CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOAT DONG PHAN TÍCH THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢN 1. Bat động sản và Thị trường bat động sản 1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản 1. Khái niệm bat động sản “Bất động sản là một khái niệm về tài sản được xác định nội hàm cụ thể trong Bộ luật Dân sự, kể từ khi Bộ luật Dân dự đầu tiên được Quốc hộ ban hành năm 1995. Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân dự năm 2015, bất động sản được định ngữ nghĩa bao gồm: (1) Dat đai; (2) Nhà, công trình xây dựng gan liền với dat đai; (3) Tài sản khá gan liền với dat dai, nhà công trình xây dựng; (4) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Ngược lại với cách định nghĩa bất động sản, động sản theo quy định (tại khoản 2 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015) theo phương pháp loại trừ “động san là những tài sản không phải là bat động sản 9999 Định nghĩa trên so với các định nghĩa theo thông lệ quốc tế thì còn 4 vấn đề cần thảo luận sau: Thứ nhất là “đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên chỉ có thê chuyên thành tài sản của toàn dân, người sử dụng đất có quyền tài sản, tức là được quyền quyết định về tài sản đất đai; điều này cần được xác định rõ trong định nghĩa bất động sản”. Thứ hai là “các loại cây côi không được xác định “cứng” là một loại tài sản găn liên với dat, thê hiện pháp luật dân sự của nước ta còn coi nhẹ kinh tê nông nghiệp”. Thứ ba là “tài sản găn liên với đât đai, nhà ở, công trình xây dựng” cũng không xác định rõ ràng nội hàm cụ thê, khái niệm này ở một sô quôc gia trên thê giới được xác định rõ là các tài sản có chức năng bảo đảm tiện ích cho vận hành sử dụng đât đai, nhà ở và các công trình xây dựng găn liên với đât”. Thứ tur là “bat động sản bao gồm cả các loại tài sản khác theo quy định của pháp luật, tức là pháp luật có thé quy định tài sản này là bat động sản hay động sản, làm cho ngữ nghĩa cua tài sản phụ thuộc ý chi của con người, không tạo nên cách hiêu tự thân mang tính tự nhiên của tài sản”.
Theo khái niệm bat động sản trong nhiều sách, giá trình đào tạo về bất động sản hoặc kinh doanh bất động sản định nghĩa ngắn gọi như sau “bất động sản bao gồm dat đai và các loại tài sản gan liền với đất đai mà không di doi được”. Định nghĩa như vậy đã thé hiện được bản chất của bất động sản là không di dời được trong so sánh tương đối với bé mặt trái đất (trừ những trường hợp có biến cô xảy ra ngoài ý muốn của con người). Đặc điểm của bắt động sản a) Tinh da dạng về kết cau Kiến trúc và kết cấu của bat động sản là da dạng, phức tap và không có qui chuẩn có định. Mặt khác, do bất động sản có nhiều loại khác nhau với các kiều dáng và kiến trúc khác nhau nên các yếu tố kết cau vật lý được sử dụng dé tạo nên bat động sản cũng rất đa dạng.
Đặc điểm này cho thấy, bat động san là một loại hang hóa chuyên biệt, không mang các đặc tính phố biến mà phan lớn người sử dụng không có đủ thông tin chỉ tiết như kiến trúc, vật liệu, kết cấu. đều dựa duy nhất vào thông tin của nhà sản xuât cung cap. b) Môi bát động sản găn liên với vị trí nhất định VỊ trí địa lý của bat động sản luôn tồn tại trên một mảnh dat không thể di dời. Đất với tu cách là sản phẩm tách rời như nguyên liệu dat san lap, cát, sỏi, khoáng sản có thể được di chuyên bằng cách tác động tự nhiên (như xói mòn) hoặc do tác động của con người (như đảo, khai thác) nhưng đất đai với tính chất là bất động sản thì vẫn giữ nguyên vị trí địa lý của nó trên Trái Dat.
c) Tinh lâu bên Tính lâu bền của hàng hóa bat động sản gắn liền với sự trường tồn của đất dai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ trường hợp đặc biệt như động đất, núi lửa, sat lở đất. Tính lâu bền của bat động san thể hiện qua hai góc độ vật lý và kinh tế của bất động sản. Tuổi thọ vật lý của bat động sản được hiểu là giai đoạn thời gian từ khi công trình bất động sản ra đời đến khi nó không thể tồn tại được nữa do tác động của thời tiết, khí hậu, sự hư hỏng của vật liệu theo thời gian. Tuổi thọ kinh tế của bất động sản là thời gian bất động sản phát huy công dụng mang lại các nguồn lợi kinh tế, thường được tính khi công trình đóng góp vào giá trị chung của bat động sản đến khi luồng thu nhập mà nó mang lại bang không.
