Chương 1: Những vấn đề lý luận về thuê quyền sử dụng và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp Chương 3: Phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát chung về quyền sử dụng đất và thuê quyền sử dụng đất 1.
Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất 1. Khái niệm quyền sử dụng đất Trong hệ thống pháp luật đất đai, thuật ngữ "quyền sử dụng đất" đƣợc nhắc đến rất nhiều, tuy nhiên pháp luật dân sự hay pháp luật đất đai đều không đƣa ra khái niệm thế nào là quyền sử dụng đất. Để tìm hiểu nội hàm của khái niệm này, cần có sự so sánh, đối chiếu từ nhiều góc độ khác nhau. Các điều kiện kinh tế - chính trị, pháp luật, lịch sử, phong tục tập quán của các quốc gia sẽ tạo nên những quan điểm khác nhau về quyền sử dụng đất Dƣới góc độ pháp lý, quyền sử dụng là một trong ba quyền của chủ sở hữu bên cạnh quyền chiếm hữu và quyền định đoạt [36, Điều 164].
Các chủ thể khác không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền sử dụng hoặc quyền chiếm hữu và định đoạt theo sự thỏa thuận với chủ sở hữu [36, Điều 173]. Dƣới góc độ lịch sử, kinh tế - chính trị, các quốc gia có hình thức sở hữu khác nhau sẽ dẫn tới các cách hiểu khác nhau về quyền sử dụng đất. Trên thực tế, đối với các nƣớc thừa nhận hình thức sở hữu tƣ nhân về đất đai, ngƣời sở hữu đất đai là cá nhân, tổ chức có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu, đƣợc quyền quyết định số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình, khi đó quyền sử dụng đất không tách rời quyền sở hữu. Ví dụ tại Anh, quyền tƣ hữu về đất đai đƣợc pháp luật thừa nhận, luật pháp nƣớc Anh cũng thừa nhận đất đai thuộc sở hữu của nữ hoàng Anh mặc dù hình thức sở hữu này chỉ mang tính tƣợng trƣng, nặng về ý nghĩa chính trị, không có ý 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nghĩa về mặt kinh tế và pháp luật.
Ngoài ra nữ hoàng cũng sở hữu những diện tích đất thuộc quyền sở hữu của hoàng gia mà không phải là sở hữu của Nhà nƣớc [19]. Đối với các quốc gia duy trì hình thức sở hữu toàn dân về đất đai nhƣ Việt Nam, Trung Quốc, chỉ có Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu duy nhất và có đủ ba quyền năng của chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nƣớc không trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất mà giao lại cho các cá nhân, tổ chức sử dụng. Nhƣ vậy, khái niệm quyền sử dụng đất ở các nƣớc này sẽ có những điểm khác biệt. Tại Trung Quốc trƣớc năm 1978, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tuy nhiên Hiến pháp năm 1982 của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ra đời đã tạo ra những thay đổi căn bản, theo đó đất đai đô thị thuộc sở hữu nhà nƣớc, đất đai nông thôn và khu ngoại ô đô thị, đất làm nhà ở và đất tự lƣu, đồi núi tự lƣu cũng thuộc về sở hữu tập thể [43, Điều 10].
Tƣơng tự nhƣ Trung Quốc, quan hệ sở hữu đất đai ở Việt Nam đã có nhiều chuyển biến qua từng giai đoạn. Trong thời kì phong kiến, nhà vua có quyền sở hữu tuyệt đối và tối cao với công thổ quốc gia, bên cạnh đó hình thức sở hữu của cộng đồng làng xã nhƣ tịch điền, công thổ và sở hữu tƣ nhân cũng đƣợc thừa nhận và bảo vệ. Trong quá trình nƣớc ta bị thực dân, đế quốc đô hộ, với đặc trƣng của chế độ tƣ bản, chế độ sở hữu tƣ nhân đƣợc duy trì và phát triển, nghĩa là đất đai thuộc sở hữu cá nhân, phần lớn đất đai nằm trong tay giới địa chủ, quan lại. Cho đến khi Cách mạng tháng 8 năm 1945 thành công, trong thời kì đầu, nhà nƣớc ta vẫn công nhận chế độ sở hữu tƣ nhân đối với đất đai của các chủ sở hữu từ thời Pháp thuộc để lại, cụ thể bằng quy định tại Hiến pháp 1946 "quyền tƣ hữu tài sản của công dân Việt Nam đƣợc bảo đảm" [29, Điều 12].
