Luận Văn Thạc Sĩ Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Trong Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Kinh Doanh Nhà Ở

Luận văn thạc sĩ phân tích chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cung cấp kiến thức và giải pháp hiệu quả.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Việt
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thanh Bình
• Trường học: Học viện Khoa học xã hội
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Trong Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Kinh Doanh Nhà Ở Theo Pháp Luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ luật học
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
• 1.1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
• 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
• 1.1.2. Phân loại dự án nhà ở
• 1.1.3. Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng trong dự án nhà ở
• 1.2. Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.3. Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 1.2.4. Điều kiện để quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được phép chuyển nhượng, kinh doanh
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
• 2.1. Quá trình phát triển pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 2.1.1. Giai đoạn từ đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI (1986) đến trước ngày 15/10/1993
• 2.1.2. Giai đoạn từ ngày 15/10/1993 cho đến nay
• 2.2. Quy định hiện hành của pháp luật về chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 2.2.1. Vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở
• 2.2.2. Vấn đề thu hồi đất khi được nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án nhà ở
• 2.2.3. Vấn đề nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
• 2.2.4. Phạm vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 2.2.5. Các hình thức chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 3. Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH NHÀ Ở
• 3.1. Định hướng chung cho việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 3.2. Các giải pháp cụ thể
• 3.2.1. Vấn đề quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
• 3.2.2. Vấn đề ổn định giá đất
• 3.2.3. Về việc thu hồi đất
• 3.2.4. Mở rộng hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• 3.2.5. Quản lý tốt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
• 3.2.6. Xây dựng hệ thống cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất cho các chủ thể
• 3.2.7. Đổi mới quản lý nhà nước trong hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh Quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong lĩnh vực đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Quyền sử dụng đất không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển kinh tế. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả.

1.1. Khái Niệm Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ một chủ thể sang một chủ thể khác. Điều này bao gồm các hình thức như bán, cho thuê, hoặc cho mượn quyền sử dụng đất. Việc này phải tuân theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

1.2. Đặc Điểm Của Quyền Sử Dụng Đất Trong Dự Án Nhà Ở

Quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở có những đặc điểm riêng biệt, bao gồm tính chất pháp lý, thời hạn sử dụng và các điều kiện chuyển nhượng. Điều này ảnh hưởng đến khả năng đầu tư và phát triển dự án nhà ở.

II. Vấn Đề Pháp Lý Trong Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện. Nhiều quy định còn thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng kịp thời với sự phát triển của thị trường bất động sản. Điều này tạo ra nhiều thách thức cho các nhà đầu tư trong việc thực hiện các dự án nhà ở.

2.1. Các Quy Định Pháp Luật Hiện Hành

Các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Những quy định này cần được cập nhật để phù hợp với thực tiễn.

2.2. Thách Thức Trong Thực Tiễn Áp Dụng

Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, bao gồm việc xác định giá đất, thủ tục hành chính phức tạp và sự thiếu minh bạch trong giao dịch.

III. Phương Pháp Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Hiệu Quả

Để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hiệu quả, các nhà đầu tư cần áp dụng những phương pháp phù hợp. Điều này không chỉ giúp tối ưu hóa quy trình mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý.

3.1. Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được lập thành văn bản và có sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.

3.2. Đánh Giá Giá Trị Quyền Sử Dụng Đất

Việc đánh giá giá trị quyền sử dụng đất là rất quan trọng trong quá trình chuyển nhượng. Các nhà đầu tư cần tham khảo ý kiến của các chuyên gia để xác định giá trị hợp lý.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã được áp dụng rộng rãi tại Việt Nam. Nhiều dự án thành công đã chứng minh tính khả thi và hiệu quả của hình thức này.

4.1. Các Dự Án Thành Công

Nhiều dự án nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh đã thành công nhờ vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn góp phần phát triển kinh tế địa phương.

4.2. Kinh Nghiệm Từ Các Chủ Đầu Tư

Các chủ đầu tư đã rút ra nhiều bài học kinh nghiệm từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm việc nắm vững quy định pháp luật và xây dựng mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng.

V. Kết Luận Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là một lĩnh vực quan trọng và cần thiết. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao nhận thức của các bên liên quan sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Việt Nam.

5.1. Tương Lai Của Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

Tương lai của chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam sẽ phụ thuộc vào việc cải cách pháp luật và nâng cao tính minh bạch trong giao dịch. Điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện

Cần có những giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm việc đơn giản hóa thủ tục hành chính và tăng cường công tác quản lý nhà nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở 1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở 1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở Để tìm hiểu dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là gì, chúng ta cần tìm hiểu khái niệm đầu tư. Theo quan điểm của các nhà kinh tế, thì đầu tư là đem một khoản tiền đã tích lũy được của cá nhân, của tập thể, của nhà nước, sử dụng vào một việc nhất định để sau đó thu về một khoản tiền lớn hơn.

Mục đích chính của hoạt động đầu tư là lợi nhuận thu được sau một thời gian đầu tư. Đầu tư cũng được hiểu là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến hành các hoạt động đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật. Ở khía cạnh pháp lý thì tại khoản 5 điều 3 Luật đầu tư năm 2014 định nghĩa: “Đầu tư kinh doanh” là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư. Dự án nhà ở cũng là một dự án đầu tư kinh doanh.

Nhiều tác giả trong các giáo trình về dự án đầu tư có những cách định nghĩa khác nhau về dự án đầu tư. “Dự án đầu tư kinh doanh là một tập hồ sơ tài liệu mà nội dung của nó được trình bày một cách chi tiết việc sử dụng tài nguyên lâu dài để mang lại lợi ích kinh tế xã hội. Dự án đầu tư phải được các cấp có thẩm quyền phê duyệt; phải phù hợp với quy hoạch phát triển của vùng, địa phương, nội dung của dự án đầu tư phải được phân tích thuyết minh luận chứng kỷ thuật một cách khả thi chi tiết số liệu về các phương diện pháp lý, thị trường, môi trường, quản trị, tài chính và lợi ích kinh tế xã hội mà dự án đem lại cho xã hội và nó dựa trên cơ sở những số liệu điều tra cơ 7 bản, các bản đồ và các bản vẽ thiết kế, kỹ thuật có liên quan trực tiếp đến việc đầu tư”[19, tr. “ Dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động liên quan với nhau chặt chẽ, được kế hoạch hóa nhằm đạt được mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả cụ thể trong một thời gian nhất định qua việc sử dụng các nguồn lực đã xác định”.

Theo khoản 2, điều 3 của Luật đầu tư năm 2014 thì “Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”. Luật đất đai năm 1987 đã có thuật ngữ “luận chứng kinh tế - kỹ thuật” được quy định tại Điều 12. Khi Luật đất đai năm 1993 ra đời thì thuật ngữ này vẫn giữ nguyên. Cho đến khi Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành năm 1996 thay thế Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 1987 thì thuật ngữ “dự án đầu tư” ra đời.

Ở luật này không có định nghĩa dự án đầu tư, nhưng nhà nước căn cứ vào dự án để quyết định thời hạn đầu tư, vốn đầu tư, việc tái đầu tư, khuyến khích đầu tư, thời gian hoạt động của doanh nghiệp, việc chuyển giao công nghệ, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào dự án đầu tư. Đến khi luật đất đai năm 1993 được sửa đổi bổ sung năm 2001 thì thuật ngữ “luận chứng kinh tế - kỹ thuật” chính thức được thay thế bằng cụm từ “dự án đầu tư” cho đến nay. Hiện nay pháp luật quy định những trường hợp phải đầu tư phát triển nhà ở theo dự án đó là phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế, cải tạo làm tăng diện tích, xây dựng lại nhà chung cư cũ hoặc đầu tư xây dựng lại các khu nhà ở cũ. Nội dung của một dự án đầu tư thể hiện: mục tiêu của dự án, xác định kết quả cần đạt được của dự án, các nguồn lực tài nguyên thiên nhiên và tài chính để thực hiện dự án.

Dự án đầu tư là bản luận chứng kỷ thuật tổng hợp phản ánh toàn bộ các vấn đề: thị trường, kinh tế kỹ thuật, công nghệ, xây dựng, tổ chức triển khai dự án và khả năng thu hồi vốn trên cơ sở tập hợp các luận chứng kỷ thuật riêng biệt, cụ thể những hoạt động có hệ thống về mặt kinh tế, kỹ thuật sẽ thực hiện trong một thời gian nhất định, nhằm đạt được mục tiêu nhất định một cách khả thi nhất. 8 Theo Luật nhà ở quy định: “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định”. Dự án nhà ở phải đạt những yêu cầu cơ bản, gồm: tên dự án, luận chứng kỷ thuật và cơ sở pháp lý của dự án, mục tiêu, hình thức đầu tư, địa điểm xây dụng, quy mô dự án, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện tự nhiên của khu vực có dự án, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), phương án sử dụng công nghệ xây dựng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, mật độ xây dựng áp dụng đối với dự án, đánh giá tác động môi trường, phương án phòng cháy, chữa cháy, các giải pháp về hạ tầng kỹ thuật và đấu nối với hạ tầng kỹ thuật hiện có của khu vực, khả năng sử dụng hạ tầng xã hội của khu vực, số lượng và tỷ lệ các loại nhà ở, đất ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, nền đất), tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở, phương án đưa sản phẩm tiêu thụ ra thị trường (số lượng nhà, đất chuyển nhượng, bán, cho thuê hoặc cho thuê.), các đề xuất về cơ chế ưu đãi (nếu có) áp dụng cho dự án (về sử dụng đất, tài chính ,và các cơ chế khác theo quy định), thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ theo từng giai đoạn) và hình thức quản lý dự án, tổng mức đầu tư, nguồn vốn, hình thức huy động vốn, khả năng hoàn trả vốn, khả năng thu hồi vốn. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, theo điều 14 Luật nhà ở 2014, bao gồm: Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo điều 19 Luật nhà ở 2014: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy 9 định tại Điều 14 của Luật nhà ở năm 2014; dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước, viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng; chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự án được đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 170 của Luật nhà ở năm 2014 quyết định trước khi triển khai thực hiện xây dựng. Như vậy, dự án phát triển nhà ở quy định tại luật nhà ở là tổng hợp các đề xuất chứng minh hiệu quả đầu tư phát triển nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định, và dự án nhằm mục đích để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ; phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế. Mặc dù tên gọi các dự án có khác nhau về câu chữ, nhưng bản chất vẫn là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.

Vậy, dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở là các nhà đầu tư bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động xác lập quyền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội theo quy định của pháp luật, trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định nhằm mục đích kinh doanh. Dự án đầu tư phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phù hợp quy hoạch là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành các biện pháp quản lý, cấp phép đầu tư. Nó là căn cứ để nhà đầu tư triển khai hoạt động đầu tư và đánh giá hiệu quả của dự án đầu tư.