d) Tinh di biệt Tính di biệt của bat động sản cho thay rang không thé có hai bat động sản hoàn toàn giống như nhau, ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu đã tạo nên tính dị biệt của bất động sản. Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có kết cấu, kiến trúc riêng không giống như bắt kỳ bất động sản nào khác. e) Tính ảnh hưởng Hàng hóa bat động sản chịu sự tac động va anh hưởng khá mạnh mẽ bỏi các bat động sản liền kề. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hang hóa bat động sản này là điều kiện ra đời hoặc mất đi, tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị hoặc giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản liền kề đã hình thành trước đó.
Hàng hóa bất động sản còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan đến việc khai thác và sử dụng bat động sản. f) Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị Bắt động sản là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cầu thành nên bat động san là đất dai và công trình mà giá trị của đất dai cao công thêm chi phí đầu tư xây dựng lớn. Quan hệ giữa nhà đầu tư, kinh doanh bat động sản và các tổ chức tài chính, ngân hàng giúp cho bất động sản có khả năng tái tạo vốn. Qua từng thương vu, khả năng sinh lợi từ bất động sản lại tăng thêm trở thành yếu tổ kích thích nhà đầu tư tiếp tục gia tăng hoạt động của mình và do đó, họ cần tiếp tục tạo ra lượng vốn mới dé tham gia vào thị trường thông qua mối quan hệ với các tổ chức tín dụng ngân hàng.
Cũng từ khả năng này mà giá trị tiền vốn mới đã đầu tư vào bất động sản qua thời gian, giá trị tích lũy của bất động sản thường tnwg lên làm cho giá trị vốn tích tũy khi đầu tư vào tài sản là bất động sản không bị hao mòn mà vẫn bảo toàn giá tri. g) Tinh khan hiém Bat động san là một loại hang hóa có tinh khan hiém tương đối. Sự khan hiếm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn có diện tích bề mặt Trái Đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất. Bên cạnh đó, bất động muốn phát triển được phải dựa vào không gian phát triển.
Không gian phát triển mở rộng đến đâu thì chúng ta có thể xây dựng các công trình bất động sản đến đó mới phát huy tác dụng. h) Đánh giá của người tiêu ding về hàng hóa bat động sản bị chỉ phối bởi yếu tổ tap quán, thị yếu và tâm lý Yếu tố tập quán, thị yêu và tâm lý tác động đến mọi loại hàng hóa tiêu dùng trên thị trường nhưng hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, thị yếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. i) Khả năng khai thác bat động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Việc quản lý bat động sản đòi hỏi những kỹ thuật chuyên môn dé có thê khai thác được hết các công năng, đáp ứng nhu cầu sử dụng bất động sản. Mục tiêu của người quản lý bất động sản không chỉ là tìm được mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất mà còn là tìm được cách khai thác và thực hiện công việc khai thác một cách hiệu quả nhất đề bất động sản có thể hoạt động tốt nhất, mang lai giá tri cao nhat cho chủ bat động sản.
k) Bắt động sản chịu sự quản lý trực tiếp của Nhà nước Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi gia đình và của cả quốc gia. Các giao dịch vê bât động sản có sự tác động mạnh đên hâu hêt các hoạt động kinh tê xã hội do đó, các vân đê vé bat động sản chịu sự chi phôi và điêu chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản 1. Khái niệm Không giống với các loại hàng hóa thông thường khác, việc giao dịch hàng hóa bat động sản không chỉ đơn thuần là các hoạt động mua bán bất động sản mà các đối tượng giao dịch ở đây còn là các quan hệ liên quan đến bất động sản như thuê — cho thuê, cầm có, thế chấp, chuyên dịch quyền sử dụng, quyền sở hữu bat động sản. Thị trường bất động sản hoàn chỉnh không thể chỉ là các quan hệ giữa người mua và người bán mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thé chap, bảo hiểm và chuyền dịch quyền sử dung bat động sản.
Trên thị trường bất động sản, khi đối tượng giao dịch là các dịch vụ bất động sản, hàng hóa giao dịch có thê là các dịch vụ vê định giá, môi giới, tư vân, cung cap thông tin. liên quan dén hàng hóa bất động sản Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát là “tổng thê các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa — tiền tệ diễn ra trong một không gian xác định, một thời gian nhất định”. Theo khái niệm này, thị trường bất động sản không chỉ mang ý nghĩa là địa điểm mà còn bao hàm các yêu tố về không gian và thời gian được xác định khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra.