MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm mà thiên nhiên đã ưu đãi ban tặng cho con người. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, là cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai có vị trí cố định, có diện tích giới hạn nhất định, sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đang diễn ra ồ ạt khắp nơi trên thế giới đã đẩy nhu cầu về đất đai tăng lên nhanh chóng. Điều này làm cho việc phân bố đất đai cho các ngành, cho các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khó khăn làm cho quan hệ đất đai giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất luôn thay đổi.
Mặt khác, đất đai không thể tự sinh ra trong khi đó nhu cầu về đất đai ngày càng lớn, đặc biệt là đất khu công nghiệp và đất khu công nghệ cao. Trong những năm gần đây việc sử dụng đất chưa hợp lý gây lãng phí, tình hình sử dụng đất không đúng mục đích, còn xảy ra nhiều tranh chấp về đất đai, việc quản lý về đất đai còn lỏng lẻo, các vụ việc sai trái về đất đai thường xuyên tiếp diễn. Do vậy các nhà quản lý đất đai cần có các quy hoạch, kế hoạch tổng thể nhằm sử dụng đất hợp lý mang lại hiệu quả cao, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế và ổn định chính trị. Đứng trước những vấn đề như vậy, Đảng và Nhà nước đã nhiều lần thay đổi và bổ sung các chính sách pháp luật đất đai nhằm đưa công tác quản lý Nhà nước về đất đai có hiệu quả và đúng pháp luật.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử đất, lập hồ sơ địa chính là một trong 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Đăng ký đất đai là thủ tục nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, nhằm xác định mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất làm cơ sở cho Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo pháp luật. Từ đó chế độ sở hữu n 2 toàn dân về đất đai, quyền và lợ ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ, đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hiệu quả. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính càng trở nên phức tạp và quan trọng.
Vì đất đai có hạn về diện tích mà nhu cầu về đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển, đặc biệt là quá trình công nghiệp hóa đất nước đang diễn ra ồ ạt, mặt khác Việt Nam lại là thành viên của tổ chức thương mại thế giới WTO. Chính những điều này làm cho việc bố trí đất đai vào các mục đích khác nhau càng trở nên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp. Xuất phát từ thực tế trên cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự phân công của khoa Quản lý tài nguyên, cùng sự hướng dẫn của thầy giáo - PGS.Đàm Xuân Vận tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Thọ Xuân – tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013” 1.2 Mục đích của đề tài + Đánh giá thực trạng kết quả công tác cấp GCNQSD đất tại huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013. + Đánh giá thuận lợi khó khăn của đăng ký và cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2013.
+ Đề xuất một số giải pháp trong công tác cấp GCNQSD đất huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa.3 Mục tiêu của đề tài Đánh giá thực trạng kết quả công tác cấp GCNQSD đất để có những đề xuất, giải pháp khắc phục, giúp cho viêc quản lý đất đai có hiệu quả hơn, công tác cấp GCNQSD đất diễn ra nhanh chóng hơn.4 Yêu cầu của đề tài - Cần nắm vững các quy định trong luật đất đai và các văn bản dưới luật khác về cấp GCNQSD đất. - Đánh giá đúng mức khách quan những gì làm được, những gì còn tồn tại của huyện Thọ Xuân trong công tác cấp GCNQSD đất. - Số liệu thu thập phải chính xác, khách quan, trung thực. n 3 - Các biện pháp đưa ra phải phù hợp với địa phương và phải có tính khả thi.5 Ý nghĩa của đề tài - Trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp cho sinh viên cũng cố kiến thức đã học và bước đầu làm quen với công tác cấp GCNQSD đất ngoài thực tế.
- Trong thực tiển: Đề tài đánh giá, phân tích tìm ra những thuận lợi, khó khăn của công tác cấp GCNQSD đất. Từ đó đưa ra những giải pháp phù hợp với địa phương giúp cho công tác cấp GCNQSD đất của huyện được hiệu quả hơn. n 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính, đăng ký biến động về đất đai.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. Úc : Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm vụ chủ trì.
Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí. Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren. Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh Ban đầu Giấy chứng nhận được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ. Từ năm 1990, việc cấp Giấy chứng nhận dần chuyển sang dạng số.
Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu. Ngày nay, tại Văn phòng GCN, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà mình đang có nhu cầu mua. Những đặc điểm chủ yếu của Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc: - GCN được đảm bảo bởi Nhà nước - Hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi - Mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài - GCN đất là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho công chúng n 5 - Sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khoán có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo - Giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng - Hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại , dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng Anh: Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống thống nhất có Văn phòng chính tại Luân Đôn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wales. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tình nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với INTERNET, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu).
Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009. Trước năm 2002 Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh.
Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký. Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số. Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp. Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai.
Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo n 6 thửa đất dưới dạng thông tin thuộc tính. Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu.) Hoa Kỳ: Các bang ở Hoa Kỳ đều có luật đăng kí và hệ thống thi hành hoàn chỉnh. Bất kì yếu tố nào về quyền sở hữu của một thửa đất ở một hạt nào đó đều có thể tiến hành đăng kí ở hạt đó. Quy định này là để bảo vệ quyền lợi cho người sở hữu đất đai.
Mục đích đăng kí là nói cho người khác biết người mua đất đã có quyền sở hữu đất đai. Nếu mua đất không đăng kí thì có thể bị người bán đất thứ hai gây thiệt hại. Luật đăng kí bảo vệ quyền lợi người mua đất cho quyền ưu tiên đối với người đăng kí.