Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học và pháp lý của đề tài 1. Cơ sở khoa học của công tác cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất * Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Ðãng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với ðất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính (Điều 3, Luật Đất đai, 2013).
* Khái niệm hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ sổ, bản đồ giấy v. chứa đựng những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế - xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thông tư 23, 2014). * Khái niệm cho thuê đất Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất theo các quy định của pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 quy định “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 * Khái niệm GCNQSDĐ TheoĐiều 3, Luật đất đai, 2013 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. * Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính theo (Khoản 2, Điều 3, Thông tư 24, 2014). Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật theo (Khoản 3, Điều 3, Thông tư số 24, 2014). * Khái niệm về tổ chức Tổ chức là các hoạt động cần thiết để xác định cơ cấu, guồng máy của hệ thống, xác định những công việc phù hợp với từng nhóm, từng bộ phận và giao phó các bộ phận cho các nhà quản trị hay người chỉ huy với chức năng nhiệm vụ và quyền hạn nhất định để thực hiện nhiệm vụ được giao * Tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 3, Luật đất đai, 2013).
Các căn cứ pháp lý Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nước ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nước để đảm bảo tính chặt chẽ, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 làm cơ sở pháp lý công tác cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thửa đất. Cho đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác cho thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ngày càng được hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và người sử dụng đất có thể thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mình. - Nghị định số 210/2013/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ Về chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn - Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014). - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực từ 01-7- 2014 và thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại khoản 6 điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, có hiệu lực thi hành từ 01-07-2014. - Nghị định số 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và có hiệu lực thi hành 01-7-2014. - Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/05/2015 của Chính phủ: Quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng và Nghị định số 12/2009/NĐ- LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 6/01/2017 của Chính phủ: sửa đổi, bổ sung một số nghị đinh quy định chi tiết thi hành luật đất. Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Nghị định số 44/2014/NĐ-CPngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Chỉ thị số 134/CT-TTg ngày 20/1/2010 của Thủ tướng Chính phủ về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất. - Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 45 về thu tiền sử dụng đất(Có hiệu lực từ 01/08/2014).
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn thi hành Nghị định 46 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Có hiệu lực từ 01/08/2014). - Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất. - Thông tư 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. - Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lý, sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả cao…”,“Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất”.
Nghị quyết cũng nhấn mạnh: “Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 phát triển kinh tế, xã hội; đồng thời có chế tài đồng bộ, cụ thể để xử lý nghiêm, dứt điểm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhưng sử dụng lãng phí, không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng…”. Trên tinh thần của Nghị quyết, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết (Nghị quyết số 19, 2014). Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành: - Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND ngày 8/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về hạn mức giao đất; Hạn mức công nhận QSD đất; Diện tích tối thiểu được tách thửa và diện tích đất ở được xác định lại trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17/9/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp giấy chứng nhận QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
- Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 15/06/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành Quy định trình tự, thủ tục xác định giá đất và thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 57/2015/QĐ-UBND ngày 22/12/2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt bảng giá đất giai đoạn 2015 - 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 - Quyết định số 595/QĐ-UBND ngày 04/3/2019 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên về phê duyệt điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của điều chỉnh quy hoạch của thành phố Thái Nguyên Nhìn chung, các văn bản pháp luật đã được ban hành và điều chỉnh kịp thời, thể hiện tính tập trung thống nhất từ Trung ương tới cơ sở, đáp ứng yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước.