Tổng quan nghiên cứu

Năm 2017, huyện Nông Cống ghi nhận tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 13,47% với thu nhập bình quân đầu người đạt 35,1 triệu đồng/năm, tăng 9,7% so với năm 2016. Trong bối cảnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa nông nghiệp nông thôn, đất đai đóng vai trò là nguồn nội lực đặc biệt quan trọng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc chuyển dịch cơ chế từ giao đất, cho thuê đất chỉ định sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện vẫn bộc lộ nhiều thách thức về định giá sàn, thủ tục hành chính và kiểm soát tính minh bạch của thị trường.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát của đề tài là đánh giá toàn diện thực trạng và hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2017 trên các phương diện kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước tại địa phương. Mục tiêu cụ thể bao gồm việc rà soát việc thực thi hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, đo lường sự chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá, khảo sát phản hồi thực tế từ các bên tham gia, đồng thời đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị quỹ đất công.

Phạm vi không gian nghiên cứu được xác định trên toàn bộ địa giới hành chính huyện Nông Cống gồm 31 xã và 1 thị trấn; phạm vi thời gian tập trung vào giai đoạn 4 năm từ 2014 đến 2017. Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc khi cung cấp nguồn cơ sở dữ liệu xác thực cho các cấp quản lý địa phương trong việc tối ưu hóa nguồn thu ngân sách, đặc biệt khi có tới 12/32 xã đã đạt chuẩn nông thôn mới và được hưởng cơ chế điều tiết ngân sách từ đấu giá đất lên tới 80% để tái đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý thuyết địa tô kinh tế học và lý thuyết quản trị công hiện đại về phân bổ tài sản công thông qua cơ chế thị trường. Việc đấu giá tài sản công, đặc biệt là quyền sử dụng đất, là phương thức hiệu quả nhất nhằm giảm thiểu tổn thất kinh tế, khắc phục tình trạng bất cân xứng thông tin và ngăn ngừa hiện tượng trục lợi địa tô phát sinh.

Nội dung nghiên cứu vận dụng 4 khái niệm cốt lõi theo quy định của pháp luật Việt Nam:

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất: Phương thức cơ quan nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn chủ thể sử dụng đất đáp ứng đủ điều kiện về vốn và năng lực kỹ thuật nhằm thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước theo Quyết định số 07/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa.
  2. Thị trường bất động sản: Môi trường trao đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015.
  3. Giá sàn (giá khởi điểm): Mức giá tối thiểu làm căn cứ tổ chức đấu giá, được tính toán dựa trên chi phí giải phóng mặt bằng, suất đầu tư hạ tầng kỹ thuật và bảng giá đất quy định theo Nghị định số 44/2014/NĐ-CP và Thông tư số 48/2017/TT-BTC.
  4. Cơ chế điều tiết tài chính đất đai: Tỷ lệ phân chia nguồn thu tiền sử dụng đất giữa các cấp ngân sách nhằm tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội địa phương theo Nghị quyết số 24/2016/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân tỉnh Thanh Hóa.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo thống kê của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Nông Cống, số liệu kiểm kê đất đai năm 2017 với tổng diện tích tự nhiên 28.511,46 ha, cùng các quyết định hành chính của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa. Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập qua điều tra xã hội học với bảng hỏi chuẩn hóa.

Cỡ mẫu nghiên cứu gồm 140 đối tượng khảo sát, được lựa chọn theo phương pháp chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên. Cấu trúc mẫu khảo sát được phân bổ cụ thể:

  • 120 người dân tham gia đấu giá tại 3 dự án quy hoạch đất ở trọng điểm trên địa bàn huyện (mỗi dự án khảo sát 40 người).
  • 20 cán bộ chuyên trách công tác quản lý và tổ chức đấu giá (gồm 8 cán bộ địa chính cấp xã, 2 chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, 10 nhân sự từ các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp).

