Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Kể từ khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc: quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra; trao quyền sử dụng đất và thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội theo quy định của pháp luật.
Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người khác hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định. Như vậy, cá nhân, tổ chức chỉ có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước cho phép, có nghĩa chủ thể sử dụng đất không có tư cách chủ sở hữu đất đai và người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền cũng như phải thực hiện các nghĩa vụ mà Nhà nước - đại diện chủ sở hữu đất đai cho phép. Để thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai và thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước, Nhà nước đã ban hành các văn bản quy phạm đất đai, cũng như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy định cụ thể các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người sử dụng đất. Một trong các quyền cơ bản của người sử dụng đất khi tham gia vào 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quan hệ pháp luật đất đai là quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 166 Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất "được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” [35]. Như vậy, quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất và luôn được Nhà nước bảo đảm, đây cũng là trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc thực thi công tác quản lý nhà nước đối với đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, một trong các điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để hiểu rõ khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết chúng ta cần làm rõ giấy tờ quyền sử dụng đất có được coi là tài sản của người sử dụng đất hay không? Trong đời sống hàng ngày, thông qua các giao dịch chuyển nhượng hoặc qua việc được Nhà nước chuyển giao, công nhận theo quy định của pháp luật, người dân sẽ có được đất để khai thác, sử dụng phục vụ cuộc sống của mình.
Người có quyền sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước làm thủ tục và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn đời sống, nhiều người còn gọi giấy này là sổ đỏ. Và khi cần vay vốn ở các ngân hàng, người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thường mang giấy tờ này đến làm thủ tục thế chấp để vay tiền. Từ thực tế đó, một số người vì thế mà quan niệm rằng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản, do thông qua việc thế chấp loại giấy tờ này, người thế chấp được nhận tài sản khác ở ngân hàng, là tiền mặt.
Có một số trường hợp, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất trộm, chủ nhân của giấy chứng nhận đến cơ quan công an trình báo, là mất tài sản và đề nghị xử lý theo quy định của pháp luật. Vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thực sự là một loại tài sản? 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Xét về mặt bản chất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư ghi nhận, lưu giữ thông tin về thửa đất và về người có quyền sử dụng thửa đất đó. Nói cách khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận quyền sử dụng thửa đất của người sử dụng đất cụ thể, là một quyền về tài sản. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hình thức pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và mối quan hệ giữa Nhà nước với tư cách là đại diện cho quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và Người sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 163 Bộ luật dân sự năm 2005, thì tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Nếu coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản thì nó sẽ là vật, bởi vì, hiểu theo tiêu chí lý học, vật là một đối tượng tồn tại, được xác định bằng các đơn vị đo lường, với hình thức, tính chất lý hóa cụ thể. Trong giao dịch dân sự mua và bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể là đối tượng của mua bán, là hàng hóa. Đó là khi chúng ta mua bán giấy này đơn thuần là một loại giấy, người mua phải trả cho người bán, một số tiền cụ thể theo thỏa thuận đôi bên để mua loại giấy này.
Và người mua chỉ mua tờ giấy, tính bằng đơn vị đo lường, chứ không mua các quyền về tài sản được ghi nhận trên giấy. Tương tự, người bán cũng chỉ bán tờ giấy, chứ không bán được quyền được ghi nhận chuyển tải trên tờ giấy đó. Qua các phân tích trên, có thể thấy trong quan hệ pháp luật đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai chỉ đơn thuần là một chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và xác nhận quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 định nghĩa: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [35].
10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ở đây cần phân biệt quyết định giao đất, phân biệt các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Phân biệt quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất + Sự khác nhau giữa quyết định giao đất, cho thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nằm ở bản chất pháp lý. Quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất của người sử dụng. Còn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất mà là chứng thư pháp lý ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, là cơ sở xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
+ Sự khác nhau giữa các giấy tờ hợp lệ nói chung về đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy tờ hợp lệ về đất đai là các giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất như giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất, quyết định giao, cho thuê đất. hoặc các giấy tờ do người sử dụng đất có được mà không bị pháp luật cấm như Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, biên lai thu thuế sử dụng đất, di chúc được thừa kế quyền sử dụng đất. Giấy tờ hợp lệ về đất đai là những chứng cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất là hợp lệ. Những giấy tờ này được coi là căn cứ pháp lý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận.
Người có các giấy tờ hợp lệ về đất đai có đủ điều kiện để làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những giấy tờ mang tính hợp lệ về đất đai không thể thay thế cho giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, ghi nhận tính hợp pháp đối với quyền sử dụng đất. Do vậy, xét về giá trị pháp lý, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý cao nhất.
Chỉ khi có 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com giấy chứng nhận, người sử dụng đất mới có thể thực hiện được một cách đầy đủ và trọn vẹn các quyền năng của mình. - Các loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ Trong giai đoạn đầu, nước ta tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan khác nhau ban hành như: + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 (mẫu giấy do Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành); + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 (mẫu giấy này do Tổng cục địa chính ban hành, gọi là sổ đỏ) cấp cho người sử dụng đất ở khu vực nông thôn và người sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp. + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định 60/2004/NĐ-CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị (mẫu do Bộ xây dựng ban hành, gọi là sổ hồng) cấp cho người sử dụng đất ở đô thị. Việc tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan nhà nước khác nhau ban hành đã gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cản trở người sử dụng đất khi thực hiện các quyền do pháp luật quy định.