Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn
Đất đai là tài sản tự nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt và nguồn tài nguyên giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian, không thể di chuyển theo ý chí chủ quan của con người. Trong hệ thống pháp luật Việt Nam, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Các giao dịch chuyển QSDĐ đã xuất hiện từ lâu đời dưới nhiều hình thức đa dạng, nhưng chỉ từ Luật Đất đai năm 1993, các hình thức và trình tự thủ tục chuyển quyền mới được thể chế hóa có hệ thống, mở ra hành lang pháp lý phù hợp với cơ chế thị trường. Các lần sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục hoàn thiện, chuẩn hóa các điều kiện, quyền hạn và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản.
Tại tỉnh Điện Biên, quá trình đô thị hóa trong giai đoạn 2016 – 2018 diễn ra nhanh chóng, đặc biệt tại các địa bàn trung tâm như phường Mường Thanh thuộc thành phố Điện Biên Phủ. Sự mở rộng các khu dân cư mới và điều chỉnh quy hoạch đã làm cho giá trị đất đai tăng cao, nhu cầu giao dịch chuyển QSDĐ tăng vọt. Bên cạnh những mặt tích cực, thực tế tại địa phương phát sinh nhiều bất cập như tình trạng chuyển nhượng trái phép, mua bán "sang tay", đầu cơ đất đai, gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp, khiếu kiện. Do đó, tác giả Quàng Thị Lễ đã lựa chọn đề tài "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường Mường Thanh - thành phố Điện Biên, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2016 - 2018" để nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp quản lý phù hợp.
Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
Văn bản xác định rõ 3 mục tiêu nghiên cứu cụ thể được đánh số thứ tự như sau:
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2016 – 2018 trên địa bàn phường Mường Thanh.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.
- Đánh giá được nguyên nhân, từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền, bảo đảm phù hợp với thực tế của địa phương và luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương.
Nhiệm vụ nghiên cứu được phân định thành 4 nội dung công việc chính:
- Nội dung 1: Đánh giá sơ lược điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và hiện trạng sử dụng đất của phường Mường Thanh.
- Nội dung 2: Đánh giá thực trạng thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp) giai đoạn 2016 – 2018.
- Nội dung 3: Đánh giá ý kiến, mức độ hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý đối với công tác chuyển QSDĐ.
- Nội dung 4: Phân tích các thuận lợi, khó khăn, tồn tại và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ tại địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Phạm vi nghiên cứu: Vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên Phủ.
- Thời gian nghiên cứu: Đề tài được tiến hành nghiên cứu từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2019, sử dụng chuỗi số liệu thứ cấp ghi nhận trong giai đoạn từ năm 2016 đến năm 2018.
- Địa điểm nghiên cứu: Phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Khung pháp lý và cơ sở lý luận
Nghiên cứu được thiết lập dựa trên hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai của Nhà nước Việt Nam, bao gồm:
- Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 và trực tiếp là Luật Đất đai năm 2013;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (Điều 98 quy định về thời điểm thực hiện quyền, Điều 101 quy định về chuyển nhượng dự án nhà ở);
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP và Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Các Thông tư chuyên ngành: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (quy định Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT (bản đồ địa chính), Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT (quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất), Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT (hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất), Thông tư số 02/2016/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Các Thông tư tài chính: Thông tư số 76/2014/TT-BTC và Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 được khóa luận viện dẫn, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ khi có đủ 4 điều kiện:
- Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và nhận thừa kế tại Khoản 1 Điều 168);
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, đề tài phân tích tổng quan kinh nghiệm quản lý đất đai của ba quốc gia:
- Hoa Kỳ: Thừa nhận và bảo hộ sở hữu tư nhân về đất đai nhằm kích thích đầu tư, song Nhà nước vẫn giữ vai trò quyết định trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kiến trúc đô thị, thu hồi đất vì mục đích công cộng kèm theo đền bù thỏa đáng.
- Trung Quốc: Chế độ sở hữu nhà nước và tập thể; Hiến pháp 1988 (Điều 2) cho phép giao QSDĐ và cho phép chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ; phân loại đất đai thành 8 nhóm chính thuộc 3 nhóm lớn (nông nghiệp, xây dựng, chưa sử dụng); tổng kiểm kê định kỳ 5 năm/lần và thống kê hằng năm.
- Pháp: Tồn tại song hành hai hình thức sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước; quản lý chặt chẽ thông qua Luật Đô thị, phân cấp quản lý quy hoạch đến cấp xã (từ năm 1992) và duy trì hệ thống hồ sơ địa chính mô tả chi tiết từng thửa đất nhằm tạo cơ sở tính thuế công bằng.
Phương pháp nghiên cứu
Tác giả kết hợp các phương pháp điều tra thực địa và xử lý dữ liệu chuyên ngành quản lý đất đai:
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo thống kê định kỳ, hồ sơ địa chính, số liệu kiểm kê đất đai, báo cáo tổng kết tình hình kinh tế - xã hội và tài liệu quản lý giao dịch đất đai tại Ủy ban nhân dân (UBND) phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018. Phân loại đất theo hệ thống thổ nhưỡng FAO – UNESCO (1995).
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp (Điều tra xã hội học): Thiết kế mẫu phiếu điều tra ngẫu nhiên trên địa bàn phường với tổng cộng 70 phiếu khảo sát, gồm 10 phiếu dành cho cán bộ quản lý địa chính - hành chính và 60 phiếu dành cho người dân địa phương.
- Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu: Thống kê, phân loại diện tích, số bộ hồ sơ, tỷ lệ hoàn thành theo từng hình thức chuyển quyền; xử lý và lập các bảng biểu phân tích bằng phần mềm Microsoft Excel.
- Phương pháp so sánh: Đối chiếu cơ cấu và biến động diện tích giữa các năm 2016 và 2018, so sánh tỷ lệ giải quyết hồ sơ giữa các tổ dân phố trung tâm và ven đô để rút ra nhận định khách quan.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của việc đánh giá công tác chuyển QSDĐ trong bối cảnh tốc độ đô thị hóa nhanh tại phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2016 – 2018. Xác định rõ mục tiêu nghiên cứu (3 mục tiêu), ý nghĩa khoa học (làm sáng tỏ việc thực thi pháp luật đất đai cấp cơ sở) và ý nghĩa thực tiễn (giúp cơ quan quản lý nắm bắt giao dịch, hạn chế chuyển nhượng ngầm, giảm khiếu kiện và tăng nguồn thu ngân sách).
Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu
Hệ thống hóa cơ sở lý luận về QSDĐ với tư cách là quyền tài sản đặc biệt được lưu thông trên thị trường; phân tích vai trò quản lý nhà nước trong việc kiểm soát đối tượng, loại đất và quy trình thủ tục thực hiện các giao dịch. Chương này trình bày chi tiết các căn cứ pháp lý hiện hành tại Việt Nam từ Luật Đất đai 1993, 2003 đến 2013, làm rõ 6 hình thức chuyển quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê/cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ). Đồng thời, tác giả lược khảo kinh nghiệm quản lý đất đai của Mỹ, Trung Quốc, Pháp và tổng quan tình hình chuyển QSDĐ trên cả nước, tại tỉnh Điện Biên và thành phố Điện Biên Phủ.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Quy định rõ đối tượng nghiên cứu là các giao dịch chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại phường Mường Thanh; xác định thời gian nghiên cứu tại thực địa (tháng 3 – tháng 5/2019) và khung thời gian dữ liệu (2016 – 2018). Trình bày chi tiết 4 nội dung nghiên cứu cùng quy trình triển khai 4 phương pháp kỹ thuật: thu thập số liệu thứ cấp, điều tra xã hội học qua 70 phiếu phỏng vấn thực tế, phương pháp tổng hợp - xử lý dữ liệu trên Microsoft Excel và phương pháp phân tích so sánh biến động.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đây là chương trọng tâm của khóa luận, bao gồm các nội dung chính:
- Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội: Phân tích vị trí tiếp giáp (Bắc giáp Tân Thanh, Đông giáp Noong Bua, Nam giáp Nam Thanh, Tây giáp Thanh Trường và Thanh Bình); địa hình gồm đồi núi thấp và thung lũng bằng phẳng; khí hậu nhiệt đới gió mùa vùng cao với nhiệt độ bình quân 23°C (cao nhất 40,9°C vào tháng 5, thấp nhất 3,9°C vào tháng 1), lượng mưa bình quân 2.139 mm/năm; thổ nhưỡng gồm đất vàng nhạt trên đá cát (Fq) và đất phù sa ngòi suối (Py); nguồn nước mặt từ sông Nậm Rốm; dân số 10.301 người, mật độ 5.978 người/km², lao động chiếm 49%, toàn phường còn 18 hộ nghèo và 13 hộ cận nghèo theo chuẩn mới.