Phương pháp phân tích được lựa chọn là thống kê mô tả, phân tích so sánh định lượng kết hợp đánh giá định tính trên phần mềm Excel. Lý do lựa chọn phương pháp này nhằm đối chiếu khách quan giữa giá khởi điểm và giá trúng thực tế, đo lường tỷ lệ tăng thu ngân sách và lượng hóa chính xác mức độ hài lòng của người dân đối với tính minh bạch của quy trình đấu giá. Toàn bộ quá trình nghiên cứu được triển khai liên tục trong 15 tháng, từ tháng 5/2017 đến tháng 7/2018.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Phát hiện thứ nhất: Hiện trạng phân bổ đất đai tạo nền tảng vững chắc cho hoạt động đấu giá đất ở. Tổng diện tích đất tự nhiên toàn huyện là 28.511,46 ha; trong đó đất nông nghiệp chiếm 64,1% (18.366,90 ha), đất phi nông nghiệp chiếm 30,1% (8.831,83 ha) và đất chưa sử dụng chiếm 4,6% (1.312,48 ha). Riêng quỹ đất ở nông thôn đạt 3.143,04 ha (chiếm 11,2% tổng diện tích), trong khi đất ở đô thị chỉ chiếm 20,05 ha, cho thấy nhu cầu mở rộng các điểm dân cư nông thôn và đấu giá các thửa đất xen kẹt là rất lớn.

Phát hiện thứ hai: Cơ chế tài chính từ đấu giá đất tạo nguồn lực đột phá cho xây dựng nông thôn mới. Việc phân chia nguồn thu theo Nghị quyết số 24/2016/NQ-HĐND với tỷ lệ 80% chuyển về ngân sách xã đối với các xã đăng ký hoàn thành nông thôn mới và 50% đối với các xã đã hoàn thành đã giúp 12/32 xã về đích nông thôn mới. Nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư phát triển 5.148,9 tỷ đồng của toàn huyện.

Phát hiện thứ ba: Hiệu quả kinh tế qua mức tăng giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm. Tại các phiên đấu giá đất ở hộ gia đình, mức giá trúng đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm từ 10% đến 25%, bám sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tự do. Khoản chênh lệch này bổ sung nguồn thu ròng đáng kể cho ngân sách huyện sau khi đã hoàn trả chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng kỹ thuật.

Phát hiện thứ tư: Đánh giá của các bên về quy trình tổ chức cho thấy sự phân hóa rõ nét. Qua khảo sát 140 phiếu, hơn 75% người tham gia đánh giá quy trình xét giá và công bố kết quả bằng bỏ phiếu kín 1 vòng là khách quan, nhưng vẫn có khoảng 22% ý kiến phản ánh thông tin thông báo đấu giá chưa phủ rộng và mức tiền đặt trước từ 5% đến 20% đôi khi gây áp lực thanh khoản ngắn hạn cho người có nhu cầu ở thực.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn đến sự gia tăng giá trị trúng đấu giá là do tốc độ phát triển kinh tế ổn định của huyện (tăng trưởng 13,47%) và sự hình thành của 253 doanh nghiệp cùng 4.640 cơ sở sản xuất cá thể, thúc đẩy nhu cầu mặt bằng sinh sống và kinh doanh. Tuy nhiên, do huyện Nông Cống chưa thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất mà giao cho Ban Quản lý dự án kiêm nhiệm và thuê các công ty tư nhân tổ chức, quy trình chuẩn bị mặt bằng đôi khi còn chậm tiến độ.

So sánh với các địa phương khác như thành phố Hà Nội (nơi quỹ đất đấu giá năm 2017 lên tới 102,05 ha nhưng đối mặt tình trạng bão hòa phân khúc cao cấp) hay thành phố Đà Nẵng (áp dụng bước giá 50.000 đồng/m2 với giá trúng cao gấp 1,24 đến 2,42 lần giá sàn), mô hình đấu giá tại Nông Cống tập trung vào phân khúc đất ở nông thôn quy mô nhỏ, phục vụ trực tiếp nhu cầu định cư của người dân địa phương. Hiện tượng liên kết ngầm, dìm giá của các nhóm đầu cơ vẫn xuất hiện nhưng ở mức độ cục bộ nhờ áp dụng hình thức bỏ phiếu kín gián tiếp hoặc trực tiếp nhiều vòng.

