Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng tại Bà Rịa - Vũng Tàu

Khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trong luận văn thạc sĩ này.

• Tác giả: Bạch Văn Lượng
• Người hướng dẫn: PGS. TS Phan Đức Dũng
• Trường học: Trường Đại Học Bà Rịa Vũng Tàu
• Chuyên ngành: Quản Kinh Doanh
• Đề tài: Các Yếu Tố Quyết Định Mua Bất Động Sản Tại Bà Rịa - Vũng Tàu
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Vũng Tàu

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN ĐỀ TÀI
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tổng quan nghiên cứu trước đây
• 1.3. Mục tiêu nghiên cứu
• 1.3.1. Mục tiêu chung
• 1.3.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.4. Câu hỏi nghiên cứu
• 1.5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.6. Phương pháp nghiên cứu tổng quát
• 1.6.1. Phương pháp nghiên cứu định tính
• 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu định lượng
• 1.7. Tóm tắt chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐỀ XUẤT
• 2.1. Cơ sở lý thuyết về bất động sản
• 2.2. Cơ sở lý thuyết về hành vi mua của người tiêu dùng
• 2.3. Lược khảo các nghiên cứu liên quan
• 2.3.1. Nghiên cứu nước ngoài
• 2.3.2. Nghiên cứu trong nước
• 2.4. Mô hình nghiên cứu đề xuất
• 2.5. Tóm tắt chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Thiết kế nghiên cứu
• 3.2. Phương pháp nghiên cứu định tính
• 3.2.1. Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh
• 3.2.2. Phương pháp thảo luận nhóm
• 3.3. Phương pháp nghiên cứu định lượng
• 3.3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.3.2. Phương pháp phân tích dữ liệu
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu
• 4.2. Đánh giá độ tin cậy thang đo
• 4.3. Phân tích nhân tố khám phá EFA
• 4.3.1. Phân tích nhân tố khám phá EFA biến độc lập
• 4.3.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA biến phụ thuộc
• 4.4. Phân tích hồi quy tuyến tính
• 4.4.1. Phân tích tương quan
• 4.4.2. Phân tích hồi quy tuyến tính
• 4.4.3. Kiểm định các giả thuyết nghiên cứu
• 4.5. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố và thảo luận kết quả
• 4.6. Tóm tắt chương 4
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý QUẢN TRỊ ĐỀ XUẤT
• 5.1. Kết luận chung
• 5.2. Hàm ý quản trị đề xuất
• 5.2.1. Hàm ý quản trị về Vị trí
• 5.2.2. Hàm ý quản trị về Tình hình tài chính
• 5.2.3. Hàm ý quản trị về Danh tiếng công ty
• 5.2.4. Hàm ý quản trị về Đặc điểm bất động sản
• 5.2.5. Hàm ý quản trị về Môi trường xung quanh
• 5.2.6. Hàm ý quản trị về Tâm linh
• 5.3. Các hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4. Tóm tắt chương 5
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu tổng quan về thị trường bất động sản Bà Rịa Vũng Tàu

Thị trường bất động sản Bà Rịa - Vũng Tàu trong những năm gần đây đã có sự phát triển mạnh mẽ, đặc biệt là sau khi các dự án hạ tầng giao thông được đầu tư nâng cấp. Tiềm năng phát triển của khu vực này không chỉ đến từ vị trí địa lý thuận lợi mà còn từ chính sách phát triển kinh tế của tỉnh. Theo một số nghiên cứu, xu hướng thị trường hiện nay cho thấy nhu cầu mua nhà tại Bà Rịa - Vũng Tàu đang gia tăng, nhờ vào việc thu hút nhiều nhà đầu tư và người dân từ các tỉnh lân cận. Chính những yếu tố này đã tạo ra một bức tranh tổng thể về thị trường bất động sản tại khu vực này, từ đó giúp các doanh nghiệp và nhà đầu tư có cái nhìn rõ hơn về cơ hội và thách thức trong việc đầu tư vào bất động sản.

1.1. Đặc điểm và tình hình thị trường

Thị trường bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu được đặc trưng bởi sự đa dạng về loại hình sản phẩm, từ căn hộ, nhà phố cho đến biệt thự nghỉ dưỡng. Theo các chuyên gia, giá bất động sản tại đây có xu hướng tăng do nhu cầu thực tế từ người mua ngày càng cao. Ngoài ra, vị trí bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng quyết định đến giá trị của sản phẩm. Những khu vực gần biển hoặc có hạ tầng giao thông tốt thường có giá cao hơn. Tình hình dự án bất động sản cũng rất sôi động với nhiều dự án mới được triển khai, điều này cho thấy sự lạc quan về tiềm năng phát triển của thị trường trong tương lai.

II. Các yếu tố quyết định mua bất động sản

Nghiên cứu này đã chỉ ra rằng có nhiều yếu tố quyêt định mua nhà tại Bà Rịa - Vũng Tàu, trong đó có thể kể đến môi trường sống, chính sách bất động sản, và đầu tư bất động sản. Môi trường sống không chỉ ảnh hưởng đến cảm nhận của người mua mà còn quyết định đến việc họ có muốn định cư lâu dài hay không. Bên cạnh đó, chính sách của nhà nước và các doanh nghiệp cũng đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nhu cầu mua nhà. Các chương trình hỗ trợ vay vốn, giảm thuế cho người mua nhà đã tạo điều kiện thuận lợi cho nhiều khách hàng. Đặc biệt, diện tích đất cũng là một yếu tố quan trọng trong quyết định mua, khi mà nhiều khách hàng ưu tiên chọn những sản phẩm có diện tích lớn hơn để đảm bảo không gian sống thoải mái.

2.1. Môi trường sống

Môi trường sống tại Bà Rịa - Vũng Tàu được đánh giá cao nhờ vào không khí trong lành và cảnh quan thiên nhiên đẹp. Nhiều người mua nhà hiện nay không chỉ chú trọng đến giá cả mà còn quan tâm đến môi trường sống xung quanh. Những khu vực có nhiều cây xanh, gần biển và có các dịch vụ tiện ích đầy đủ thường được ưa chuộng hơn. Điều này cho thấy rằng môi trường sống không chỉ ảnh hưởng đến quyết định mua mà còn quyết định đến sự hài lòng của khách hàng sau khi đã mua nhà.

2.2. Chính sách và pháp lý

Chính sách và pháp lý bất động sản cũng là một yếu tố không thể thiếu trong quyết định mua nhà. Các quy định rõ ràng về quyền sở hữu, giấy tờ pháp lý đầy đủ giúp người mua an tâm hơn khi đầu tư. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ từ chính phủ như giảm thuế, lãi suất vay cũng khuyến khích người dân mạnh dạn hơn trong việc đầu tư bất động sản. Điều này không chỉ thúc đẩy thị trường mà còn tạo ra một môi trường đầu tư lành mạnh và bền vững.

III. Đánh giá và ứng dụng thực tiễn

Nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc hiểu rõ các yếu tố quyết định mua bất động sản không chỉ giúp các doanh nghiệp cải thiện chiến lược tiếp thị mà còn giúp khách hàng đưa ra quyết định đúng đắn hơn. Việc phân tích các yếu tố như giá bất động sản, vị trí, và môi trường sống sẽ giúp các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản phát triển các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của thị trường. Hơn nữa, những thông tin này còn có giá trị trong việc xây dựng các chính sách phát triển bền vững cho thị trường bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu.

3.1. Ứng dụng cho doanh nghiệp

Các doanh nghiệp bất động sản có thể sử dụng những thông tin từ nghiên cứu này để điều chỉnh chiến lược kinh doanh, từ việc xác định diện tích đất phù hợp đến việc phát triển các sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu của khách hàng. Việc nắm bắt được xu hướng thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu hóa lợi nhuận và nâng cao khả năng cạnh tranh trong thị trường.

3.2. Đề xuất cho nhà đầu tư

Nhà đầu tư cũng có thể dựa vào các yếu tố đã phân tích để đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn. Việc xem xét các yếu tố như chính sách bất động sản, môi trường sống, và tiềm năng phát triển sẽ giúp nhà đầu tư lựa chọn được những sản phẩm có giá trị cao trong tương lai. Điều này không chỉ giảm thiểu rủi ro mà còn gia tăng cơ hội sinh lời trong lĩnh vực bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản đóng vai trò huyết mạch trong nền kinh tế quốc dân, tác động trực tiếp đến tăng trưởng và ổn định an sinh xã hội. Tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, sở hữu tiềm năng phát triển vượt bậc với 15 khu công nghiệp tập trung và 57 bến cảng theo quy hoạch, trong đó 28 bến cảng đang vận hành đạt công suất 98 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Sự hiện diện của cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải thuộc nhóm 20 cảng lớn nhất thế giới cùng dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu khởi công năm 2022 đã tạo xung lực mạnh mẽ cho địa phương. Tuy nhiên, sau giai đoạn biến động kinh tế và dịch bệnh, lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao, đặt ra bài toán cấp thiết cho các doanh nghiệp trong việc thấu hiểu hành vi khách hàng cá nhân để tái cấu trúc sản phẩm.

Nghiên cứu tập trung giải quyết vấn đề cốt lõi: Xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến quyết định chọn mua bất động sản của người mua cá nhân trên địa bàn tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Mục tiêu cụ thể gồm hệ thống hóa cơ sở lý luận, đo lường mức độ tác động của từng nhóm yếu tố và đề xuất hàm ý quản trị giúp nâng cao hiệu quả thanh khoản dự án. Phạm vi không gian nghiên cứu bao phủ các địa bàn trọng điểm phát triển đô thị tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, sử dụng chuỗi dữ liệu thứ cấp giai đoạn 2015-2021 kết hợp khảo sát sơ cấp hoàn thành vào năm 2022. Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu cung cấp khung tham chiếu chuẩn xác, giúp các chủ đầu tư rút ngắn 20% đến 30% thời gian tiêu thụ sản phẩm và nâng cao năng lực cạnh tranh bền vững.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu xây dựng trên nền tảng tích hợp 4 mô hình lý thuyết kinh điển: Mô hình hành vi người tiêu dùng của Kotler (2009), Mô hình quá trình ra quyết định chọn mua 5 bước của Kotler (2001), Thuyết hành động hợp lý TRA của Ajzen và Fishbein (1975), cùng Thuyết hành vi dự định TPB của Ajzen (1991). Mô hình nghiên cứu đề xuất bao gồm 6 nhóm biến độc lập tác động trực tiếp lên biến phụ thuộc Quyết định mua bất động sản:

• Đặc điểm bất động sản: Phản ánh các thuộc tính vật lý cốt lõi gồm diện tích, hướng, kích thước mặt tiền và hình dáng khu đất.
• Tình hình tài chính: Đại diện cho năng lực thanh toán, khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng, tính hợp lý của giá bán và lãi suất tín dụng.
• Vị trí: Giá trị không gian gắn với khoảng cách kết nối đến khu công nghiệp, công sở, trung tâm hành chính, trường học, bệnh viện và mạng lưới giao thông huyết mạch.
• Môi trường xung quanh: Bao gồm chất lượng cảnh quan, mật độ không gian xanh, hạ tầng an ninh nội khu và mức độ trong lành không bị ô nhiễm.
• Danh tiếng công ty: Uy tín thương hiệu của chủ đầu tư, số năm kinh nghiệm phát triển dự án và đánh giá xác thực từ cộng đồng.
• Yếu tố tâm linh: Niềm tin phong thủy, hướng nhà hợp mệnh, sự kiêng kỵ các con số không may mắn và khoảng cách an toàn với khu vực nghĩa địa.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu áp dụng quy trình kết hợp hai giai đoạn định tính và định lượng chặt chẽ:

• Giai đoạn định tính: Thực hiện tổng hợp tài liệu thứ cấp và tổ chức thảo luận nhóm tập trung với 9 chuyên gia có trên 10 năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Kết quả thảo luận đạt tỷ lệ đồng thuận trên 88,9% ở tất cả các yếu tố, hoàn thiện thang đo chính thức gồm 27 biến quan sát đo lường bằng thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Rất không đồng ý đến 5: Rất đồng ý).
• Giai đoạn định lượng: Thu thập dữ liệu thông qua khảo sát trực tiếp và trực tuyến bằng phương pháp chọn mẫu thuận tiện. Cỡ mẫu khảo sát đạt 228 khách hàng cá nhân đã giao dịch bất động sản tại tỉnh. Quy mô này vượt trội so với tiêu chuẩn mẫu tối thiểu 135 quan sát (theo quy tắc 5 mẫu cho mỗi biến quan sát của Nguyễn Đình Thọ) và quy chuẩn 98 mẫu (theo công thức n lớn hơn hoặc bằng 50 cộng 8p của Tabachnick và Fidell).
• Phương pháp phân tích: Dữ liệu được làm sạch và xử lý trên phần mềm SPSS 20.0 qua các bước kiểm định hệ số tin cậy Cronbach's Alpha, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích tương quan Pearson và mô hình hồi quy tuyến tính đa biến. Phương pháp hồi quy được lựa chọn nhờ khả năng cô lập phương sai, bóc tách chính xác trọng số tác động của từng nhân tố và kiểm soát hiện tượng đa cộng tuyến qua chỉ số VIF.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình phân tích định lượng trên mẫu 228 khách hàng cá nhân mang lại các kết quả thống kê quan trọng:

• Độ tin cậy thang đo và cấu trúc nhân tố: Toàn bộ 6 nhóm biến độc lập và 1 biến phụ thuộc với 27 biến quan sát đều đạt hệ số Cronbach's Alpha trên 0,70, hệ số tương quan biến - tổng vượt ngưỡng 0,30. Phân tích EFA biến độc lập cho hệ số KMO đạt chuẩn, kiểm định Bartlett có mức ý nghĩa Sig. bằng 0,000, tổng phương sai trích đạt trên 50%, chứng minh tính hội tụ và phân biệt hoàn hảo.
• Mức độ tác động của các yếu tố: Cả 6 giả thuyết từ H1 đến H6 đều được chấp nhận ở mức ý nghĩa p dưới 0,05. Thứ tự tác động từ mạnh nhất đến thấp nhất được xác định qua hệ số hồi quy chuẩn hóa Beta:
  1. Vị trí: Đóng vai trò quyết định hàng đầu với hệ số chuẩn hóa lớn nhất.
  2. Tình hình tài chính: Xếp vị trí thứ hai trong việc chi phối hành vi mua.
  3. Danh tiếng công ty: Chiếm tỷ trọng ảnh hưởng lớn thứ ba.
  4. Đặc điểm bất động sản: Tác động tích cực thứ tư đến sự lựa chọn.
  5. Môi trường xung quanh: Tác động xếp vị trí thứ năm.
  6. Yếu tố tâm linh: Xếp vị trí thứ sáu nhưng vẫn có ý nghĩa thống kê rõ nét.
• Kiểm định khác biệt nhân khẩu học: Phân tích kiểm định sâu T-test và ANOVA cho thấy không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các nhóm khách hàng theo giới tính, độ tuổi, mức thu nhập hàng tháng hay nghề nghiệp đối với quyết định chọn mua bất động sản.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu phản ánh chân thực đặc thù phát triển của Bà Rịa - Vũng Tàu trong bối cảnh hạ tầng bứt phá. Yếu tố Vị trí giữ vị thế số 1 vì người mua đánh giá cao khả năng siêu kết nối tới tuyến Quốc lộ 51, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và cụm cảng Cái Mép. Phát hiện này tương đồng với nghiên cứu của Lee và McGreal (2010), Shyue và cộng sự (2011), đồng thời giải thích rõ lý do các dự án liền kề trục giao thông chính luôn có tính thanh khoản cao hơn 30% đến 40% so với khu vực xa trung tâm.

Tình hình tài chính đứng thứ 2 khẳng định tính chất của bất động sản là tài sản giá trị cao, phụ thuộc lớn vào phương thức thanh toán trả chậm và đòn bẩy ngân hàng, hoàn toàn nhất quán với công bố của Kueh và Chiew (2005) cũng như Võ Phạm Thành Nhân (2013). Danh tiếng chủ đầu tư đứng thứ 3 phản ánh tâm lý bài trừ rủi ro pháp lý của khách hàng sau các vụ việc chậm cấp sổ hồng trên thị trường. Đặc điểm khu đất, môi trường xanh và tâm linh (hướng đất, tránh số xấu, cách xa nghĩa địa) hoàn thiện chuỗi tiêu chí đánh giá toàn diện.

Dữ liệu nghiên cứu này có thể được trực quan hóa hiệu quả thông qua biểu đồ cột ngang thể hiện trọng số hồi quy chuẩn hóa Beta của 6 nhân tố, kết hợp bảng ma trận tương quan đa biến và đồ thị phân tán phần dư chuẩn hóa P-P Plot để minh họa trực quan sự phù hợp của mô hình hồi quy.

Đề xuất và khuyến nghị

Căn cứ vào kết quả định lượng, 4 nhóm giải pháp chiến lược được đề xuất cho các doanh nghiệp địa ốc:

• Tối ưu hóa lựa chọn vị trí và quy hoạch giao thông kết nối: Ban lãnh đạo và phòng phát triển dự án doanh nghiệp cần ưu tiên thâu tóm quỹ đất nằm trong bán kính dưới 5 km kết nối vào các nút giao cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cảng Cái Mép và trung tâm tiện ích; mục tiêu nâng tỷ lệ hấp thụ sản phẩm mới lên mức trên 80% trong vòng 12 đến 18 tháng sau khi công bố.
• Thiết kế gói giải pháp tài chính linh hoạt và đòn bẩy tín dụng: Bộ phận kinh doanh phối hợp cùng các ngân hàng thương mại uy tín thiết lập các gói vay ưu đãi tài trợ 70% giá trị hợp đồng với lãi suất cố định từ 1 đến 2 năm đầu, giãn tiến độ thanh toán thành 15 đến 20 đợt nhỏ; thực hiện ngay từ quý 1 năm tài chính nhằm giảm áp lực dòng tiền cho 100% người mua cá nhân.
• Xây dựng hệ thống nhận diện thương hiệu và chuẩn hóa tính pháp lý: Doanh nghiệp bất động sản phải cam kết hoàn thiện 100% giấy phép xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi mở bán, đồng thời minh bạch tiến độ định kỳ 30 ngày một lần qua cổng thông tin số, phấn đấu tăng chỉ số tin nhiệm thương hiệu của khách hàng lên 25% trong vòng 6 tháng.
• Nâng cấp tiện ích môi trường và ứng dụng chuẩn mực phong thủy: Phòng thiết kế kiến trúc cần duy trì mật độ xây dựng dưới 40%, bố trí dải cây xanh cảnh quan bao bọc tối thiểu 20% tổng diện tích dự án, xử lý triệt để hướng nắng, gió và kiêng kỵ tuyệt đối việc bố trí quy hoạch đối diện khu nghĩa địa hay địa hình bất lợi trong giai đoạn tiền khả thi 6 tháng đầu.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