- Hiện trạng và biến động sử dụng đất năm 2016 – 2018: Năm 2018, tổng diện tích tự nhiên của phường là 281,31 ha. So sánh với năm 2016, đất nông nghiệp giảm 8,17 ha (từ 214,98 ha xuống 206,81 ha), đất phi nông nghiệp tăng tương ứng 8,01 ha (từ 66,49 ha lên 74,50 ha, chủ yếu đất chuyên dùng tăng 8,30 ha để xây dựng công sở, hạ tầng giao thông), đất chưa sử dụng giảm 0,67 ha.
- Đánh giá chi tiết 6 hình thức chuyển quyền sử dụng đất:
- Chuyển đổi QSDĐ: Không ghi nhận hồ sơ nào trong cả giai đoạn do người dân không có nhu cầu "đổi đất lấy đất" hay dồn điền đổi thửa.
- Chuyển nhượng QSDĐ: Tiếp nhận 148 bộ hồ sơ với diện tích 4,51 ha; đã giải quyết hoàn thành 146 bộ đạt tỷ lệ 98,30%, tương ứng diện tích hoàn thành 4,44 ha (đạt 98,42%). Hoạt động tập trung tại các tổ dân phố (TDP) trung tâm như TDP 14, 15, 16; các trường hợp tồn đọng chủ yếu do tranh chấp ranh giới hoặc vướng quy hoạch.
- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Tiếp nhận và hoàn thành 100% đối với 7 bộ hồ sơ, tổng diện tích 0,08 ha (chủ yếu là tổ chức, doanh nghiệp thuê đất sản xuất kinh doanh).
- Tặng cho QSDĐ: Ghi nhận 27 trường hợp đăng ký với tổng diện tích 0,86 ha, hoàn thành 100% (27/27 hồ sơ). Toàn bộ các trường hợp đều diễn ra trong nội bộ gia đình (bố mẹ tặng cho con cái, anh chị em ruột) nhằm mục đích tách hộ khẩu hoặc tổ chức sản xuất, được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định.
- Thừa kế QSDĐ: Đăng ký 37 bộ hồ sơ với diện tích 1,14 ha; hoàn thành giải quyết 36 bộ (đạt 98,92%), diện tích 1,06 ha (đạt 92,98%). Do tính chất nhạy cảm của quan hệ dân sự, thời gian xử lý thủ tục thừa kế thường kéo dài hơn các hình thức khác.
- Thế chấp bằng giá trị QSDĐ: Toàn phường có 66 hồ sơ đăng ký với diện tích 2,00 ha, tỷ lệ hoàn thành chỉnh lý hồ sơ địa chính đạt 100% (66/66 hồ sơ). Các giao dịch diễn ra giữa cá nhân với các tổ chức tín dụng hợp pháp để huy động vốn kinh doanh dịch vụ, thương mại.
- Đánh giá mức độ hiểu biết và ý kiến khảo sát: Phân tích kết quả từ 70 phiếu khảo sát (10 cán bộ, 60 người dân), nhận định cán bộ nắm vững các quy định của Luật Đất đai 2013, trong khi người dân nắm rõ các hình thức quen thuộc (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp) nhưng còn mơ hồ về điều kiện pháp lý, quy định dồn điền chuyển đổi đất nông nghiệp.
- Phân tích thuận lợi, khó khăn và giải pháp: Đánh giá các mặt tích cực từ khung pháp lý và hồ sơ số hóa; chỉ ra các rào cản như tâm lý ngại làm thủ tục hành chính, tồn tại mua bán "sang tay", cơ chế xác định giá đất; từ đó đưa ra các nhóm giải pháp về tuyên truyền pháp luật, cải cách thủ tục, nâng cao chuyên môn cán bộ và hiện đại hóa cơ sở dữ liệu địa chính.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tổng kết toàn bộ các phát hiện nghiên cứu về quy mô giao dịch chuyển QSDĐ, khẳng định vai trò điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 tại cấp cơ sở; kiến nghị UBND thành phố Điện Biên Phủ và cơ quan tài nguyên môi trường tăng cường công tác thanh tra, công khai minh bạch quy hoạch và hỗ trợ địa phương hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.
Kết quả và đóng góp
Số liệu hiện trạng và biến động đất đai phường Mường Thanh
Bảng tổng hợp hiện trạng năm 2018 và biến động đất đai giai đoạn 2016 – 2018 tại phường Mường Thanh theo số liệu trích xuất từ Bảng 4.1 và Bảng 4.2 của văn bản:
| STT |
Mục đích sử dụng đất |
Mã |
Diện tích 2016 (ha) |
Diện tích 2018 (ha) |
Biến động (+/- ha) |
Cơ cấu 2018 (%) |
| 1 |
Nhóm đất nông nghiệp |
NNP |
214,98 |
206,81 |
-8,17 |
73,52 |
| 1.1 |
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
37,01 |
33,06 |
-3,95 |
11,75 |
| - |
Đất trồng cây hàng năm |
CHN |
29,17 |
26,47 |
-2,70 |
9,41 |
| - |
Đất trồng lúa |
LUA |
15,39 |
14,49 |
-0,90 |
5,15 |
| - |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
7,85 |
6,60 |
-1,25 |
2,35 |
| 1.2 |
Đất lâm nghiệp |
LNP |
177,13 |
173,08 |
-4,05 |
61,53 |
| - |
Đất rừng sản xuất |
RSX |
56,04 |
52,25 |
-3,79 |
18,57 |
| - |
Đất rừng phòng hộ |
RPH |
56,78 |
56,51 |
-0,26 |
20,09 |
| - |
Đất rừng đặc dụng |
RDD |
64,32 |
64,32 |
0,00 |
22,86 |
| 1.3 |
Đất nuôi trồng thuỷ sản |
NTS |
0,81 |
0,65 |
-0,17 |
0,23 |
| 1.4 |
Đất nông nghiệp khác |
NKH |
0,02 |
0,02 |
0,00 |
0,01 |
| 2 |
Nhóm đất phi nông nghiệp |
PNN |
66,49 |
74,50 |
+8,01 |
26,48 |
| 2.1 |
Đất ở |
OTC/ODT |
13,62 |
13,36 |
-0,26 |
4,75 |
| - |
Đất ở tại nông thôn |
ONT |
11,38 |
11,30 |
-0,08 |
4,02 |
| - |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
2,24 |
2,05 |
-0,18 |
0,73 |
| 2.2 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
24,27 |
32,57 |
+8,30 |
11,58 |
| 2.3 |
Đất cơ sở tín ngưỡng |
TIN |
0,21 |
0,21 |
0,00 |
0,07 |
| 2.4 |
Đất nghĩa trang, nhà tang lễ |
NTD |
0,62 |
0,62 |
0,00 |
0,22 |
| 2.5 |
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối |
SON |
12,45 |
12,64 |
+0,19 |
