Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI 1. Một số khái niệm Nhà ở xã hội: Theo từ điển mở Wikipedia, Nhà ở xã hộilà một loại hình nhà ở thuộc sởhữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp. và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Ở Việt Nam nhà ở xã hội được biết đến là nhà ở do nhà nước hoặc tổ chức cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho một số đối tượng được quy định ở luật nhà ở thuê hoặc thuê mua theo quy chế mà nhà nước đưa ra.
Đối với nước ta khái niệm NOXH đã lần đầu tiên chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật tại khoản 3, Điều 3 Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NOXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Nhưng đến năm 2014 thì của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 được Quốc Hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 đã điều chỉnh và định nghĩa lại tại khoản 3, Điều 3: “ NOXH là nhà ở có sự hỗ trợ của nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này”. Chính sách: Từ điển bách khoa Việt Nam đã đưa ra khái niệm về chính sách như sau: “Chính sách là những chuẩn tắc cụ thể để thực hiện đường lối, nhiệm vụ. Chính sách được thực hiện trong một thời gian nhất định, trên những lĩnh vực cụ thể nào đó.
Bản chất, nội dung và phương hướng của chính sách tùy thuộc vào tính chất của đường lối, nhiệm vụ chính trị, kinh tế, văn hóa…” 9 Theo James Anderson: “Chính sách là một quá trình hành động có mục đích theo đuổi bởi một hoặc nhiều chủ thể trong việc giải quyết các vấn đề mà họ quan tâm”. Như vậy, có thể hiểu: Chính sách là chương trình hành động do các nhà lãnh đạo hay nhà quản lý đề ra để giải quyết một vấn đề nào đó thuộc phạm vi thẩm quyền của mình 1.2 Vai trò của NOXH * Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của NN Qua khảo sát của Bộ Xây dựng phục vụ đề án phát triển NOXH cho thấy rằng đa số các hộ có khó khăn về nhà ở tại đô thị thường có TNT hiện đang sống trong những ngôi nhà tự tạo hoặc được thừa kế của các thế hệ trước. Hầu hết những căn nhà đó được xây dựng từ những năm trước đây với những vật liệu có chất lượng thấp mau hỏng, lại không có kinh phí để bảo dưỡng, sửa chữa thường xuyên. Mặt khác nơi sống của các hộ đó thường ở những địa điểm có hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển.
Một bộ phận khác đã được phân phối nhà ở trong những thập niên 70, 80 tuy nhiên lại không có khả năng về tài chính nên không thể cải tạo, xây dựng lại, nên phải sống trong tình trạng thiếu các tiện nghi cơ bản. Đa số các hộ có khó khăn về nhà ở có diện tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt khoảng 2 - 3m2/người. Thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải… Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một bộ phận dân cư TNT sẽ bị nghèo đi tương đối so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó khăn để cải thiện được nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao. Trước thực trạng trên gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý NN trong lĩnh vực nhà ở, phát triển xã hội.
Việc thiếu điều kiện sinh hoạt tối thiểu là có một nơi ở có thể làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc lành mạnh hóa xã hội thông qua các chính sách xã hội không đạt hiệu quả cao. Nên việc phát triển NOXH sẽ giải quyết đảm bảo được phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở. 10 Mặt khác, những quy định về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng NOXH sẽ góp phần cải thiện điều kiện sống của các đối tượng TNT, giúp họ có được một điều kiện sinh hoạt tốt hơn. Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiện sống dân cư, ổn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội.
Từng bước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của NN * Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở: Theo quy định của Luật Nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng NOXH sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay tuỳ theo khả năng ngân sách của từng địa phương. Ngoài ra, NN còn hỗ trợ về các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về NOXH cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giảm giá thành xây dựng công trình ở mức chi phí thấp nhất. Những hỗ trợ trên của NN có tác dụng tích cực trong việc thu hút các DN đầu tư xây dựng NOXH, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính. Nhất là trong điều kiện hiện nay, khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại gặp khó khăn bị đóng băng, việc đầu tư phát triển NOXH với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở đang vẫn đang bị bỏ ngỏ này.
Mặt khác, phát triển các dự án xây dựng NOXH còn góp phần kích cầu một số các lĩnh vực khác như: sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng… những ngành công nghiệp phụ trợ phục vụ cho xây dựng, góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao động trong lĩnh vực này, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung. Theo tính toán sơ bộ, Bộ Xây dựng đã có báo cáo Chính phủ nếu thực hiện đầu tư xây dựng 500.000 m2 nhà ở, sẽ cần tiêu thụ khoảng 120 nghìn tấn xi măng, 30 nghìn tấn sắt thép và nhiều loại vật liệu khác tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động ngành xây dựng. 11 * Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và bình ổn thị trường bất động sản Đối với NOXH do NN đầu tư dành để cho bán cho thuê, trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này lợi ích đầu tư không bị mất đi mà tài sản nhà đất vẫn thuộc sở hữu NN, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua NOXH theo quy định của Luật Nhà ở trên nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức). Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20 – 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì NN sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn.
Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của NN và sao thời gia đầu tư NOXH đến lúc kết thúc dự án sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm trước. Quỹ NOXH sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường BĐS hiện nay. Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở, thị trường vốn được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu. Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá nhà đất, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp sự cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại, thị trường nhà ở chung cư.
Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng giá trị của nó.3 Thiết kế chính sách về NOXH Thiết kế chính sách công mở rộng cho cả hai phương diện hoặc cơ chế mà qua đó mục tiêu chính sách được đưa ra có hiệu lực và những mục tiêu đó có liên quan đến việc xem xét tính khả thi, tính thực tế có thể đạt được trong các mối liên kết hoặc trường hợp sử dụng các công cụ chính sách công. Các chính sách công là kết quả của những nỗ lực của nhà nước để thay đổi hành vi của xã hội để thực hiện mục đích cuối cùng cải thiện vấn đề KT-XH hoặc sắp xếp lại các mục tiêu chính sách, các 12 giải pháp và công cụ chính sách công. Những nỗ lực này có thể đạt được mục tiêu chính sách công có tính hệ thống và kết thúc với kết quả đạt được trên diện rộng. Tất cả những nỗ lực này được coi là thể hiện một thiết kế chính sách công có chủ ý.
Trong hầu hết các trường hợp, ngay cả khi những mục tiêu chính sách theo đuổi không được đồng thuận với việc sử dụng tài nguyên không hiệu quả trong việc đạt được mục tiêu chính sách đều liên quan đến nỗ lực thiết kế chính sách công. Điều này không có nghĩa là tất cả các thiết kế chính sách công được bình đẳng hoặc tạo ra các kết quả tương đương.