Sự công nhận này còn đƣợc tiếp tục duy trì và khẳng định trong Điều 11 Hiến pháp 1959: "Hình thức sở hữu của Nhà nước là của toàn dân, hình thức sở hữu của hợp tác xã tức là hình thành sở hữu tập thể của nhân dân lao động, hình thức sở hữu của người lao động riêng lẻ, và hình thức sở hữu của nhà tư sản dân tộc". 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Ngày 18/12/1980, Quốc hội nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông qua Hiến pháp 1980 với nhiều thay đổi quan trọng về chế độ sở hữu và sử dụng đất đai, sau một thời gian dài thừa nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau trong nền kinh tế: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý" [30, Điều 19]. Các văn bản pháp luật đƣợc ban hành trong thời kì sau đó nhƣ Luật Đất đai 1987, Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003, Hiến pháp 2013 và Luật Đất đai 2013 đều khẳng định lại nội dung này. Nhƣ vậy, qua tiến trình lịch sử, ở nƣớc ta đã tồn tại nhiều hình thức sở hữu đất đai đa dạng: sở hữu nhà nƣớc, sở hữu cộng đồng, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân và sở hữu toàn dân về đất đai.
Từ khi Hiến pháp 1980 ra đời đến nay, ở nƣớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai duy nhất là sở hữu toàn dân. Sau khi chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nƣớc là đại điện chủ sở hữu đƣợc xác lập, Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt toàn bộ đất đai trên phạm vi toàn quốc. Tuy nhiên, Nhà nƣớc không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai mà ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất để sử dụng [38, Điều 4, 5], từ đó khái niệm quyền sử dụng đất ra đời. Đây là một khái niệm rất quan trọng, song hiện nay trong hệ thống pháp luật đất đai không có một khái niệm chung về quyền sử dụng đất do các nhà làm luật đƣa ra, và trên thực tế cũng đang tồn tại nhiều quan điểm khác nhau về khái niệm quyền sử dụng đất.
Có thể nói, khái niệm quyền sử dụng đất là một khái niệm đặc thù, xuất phát từ việc thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nƣớc ta. Điều 192 BLDS 2005 quy định "Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản". Theo quy định của pháp luật, một quyền đƣợc coi 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com là quyền tài sản nếu nó trị giá đƣợc bằng tiền và có thể chuyển giao [36, Điều 181]. Căn cứ vào các dấu hiệu trên thì quyền sử dụng đất cũng là một loại quyền tài sản.
Có quan điểm nhận định "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác" [51, tr17]. Quan điểm trên đã đƣa ra những nội dung cơ bản của quyền sử dụng đất, đó là ngƣời có quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện các hành vi để khai thác các thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp và đƣợc chuyển quyền khai thác cho chủ thể khác. Tuy nhiên việc khai thác và chuyển quyền sử dụng chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất. hay việc thực hiện các quyền này phải tuân theo quy định của pháp luật thì khái niệm chƣa đề cập tới.
Quan điểm khác cho rằng "Quyền sử dụng đất có thể hiểu là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai và bao gồm các quyền năng trong những giới hạn nhất định mà Nhà nước đã quy định đối với từng loại đất, từng loại chủ thể được chuyển giao quyền" [48, tr14]. Quan điểm này xem xét quyền sử đụng đất dƣới hai góc độ. Dƣới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các chủ thể sử dụng đất. Dƣới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện trong những giới hạn nhất định do Nhà nƣớc đặt ra.
Trong khi quyền sử dụng đất ở nƣớc ta đƣợc thực hiện trong những thời hạn nhất định chứ không tồn tại mãi mãi, cả hai khái niệm đã trình bày đều chƣa nêu ra đƣợc đặc điểm này. Lê Xuân Bá cho rằng "Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng (người) sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất" [1, 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Khái niệm trên đã chỉ ra tƣơng đối đầy đủ đặc điểm của quyền sử dụng đất, bản chất quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai, đồng thời xác định quyền năng của chủ sở hữu đại diện và phân rõ quyền hạn của từng loại chủ thể.
Theo từ điển Luật học của Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tƣ pháp thì: "Quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác có quyền sử dụng" [42, tr655]. Khái niệm trên đã xác định quan hệ giữa Nhà nƣớc và chủ thể sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất của các chủ thể do đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ chủ thể khác. Các quan điểm đƣợc phân tích nêu trên đã phản ánh đƣợc bản chất của của quyền sử dụng đất, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, quyền sử dụng đất không chỉ đƣợc hiểu là quyền khai thác và hƣởng những hoa lợi về đất đai mà đã trở thành một loại quyền về tài sản có giá trị đƣợc giao lƣu trên thị trƣờng.