• Lãnh đạo và nhà phát triển dự án bất động sản: Giúp định hình chiến lược phân khúc sản phẩm, lựa chọn vị trí đầu tư chuẩn xác tại khu vực Đông Nam Bộ và thiết lập kế hoạch bán hàng phù hợp với 6 tiêu chí trọng yếu của người mua.
• Sàn phân phối và chuyên viên tư vấn môi giới: Cung cấp insight sắc bén về tâm lý khách hàng cá nhân, hỗ trợ xây dựng kịch bản tư vấn tập trung vào lợi thế tài chính, vị trí và tính pháp lý để nâng cao tỷ lệ chốt giao dịch thành công.
• Nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà ở thực: Cung cấp khung đánh giá 27 tiêu chí cụ thể giúp người mua thẩm định rủi ro, so sánh các dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu một cách khách quan trước khi ra quyết định xuống tiền.
• Giảng viên, học viên cao học và chuyên gia nghiên cứu: Cung cấp tài liệu tham khảo học thuật giá trị về mô hình hồi quy hành vi tiêu dùng bất động sản địa phương, kế thừa phương pháp nghiên cứu định lượng với bộ thang đo đã được chuẩn hóa.

Câu hỏi thường gặp

• Yếu tố nào giữ vai trò quyết định mạnh nhất khi khách hàng mua bất động sản tại Bà Rịa - Vũng Tàu? Kết quả phân tích hồi quy đa biến khẳng định Vị trí là yếu tố có tác động mạnh nhất. Người mua tại Bà Rịa - Vũng Tàu đặc biệt ưu tiên khoảng cách di chuyển thuận lợi đến nơi làm việc, các khu công nghiệp, trung tâm dịch vụ công và trục giao thông lớn kết nối liên vùng như tuyến Quốc lộ 51 hay cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.

• Cỡ mẫu 228 khách hàng có đảm bảo tính đại diện và giá trị khoa học cho nghiên cứu không? Quy mô mẫu 228 hoàn toàn đảm bảo độ tin cậy khoa học cao. Con số này vượt xa tiêu chuẩn kiểm định định lượng tối thiểu 135 mẫu cho 27 biến quan sát theo chuẩn 5 quan sát trên 1 biến của Nguyễn Đình Thọ và tiêu chuẩn 98 mẫu theo công thức n lớn hơn hoặc bằng 50 cộng 8p của Tabachnick và Fidell.

• Yếu tố tâm linh và phong thủy ảnh hưởng như thế nào đến quyết định mua của khách hàng? Tâm linh là biến số có ý nghĩa thống kê rõ nét trong mô hình. Trong văn hóa Á Đông, đa số người mua cá nhân quan tâm sâu sắc đến việc chọn hướng đất hợp tuổi, tránh những số tầng hay số nhà không may mắn, và tuyệt đối từ chối các bất động sản nằm sát nghĩa trang hoặc khu vực đất xấu.

• Các đặc điểm nhân khẩu học như thu nhập hay giới tính có tạo ra sự khác biệt khi mua bất động sản không? Kiểm định T-test và phân tích phương sai ANOVA trong nghiên cứu chỉ ra rằng không có sự khác biệt có ý nghĩa thống kê giữa các nhóm giới tính, độ tuổi, nghề nghiệp và thu nhập đối với quyết định mua. Mọi nhóm đối tượng đều chia sẻ mối quan tâm đồng nhất về vị trí, tài chính và tính minh bạch của dự án.

• Doanh nghiệp địa ốc nên phân bổ ngân sách tiếp thị như thế nào dựa trên kết quả nghiên cứu? Doanh nghiệp nên phân bổ 70% ngân sách marketing vào việc truyền thông rõ nét về tiềm năng vị trí kết nối, chính sách vay vốn ưu đãi và năng lực pháp lý minh bạch của chủ đầu tư. 30% ngân sách còn lại nên tập trung quảng bá không gian sống xanh, tiện ích nội khu và các giải pháp thiết kế hợp phong thủy.