4,49 |
| 2.6 |
Đất có mặt nước chuyên dùng |
MNC |
1,61 |
1,64 |
+0,03 |
0,58 |
| 2.7 |
Đất phi nông nghiệp khác |
PNK |
0,10 |
0,10 |
0,00 |
0,04 |
| 3 |
Nhóm đất chưa sử dụng |
CSD |
1,94 |
1,27 |
-0,67 |
0,45 |
| - |
Tổng diện tích tự nhiên |
|
281,31 |
281,31 |
0,00 |
100,00 |
Kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018
Tổng hợp số liệu từ các bảng kết quả thành phần trong văn bản:
| Hình thức chuyển quyền |
Hồ sơ đăng ký (bộ) |
Hồ sơ hoàn thành (bộ) |
Tỷ lệ hồ sơ (%) |
Diện tích đăng ký (ha) |
Diện tích hoàn thành (ha) |
Tỷ lệ diện tích (%) |
| Chuyển đổi QSDĐ |
0 |
0 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
| Chuyển nhượng QSDĐ |
148 |
146 |
98,30 |
4,51 |
4,44 |
98,42 |
| Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ |
7 |
7 |
100,00 |
0,08 |
0,08 |
100,00 |
| Tặng cho QSDĐ |
27 |
27 |
100,00 |
0,86 |
0,86 |
100,00 |
| Thừa kế QSDĐ |
37 |
36 |
98,92 |
1,14 |
1,06 |
92,98 |
| Thế chấp bằng giá trị QSDĐ |
66 |
66 |
100,00 |
2,00 |
2,00 |
100,00 |
| Tổng cộng |
285 |
282 |
98,95 |
8,59 |
8,44 |
98,25 |
Giải pháp do tác giả đề xuất
Dựa trên thực trạng điều tra, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp chính:
- Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Đẩy mạnh tuyên truyền các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn đến từng tổ dân phố nhằm xóa bỏ tâm lý chủ quan, ngại làm thủ tục của người dân, hạn chế tối đa việc mua bán "sang tay" không đăng ký.
- Đơn giản hóa và công khai thủ tục hành chính: Niêm yết công khai quy trình, thời hạn, biểu mức phí, lệ phí thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế; rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ chuyển quyền, đặc biệt là các hồ sơ thừa kế phức tạp.
- Tăng cường kiểm tra, quản lý quy hoạch: Rà soát, công khai quy hoạch sử dụng đất chi tiết tại phường; kiểm tra, phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái quy hoạch hoặc đầu cơ đất đai.
- Hoàn thiện hệ thống thông tin và hồ sơ địa chính: Đẩy mạnh áp dụng công nghệ số, đo đạc lập bản đồ địa chính chính quy và cập nhật thường xuyên biến động đất đai vào cơ sở dữ liệu, phục vụ chỉnh lý Giấy chứng nhận kịp thời.
- Bồi dưỡng chuyên môn nghiệp vụ: Nâng cao năng lực chuyên môn, đạo đức công vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp cơ sở để đáp ứng yêu cầu quản lý và giải quyết thủ tục cho nhân dân.
Đóng góp của đề tài
- Hệ thống hóa toàn bộ số liệu thực tế về 6 hình thức chuyển QSDĐ tại một phường đô thị trung tâm miền núi trong giai đoạn 2016 – 2018 sau khi Luật Đất đai 2013 đi vào ổn định.
- Cung cấp dẫn chứng thực nghiệm về cơ cấu biến động đất đai đô thị (đất nông nghiệp giảm 8,17 ha nhường chỗ cho đất chuyên dùng tăng 8,30 ha).
- Khảo sát thực chứng nhận thức của hai nhóm đối tượng (cán bộ và người dân) với quy mô 70 phiếu khảo sát, chỉ ra nguyên nhân gốc rễ của hồ sơ tồn đọng (tranh chấp ranh giới, vướng quy hoạch).
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế được ghi nhận trong nghiên cứu
- Thời gian và kinh nghiệm nghiên cứu: Tác giả thừa nhận thời gian thực tập tốt nghiệp và tiếp cận thực địa ngắn (chỉ kéo dài từ tháng 3 đến tháng 5 năm 2019), kinh nghiệm thực tế bước đầu còn hạn chế nên chưa thể bao quát toàn diện các yếu tố thị trường bất động sản phi chính thức.
- Quy mô mẫu khảo sát: Mẫu điều tra xã hội học dừng lại ở mức 70 phiếu (10 cán bộ quản lý, 60 người dân), phân bổ trong phạm vi một phường nội thị nên tính đại diện cho toàn bộ địa bàn vùng cao còn khiêm tốn.
- Phạm vi số liệu: Nghiên cứu chỉ tập trung khai thác số liệu thứ cấp trong giới hạn 3 năm (2016 – 2018), chưa có chuỗi số liệu đối sánh dài hạn trước và sau thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực.
- Tồn tại kỹ thuật trong văn bản: Văn bản có sự không đồng nhất về số liệu diện tích tự nhiên ở phần mở đầu (nêu 168,11 ha) so với bảng thống kê hiện trạng và kiểm kê đất đai chính thức (ghi nhận 281,31 ha).
Hướng nghiên cứu tiếp
- Mở rộng phạm vi không gian nghiên cứu ra toàn bộ các xã, phường thuộc thành phố Điện Biên Phủ hoặc so sánh giữa phường đô thị với các xã nông nghiệp vùng lân cận.
- Thực hiện chuỗi nghiên cứu theo dõi biến động dài hạn (giai đoạn 5 – 10 năm) để đánh giá tác động của quy hoạch phát triển đô thị Điện Biên Phủ đến giá đất và xu hướng tích tụ đất đai.
- Nghiên cứu sâu về các giao dịch chuyển nhượng phi chính thức ("mua bán viết tay") và cơ chế tài chính đất đai nhằm hạn chế thất thu ngân sách nhà nước tại các đô thị miền núi.
Giá trị tham khảo
Đối tượng thụ hưởng tài liệu
- Sinh viên chuyên ngành Quản lý tài nguyên, Quản lý đất đai: Là tài liệu tham khảo thực tế về cấu trúc khóa luận tốt nghiệp, phương pháp thu thập và xử lý số liệu địa chính, phương pháp lập bảng đối chiếu biến động đất đai và kỹ thuật thiết kế phiếu điều tra xã hội học cấp xã/phường.
- Cán bộ quản lý địa chính cấp xã, phường: Nguồn tư liệu tra cứu về tình hình giải quyết các thủ tục chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, thừa kế QSDĐ tại cơ sở; nhận diện các vướng mắc phổ biến dẫn đến hồ sơ ách tắc (đất vướng quy hoạch, tranh chấp ranh giới).
- Học viên, nhà nghiên cứu kinh tế - xã hội địa phương: Cung cấp nguồn dữ liệu thực chứng về tốc độ chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp tại thành phố Điện Biên Phủ trong giai đoạn 2016 – 2018.
Những phần nội dung đáng tham khảo
- Hệ thống hóa các căn cứ pháp lý và trình tự thời điểm thực hiện quyền của người sử dụng đất theo Điều 98, Điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Điều 168, 188 Luật Đất đai năm 2013 (thuộc Phần 2).
- Phương pháp lập bảng theo dõi, phân tích biến động diện tích chi tiết đến từng loại đất (Bảng 4.1 và Bảng 4.2 tại Phần 4).
- Bộ số liệu thống kê chi tiết về kết quả xử lý hồ sơ thế chấp, chuyển nhượng và tặng cho QSDĐ tại phường Mường Thanh (Bảng 4.3, 4.4, 4.5, 4.6, 4.7).
Câu hỏi thường gặp
1. Tỷ lệ hoàn thành hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Mường Thanh giai đoạn 2016 – 2018 đạt bao nhiêu và nguyên nhân hồ sơ không được duyệt là gì?
