất đai, xóa bỏ bao cấp về giá đất, phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, khắc phục những kẽ hở trong đầu cơ đất đai 2 trong việc quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo nguồn thu lâu dài cho nhà nước. chúng tôi đã chọn đề tài nghiên cứu: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn giai đoạn 2013 - 2015”. Mục tiêu nghiên cứu và yêu cầu 2. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu, đánh giá được tình hình biến động và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc, tỉnh Lạng Sơn.
Mục tiêu cụ thể - Đánh giá được thực trạng giá đất ở tại một số khu vực điển hình trên địa bàn huyện Cao Lộc giai đoạn 2013 - 2015; - Đánh giá ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở đô thị trên địa bàn huyện Cao Lộc; - Đề xuất giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Cao Lộc. Ý nghĩa của đề tài Đề tài có ý nghĩa lớn về mặt khoa học và thực tiễn, là cơ sở cho việc xây dựng và ban hành giá đất ở hàng năm trên địa bàn huyện Cao Lộc. 3 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học 1.
Cơ sở lý luận về giá đất *. Khái niệm về giá đất Theo Các Mác, giá đất là do địa tô được tư bản hóa, tức là độ màu mỡ chênh lệch, ngay đất xấu nhất cũng có địa tô. Địa tô thuộc về người sử dụng đất tức là quyền của người sử dụng đất. Có một số quan niệm không có giá đất vì đất đai là do thiên nhiên ban tặng, không do lao động tạo ra nên không có giá trị.
Nhưng một số quan niệm cho rằng có giá đất vì đất được đưa ra thị trường để mua, bán. Giá đất là khả năng sinh lợi của đất không phải từ bản thân đất đai. Trong thời đại ngày nay, chỗ đất nào có khả năng sinh lợi nhiều thì giá đất cao. Khả năng sinh lợi là tổng hợp không chỉ biểu hiện bằng tiền tệ mà còn môi trường, môi sinh, khả năng huy động nguồn lao động để phát triển kinh tế… các nhà lý luận học còn lấy lợi nhuận/vốn (phương pháp thu nhập) hay lợi nhuận/lãi suất ngân hàng (phương pháp lợi nhuận) để xác định giá đất (Nguyễn Thanh Trà và cs, 2005) [19].
Trên thực tế, giá đất được hình thành trên thị trường trong những trường hợp nhất định nhà nước sẽ quy định giá đất để áp dụng: thu thuế nhà đất, thu lệ phí trước bạ đất, còn thu một số loại khác như: mua, bán đất. qua mua, bán đất nhà nước thu thuế giá trị gia tăng hoặc thuế thu nhập về đất đai trên cơ sở giá thị trường. Như vậy, giá đất là sự biểu hiện bằng tiền của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai *.