Kết luận

• Luận văn đã xác lập và kiểm định thành công mô hình 6 nhân tố tác động tích cực đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.
• Thứ tự mức độ tác động được định lượng chuẩn xác qua hệ số hồi quy: Vị trí tác động mạnh nhất, kế tiếp là Tình hình tài chính, Danh tiếng công ty, Đặc điểm bất động sản, Môi trường xung quanh và Yếu tố tâm linh.
• Khảo sát thực chứng trên 228 khách hàng đã chứng minh tính đồng nhất trong hành vi mua bất động sản, không bị phân hóa bởi các đặc trưng nhân khẩu học.
• Hệ thống 4 nhóm hàm ý quản trị mang tính ứng dụng thực tiễn cao, hỗ trợ các chủ đầu tư tối ưu hóa danh mục phát triển và giải phóng lượng hàng tồn kho trong giai đoạn 12 đến 24 tháng tới.
• Để đón đầu cơ hội bứt phá của thị trường địa ốc Đông Nam Bộ, các nhà phát triển dự án và chuyên gia phân tích hãy ứng dụng ngay bộ khung tiêu chí 27 biến quan sát này vào thẩm định dự án thực tế nhằm gia tăng tối đa hiệu quả thanh khoản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Giới thiệu tổng quan đề tài Chương 2: Cơ sở lý luận và mô hình nghiên cứu đề xuất “Chương 3: Phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị đê xuất TOM TAT CHUONG 1 Chương đầu tiên trình bày nội dung sơ lược về lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, giá trị thực tiễn của đề tài nghiên cứu và kết cấu đề tài. Mục tiêu của nghiên cứu là nghiên cứu các các yếu. tố ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng cá nhân tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đề tài nghiên cứu không những có ý nghĩa thuần túy về mặt khoa học mà cỏn có ý nghĩa quan trọng về mặt thực tiễn giúp các doanh nghiệp, tổ chức.

kinh doanh bất động sản nâng cao hiệu quả kinh doanh và đạt được lợi thế cạnh. tranh của mình. Tiếp theo, nội dung chương 2 sẽ trình bày cơ sở lý luận, tóm tắt các nghiên cứu. đã thực hiện trong và ngoài nước có liên quan đến đề tài nghiên cứu.

Từ đó, nghiên cứu đưa ra các mô hình lý thuyết các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua bắt động sản và xây dựng các giả thuyết nghiên cứu liên quan. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ĐÈ XUẤT 2. Cơ sở lý thuyết về bắt động sản 2. Khái niệm bắt động sản Theo bộ luật đân sự năm 2015 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định:* lất động sản là các tài sản bao gồm đất đai; Nhà ở, công.

trình xây dựng gỉ với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình. xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy. Hàng hoá bất động sản là các bất động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường, thường gồm có: 1/ Quyền sử dụng đất, nhà hoặc nhà và quyền sử dụng đất, cơ sở hạ tằng để bán trong kì hoạt động kinh doanh thông thường. 2/ Bắt động sản đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai cho mục đích bán (Mai Xuân Bình, 2014).

Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản và các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bắt động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Thị trường bắt động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bắt động sản giữa các quan. Là *nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho ấp và các dịch vụ có liên quan như: Trung gian, môi giới, tư vấn. giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm him hoạt động kinh doanh trên thị trường bắt đông sản (Minh Hằng, 2020).

Đặc điểm bắt động sản Bắt động sản là hàng hóa đặc biệt, do đó hàng hóa bắt động sản có những điểm khác biệt và có những đặc tính riêng so với các hàng hóa khác cụ thé: Bất đông sản là một hàng hóa có vị trí cố định, không di dời được: Đặc tính này. có ảnh hưởng lớn đến việc đầu tư vì nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không. thể đem đi nơi khác để giao địch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị của bắt động sản, vì vậy người ta thường nhắc "vị trí, vị trí và vị trí", tức là cần quan tâm đến địa điểm cụ thẻ, đến tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu vực có địa điểm của bắt động sản.

Bắt động sản là hàng hóa có tính lâu bền: Đắt đai là thứ được xem như không bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai như xói lở, vùi lắp, vật kiến trúc thì có thể tổn tại hàng. chục năm đến hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuôi thọ vật lý của bắt động sản. Tuôi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chỉ phí sử dụng bắt động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó.

Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều tuổi thọ. kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không. thể tiếp tục bảo đảm an toàn cho việc sử dụng. Hàng hóa bắt động sản có tính thích ứng: Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng.

Bắt động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Hàng hóa bắt động sản mang tính cá biệt (dị biệt) và khan hiếm: Trên thị trường bắt động sản, không tồn tại hai công trình hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình ở cạnh nhau và cùng dùng một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì căn hộ, các phòng cũng có hướng và tầng khác nhau. Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc dé tạo sự hấp dẫn khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân.

Do vậy trên thị trường bắt động sản, địa vị và giá trị của mỗi bắt động sản không hoàn toàn giống nhau như các hàng hoá khác. 10 Hàng hóa bắt động sản chịu sự chỉ phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách. của Nhà nước: Vì bất động sản có tằm quan trọng đối với hoạt động kinh tế của xã hội, nên chính phủ các nước đều rất quan tâm đến thị trường bắt động sản, thường. đưa ra chính sách mới trong lĩnh vực này để điều chỉnh các quan hệ pháp sách, chẳng hạn như các chính sách đất đai, nhà ở, tiền tệ, thuế.

Hàng hóa bất động sản chịu sự chỉ phối của năng lực quản lý: Nhiều loại hình. đầu tư không đôi hỏi phải tốn công quản lý lắm, chẳng hạn đầu tư vào chứng khoán, đồ cỗ hay kim loại quý. Thế nhưng đầu tư trực tiếp vào nhà đắt thì phải có năng lực. quản lý thích hợp.

Việc đầu tư phát triển xây dựng rất phức tạp. đòi hỏi nhiều kiến. thức, như ngay việc cho thuê nhà cũng đòi hỏi phải xem xét khách thuê, hợp đồng. thuê nhà, duy trì sửa chữa nhà, phòng cháy, chữa cháy và các biện pháp an toàn khá Nói chung chi phí quản lý nhà cho thuê thường chiếm tới 10% tiền thuê.

nhà, n quản lý không tốt, chỉ phí tăng cao hoặc người thuê không bằng lòng và bỏ. đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đây là chưa ké những chỉ phí cho chuyên gia, kế toán thuế và cho luật sư. ‘Hang héa bat động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường xá, công viên, trường học.

có thể nâng cao giá trị bắt động sản trong. khu vực phụ cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác sự đầu tư lớn của chính phủ vào kết cấu hạ tầng tại khu vực rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát triển bat động sản trước một bước thì có thể thành công rất lớn. Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá bắt động sản chịu sự chỉ phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá.

thông thường khác. Nhu cầu về bắt động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh. chỉ phối nhu cầu và hình thức bắt động sản (Nguyễn Bá Long và cộng sự, 2017).

Phân loại bắt động sản 'Các loại bắt động sản được đưa vào kinh doanh. " “Theo điều 5 Luật kinh doanh bắt động sản năm 2015 (Quốc Hội, 2014) các loại bắt động sản được đưa vào kinh doanh bao gồm: ~ Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; ~ Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; ~ Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thấm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; ~ Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng. đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng. Điều kiện bắt động sản được đưa vào kinh doanh Theo điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2015 (Quốc Hội, 2014) điều.

kiện để các bắt động sản được đưa vào kinh doanh như sau: 1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đắt theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với dat; ©) Không bị kê biên để bảo đảm thỉ hành án. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đắt theo quy định của pháp luật vẻ đất đại: b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; 12 ©) Quyền sử dụng đất không bị kê biên đê bảo đảm thi hành án; đ) Trong thời hạn sử dụng đất.

Phân loại bắt động sản Bắt động sản được phân làm ba loại: bất động sản có đầu tư xây dựng, bắt động. sản không đầu tư xây dựng và bắt động sản đặc biệt. Bat động sản có đầu tư xây dựng gồm: bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại- dich vụ, bắt động sản hạ tằng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã It động sản là trụ sở làm việc.