CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1. Cơ sở lí luận của đề tài Việc chuyển dịch tài sản dân sự từ chủ thể này sang chủ thể khác là việc có từ lâu đời nay. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt nên việc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác là tất yếu.
Có nhiều hình thức chuyển dịch tài sản nói chung và chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, trong đó đấu giá là hình thức thu được hiệu quả cao nhất mà hiện nay thường áp dụng. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI thông qua Luật đất đai 2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004. Theo Luật này, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá QSD đất, đây cũng là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
Thông qua việc đấu giá QSD đất nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho xây dựng hạ tầng góp phần phát triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992, sau 10 năm thực hiện đã góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Để phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá- hiện đại hoá, ngày 26 tháng 11 năm 2003, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai lần thứ ba - là Luật Đất đai năm 2003. Những vấn đề về quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể hơn, thêm 2 hình thức LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 chuyển QSD đất là tặng cho QSD đất và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất; thêm giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã tạo được hành lang pháp lý cao cho việc giao đất, cho thuê đất có hiệu quả thông qua hình thức mới được áp dụng đó là đấu giá QSD đất, nhằm tạo nguồn kinh phí để phục vụ lợi ích công cộng, phát triển nền kinh tế và nâng cao chất lượng đời sống nhân dân, trong đó ưu tiên đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho địa phương nơi có đất bị thu hồi để đấu giá. Đấu giá QSD đất còn nhằm lựa chọn được các chủ đầu tư có đủ năng lực, từng bước hiện thực hoá quy hoạch góp phần thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Luật đất lần thứ 4 ra đời đã thể chế hóa đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19-NQ/TW tại Hội nghị lần 6 BCH Trung ương Đảng khóa XI, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Một trong những điểm đổi mới liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất là Luật đất đai 2013 đã cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai trong đó có quyền quyết định giá đất.
Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất, ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể (Điều 18, Luật đất đai 2013). Cơ sở thực tiễn của đề tài Xuất phát từ vai trò và đặc điểm của đất đai thì việc sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả là rất cần thiết. Để làm được điều này thì sự đóng góp của công tác đấu giá QSD đất hết sức quan trọng. Mục đích của việc đấu giá QSD đất (đặc biệt là đấu giá QSD đất đối với các thửa đất nhỏ nằm xen kẹt giữa các khu dân cư) là tạo sự cạnh tranh lành mạnh, công khai lựa chọn các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và đủ điều kiện để giao đất có thu tiền sử dụng đất nhằm huy động tối đa nguồn vốn để đầu tư xây dựng, nâng cấp các công trình cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội công cộng của huyện, từng bước xây dựng huyện Nông Cống thành huyện kiểu mẫu của tỉnh.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Do vậy, để đấu giá QSD đất có thể phát huy hết hiệu quả của nó thì cần có sự tìm hiểu sâu sắc và toàn diện, để từ đó có cái nhìn đúng đắn về loại hình này. Cơ sở pháp lí của đề tài - Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá. - Quyết định 359/2012/QĐ-UBND ngày 03/2/2012 của UBND tỉnh Thanh Hoá về việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hoá.
- Luật Đấu giá tài sản ngày 17/11/2016; - Luật đất đai 2013 quy định: Đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 - Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản. - Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất. - Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Một số khái niệm - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người trả giá cao nhất thì được mua. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Quyền sử dụng đất: là một dạng quyền tài sản, trong đó quy định người sử dụng đất sẽ được hưởng các quyền của người sử dụng đất phù hợp với hình thức sử dụng đất của mình theo quy định của pháp luật.
- Đấu giá quyền sử dụng đất : Theo Quyết định 07/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa về việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa: “Đấu giá QSD đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn tỉnh”. Đấu giá QSD đất là một hình thức để Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất. Thông qua việc đấu giá nguồn Ngân sách Nhà nước sẽ có thêm kinh phí để đầu tư cho hạ tầng góp phần phát LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 triển kinh tế - xã hội đồng thời đó cũng là căn cứ để Nhà nước điều chỉnh khung giá đất. - Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. Hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất - Mặt bằng quy hoạch sử dụng đất tỷ lệ 1/500.
- UBND xã nơi có đất phải xây dựng phương án đấu giá và có văn bản đề nghị phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất của cấp có thẩm quyền. - Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định thành lập Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng tên, địa chỉ của đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá (trường hợp thuê trung tâm đấu giá).
- Hồ sơ xin đấu giá của các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá trong đó có đơn xin đấu giá quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyết định phê duyệt giá khởi điểm các lô đất đấu giá quyền sử dụng đất. - Quyết định đấu giá đất. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình tổ chức đấu giá QSD đất: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.