Các dữ liệu thực nghiệm trong nghiên cứu được mô hình hóa trực quan thông qua:

  • Biểu đồ tròn thể hiện cơ cấu 3 nhóm đất chính (64,1% đất nông nghiệp, 30,1% đất phi nông nghiệp và 4,6% đất chưa sử dụng).
  • Biểu đồ cột ghép so sánh chênh lệch giữa giá sàn quy định, giá trúng đấu giá và giá thị trường giai đoạn 2014 - 2017.
  • Bảng tổng hợp dòng tiền phân bổ nguồn thu ngân sách chi tiết cho cấp huyện (20% - 50%) và cấp xã (50% - 80%).

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện phương pháp định giá đất khởi điểm sát với thị trường: Phòng Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Phòng Tài chính - Kế hoạch khảo sát thực tế tối thiểu 3 giao dịch thành công liền kề trước khi lập phương án giá sàn. Mục tiêu duy trì mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá giao dịch thực tế dưới 10%, hoàn thành áp dụng ngay từ đầu năm 2019 cho tất cả các mặt bằng quy hoạch mới.

  2. Mở rộng kênh truyền thông và minh bạch thông tin đấu giá: Ủy ban nhân dân các xã và thị trấn phối hợp với các tổ chức đấu giá tài sản thực hiện công khai thông báo mời đấu giá tối thiểu 3 lần trên đài truyền thanh huyện, niêm yết tại trụ sở và nhà văn hóa thôn trước thời điểm phát hành hồ sơ ít nhất 15 ngày. Mục tiêu nâng tỷ lệ tiếp cận thông tin của người dân có nhu cầu ở thực lên trên 90% trong giai đoạn 2018 - 2020.

  3. Tăng cường giám sát quy trình và ngăn chặn hiện tượng tiêu cực: Ban chỉ đạo đấu giá quyền sử dụng đất huyện Nông Cống và Thanh tra huyện tiến hành giám sát trực tiếp 100% các phiên mở thưởng. Áp dụng nghiêm ngặt quy chế hủy kết quả và tịch thu tiền đặt cọc (từ 5% đến 20%) đối với các trường hợp thông đồng dìm giá hoặc trúng đấu giá nhưng bỏ cọc, triển khai định kỳ hàng quý.

  4. Đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật: Ủy ban nhân dân huyện Nông Cống chỉ đạo Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng thực hiện nghiệm thu đồng bộ hệ thống cấp thoát nước, đường giao thông trước khi đưa quỹ đất ra đấu giá. Mục tiêu bảo đảm 100% mặt bằng đấu giá là đất sạch, rút ngắn thời gian bàn giao thực địa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng giá xuống dưới 30 ngày kể từ khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước và cán bộ địa chính cấp huyện, cấp xã: Tài liệu cung cấp khung tham chiếu thực tiễn về quy trình tổ chức, kinh nghiệm lập hồ sơ đấu giá và cơ chế trích lập phân bổ nguồn thu ngân sách (80% cho xã nông thôn mới) phục vụ công tác quy hoạch sử dụng đất cấp cơ sở.

  2. Các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và đấu giá viên: Cung cấp góc nhìn thực tiễn về tâm lý khách hàng, các lỗi vi phạm thường gặp trong hồ sơ xét tư cách và kinh nghiệm điều hành phiên đấu giá bỏ phiếu kín nhằm hạn chế tối đa rủi ro pháp lý và hiện tượng thông đồng giá.

  3. Nhà nghiên cứu, giảng viên và học viên chuyên ngành Quản lý đất đai: Tài liệu là một case study khoa học chuẩn mực về phương pháp kết hợp số liệu thứ cấp kiểm kê đất đai với dữ liệu điều tra sơ cấp 140 mẫu, phục vụ việc giảng dạy và phát triển các đề tài nghiên cứu về kinh tế đất đai.

  4. Nhà đầu tư bất động sản và các hộ gia đình có nhu cầu mua đất ở: Tài liệu giúp nắm vững quy định pháp lý, quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá, quy định về tiền đặt trước, biểu phí tham gia và tiến độ nộp tiền 2 đợt (trong 30 ngày và 60 ngày tiếp theo) để chuẩn bị tài chính an toàn.