Trong giai đoạn 2016 – 2018, toàn phường tiếp nhận 148 bộ hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ với diện tích 4,51 ha, trong đó đã hoàn thành 146 bộ đạt tỷ lệ 98,30% (diện tích hoàn thành 4,44 ha, đạt 98,42%). Các trường hợp không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ yếu diễn ra giữa các cá nhân đối với đất ở, do đất vẫn còn tranh chấp ranh giới với các hộ xung quanh hoặc đất nằm trong phạm vi vướng quy hoạch.
2. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào diễn ra sôi động nhất và hình thức nào không phát sinh hồ sơ tại địa bàn nghiên cứu?
Hình thức chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động nhất về diện tích và số lượng giao dịch dân sự trực tiếp (148 hồ sơ đăng ký, 146 hồ sơ hoàn thành), tiếp theo là hình thức thế chấp QSDĐ để vay vốn ngân hàng (66 hồ sơ đăng ký và hoàn thành 100%). Ngược lại, hình thức chuyển đổi QSDĐ hoàn toàn không phát sinh hồ sơ nào (0 hồ sơ) trong cả giai đoạn 2016 – 2018 do người dân không có nhu cầu dồn điền đổi thửa hay đổi đất sản xuất.
3. Quy mô điều tra xã hội học phục vụ đánh giá nhận thức được tác giả thực hiện như thế nào?
Tác giả đã triển khai điều tra phỏng vấn ngẫu nhiên tại phường Mường Thanh với tổng quy mô 70 phiếu khảo sát theo mẫu phụ lục, bao gồm 10 phiếu dành cho cán bộ quản lý địa chính - hành chính và 60 phiếu dành cho người dân địa phương, làm căn cứ phân tích mức độ am hiểu pháp luật đất đai và xác định các thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền.
4. Cơ cấu diện tích đất đai của phường Mường Thanh biến động như thế nào giữa năm 2016 và năm 2018?
Tổng diện tích tự nhiên của phường giữ nguyên mức 281,31 ha. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp giảm 8,17 ha (từ 214,98 ha xuống 206,81 ha), đất chưa sử dụng giảm 0,67 ha (từ 1,94 ha xuống 1,27 ha). Ngược lại, nhóm đất phi nông nghiệp tăng 8,01 ha (từ 66,49 ha lên 74,50 ha), mà nguyên nhân chủ yếu là đất chuyên dùng tăng mạnh 8,30 ha (từ 24,27 ha lên 32,57 ha) nhằm phục vụ xây dựng trụ sở cơ quan và phát triển hạ tầng giao thông đô thị.
5. Theo quy định của Luật Đất đai 2013 được trích dẫn trong khóa luận, người sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện nào khi chuyển quyền?
Căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển quyền phải bảo đảm đủ 4 điều kiện: (1) Có Giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trường hợp nhận thừa kế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế theo luật định); (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Đất đang trong thời hạn sử dụng.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Quàng Thị Lễ đã phản ánh toàn diện bức tranh thực thi pháp luật đất đai tại phường Mường Thanh, thành phố Điện Biên Phủ trong giai đoạn 2016 – 2018 thông qua các số liệu thống kê địa chính và điều tra xã hội học thực tế. Kết quả nghiên cứu chứng minh công tác giải quyết hồ sơ chuyển quyền tại địa phương đạt tỷ lệ hoàn thành cao (trên 98% đối với chuyển nhượng, thừa kế và đạt 100% đối với thế chấp, tặng cho, cho thuê), đáp ứng nhu cầu vốn và đất ở của người dân trong tiến trình đô thị hóa. Đồng thời, công trình đã chỉ rõ những vướng mắc phát sinh từ việc chuyển quyền ngầm, tranh chấp ranh giới, quy hoạch treo và đề xuất các giải pháp quản lý khả thi, đóng góp thiết thực cho công tác quản lý tài nguyên đất đai ở cấp cơ sở.