Câu hỏi thường gặp

Mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Nông Cống được quy định như thế nào?

Theo quy định hiện hành và Luật Đấu giá tài sản 2016, mức tiền đặt trước do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định, dao động từ tối thiểu 5% đến tối đa 20% giá khởi điểm của thửa đất đưa ra đấu giá. Khoản tiền này được nộp vào tài khoản của đơn vị tổ chức đấu giá và được khấu trừ vào tiền sử dụng đất khi người tham gia trúng đấu giá.

Nguồn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất tại địa phương được phân bổ ra sao?

Căn cứ Nghị quyết số 24/2016/NQ-HĐND tỉnh Thanh Hóa, sau khi trừ chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư hạ tầng, nguồn thu được phân bổ 80% cho ngân sách xã đăng ký đạt chuẩn nông thôn mới (huyện giữ 20%). Đối với các xã đã hoàn thành nông thôn mới, tỷ lệ điều tiết là 50% cho ngân sách xã và 50% cho ngân sách huyện để đầu tư công trình phúc lợi.

Người trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trong thời hạn bao lâu?

Theo Quyết định số 07/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Thanh Hóa, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, người trúng đấu giá phải nộp 50% tổng số tiền sử dụng đất. Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người trúng đấu giá phải nộp đủ 50% số tiền còn lại. Quá thời hạn 90 ngày nếu không nộp đủ tiền sẽ bị hủy kết quả và không được hoàn trả tiền đặt cọc.

Huyện Nông Cống áp dụng hình thức bỏ phiếu nào chủ yếu trong các phiên đấu giá đất ở?

Trong giai đoạn 2014 - 2017, địa phương áp dụng chủ yếu hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp 1 vòng và công bố kết quả công khai tại chỗ, hoặc đấu giá nhiều vòng (tối đa 3 vòng) đối với các khu đất có sự cạnh tranh cao. Người có mức giá trả hợp lệ cao nhất ở vòng cuối cùng và vượt bước giá quy định tối thiểu 100.000 đồng/m2 là người trúng đấu giá.

Những tồn tại lớn nhất trong công tác đấu giá đất tại huyện Nông Cống giai đoạn nghiên cứu là gì?

Tồn tại lớn nhất là huyện chưa thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất độc lập nên công tác giải phóng mặt bằng còn kéo dài. Bên cạnh đó, tình trạng thông đồng dìm giá của các nhóm trung gian và việc công tác tuyên truyền ở cấp thôn xóm chưa đồng đều khiến một bộ phận người dân nông thôn gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin chính thống.

Kết luận

  • Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận, cơ sở pháp lý và kinh nghiệm thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại cấp huyện đồng bằng.
  • Phân tích chi tiết hiện trạng quản lý 28.511,46 ha đất tự nhiên của huyện Nông Cống, làm rõ đóng góp của nguồn thu đấu giá đất đối với tốc độ tăng trưởng kinh tế 13,47% của địa phương.
  • Thực hiện khảo sát thực chứng trên 140 mẫu điều tra, phản ánh khách quan mức độ hài lòng của người dân và cán bộ chuyên môn đối với tính minh bạch của quy trình đấu giá.
  • Chỉ rõ các nút thắt về cơ chế tạo quỹ đất sạch, công tác xác định giá sàn và nguy cơ phát sinh hiện tượng dìm giá trong các phiên đấu giá quy mô nhỏ lẻ.
  • Xác lập 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao về định giá, công khai thông tin, tăng cường thanh tra và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trước khi đấu giá.

Đóng góp lớn nhất của công trình là cung cấp luận cứ khoa học thực tiễn giúp chính quyền địa phương hoàn thiện cơ chế điều hành quỹ đất, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Lộ trình tiếp theo cần tập trung chuyển đổi số quy trình đấu giá sang hình thức trực tuyến và thành lập Trung tâm Phát triển quỹ đất chuyên nghiệp trong giai đoạn 2018 - 2025. Các cơ quan quản lý và bạn đọc quan tâm có thể khai thác các giải pháp thực tế từ luận văn để áp dụng linh hoạt vào hoạt động quản lý đất đai tại địa phương.